相続した土地を売却する時の節税方法と名義変更の手順を解説

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相続した土地を売却する時の節税方法と名義変更の手順を解説

相続した土地は、購入価額が分からないことが多く、売却すると売買代金の2割弱の税金が発生することが多いです。
結構な額の税金となるため、なんとか節税したいと考えている人も多いのではないでしょうか。

節税方法には、特例を利用するほか、特例を利用できない場合には取得費が分かる資料を探す、ふるさと納税を活用するといった方法もあるので、損をしないようしっかり押さえておきたいですよね。

そこでこの記事では、相続した土地をこれから売却しようと考えている方に向けて、

  • 売却で発生する税金の種類
  • 税金の計算例
  • 3年以内に使える節税特例
  • いつでも可能な節税方法
  • 名義変更の手続き

などについて紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、適切な節税や名義変更ができるよう、参考にしてください。

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1.相続した土地を売却したときに発生する税金

まずは、相続した土地を売却したときに発生する税金にどのようなものがあるのか、見ていきましょう。
以下の3つがあります。

  1. 登録免許税
  2. 印紙税
  3. 譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税

それぞれ順番に説明していきます。

1-1.登録免許税

土地の名義変更を行うに際し、登録免許税が生じます。
登録免許税とは、登記内容を変更する際、法務局に支払う税金です。

相続を原因とする名義変更の登録免許税は以下の計算式となります。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

固定資産税評価額とは、固定資産税納税通知書に記載されている「価格」のことです。
「相続・合併」を原因とする所有権移転登記の税率は、「0.4%」となります。

1-2.印紙税

土地の売却では、印紙税も発生します。
不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれる印紙を貼らなければならない書類であり、記載する売買代金に応じて印紙を貼る必要があります。

売買契約書に記載する金額と印紙税の関係は下表の通りです。

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※軽減税率は2022年3月31日までの売買契約書で適用

1-3.譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税

土地の売却で譲渡所得が発生する場合には、所得税および復興特別所得税、住民税が生じます。
所得税および復興特別所得税、住民税については、少々複雑なので次章にて詳しく解説します。

2.相続した土地を売却したときの税金の基礎知識

相続した土地を売却したときの税金の基礎知識として、この章では以下の3点を解説します。

  1. 譲渡所得と税率
  2. 取得費が不明の場合の計算例
  3. 確定申告の必要性

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.譲渡所得と税率

不動産の売却では、譲渡所得がプラスになった場合に税金が発生し、マイナスになった場合には税金は発生しないのが基本ルールです。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに得られる所得の名称になります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

計算の結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円)となれば、税金は発生しないことになります。

税金は譲渡所得に税率を乗じることで計算されます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という扱いになります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

ポイントは、相続した土地の所有期間は「親の所有期間を引き継ぐ」という点です。
仮に相続直後すぐに売却しても、親の所有期間が5年超であれば長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

2-2.取得費が不明の場合の計算例

相続した土地の売却では、取得費が不明なケースがよくあります。
取得費が不明な場合には、概算取得費というものを用います。
概算取得費とは「譲渡価額の5%」です。

ここで、取得費が不明の場合の税金の計算例を示します。

(条件)
譲渡価額:3,000万円
取得費:不明
譲渡費用:150万円
所有期間:5年超(長期譲渡所得)

(計算例)
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 3,000万円 - 3,000万円×5% - 150万円
     = 3,000万円 - 150万円 - 150万円
     = 2,700万円

所得税 = 譲渡所得 × 税率
    = 2,700万円 × 15%
    = 405万円

復興特別所得税 = 所得税 × 税率
        = 405万円 × 2.1%
        ≒ 8.5万円

住民税 = 譲渡所得 × 税率
    = 2,700万円 × 5%
    = 135万円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税
   ≒ 405万円 + 8.5万円 + 135万円
   ≒ 548.5万円

譲渡価額3,000万円に対し、税金が548.5万円です。
税金の額は譲渡価額に対し約18%(2割弱)となります。

相続した土地のように「長期譲渡所得で、かつ、取得費が不明」の場合には、税金は売却代金の2割弱程度となることが多いです。

2-3.確定申告の必要性

不動産を売却した後は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。
(期間は年度により変わるケースがありますのでご留意ください。)

確定申告は、以下のケースで必要となります。

  • 譲渡所得が発生している場合
  • 特例を利用する場合

譲渡所得がプラスであり、税金が発生する場合には、いずれにしても確定申告が必要です。

また、節税の特例を利用する場合も確定申告が必要となります。
仮に、節税特例を使った結果、税金がゼロ円になったとしても「特例を利用するため」に確定申告が必要です。

一方で、節税特例を使わずに譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円)となる場合には、譲渡所得が発生していないので確定申告も不要となります。

売却の結果、譲渡所得がマイナスとなる場合は、確定申告に関しては何もしなくて大丈夫です。

3.相続から3年以内に使える節税特例

この記事をお読みの方の中には、すでに相続した土地を売却済みで、今からでも使える節税の特例がないかお探しの方もいらっしゃることでしょう。
そこでこの章では、3年以内に使える節税特例を2つご紹介します。

  1. 相続税の納税義務者なら取得費加算の特例
  2. 相続空き家を取り壊した場合は3,000万円特別控除

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.相続税の納税義務者なら取得費加算の

特例

相続した土地を売る人のうち、相続税を納税した方は相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産を売却すると、「取得費加算の特例」を利用することができます。

取得費加算の特例を適用したときの譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 取得費に加算する相続税額 - 譲渡費用

取得費に加算する相続税額とは、以下の計算式で求められるものになります。

その者の相続税額= その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

  1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

最大のポイントは、「相続税が課税されていること」という点です。
相続税の課税義務がなかった人は利用できません。

相続税は約8%程度の人しか納税義務がありませんので、約92%の人は取得費加算の特例を利用できないこととなっています。

また、利用するには「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却」という期間の制限があります。

相続税の申告期限というのは「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」ですので、取得費加算の特例の利用期限は「相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内」と表現されることも多いです。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

【国税庁HP】

3-2.相続空き家を取り壊した場合は3,000万円特別控除

相続した空き家を取り壊して更地にして売る場合、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除(以下、「相続空き家の3,000万円特別控除」と略)を利用できます。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用したときの譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、売却対象が親の住んでいた家が建っていた不動産であることが必要です。

従前に建っていた家屋は以下の要件を満たす必要があります。

  1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  4. 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  5. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

家屋の要件のうち、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」という点がポイントです。

要件を満たす家屋を取り壊し、土地として売却する場合にはさらに以下の要件を満たす必要があります。

  1. 取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
  2. 土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

建物解体後の土地が「事業の用や貸付の用」に供されていないことが必要であるため、例えば駐車場等にしてしまった場合には特例を利用できないことになります。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには「相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡する必要があります。

ただし、2021年3月時点では、相続空き家の3,000万円特別控除の適用期限は「令和5年(2023年)12月31日」までとされています。

例えば、「令和2年(2020年)1月2日~令和3年(2021年)1月1日」の間に発生した相続であれば、「令和5年(2023年)12月31日まで」に売ると「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用が可能です。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

【国税庁HP】

4.いつでも可能な節税方法

いつでも可能な節税方法この章では「3年」という期限とは無関係に、いつでも可能な節税方法を紹介します。
以下の5点です。

  1. 取得費が分かる資料を探す
  2. 譲渡費用をもれなく計上する
  3. ふるさと納税を利用する
  4. 平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除
  5. 低未利用土地等の100万円特別控除

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.取得費が分かる資料を探す

相続した土地の売却で税金が高くなってしまうのは、取得費が分からないことが最大の理由です。
そのため、取得費が分かる資料を探すことが最も効果的な節税対策となります。

購入当時の売買契約書がない場合、その他として「取得費が分かる資料」には、主に以下のようなものがあります。

  • 当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
  • 通帳の出金履歴から購入額を推測する
  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
  • 抵当権設定額から購入額を推測する
  • 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する

上記のような資料がある場合には、取得費とみなせるかどうか税務署に個別相談しに行くことが必要です。

また、取得費は土地の購入額だけでなく、以下のようなものも取得費に加えることができます。

  • 相続の際の不動産の登記費用(売却のために行った名義変更費用)
  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
  • 取得時の登録免許税
  • 取得時に司法書士へ支払った手数料
  • 取得時の不動産取得税
  • 取得に際して支払った立退料・移転料
  • 取得のための測量費
  • 取得のための建物の取り壊し費用
  • 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用

相続した土地を売却する場合、全所有者の取得費を引き継ぐのが原則です。
取得費に加えることができる金額の分かる資料が残っている場合には、これらを加えることで節税ができます。

4-2.譲渡費用をもれなく計上する

譲渡費用をもれなく計上することも節税する方法の一つです。

譲渡費用として計上できるものには、以下のものがあります。

  • 売却時の仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却のために広告した場合の広告料
  • 売却のために測量した測量費
  • 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
  • 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  • 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  • 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
  • すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
  • 売却のために行った建物の補修費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

相続した土地を売却する場合、測量を行うケースも多いと思われます。
「売却のために測量した測量費」は譲渡費用に加えることができますので、節税に役立ててください。

一方で、以下のような支出は譲渡費用として認められないこととなっています。

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
  • 譲渡資産の維持管理費等
  • 引越代

譲渡費用になるかどうかは、最終的に税務署に出向いて個別の判断を仰ぐようにしてください。

4-3.ふるさと納税を利用する

譲渡所得では所得税と住民税が発生しますので、ふるさと納税を利用することで節税を行う方法もあります。

ふるさと納税とは、自治体へ寄附をすることで、原則として寄附金額から2,000円を引いた金額が翌年の住民税から控除および所得税から還付される制度です。

ふるさと納税は節税だけでなく、寄付した自治体から返礼品がもらえるという点が最大のメリットです。

ふるさと納税には税金を控除できる「ふるさと納税控除上限額」が存在します。
控除条件額は所得が高くなるほど増えるため、譲渡所得が発生した年はふるさと納税控除上限額も増えることになります。

ふるさと納税控除上限額が増えれば、少ない自己負担で高額な返礼品をもらえるメリットが出てくるため、普段ではできないような自治体へも寄付できるようになります。

4-4.平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除

相続した土地が、たまたま平成21年及び平成22年に取得したものであれば、「平成21年及び平成22年中に取得した土地等を譲渡した場合の1000万円特別控除」と利用することができます。

平成21年及び平成22年中に取得した土地等を譲渡した場合の1000万円特別控除を適用すると、譲渡所得から1,000万円を控除することができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 1,000万円

要件としては、個人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等で、その年の1月1日時において所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合に適用されます。

平成21年に取得した土地であれば平成27年1月1日以降、平成22年に取得した土地であれば平成28年1月1日以降の売却で適用可能です。

相続税の納税等の要件は一切必要なく、親がたまたま平成21年1月1日から平成22年12月31日の間に土地を買っていたら利用できる特例となります。

最近購入している可能性のある土地であれば、売買契約書に記載されている購入日を確認するようにしてください。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

【国税庁HP】

4-5.低未利用土地等の100万円特別控除

土地の売却価格が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できる可能性があります。

低未利用土地等の100万円特別控除を利用すると、譲渡所得から100万円を控除することができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 100万円

低未利用土地等の100万円特別控除を適用するには、主に以下の要件を満たしていることが必要です。

  1. 譲渡した者が個人であること。
  2. 譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
  3. 譲渡価額の合計が500万円以内であること。
  4. 譲渡した物件が都市計画区域内にあること。
  5. 譲渡した物件が「低未利用土地等であること」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること。

金額が500万円以下の土地であれば、かなり多くの土地が適用対象となります。
相続税の納税義務や相続後の期間等の要件も一切なく、上記の要件に合致さえしていれば利用できる特例です。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

【国税庁HP】

5.相続した土地を売却するための名義変更の手続き

この記事をお読みの方の中には、名義変更の手続き方法をお調べの方もいらっしゃると思います。
そこでこの章では、名義変更の方法を3つご紹介します。

  1. 法定相続
  2. 遺言
  3. 遺産分割協議

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.法定相続

法定相続とは、法定持分割合でそのまま共有で相続することです。

法定相続によって土地を売却すれば、現金を法定持分割合に応じて公平に分割できるというメリットがあります。
また、遺産分割協議書も作成不要である点もメリットです。

法定相続による名義変更では以下の書類が必要となります。

  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

5-2.遺言

遺言が残されている場合には、遺言に従って名義変更を行うことになります。
遺言とは、被相続人(他界した人)の生前の意思で遺産の分割方法を決めることのできる書面です。

遺言による名義変更の必要書類は以下の通りです。

  • 遺言証書
  • 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
  • 遺言により相続する相続人の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 受遺者の戸籍謄本
  • 相続関係説明図(任意)

遺言証書が自筆遺言の場合には、法務局に提出する前に家庭裁判所で検認を行うことが必要です。
検認とは、家庭裁判所による遺言証書の存在および内容のチェックになります。

5-3.遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続後に相続人の意思によって分割方法を決める話合いのことです。
遺産分割協議の内容をまとめた書類のことを遺産分割協議書と呼びます。

遺産分割協議による名義変更の必要書類は以下の通りです。

  • 遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)
  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

遺産分割協議を成立させるためには、相続人全員が同意することが条件となります。

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まとめ

いかがでしたか。
相続した土地の売却について解説してきました。

相続した土地を売却したときは、譲渡所得が生じると税金が発生します。
節税特例としては、相続税の納税義務者なら取得費加算の特例、相続空き家を取り壊した場合は3,000万円特別控除があります。

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