土地を買取で売却するなら絶対知っておきたい基礎知識を解説

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土地の売却手段の一つに買取があります。買取は早く売れますが、仲介で売却するよりも安くなってしまうため、特殊な事情を抱えている人のみが利用する売却方法です。

土地は仲介で売却されることが一般的であるため、買取は特殊な売却手段と言えます。買取には一部にメリットもありますが、大きなデメリットもあるため、しっかりとデメリットを認識して上で利用することが重要です。

そこでこの記事では、買取とはどのようなものであるか、メリットやデメリットを踏まえ、買取に向いている人についても紹介します。

最後までこの記事をお読みいただき、買取を利用する上での参考にしていただければと思います。

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1. 買取と仲介の違い

不動産の売却方法には、買取と仲介の2種類の方法があります。

買取とは、再販を目的とする不動産会社に対して、売却する売却方法のことを指します。不動産会社の役割としては、不動産会社が買主になります。

買取では不動産会社が最終消費者に再販を目的として購入するため、売却価格としては安くなります。不動産会社からしてみると、できるだけ安く仕入れて、最終消費者に高く売ることを目的としています。

売却期間に関しては、不動産会社が見て購入をすぐに判断するため、すぐに売却することができます。

一方で、仲介とは最終消費者に対して、売却する売却方法のことを指します。不動産会社の役割としては、買主を探し、売買のマッチングをすることになります。

仲介では買主が直接最終消費者となるため、売却価格としては高くなります。不動産会社は、高く購入してくれる買主を見つけ、仲介手数料を取ることを目的としています。

売却期間に関しては、買主を見つけ出すのに3ヶ月程度時間を要するのが一般的です。

以上のように、買取は安く売ることになりますが早く売却ができ、仲介は高く売れますが売却に時間がかかるという違いがあります。

2. 土地買取価格の相場

買取価格の目線は一般的に市場価格の80%程度です。80%というのはあくまでも目安であり、それよりも低くなることも高くなることもあります。

不動産会社でも売却に苦戦しそうな土地であれば、市場価格の50%程度となることもあります。一方で、すぐに売れそうな土地であれば、市場価格の90%程度となることもあります。

不動産会社は最低でも1割程度は利益率を確保したいため、買取はどんなに高く売却できたとしても市場価格の90%程度となります

土地を高く売りたい場合には、やはり仲介を利用するのが原則です。仲介では多くの人が購入検討をしてくれるため、相場よりも高く売却できることもあります。

仲介を利用するのであれば、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスをご利用ください。

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土地仲介に豊富な実績のある不動産会社に売却を依頼することができるため、高く売ることができます。
高く売りたい人であれば、仲介を選択しましょう。

3. 買取のメリット

この章では買取のメリットについて、「早く確実にお金が入る」、「瑕疵担保責任が免責される」、「仲介手数料がかからない」の3つを紹介します。

3-1. 早く確実にお金が入る

買取の最大のメリットは早く確実に売れるという点です。緊急でお金が欲しい人にとっては、有益な売却手段となります。

仲介の場合、不動産会社が査定をしても、その査定額はあくまでも売却予想価格ですので、その査定額で売れるかどうかの保証がありません。また、買主もいつ見つかるか分からないという不確実性もあります。

買取の場合、不動産会社の査定が、そのまま買取金額になりますので、査定額で売却できる保証があります。
また、不動産会社がすぐに購入するため、確実に売却できます。

尚、買取は不動産会社に資金力が必要となるため、一定規模以上の中堅または準大手の不動産会社が行うことが多いです。

買取会社は銀行から融資を受けますが、銀行も一定の規模以上で実績のある会社でないと買取資金の融資をしません。

零細の不動産会社が買取を行うということはほとんどなく、買取会社は一定の信用力があることが通常です。

そのため、買取会社の支払い能力は高く、キャッシュの確実性は高いです。仲介による個人への売却の場合、買主がローンが組めずに契約が破談となることがありますが、買取の場合、そのような心配はほぼ無用です。

買取には「すぐに」かつ「確実に」売却できるというメリットがあるのです。

3-2. 瑕疵担保責任が免責される

買取による売却は瑕疵担保責任を全て免責して売却できます。瑕疵(カシ)とは、雨漏り等の通常有すべき品質を欠くことを言います。

瑕疵担保責任とは、売却後に瑕疵が発見された場合、売主が損害賠償や契約解除を負う責任です。

この瑕疵担保責任については、売主が個人の場合、買主の合意が取れれば瑕疵担保責任を全部または一部を免責することが可能です。

一方で、売主が宅地建物取引業者(不動産会社のこと)の場合、引き渡しから2年以上は瑕疵担保責任を負わなければならず、免責できません。

買取を行う不動産会社は宅地建物取引業者ですので、再販時に必ず瑕疵担保責任を負うことになります。

不動産会社は再販時には瑕疵をしっかりと無くした状態で売却しなければならないため、買取の時点では瑕疵があろうとなかろうと購入してくれます。

そのため、買取では瑕疵がある物件でも、不動産会社はうるさいことを言わず、容認して購入します。ただし、明確な瑕疵があれば、その補修費用相当分は、さらに値段は下がります。

買取には、売主として瑕疵担保責任を負わずに気楽に売却できるというメリットがあります。

3-3.仲介手数料がかからない

買取会社に直接売却をすれば、仲介手数料が発生しないというメリットがあります。ただし、仲介手数料を不要とするには、自分で買取する不動産会社を見つけることが前提です。

仲介を依頼した不動産会社が、買主として買取会社を連れてきたら、仲介手数料はかかります。このような場合でも、買取なので売却額は安くなります。

一方で、自分で直接買取会社に打診を行えば、買取会社は仲介手数料を要求してくることがありません。買取を実行する場合には、仲介手数料を無駄にしないためにも、自分で買取会社を見つけましょう。

4. 買取のデメリット

この章では買取のデメリットについて、

  • 価格が安くなる
  • 詐欺まがいの買取会社も多い
  • 買取会社の言いなりになりやすい

以上の3つを紹介します。

4-1.価格が安くなる

買取の最大のデメリットは、売却価格が安くなるという点です。買取会社は安く購入した方が儲かりますので、できる限り安く購入しようとします。

買取は再販のための仕入である以上、高く売れることはまず望めません。しかしながら、買取でも何社かの不動産会社に声をかけて見積もりを取ることで、多少なりとも価格を上げることはできます。

例えば、A社が1,600万円と査定しても、B社に聞いて見たら1,700万円と言うかもしれません。また、A社が「どうしても欲しい」と言って来たら、B社の価格を伝えたら、A社が1,710万円まで引き上げてくれる可能性があります。

このように、買取でもきちんと複数の不動産会社から見積もりを取ることで、わずかではありますが価格を上げることができます。

価格が安くなるという買取のデメリットを回避するためには、自分で何社か買取会社を見つけておくことが必要となります。

買取を実行する前には、声をかけてみたい買取会社を何社かピックアップしておきましょう。

4-2. 詐欺まがいの買取会社がいることも?

買取は、借金の返済等で急にお金が必要となり、お金に困っている人が利用するケースが多いです。利用者には、精神的に弱っており騙されやすい状態の人が多いことから、取り巻く買取会社には詐欺まがいの会社がいることも事実です。

詐欺まがいの会社を回避する対策も、やはり複数の買取会社に声をかけることが有効な方法となります。たとえA社が怪しいことを言ったとしても、B社とC社がまっとうな話をしていれば、A社が詐欺まがいの会社であることが分かります。

冷静な取引をするためにも、買取会社は必ず複数社に声をかけるようにして下さい。

4-3. 買取会社の言いなりになりやすい

買取は、相手が百戦錬磨のプロですので買取会社の言いなりになりやすいというデメリットがあります。

仲介であれば、買主はプロではないですし、自分の味方として不動産会社も付いています。何か分からないことがあっても、不動産会社に聞きながら進めれば良いので安心感があります。

しかしながら、買取の場合、味方の不動産会社がいないだけでなく、相手が自分よりもはるかに知識が豊富なプロであるため、言いなりになりやすい状況になります。

この状況に関しても、やはり複数の買取会社とやりとりすることで、買取会社を選べる立場になっておくことがリスクヘッジをするコツになります。

1対1の状況だと、相手の言いなりになりやすいので、1対多の関係を作り、より良い条件の買取会社を選べるようにしておきましょう。

5.買取に向いている人

この章では、買取が向いている人についてご紹介します。

5-1. 早く現金が欲しい人

買取は、安くても構わないので早く現金が欲しい人に一番向いています。具体的には借金の返済で困っている人や、入院費用などで急に現金が必要になった人等が挙げられます。

ただし、お金に困っているときは、弱みに付け込んでくる買取会社もいるため、怪しい話には十分に注意しながら買取を利用するようにして下さい。

5-2. 条件の悪い土地を持っている人

買取は非常に条件が悪く売りにくい土地を持っている人にも向いています。具体的には、地型の悪い土地崖地狭小地等の価値が著しく落ちる土地が該当します。

価値が著しく落ちる土地は仲介での売却が非常に困難です。売却が困難な土地は、持っているだけでも固定資産税や除草費用等のコストがかかるため、買取で安く売却したとしても、十分に価値があります。

売却困難な土地は、買取を上手く利用して手放すのが良いでしょう。

5-3. 瑕疵を抱えている土地を持っている人

買取は瑕疵を免責して売却できるため、瑕疵を抱えている土地を持っている人もおススメになります。

瑕疵と言うと、雨漏りや建物の傾きなど、建物に起因するものがイメージしやすいですが、土地にも次のような4種類の瑕疵があります。

  • 物理的瑕疵
    土壌汚染や地中障害物、コンクリート擁壁の破損、コンクリート擁壁の地中部における隣地越境等
  • 法律的瑕疵
    埋蔵文化財包蔵地に指定されている、建築基準法上の道路に接道していない等
  • 心理的瑕疵
    数年前に建物で焼死自殺があった後、忌まわしい殺人事件があった後等の跡地等
  • 環境的瑕疵
    隣地に高圧線の鉄塔がある、目の前に墓地がある等

このように、土地にも瑕疵はあり、瑕疵を抱えた土地は仲介では売却が困難であるという特徴があります。瑕疵を抱えた土地も買取を利用して売却するのが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか。
土地の買取について解説してきました。

買取とは不動産会社が再販目的で行う下取りです。買取価格の相場は市場価格の80%程度になります。

買取には、

  • 早く確実にお金が入る
  • 瑕疵担保責任が免責される
  • 仲介手数料がかからない

といったメリットがあります。

一方で、

  • 価格が安くなる
  • 詐欺まがいの買取会社も多い
  • 買取会社の言いなりになりやすい

というデメリットもあります。

基本的には仲介をおススメしますが、

  • 早く現金が欲しい
  • 条件の悪い土地を持っている
  • 瑕疵を抱えている土地を持っている

等々の特殊な事情を抱えている人は買取が向いています。

買取を希望する人は、特徴を良く踏まえた上で利用するようにしてください。

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