土地を2,000万円で売却すると税金はいくらかかる？計算方法と節税策を解説

2,000万円で土地を売却すると、一体いくら税金がかかるのでしょうか？
「売れた金額＝そのまま手取り」だと思っていたら、想像以上に税金が引かれて驚く方も少なくありません。

この記事では、印紙税や譲渡所得税といった土地売却時に発生する税金から、税率の違いや節税につながる特例までをわかりやすく解説。
取得費による税額の変動がわかるシミュレーションや、節税のポイント、確定申告・納税の流れも紹介します。

損をしない土地売却のために、税金と手取り額の全体像を把握しましょう。

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1.土地売却でかかる4つの税金と金額の目安

土地を売却する際、さまざまな税金が発生します。
なかでも見落としがちなのが、売却益が出た場合だけでなく、「売買契約を結ぶ」「登記を行う」といった手続きそのものにも税金がかかるという点です。

ここでは、土地売却時に発生する主要な4つの税金について、それぞれの概要とおおよその金額の目安を解説します。

1-1.売買契約を結ぶと発生する「印紙税」

不動産売買契約書には、印紙税として収入印紙を貼付する必要があります。
税額は契約金額に応じて定められており、現在は軽減措置により下表の通りです。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”. 国税庁（参照：2025-12-17）をもとに、HOME4Uが独自に作成

この印紙代は売主・買主どちらが負担するかは契約によりますが、通常は折半またはそれぞれで1通ずつ負担するケースが多いです。

不動産売買時にかかる印紙代（印紙税）はいくら？一覧表でわかりやすく解説

不動産売却で契約書を作成する際、印紙税という税金が課せられます。この印

1-2.所有権移転の登記で求められる「登録免許税」

通常、所有権移転登記にかかる「登録免許税」は買主が負担しますが、売主が住宅ローンを返済中の場合は別です。
この場合、土地には金融機関の抵当権が設定されており、売却時に抵当権を抹消するための登記が必要になります。

この抵当権抹消登記は売主が行い、登録免許税（不動産1件につき1,000円）に加え、司法書士への依頼料として1万円〜2万円前後がかかるのが一般的です。

そのため、ローンが残っている土地の売却では、売主側にも一定の登記費用が発生する点に注意しましょう。

不動産登記の登録免許税とは？税率と軽減措置、計算方法について解説

登録免許税は、不動産の登記にかかる税金で、土地と建物の両方に課税されま

1-3.仲介手数料に含まれる「消費税」

不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
この報酬は消費税の課税対象であり、手数料に加えて10％の消費税が加算されます。

仲介手数料は「（売却価格 × 3％ ＋6 万円）＋ 消費税」という計算式で上限が決められており、売却価格が2,000万円の場合、消費税は約6.6万円です。

不動産売却の仲介手数料の計算方法は？支払うタイミングや不動産会社の選び方をプロが解説

この記事では、最も大きな費用になりやすい「仲介手数料」を中心に解説して

1-4.売却益に応じて課される「所得税・住民税（譲渡所得課税）」

土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に対して所得税と住民税が課税されます。
これをまとめて「譲渡所得課税」と呼びます。

ただし、課税されるのは売却価格のすべてではなく、取得費や売却時の経費を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。

また、税率は土地の所有期間によって大きく変わるのが特徴です。
短期と長期で倍近く違うこともあるため、事前に把握しておくことで節税にもつながります。

税率の早見表や計算方法の詳細は、次章で解説します。
実際にどのくらい税金がかかるかを知りたい方は、2,000万円で土地を売却した場合の税金シミュレーションをご覧ください。

不動産売却における譲渡所得税とは？税金の計算方法と特別控除

不動産売却後に、「売却益」いわゆる「儲け」が発生すると、譲渡所得税の納

2.譲渡所得税の計算方法と税率

土地の売却で得た利益には、譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。

「売れた＝課税される」と思われがちですが、実際には取得費や経費を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。

この章では、譲渡所得の出し方や税率、申告・納税のタイミングをわかりやすく解説。

2-1.譲渡所得の計算式

譲渡所得とは、土地を売却した際に出た「利益（売却益）」のことです。
以下の式で求めます。

取得費や譲渡費用が多いほど、課税対象となる譲渡所得は小さくなります。

なお、取得費がわからない場合、概算として「売却価格の5％」で計算されます。
このケースでは課税される金額が大きくなりがちなので、購入時の契約書や領収書は保管しておくことが重要です。

取得費の計算方法や対象になるものについては、以下の記事もご覧ください。

不動産売却時の取得費の計算方法│取得費の内訳と具体的な計算方法まで

不動産売却時には納税のために税金の計算が必要となるケースがあります。

2-2.譲渡所得にかかる税率

譲渡所得の税率は、土地の所有期間によって変わります。

※復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源として設けられた税金で、所得税額の2.1％が加算されます。

短期・長期の区分は「売却した年の1月1日時点」で判断されます。

例えば、2019年10月に購入し、2025年4月に売却した場合は「6年保有」ですが、2025年1月1日時点では5年未満なので短期譲渡の扱いになります。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違いや計算方法、譲渡損失の扱いについても解説

譲渡所得とは、不動産などの売却で得た利益のことで、資産の所有期間によっ

2-3.所有期間10年超なら税率がさらに軽くなる

マイホーム（居住用財産）を10年以上所有していた場合は、通常の長期譲渡（20.315％）よりもさらに税率が軽くなる特例があります。

この特例は、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用した後の譲渡所得に対して使えます。

※復興特別所得税は、所得税額に対して2.1％が加算されるもので、他の税率とは異なる算出方法になります。

適用には所有期間10年超や居住実績など複数の要件があるため、事前に税理士など専門家に確認すると安心です。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁（参照2025-12-17）をもとに、HOME4Uが独自に作成

2-4.譲渡所得税の申告・納税時期

土地を売って譲渡所得が発生した場合、確定申告によって税金を申告・納付する必要があります。

所得税・住民税は自動で引かれないため、売却で利益が出た方は注意しましょう。

また、利益が出ていて特別控除などで税額がゼロ（＝非課税）になる場合は、控除を受けるために申告が必要です。

不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要？

所得を得た人は、確定申告をする決まりになっています。不動産を売却した

その他の特例については、4-2.居住用財産の3,000万円特別控除を利用する以降で詳しく解説しています。

3. 2,000万円で土地を売却した場合の税金シミュレーション

土地を2,000万円で売却したとしても、そのまま2,000万円が手元に残るというわけではありません。

実際には、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税金がかかるため、状況によって納める税額も手取り額も大きく変わります。

ここでは、2つのケースをもとに、譲渡所得税がどの程度かかるのかをシミュレーションしてみましょう。
なお、いずれも所有期間5年超の「長期譲渡」を前提とします。

【ケース1】取得費500万円・譲渡費用50万円・長期譲渡の場合

購入額が低く、利益が大きいパターンです。

※印紙税は譲渡所得の計算には含まれませんが、実際に売主が負担する費用のため、手取り額の目安では差し引いています。

利益が大きいため、税負担も重くなるケースです。
控除制度を活用しないと、手取りはかなり減少します。

【ケース2】取得費1,500万円・譲渡費用100万円・長期譲渡の場合

こちらは利益が少なく、税負担も軽いパターンです。

※印紙税は譲渡所得の計算には含まれませんが、実際に売主が負担する費用のため、手取り額の目安では差し引いています。

利益が少ないため、課税額は抑えられ、手取りも多く残ります。

おおよその手取り額を把握するためにも、一括査定を活用して土地の相場を把握してみてはいかがでしょうか。

土地の売却で生じる税金をシミュレーション！節税の特例も解説

個人が土地を売却すると「税金」が発生します。 土地売却時の税金は、「取

4.税金を抑えるにはどうする？土地売却の節税ポイント5選

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税といった税金が発生しますが、制度やタイミングをうまく活用することで、税額を大幅に減らせるほか、場合によっては0円（非課税）にできることもあります。

ここでは、売却益が出たときに検討すべき、初心者でも取り組みやすい節税方法を5つに絞ってご紹介します。

4-1.所有期間を5年超まで待つ

土地の所有期間が5年を超えると、譲渡所得にかかる税率が大きく下がります。
実際、同じ売却益でも5年以下の売却では約2倍の税金がかかることもあり、数百万円の差になることもあります。

ポイントは、売却した年の「1月1日時点」で5年を超えているかどうか。
たとえば購入から4年11か月経っていても、その年の1月1日時点で5年未満であれば、高い税率（短期譲渡）が適用されてしまいます。

売却のタイミングを1年先送りするだけで、大きな節税になる可能性があります。

4-2.居住用財産の3,000万円特別控除を利用する

マイホーム（居住用の土地・建物）を売却する場合、「3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特例」があります。
これは非常に強力な制度で、多くのケースで税金を0円に抑えることが可能です。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-17）をもとに、HOME4Uが独自に作成

自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

自宅や相続家屋の売却益にかかる所得税・住民税を最大3,000万円まで節税で

4-3.相続した土地の特例を利用する

相続した土地を売却する場合、登記や売却のタイミング次第で大きく節税できるケースがあります。

なかでも重要なのが、「被相続人の居住用財産の譲渡に係る3,000万円特別控除」です。

この制度は「空き家の特例」「被相続人特例」などと呼ばれることもありますが、正式にはひとつの特例であり、相続した空き家やその敷地を一定の要件下で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。

なお、2024年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限は2,000万円となります。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-17）をもとに、HOME4Uが独自に作成

登記の順番や売却のタイミングによっては、特例の適用が受けられない場合もあります。

適用可否で損をしないためにも、売却前に税理士や不動産会社などの専門家に相談しておくと安心です。

また、節税につながる特例はほかにも複数あります。
適用できるかどうかは条件によりますが、対象になる場合は大幅な節税になるケースもあるため、ぜひ一度確認しておきましょう。

なお、特例の併用可否については下表にまとめています。

※特例の併用可否は、適用条件や譲渡内容によって異なるため、詳細は税務署または税理士にご相談ください。

4-4.経費計上を徹底する

2-1.譲渡所得の計算式で紹介したとおり、譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で算出されます。
この「取得費」や「譲渡費用」といった支出の合計が、いわゆる「経費」として扱われます。

つまり、経費として認められる金額が大きくなるほど、課税対象が小さくなり、結果として節税につながるという仕組みです。

これらの費用を証明するために、領収書や契約書などの書類はしっかり保管しておきましょう。

証明書類がない支出は、税務署に認められないケースもあるため注意が必要です。

4-5.専門家の活用・複数社に査定を依頼する

節税とは少し異なりますが、売却価格が高ければ、たとえ税金がかかっても手元に多く残ることは忘れてはいけません。
逆に、価格が低ければ節税できてもトータルで損をしてしまう可能性も。

土地の価値は一律ではなく、査定する不動産会社によって数十万円〜数百万円の差が出ることも少なくありません。
また、相続や控除制度の適用など、税金面の判断も絡むため、売却を検討する段階で税理士や司法書士のような専門家に相談しておくと安心です。

とはいえ、最初からすべて個別に動くのは大変です。
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5.その他にかかる費用の注意点

土地売却にかかる費用は、税金だけではありません。
実際には、仲介手数料のほか、測量費や解体費用など、思いがけない支出が発生するケースもあります。

あらかじめ把握しておくことで、手取り額のズレやトラブルを防げます。

5-1.仲介手数料・測量費・解体費用などがかかる

土地売却において代表的な費用が「仲介手数料」です。
不動産会社に売却を依頼した場合、法律で上限が定められており、2,000万円の売却なら約72.6万円（税込）が目安です。

加えて、以下のような費用が発生することもあります。

これらの費用は物件の状況によって大きく異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

5-2.固定資産税の日割精算が必要

土地には毎年「固定資産税・都市計画税」がかかりますが、売却が成立すると、その年の税額を売主と買主で日割りで精算するのが一般的です。

たとえば、1年分の固定資産税を売主が先に納付している場合、売却日以降の期間分については、決済時に買主から日割りで返金される形になります。

この精算金は売却代金とは別に授受されるため、契約書や決済明細に明記されるかチェックしましょう。

固定資産税は精算できる！不動産売却で知っておきたい計算ルールとは

1年の途中で不動産を売却したら、「固定資産税」は売主・買主どちらが払う

6. 2,000万円の土地売却でよくある質問

• Q 2,000万円で売ってもローン残債がある場合、どうなりますか？
  A 売却代金でローンを完済できれば、残債はなくなります。

  ただし、売却額よりローン残高が多い場合は自己資金で差額を補う必要があります。

  任意売却や銀行など金融機関との交渉が必要なケースもあるため、早めに金融機関や不動産会社に相談しましょう。

• Q 売却前に名義変更や登記をしておくべきですか？
  A 名義が売主本人でない場合（例：相続登記が未了）、売却するには名義変更（登記）が必要です。

  未登記のままでは契約できないため、事前に司法書士に相談し、必要な手続きを済ませておくとスムーズです。

• Q 売却した年に他の収入もあると税率は上がりますか？
  A 譲渡所得にかかる税率（分離課税）は、給与や事業収入とは別に課税されるため、他の収入によって税率が変わることはありません。

  ただし、医療費控除や配偶者控除などの所得控除の影響は受ける可能性があります。

• Q 売却前にやっておくと得なことはありますか？
  A はい、以下のような準備をしておくと、節税や売却額アップにつながります。

  • 取得費の資料を集めておく（契約書や領収書）
  • 境界確定・測量を済ませておく
  • 建物がある場合はリフォームや解体の検討
  • 早めに複数社に査定依頼をして相場感を把握する
• Q 売却後に「税務調査」されることはありますか？
  A すべての売却に対して調査が入るわけではありませんが、高額な譲渡益がある場合や、申告漏れが疑われる場合には調査の対象になることがあります。

  「取得費が異常に安い」「特例の適用ミス」「申告忘れ」などが要因になりやすいため、書類の保存と正しい申告が重要です。

土地売却後に「手元にいくら残るか」を正しく把握する方法

土地を2,000万円で売却しても、手取り額は人によって大きく異なります。
なぜなら、譲渡所得税・仲介手数料・測量費・解体費・その他諸費用などが差し引かれるためです。

一番大切なのは、おおよその手取り額を事前に把握すること。
そのためにも、「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場をつかんだうえで、税理士など専門家と相談して節税の余地を確認することが重要です。

早めの準備と情報整理が、損をしない売却への近道です。

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