銀行との連携が不動産売却成功のカギ！連絡のタイミングやスムーズに進めるコツ

不動産を売却するとき、「銀行にはいつ連絡すればいいの？」「住宅ローンが残っているけど大丈夫？」と不安に感じる方は多いでしょう。
実は、不動産売却の成功は、銀行との連携のスムーズさが大きなカギを握っています。

本記事では、銀行が果たす役割から、売却の流れ、遅れた場合のリスク、そしてスムーズに進めるためのコツまでを徹底解説！
これから不動産売却を考えている方が「いつ・何を・どうすればいいか」を理解できるよう、わかりやすく紹介しています。

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1.不動産売却を銀行に相談することはできる？連絡のタイミングは？

不動産売却を考えたら、できるだけ早く銀行に相談しましょう。
特に住宅ローンが残っている場合、銀行の手続きなしでは売却を完了できません。

銀行に相談できる主な内容は、

• 残債の確認（売却で完済できるか）
• 抵当権抹消の手続き方法
• 任意売却の可否（売却額が残債を下回る場合）

の3つです。

また、連絡のベストタイミングは、売買契約が成立した直後〜決済日の2週間前まで。
銀行は平日対応が基本で、書類の発行や手続きに数日かかるため、早めの準備が大切です。

連絡が遅れると、抵当権抹消が間に合わない・決済が延期になる・契約不履行になるなどのリスクがあるため、注意しましょう。

不動産売却は、銀行との連携スピードで結果が変わります。
早めに相談しておくことが、安心して売却を進める秘訣です。

【図解】任意売却とは？基本からわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関

2.不動産売却で銀行が果たす3つの重要な役割

不動産売却には不動産会社や買主だけでなく、銀行も深く関わります。
住宅ローンが残っている場合は、銀行の協力がなければ売却を完了できません。

ここでは、銀行が果たす3つの重要な役割を解説します。

【1】資金の受け渡し（安全性確保のための振込）

不動産売却では、売買代金の受け渡しを銀行で行うのが一般的です。

買主の住宅ローン実行と同時に、売主の口座へ代金が振り込まれます。

現金ではなく銀行振込を利用することで、資金のやり取りを確実かつ安全に完了できる仕組みです。

【2】ローン残債の一括返済と抵当権抹消

住宅ローンが残っている場合、売却代金の一部でローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
この抵当権を外さないと、所有権の移転が完了しません。

銀行は完済金額の確認や、抵当権抹消に必要な書類（登記原因証明情報・解除証書など）を発行してくれます。
このように銀行は売却完了の最後の承認者とも言える存在なのです。

抵当権抹消とは？費用の相場や手順、自分で行う方法もわかりやすく解説

これから不動産を売却する方やローンを完済した方に向けて、抵当権抹消登記

“住宅ローンが残っている不動産を売る場合はどうする？”

住宅ローンが残っていても、不動産を売ることは可能です。
売却時には、まず売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、銀行が「返済が滞った場合に家を担保として処分できる権利」のこと。
これを外さない限り、所有権を買主に移すことはできません。

売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態でも、銀行に相談すれば任意売却という方法で売却することも可能です。
任意売却は、銀行の了承を得てローンを整理する手続きで、返済負担を軽くできるケースもあります。

ポイントは、早めに銀行へ相談し、残債・売却額・手続きの流れを把握すること。
焦らず正しい手順を踏めば、ローンが残っていても安心して売却できます。

まずは、ローン残債と相場の差を把握するためにも、あなたが所有する不動産の現在の相場を確認してみましょう。

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ローン中の家を売る方法や、オーバーローンの状態で家を売る方法については以下の記事もご覧ください。

【3】書類発行と司法書士との連携

決済・引き渡しの際、銀行は司法書士と連携して登記に必要な書類を発行・確認します。

司法書士はその書類を用いて、法務局に抵当権抹消登記を申請。
銀行・司法書士・不動産会社が同時に動くことで、安全かつ確実に所有権移転が行われます。

3.不動産売却の流れ5ステップ

ここでは、銀行を含めた不動産売却の基本的な流れを5つのステップで解説。

「いつ」「誰に」「何を」すればいいかを把握しておくと、トラブルを防ぎながらスムーズに進められます。

ステップ1：不動産会社の選定・査定依頼

まずは信頼できる不動産会社を選び、査定を依頼します。

その際、一括査定サービスを利用すれば、複数の会社から査定価格や対応姿勢を比較できて便利です。
初期段階での相場感をつかむことが、成功の第一歩となります。

おすすめの不動産一括査定については以下の記事で詳しく解説しています。

【2025年10月更新】不動産一括査定おすすめ22選｜各サービスの紹介と選び方

この記事では、HOME4Uがおすすめする一括査定サービスについて紹介していま

ステップ2：媒介契約の締結

査定結果を比較したら、販売を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、販売活動の範囲や報告義務が異なります。
あなたの希望に合う契約形態を選びましょう。

媒介契約とは？一般・専任・専属専任を徹底比較

不動産の売却を考え始めたとき、最初に出会う専門用語の一つが「媒介契約（

ステップ3：売買契約締結

購入希望者が現れたら、売買契約を結びます。
この時点で売却金額・引き渡し時期・支払い条件が確定します。

売買契約書の内容に「決済日」「抵当権抹消」などの項目が含まれているため、銀行手続きも意識してスケジュールを確認しておきましょう。

ステップ4：銀行への連絡・書類準備

売買契約が成立したら、すぐに銀行へ連絡を入れましょう。
残債の確認や抹消書類の発行には数日かかるため、決済の2週間前には連絡するのが理想です。

必要書類（印鑑証明書・権利証・通帳など）を早めに準備しておくことで、当日の手続きがスムーズになります。

不動産売却時の必要書類については以下の記事もご覧ください。

不動産売却時の必要書類と取得方法を解説

不動産売却を決めたら、売主は必要書類を確認しておきましょう！特に、登

ステップ5：決済・引き渡し

決済当日は、銀行の個室で関係者が集まり、次の流れで進行します。

1. 買主がローンを実行
2. 売主へ売買代金を振込
3. 売主がローンを完済
4. 司法書士が抵当権を抹消・所有権移転手続きを実施
5. 物件の鍵や書類を買主へ引き渡し

これで、代金の授受・所有権移転・引き渡しが完了し、売却手続きが正式に終了します。

不動産売却時の決済から引き渡しまでの流れ！必要な書類と持ち物も解説！

不動産の売買契約が締結できたら、決済と引き渡しの手続きがあります。ただ

4.銀行と連携してスムーズに不動産売却を進めるコツ

ここからは、売却をストレスなく進めるための3つの実践的なポイントを紹介します。

銀行・不動産会社・司法書士との連携を意識するだけで、取引全体が格段にスムーズになるでしょう。

ポイント1：信頼できる不動産会社と司法書士を選ぶ

不動産売却をスムーズに進めるには、銀行とのやり取りに慣れた不動産会社や司法書士を選ぶことが不可欠です。

金融機関との調整や書類手続きを熟知している担当者なら、決済当日に「書類が足りない」「銀行担当と連絡が取れない」といったトラブルを未然に防げます。

選ぶ際は、口コミや過去の実績、レスポンスの速さを確認し、説明が丁寧で、他の専門家と連携できる担当者なのかを基準に判断しましょう。
特に司法書士は抵当権抹消や登記の中心を担うため、経験豊富な専門家を選ぶと安心です。

信頼できる不動産会社を選ぶのなら、大手から地域密着型の中小企業まで優良企業が揃う、不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の活用が便利です。

老舗の一括査定サービス「HOME4U」の評判については以下の記事で詳しく解説しています。

HOME4U（ホームフォーユー）実際どう？リアルな利用者の口コミ・評判

「HOME4Uって怪しくない？」「プライバシーはしっかり守ってもらえる？」と

ポイント2：必要書類を揃えて適切なタイミングで連絡する

銀行への連絡は、売買契約が成立した直後が最も効果的です。
このタイミングで残債の精算や抵当権抹消の準備を始めると、決済までの流れがスムーズになります。

事前に準備しておきたい書類は、印鑑証明書・登記済証（権利証）・ローン返済予定表・本人確認書類など。
これらを一式まとめておくことで、銀行担当者や司法書士とのやり取りが短縮できます。

また、銀行は平日対応が中心で書類発行に数日かかるため、余裕を持った連絡と準備がトラブル防止の第一歩です。

ポイント3：平日日程の調整（決済は午前中に）

銀行や法務局は平日しか営業していないため、決済・引き渡しの日程は平日の午前中に設定するのが基本です。

午前中に決済を行えば、資金の振込や登記の申請をその日のうちに完了でき、万一のトラブルにも対応しやすくなります。

午後にずれ込むと、送金処理が翌営業日に持ち越される可能性もあり、引き渡しや抵当権抹消が遅れてしまうケースも。

仕事の都合で平日対応が難しい場合は、事前に司法書士や銀行担当に相談し、代理手続きや時間調整の可否を確認しておくと安心です。

5.銀行への連絡が遅れたら？起こりうる3つのリスク

忙しくて銀行への連絡が後回しに…そんな状況が思わぬトラブルにつながることもあります。

ここでは、連絡が遅れた場合に起こる代表的な3つのリスクを紹介。

【1】抵当権抹消が間に合わない

売却する不動産に設定された抵当権を抹消できないまま決済日を迎えると、所有権の移転登記ができず、決済そのものが延期になります。
銀行はローン完済を確認した上で抹消書類を発行しますが、この手続きには通常数日〜1週間ほどかかるのです。

また、書類の不備や担当者のスケジュールによってさらに遅れることも。

決済日直前になって慌てないよう、売買契約が成立した段階で銀行に抹消書類の準備を依頼しておきましょう。

【2】買主の住宅ローン申し込み期限が切れる

買主が住宅ローンを利用する場合、銀行の融資承認には、有効期限（多くは1〜2カ月）が設定されています。
そのため、売主側の準備が遅れ、決済日までに手続きが完了しないと、買主が再度ローン審査を受け直す必要が生じることも。

金利条件が変わったり、再審査で否認されたりする可能性もあるため、取引が一気に不安定になります。
結果として契約が白紙撤回となるケースも珍しくありません。

売主としては、「決済日 ＝ 買主のローン有効期限内」であることを常に意識し、スケジュールを共有しておくことが重要です。

【3】契約不履行によってペナルティが発生する恐れがある

不動産売買契約書には、通常「◯月◯日までに決済・引き渡しを完了する」と明記されています。

この期日に間に合わなければ、契約不履行扱いとなり、違約金（売買価格の5〜10％が相場）や損害賠償を求められることがあります。
「銀行手続きが遅れた」「書類が揃わなかった」といった理由でも、売主側の責任と見なされるケースが多いのが実情です。

したがって、銀行への連絡や書類準備は、後ではなく今すぐが鉄則と言えます。

6.不動産売却における銀行の活用でよくある質問

• Q 銀行に知られずに家を売ることはできますか？
  A できません。
  住宅ローンが残っている不動産には、銀行が「抵当権」を設定しています。

  これは「ローンを返せなくなった場合に担保として処分できる権利」のことで、銀行の同意なく所有権を移転することは法律上できません。

  無断で売却を進めると、登記手続きが行えず、売買契約自体が無効になる恐れもあります。

  ローンが残っている場合は、必ず事前に銀行に連絡し、完済・抵当権抹消の流れを確認しておきましょう。

• Q 銀行に相談したら「売るな」と言われることはありますか？
  A ほとんどありません。
  銀行は不動産売却を「返済を完了させるチャンス」と捉えているため、むしろ協力的な姿勢をとるケースが多いです。

  ただし、売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの場合は、任意売却として銀行の承諾が必要になります。
  この場合も「売却を止める」のではなく、「どうすれば返済計画が成り立つか」を一緒に検討する形です。

  早めに相談しておくことで、柔軟な対応を引き出せる可能性が高まります。

• Q 相続した家や空き家を売却する場合、銀行への連絡は必要？
  A 住宅ローンの残債がなければ、銀行への連絡は不要です。
  ただし、被相続人（亡くなった方）が借入をしており、その不動産が担保になっている場合は注意が必要です。

  この場合、抵当権が残っているため、売却時に銀行への確認や抹消手続きが必要になります。

  また、古い空き家でも過去に事業用融資やローン担保が設定されたままのケースもあるため、登記事項証明書（登記簿謄本）を確認して抵当権が残っていないかをチェックしましょう。

• Q 銀行の審査が遅れて決済日に間に合わないとどうなりますか？
  A 決済が延期されるか、最悪の場合は契約不履行となるリスクがあります。
  売主側の準備遅れや、買主のローン実行が遅れた場合でも、契約書で定めた期日に引き渡せなければ違約金が発生する可能性も。

  こうしたトラブルを避けるためには、銀行・不動産会社・司法書士の3者間でスケジュールを共有し、早めに審査や書類準備を進めることが大切です。

  特に月末や繁忙期は銀行業務が混み合うため、余裕をもった手配を心がけましょう。

• Q 売却後、銀行に何か追加の連絡は必要ですか？
  A 抵当権の抹消が完了していれば、銀行への連絡は基本的に不要です。
  ただし、住宅ローンの返済用口座を解約する際は、自動引き落とし設定の解除を忘れずに行いましょう。

  また、ローン契約時に付帯していた火災保険・団体信用生命保険の解約も必要です。
  売却が完了したあとは、念のため銀行から「完済証明書」や「抵当権抹消書類」を受け取ったか確認しておくと安心です。

銀行との連携だけでなく「査定の質」も大事！信頼できる不動産会社を見つけよう

不動産売却を成功させるには、銀行とのスムーズな連携だけでなく、「どの不動産会社に査定を依頼するか」も非常に重要です。

得意分野や査定の精度、販売戦略の立て方は会社によって大きく異なり、同じ物件でも数百万円単位で査定額が変わることもあります。
そのため、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが、納得の売却価格を実現する近道です。

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