「土地が亡くなった人の名義のまま」って大丈夫？問題性や名義変更の方法を解説

土地を相続した場合、本来であれば相続登記と呼ばれる名義変更手続きをしなければいけません。
しかし、土地の相続後に相続登記をしない方は意外にも多く、社会問題となっています。

この問題は、相続登記が義務でなかったことが一つの要因でした。

2024年は、相続登記が義務化される年です。

この記事を通して、名義変更していない土地についての問題点や、相続登記の方法などを理解していきましょう。

不動産相続の手続きについて詳しくは「不動産の相続手続きはこれでカンペキ！」をご覧ください。

土地の売却ついて基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の成功術』をご覧ください。

1.名義変更しないままの土地が社会問題化、相続登記は今後義務化に

土地の所有者が亡くなった場合、遺言書があればその通りに、遺言書がなければ法定相続人の誰か、あるいは全員が相続します。
ただ、相続したからと言って勝手に名義が変更されることはなく、相続する方が名義変更の手続き（相続登記）を行う必要があります。

相続登記がされないと、法定相続人全員が不動産を共有している状態になります。
この状態でさらなる相続が発生すると、権利関係は非常に複雑になり、所有者を定めるのが難しい状態になっていきます。

こうした、『現在の所有者が登記されていない土地』や『所有者が特定できても全員の所在地を特定できない土地』などの、所有者不明土地は、重大な社会的問題となっています。
国土交通省の調査（令和4年度）によると、不動産登記簿で所有者の所在が判明しなかった土地が24％もあることが分かりました。
参考：政府広報オンライン『なくそう、所有者不明土地！…』

そうした現状を踏まえて、2024年4月1日より、相続登記が義務されることになりました。
詳しくは3章で解説いたします。

2.土地を名義変更しないままでいるデメリット

2024年1月現在では、相続登記は義務化されていません。
つまり、土地の名義を変更しないまま放置していても罰っせられることはないのです。

では、相続登記はしなくてもいいのでしょうか？

この章では、相続登記をしない以下のデメリットについて考えていきましょう。

2-1.土地を売却できない

土地を含め、不動産は真の所有者でなければ売却できません。
相続登記をしていない土地は亡くなった方の名義のままなので、売却する前に相続登記が必要です。

【相続物件】亡くなった父親名義のままで土地は売れるの？

亡くなられたお父さま名義のままでは、土地を売ることができないのです。

2-2.相続人間での所有権を巡ったトラブルが起こる

相続登記を行わないと、いずれ所有権をめぐってトラブルに発展する可能性があります。
最初の相続人から、次の相続人へ権利が発展していくと、親しい関係間だけでなく、ほとんどの他人のような関係間で争いが起こることもあります。

例えば、「いざ相続登記を行おうとしたら、まったく知らない相続人に先に登記手続きをされていた」といった事態も考えられます。

2-3.どんどん名義変更が難しくなっていく

元々の所有者であるＡさんから、ＢさんＣさんへ。Ｂさんの死亡によりさらにＤさんＥさんＦさんへ。Ｅさんの死亡によりさらにＧさんＨさん…へ。
といった様に、相続登記をしないままでいると、今後の相続を含めた法定相続人全員が土地の共有者となっていきます。

こうした共有者が多数いる不動産の相続登記を行う場合、共有者全員の同意が必要になります。
2世代、3世代と相続がまたがってしまうと、その土地の相続登記は非常に困難になっていきます。

3.【2024年4月1日施行】相続登記義務化について

これまでは相続登記の義務がなかったため、何世代にもわたった放置状態でも、相続人が法的に不利益を被ることはありませんでした。

しかし、2024年4月1日より、相続登記が義務化されます。
正当な自由なく相続登記の義務に違反すると、10万円以下の過料の適用対象となります。（刑罰ではないため、前科はつきません。）

以下が、相続登記における相続人の義務となります。

4.相続登記の方法と必要書類

最後に相続登記の方法について紹介いたします。

相続登記を行う場合、『自分で行うか』『司法書士に依頼するか』の2通りの方法があります。

4-1.自分で行う場合

相続登記は、素人でも行えます。

以下の書類を用意し、登記申請書を作成したら、法務局で申請手続きを行いましょう。

4-2.司法書士に依頼する場合

司法書士に相続登記を依頼すれば、相続登記に必要な書類を収集してもらうことも可能です。
ただし、遺産分割協議書に添付する、相続人全員の印鑑証明だけは最低限自身で用意しましょう。

また、前項『自分で行う場合』で紹介した書類も、事前に収集した状態で依頼した方がスムーズです。

司法書士に相続登記を依頼する場合の費用は、一般的に5～10万円ほどです。
なお、依頼する事務所や、依頼する範囲によって費用は異なります。

まとめ

名義変更がされていないままの土地は数多くあり、その中でも『所有者不明』となっている土地は社会問題を招いています。
2024年4月1日からは、相続登記が義務化されますので、まだ名義を変えられていない方は準備を始めていきましょう。

相続登記は、自分で行うこともできれば、司法書士に依頼することもできます。
かけられる時間や、予算を考慮して適切な方法で登記を行いましょう。