土地売却で確定申告しないとどうなる？ルールと対処法を解説

個人が土地を売却した場合、譲渡益が発生すれば原則として確定申告が必要です。ただし、土地の売却では譲渡損失が生じることもあるため、譲渡損失が生じれば確定申告は不要となります。

土地売却の税金についてはペナルティが発生するリスクもあるため、しっかり理解しておくことが重要です。この記事では、土地売却時の確定申告の要・不要、ペナルティの内容、土地売却の税金の計算方法などについて解説していきます。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.確定申告の必要性のルール

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等を計算して確定させる手続のことです。

個人の所得は、給与所得や譲渡所得、不動産所得、事業所得、雑所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得と呼ばれる10種類の所得があります。
このうち、土地等の不動産を売却したときに生じる所得は「譲渡所得」です。

サラリーマンのような給与所得者は普段は確定申告を行う必要がありませんが、サラリーマンであっても譲渡所得が発生した場合には、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

譲渡所得とは売却額のことではなく、売却益(利益)のことです。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。

※1　譲渡価額とは、売却価額です。
※2　取得費とは、土地の購入額になります。
※3　譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことです。

譲渡所得は売却益であるため、例えばバブル時代に高い金額で購入した土地を売却するようなケースでは、計算結果がマイナスとなることもあります。
プラスの譲渡所得のことを譲渡益、マイナスの譲渡所得のことを譲渡損失と呼びます。

譲渡損失が発生する場合には、譲渡所得が発生していないことになるため、土地を売却しても確定申告は不要です。

また、サラリーマンのような給与所得者は土地売却で発生する譲渡所得が20万円以下である場合、例外的に税務署に対する所得税の確定申告は不要となります。
ただし、譲渡所得が20万円以下であっても市町村に対して住民税の申告は必要です。

20万円ルールは1ヶ所から給与所得を受けている給与所得者に対して適用されるルールであるため、例えば個人事業主の場合には、譲渡所得が20万円以下でも所得税の確定申告は必要となります。

一方で、一定の要件を満たす土地の売却では、節税特例を利用できるケースがあります。
節税特例を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円)となれば、土地売却に関する所得税は発生しません。
ただし、特例を使って税金が発生しない場合でも、特例を使うために確定申告が必要です。

2.確定申告をしないとどうなるか？

譲渡損失が発生した場合、確定申告は不要です。
少し気持ち悪いですが、売却後、特に何もしなくても大丈夫です。

ただし、土地を売っても確定申告をしないときは、場合によっては国税庁から「お尋ね」と呼ばれるアンケート調査が来ることがあります。

国税庁は、登記の移動記録から確定申告をしない人でも土地の売買があったことを把握しています。
また、国税庁は土地の相場についても熟知しています。

そのため、国税庁は登記簿謄本の履歴に記載されている購入時期と売却時期から、譲渡益が発生している人をある程度推測することが可能です。

お尋ねは全員に届くものではなく、譲渡益が出ている可能性がある人を対象に行われます。
別に悪いことをしているわけではないので、淡々と事実を記載すれば大丈夫です。

また、お尋ねは来ない人もいます。
お尋ねが来ない人は、国税庁も譲渡益は出ていないのであろうと判断しているということです。

3.譲渡益があるのに申告しないとペナルティがある

譲渡益があるにも関わらず確定申告をしない場合、「無申告加算税」というペナルティがあります。

無申告加算税は、原則として納付すべき税額に対して、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額を本来の税額に加算される税金です。

ただし、以下の場合には無申告加算税は課税されないこととなっています。

【無申告加算税は課税されないケース】

※一定の場合とは以下のいずれかに該当する場合です。

尚、期限後申告をする場合には、別途、延滞税も課されます。

また、確定申告を行っても、税金が少な過ぎる場合や還付される税金が多過ぎた場合には、過少申告加算税が課されます。

さらに、無申告加算税または過少申告加算税が課される場合でも、意図的に税額計算の基礎となる事実を隠ぺい・仮装したときは重加算税が課されます。

4.譲渡所得および税金の計算方法

この記事をお読みの方の中には、税金の計算方法が気になっている方もいらっしゃるでしょう。
本章では、譲渡所得および税金の計算方法について、以下の4点を解説します。

1. 譲渡価額の求め方
2. 取得費の求め方
3. 譲渡費用の求め方
4. 税金の計算方法

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.譲渡価額の求め方

譲渡価額とは、基本的には売却代金のことを指しますが、固定資産税等を精算している場合には精算金も加算することが必要です。

土地の売買では、通常、固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)の精算を行います。

固定資産税等精算金とは、引渡日以降の固定資産税等の実質的な負担を買主へ移転するために買主が売主に支払う金銭のことです。

固定資産税等の精算金を受領している場合、譲渡価額は以下のように求めます。

固定資産税等精算金を売買代金に加算する理由は、固定資産税等精算金は税務署からすると「単なる値上げ」だからです。

1年の間に売買が行われても、税務当局は固定資産税等の納税義務者は1月1日時点の所有者としているため、引渡日以降の固定資産税等を買主が負担すべきものとは考えていません。

買主から売主へ追加で支払われる固定資産税等精算金は、税務路当局からすると単なる値上げと解されるため、譲渡価額に含める必要があるのです。

4-2.取得費の求め方

取得費とは、原則として土地の購入額です。
ただし、以下のような金額が判明している場合、取得費に加えることができます。

【取得費に加えられるもの】

取得費を大きくすれば、譲渡損失が発生する可能性が高くなります。
いずれも古い資料になりますが、もし残っていれば節税に寄与するため、加算する方が有利です。

尚、先祖から引き継いだような土地のように古くから所有している土地の場合、購入時の売買契約書がなく、取得費が分からないケースがあります。

取得費が分からない場合は、概算取得費というものを用います。
概算取得費は、譲渡価額(収入金額)の5％です。

4-3.譲渡費用の求め方

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。
譲渡費用になるものとしては、一般的に以下のようなものが挙げられます。

尚、以下の費用は譲渡費用に含めることができないものとなっています。

譲渡費用も多ければ多いほど、節税ができるようになります。
譲渡益を極力発生させないようにするには、譲渡費用も漏れなく計上することがポイントです。

4-4.税金の計算方法

譲渡益が生じた場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算します。

税率は所有期間によって異なります。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」の税率を用います。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は下表の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

5.土地売却で利用できる節税特例

「できるだけ節税したい」と考えるのは当然のことです。
本章では、土地売却で利用できる4つの節税特例について解説します。

1. 低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
2. 平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
3. 住宅解体後の3,000万円特別控除
4. 取得費加算の特例

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除

一定の要件を満たす不動産の売却価格が500万円以下であれば、低未利用土地等の100万円特別控除が利用できます。
低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

100万円特別控除を利用するには、「譲渡価額の合計が500万円以内であること」と「譲渡した物件が都市計画区域内にあること」等の要件が必要です。

詳しい要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

5-2.平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除

平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地を売れば、1,000万円特別控除を利用できます。
1,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

詳しい要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

5-3.住宅解体後の3,000万円特別控除

マイホームを取り壊した場合、一定期間内に売却すると譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が利用できます。

また、相続で引き継いだ被相続人(他界した人)の自宅を取り壊して売る場合も、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除の利用が可能です。

3,000万円特別控除は、建物を取り壊した後に更地で売っても適用できるケースがあることがポイントとなります。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の求め方は以下の通りです。

マイホームを取り壊して売る場合、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに売ることが必要です。

また、相続した家を取り壊して売る場合、その家が昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること等の要件が必要になります。

詳しい要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

5-4.取得費加算の特例

相続税を納税した人であれば、相続した土地を売却する際、一定の要件を満たすと取得費加算の特例を利用することができます。
取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

取得費に加算する相続税額は以下の計算式で求めます。

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

詳しい要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

まとめ

いかがでしたか。

土地売却では、譲渡益が生じるケースや特例を利用するケースで確定申告が必要となります。
譲渡損失が生じるケースでは、確定申告は不要です。

譲渡損失が生じて確定申告をしないときは、場合によっては「お尋ね」が来ることがあります。
譲渡益があるにも関わらず確定申告を怠った場合は、無申告加算税が課されます。

土地売却でも利用できる節税特例としては、「低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除」や「平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除」等があります。
本記事で得た情報を活用し、申告漏れなく、適切な節税ができるよう、準備を進めてください。

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