不動産査定が高すぎる！その理由と信じていい査定・危ない査定の違いを徹底解説

不動産の査定を依頼したら、予想以上に高い査定額が提示された――。
「ラッキー！」と思う反面、「本当にこの値段で売れるの？」と不安に感じてしまいますよね。

実は、不動産査定が高すぎる場合の多くは、契約を取りたい不動産会社の営業戦略や、査定担当者の経験不足・判断の甘さによるものです。
そのまま鵜呑みにして売り出してしまうと、売れ残り・値下げ・損失といった落とし穴に陥ることも。

本記事では、査定額が高すぎる理由や信じていいケース・危険なケースの見分け方、さらに安心して売却を成功させるための具体策について解説します。

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1.不動産査定額が高すぎるけど、信じて大丈夫？

結論から言うと、高すぎる査定額は注意が必要です。

なぜなら、査定額は一般的に3か月以内に売れるであろう予想価格にすぎず、実際にその価格で売れる保証はどこにもないからです。

もちろん、人気エリアや新築に近い物件など、実際に高値で売れるケースもあります。
しかし、「契約を取りたい不動産会社の営業戦略」や「担当者の判断ミス」によって、相場より高く見せられているケースが少なくありません。

高額査定をうのみにして売り出すと、結果的に売れ残り、値下げして損失という悪循環に陥るリスクがあります。

そのため、不動産会社から高い査定額を提示されたときこそ、冷静に状況を見極めることが大切です。

不動産の査定額が高すぎたときのリスクと対処法については、3.不動産の査定額が高すぎたときのリスクと対処法で詳しく解説しています。

【初心者も安心】不動産査定の種類や流れ、依頼方法などを網羅的に解説

不動産の売却価格の目安を知るには、不動産仲介会社の行う不動産査定がおす

2.不動産の査定額が高すぎる主な4つの理由

なぜ同じ物件なのに、会社によって数百万円も査定額が違うのでしょうか？
その背景には、営業戦略だけでなく、担当者の経験・判断・評価基準の違いが関係しています。

ここでは、査定額が高くなってしまう4つの主な理由を詳しく見ていきましょう。

なお、高すぎる査定かどうかを判断する方法は、4.高すぎる査定額かどうかを見極める3つの方法で詳しく解説しています。

（1）契約を獲得するため

一部の不動産会社は、売却の仲介契約を結ぶために、他社より高い査定額を提示することがあります。

特に一括査定サイトでは競合が多いため、「うちが一番高く売れます！」と見せたい心理が働き、数字のつり上げ合戦が起こりやすいのです。

このような会社は、売主から専任媒介契約を取りたいだけで、実際にその金額で売る力があるとは限りません。
売り出したあとに「反応が悪いので値下げしましょう」と提案され、結局、相場価格に戻るケースがよくあります。

【2025年6月更新】不動産一括査定おすすめ21選｜各サービスの紹介と選び方

この記事では、HOME4Uがおすすめする一括査定サービスについて紹介していま

（2）市場動向や取引事例を過大評価しているから

不動産査定には統一基準がなく、各社が独自の判断で価格を算出します。
そのため、担当者が市場データや過去の取引事例を楽観的に解釈してしまうと、実際より高い金額になることがあります。

また、人気エリアでは「今後さらに価格が上がるかもしれない」という期待を織り込んだ査定が行われることも。
このような主観的な評価は、相場を超えた高額査定につながる要因のひとつです。

（3）物件価値を適切に評価できていないから

建物の老朽化、日当たり、騒音、周辺環境など、細かなマイナスポイントが査定に反映されていない場合もあります。
たとえば、築年数より劣化が進んでいたり、道路条件が悪かったりしても、それを見落とすと実際より高い金額が出てしまうのです。

こうした誤差の積み重ねが、結果として「高すぎる査定額」を生み出す原因になります。

（4）査定担当者の経験・知識によるばらつき

査定は最終的に人が行う作業です。

経験豊富な担当者であれば周辺相場や市場動向を正確に読み取れますが、経験が浅いとデータの使い方や価格調整の判断を誤ることがあります。
したがって、同じ会社でも担当者が違えば査定額が異なる場合があります。

“不動産会社ごとに査定額が異なるワケとは？”

同じ物件でも会社によって査定額が違うのは、決して不思議なことではありません。
不動産会社にはそれぞれ得意分野や取引実績、営業方針の違いがあるからです。

たとえば、マンションに強い会社は販売ノウハウや購入希望者の情報が豊富なため高めの査定を出す傾向があります。
一方で、土地取引や戸建て中心の会社は、建物の劣化や周辺環境を厳しく評価し、やや控えめな査定になることもあります。

また、地域での成約データを多く持つ会社ほど現実的な査定ができる一方、実績の少ない会社は相場感にズレが生じやすいのが実情です。

だからこそ、1社の査定だけで判断せず、複数社の査定を比較することが大切。
NTTデータ・ウィズが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、最大6社の優良不動産会社に一括で査定依頼ができるため、あなたの物件の相場を客観的に把握できます。

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3.不動産の査定額が高すぎたときのリスクと対処法

高すぎる査定額を鵜呑みにしてしまうと、思わぬリスクを招くことがあります。
ここでは、実際に起こりやすい3つのトラブルと、その対処法を解説。

成約価格との乖離

査定額が高すぎると、実際に売れる価格（成約価格）とのギャップが大きくなります。

たとえば査定で4,000万円と言われても、実際に売れるのは3,500万円前後というケースも珍しくありません。
この差が大きいほど、値下げ交渉や販売期間の長期化を招く恐れがあります。

こうした場合は、まず査定の根拠を不動産会社に確認することが大切です。
「どの成約事例を参考にしたのか」「どんな条件を加味しているのか」を明確にしてもらいましょう。

根拠があいまいな場合は、複数社の査定を比較して、より現実的な金額を見直すことが対処の第一歩です。

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売却期間の長期化

相場より高い価格で売り出すと、購入希望者からの問い合わせが減ります。

掲載期間が長くなると「売れ残り物件」という印象を持たれ、さらに売れにくくなる悪循環に。
結果として、時間とコストだけが無駄になることがあります。

このような場合は、販売データを定期的に見直すことが重要です。

一定期間（2〜3週間）反響が少ない場合は、価格や広告内容を見直しましょう。
物件写真を差し替えたり、販売時期を調整したりすることで、再び買い手の関心を取り戻せる可能性があります。

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値下げしても売れないリスク

一度、高すぎる印象を持たれた物件は、値下げしても注目されにくくなる傾向があります。
市場では、長く掲載されている＝何か問題があると見られがちだからです。

そのため、最終的に相場より安く売る結果になるリスクがあります。

このような場合は、単に値下げするのではなく、販売戦略自体を見直すことが必要です。

たとえば、物件情報の更新や写真の改善、内覧時の印象アップ、あるいはリフォーム提案などを組み合わせて新鮮さを出すと、再び興味を引ける場合があります。
それでも改善が見られない場合は、担当者や不動産会社を変更するのも選択肢の一つです。

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4.高すぎる査定額かどうかを見極める3つの方法

査定額が高すぎる気がするけど、どこまでが妥当なのかわからない…そんな不安を感じている方も多いでしょう。

高額査定が“チャンス”なのか“危険信号”なのかを判断するには、いくつかのチェックポイントがあります。
ここでは、高すぎる査定額を見抜くための3つの具体的な方法を解説します

方法1：査定額の根拠を納得するまで確認する

まず最初に行うべきは、査定額の根拠をしっかり確認することです。
不動産会社がどのようなデータや基準をもとに算出したのかを納得するまで聞きましょう。

信頼できる会社であれば、

といった具体的な根拠をもとに、丁寧に説明してくれます。

一方で、「このエリアは人気ですから」「最近は相場が上がってますよ」といった曖昧な言葉しか出てこない場合は注意が必要です。

査定額に説得力が感じられないときは、他社の査定と比較して判断しましょう。

老舗の不動産一括査定サービス「HOME4U」の評判については以下の記事をご覧ください。

HOME4U（ホームフォーユー）実際どう？リアルな利用者の口コミ・評判

「HOME4Uって怪しくない？」「プライバシーはしっかり守ってもらえる？」と

方法2：自分で相場を把握する

自分でも相場感を持っておくことが大切です。
査定額が高いかどうかを判断する基準がなければ、正しい見極めはできません。

おすすめの方法は次の2つです。

同じエリア・築年数・間取りの取引事例と見比べることで、「相場よりどの程度高いか」が把握できます。
この相場の物差しを持っておけば、不動産会社の提案に流されにくくなるでしょう。

方法3：複数の不動産会社に査定を依頼する

そして最も確実なのが、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

1社だけの査定額では、その数字が正しいかどうか判断できません。
複数社に依頼して査定額を比較すれば、相場の中央値や、極端に高すぎる・低すぎる査定が一目で分かります。

とはいえ、自身で不動産会社1社ずつに査定を依頼するのは手間がかかります。
そこで、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」の利用がおすすめです。

NTTデータ・ウィズが運営する「不動産売却 HOME4U」なら、厳選された最大6社の優良不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

複数の査定を比較することで、「なぜ金額が違うのか」「どの会社が信頼できるのか」が見えてくるはずです。
結果として、納得感のある売却判断につながるでしょう。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
不動産売却 HOME4U（NTTデータ・ウィズ）では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。

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5.失敗しない不動産会社選びと売却成功へのコツ

不動産売却を成功させるために、もっとも重要なのは、どの会社に依頼するかです。
同じ物件でも、依頼する会社によって査定額・販売戦略・成約スピードは大きく変わります。

高額査定を提示する会社が必ずしも優良とは限らず、担当者の姿勢や説明の丁寧さ、地域に対する理解度が結果を左右することも少なくありません。
そのため、売却を急ぐ前に、信頼できる不動産会社をどう見極めるかを知っておくことが大切です。

以下のポイントをチェックすれば、安心して任せられる会社を見つけやすくなります。

これらのポイントを満たす会社を選ぶことで、安心して売却を進められ、結果的に納得感のある価格で成約につながる可能性が高まります。

査定額に説得力が感じられないときは、他社の査定と比較して判断しましょう。

不動産売却をどの不動産会社に依頼すべきか悩んでいる場合は、以下の記事もご覧ください。

「不動産売却はどこがいい」と悩んだときの判断基準や依頼方法

不動産を売却をするには、どこの不動産会社に依頼すればいいでしょうか？

6.「高すぎる不動産査定」のよくある質問

• Q 「高すぎる」って、どのくらい差があったら注意すべき？
  A 一般的には、相場より±10％以上の差がある場合は注意が必要です。

  周辺の成約事例や似た条件の物件と比べて、極端に高い金額が提示されている場合は、現実離れしている可能性があります。

  査定額が突出して高い会社があった場合は、必ずその根拠（どの事例を参考にしたか、どんな販売戦略か）を確認しましょう。

• Q 高すぎる査定と低すぎる査定、どちらが危険ですか？
  A どちらにもリスクがありますが、方向性が異なります。
  高すぎる査定は、売れ残り、値下げして損失が出るリスクがあります。一方で、低すぎる査定は、早く売れるが、損をしている可能性が高いです。

  安全なのは、複数社の査定を比較して相場に近い現実的な価格帯を見極めることです。

• Q 査定額と実際の売却価格は、どのくらい差が出るものですか？
  A 一般的には、査定額より5〜10％ほど低い価格で成約することが多いです。

  査定額はあくまで「販売を始めるときの目安」であり、実際の売却価格は市場の需要や交渉のタイミングによって変動します。
  そのため、「査定＝確定価格」ではないことを理解しておきましょう。

• Q 査定をお願いしたら、必ず契約しないといけませんか？
  A いいえ、査定依頼をしたからといって契約義務はありません。

  査定はあくまで「無料の見積もり」のようなものです。納得できない場合は遠慮なく断って構いません。
  誠実な不動産会社であれば、強引な勧誘はせず、他社との比較を勧めてくれることもあります。

納得感のある売却を実現するには複数社に査定依頼を！

不動産売却を成功させる最大のポイントは、1社の査定だけに頼らないこと。
会社によって得意分野や販売方針が異なるため、査定額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。

複数社の査定を比較することで、

• 相場とかけ離れた高すぎる査定を見抜ける
• 現実的に「売れる価格」の目安がわかる
• 担当者の説明力や誠実さを比べられる

といったメリットが得られます。

複数社の査定を受けることは、「相場の確認」だけでなく「信頼できるパートナーを選ぶための第一歩」でもあるのです。