オーバーローンでも家は売れる？損しないための売却方法や注意点を徹底ガイド

「家を売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っている…」そんな不安を抱える方は少なくありません。
実は、ローン中の家を売ることも可能です。

また、ローンが残っているオーバーローンの状態でも、家を売る方法はあります。

この記事では、オーバーローンの仕組みや売却方法はもちろん、注意点や費用についても一つずつわかりやすく解説。
読後には、まず何をすればいいのかが明確になり、安心して次の一歩を踏み出せます。

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1.そもそもオーバーローンとは？

家を売りたいのに、住宅ローンがまだ残っている——この状態を「オーバーローン」と言います。

具体的には、売却価格よりもローン残高のほうが多い状態のことです。
一方、売却価格のほうが高い場合は「アンダーローン」と呼ばれます。

オーバーローンは、主に以下のような理由で発生します。

この状態でも家を売ることは可能です。

ただし、売却額で完済できない分をどう処理するかを考える必要があります。

オーバーローンとは？利用前に知っておきたいメリット・デメリット、リスクについて解説

通常、住宅を購入するには多額の資金が必要ですが、「オーバーローン」での

2.オーバーローンの家を売る前にすべきこと3ステップ

オーバーローンの可能性がある場合、焦って売る前に今の状況を正確に把握することが重要です。

以下の3つのステップを踏むことで、無理のない売却プランを立てられます。

STEP1：ローン残高の確認

まずは、現在の住宅ローンの残高を把握しましょう。
「いくら残っているのか」「完済にはあと何年かかるのか」を明確にしないと、売却計画が立てられません。

金融機関から送られてくる「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。
ネットバンキングを利用している場合は、オンラインで残高照会が可能なケースもあるでしょう。

また、ローンには「元利均等返済」「元金均等返済」などの返済方式があり、完済までの総支払額が変わるため、この時点で確認しておくと将来的な見通しが立てやすくなります。

STEP2：家の相場の確認

次に、あなたの家が今の市場でどれくらいの価格で売れそうかを調べましょう。
オーバーローンかどうかを判断するには、ローン残高と売却予想価格を比較することが大切です。

相場を調べる方法はいくつかあります。
たとえば、不動産ポータルサイトの「過去の売却事例」や「周辺の成約価格」をチェックする、あるいは不動産情報ライブラリやレインズ・マーケット・インフォメーションを参考にする方法です。

最近では、AI査定ツールで概算価格を出せるサービスも増えています。

STEP3：複数の不動産会社に査定を依頼

相場を知るための最も確実な方法は、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

ただし、会社によって査定額が異なる場合もあります。
その理由は、会社ごとに得意なエリア・販売手法・見込み客の層が違うからです。

オーバーローンの可能性がある場合は、「ただ高く査定する会社」よりも「ローン残債や売却計画まで相談できる会社」を選ぶことが重要です。

そのため、複数社へ査定を依頼することは欠かせません。
NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」なら、最大6社に一括で査定を依頼できます。
納得のいく売却を実現するためにも、ぜひご活用ください。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
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3.オーバーローンでも家を売る3つの方法

オーバーローンでも、適切な方法を選べば家を売ることは可能です。

あなたの資金状況や目的に合わせて、以下の方法から検討しましょう。

【1】自己資金で不足分を補う

売却価格よりローン残高が少し高い場合は、自己資金で差額を補う方法が現実的です。

たとえば、貯蓄や親族からの援助で残債を一括返済すれば、スムーズに売却が完了します。

ただし、手元資金が減る点には注意が必要です。

【2】住み替えローンを利用する

次に多いのが「住み替えローン」です。
新しい家のローンに、旧居の残債をまとめる仕組みで、「売却してもローンが残るけど、新居を買いたい」という方に向いています。

ただし、審査が厳しいため、事前に複数の銀行で条件を比較しましょう。

住み替えローンとは？メリットや利用の流れ、注意点などを解説

住み替えローンとは、不動産売却後のローンの残債と新しい住宅の購入資金を

【3】任意売却する

返済が難しい場合は、任意売却という方法があります。

銀行などの債権者と交渉し、ローンを完済できなくても売却を認めてもらう仕組みです。
競売よりも高く売れる可能性があり、信用情報への影響も軽減できます。

【図解】任意売却とは？基本からわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関

“家に住み続ける場合、リースバックという選択肢はあり？”

「家を売っても、そのまま住み続けたい」という場合に選ばれるのがリースバックです。
自宅を不動産会社などに売却し、買主と賃貸契約を結んで住み続ける仕組みで、売却代金を得ながら引っ越しの必要がない点が魅力です。

しかし、実際にはあまりおすすめできません。
リースバックは相場より2〜3割ほど安く売却されるケースが多く、家賃も割高に設定される傾向があります。

さらに、契約期間が定められており、数年後に退去を求められるリスクも。
また、「将来的に買い戻せる」と説明されても、契約上は保証されていないのが一般的です。

短期間だけ住み続けたい場合や、緊急で資金を確保したい場合には選択肢のひとつですが、長期的に暮らしたい人にとっては、経済的にも不安定になりやすい制度と言えます。

住み続けることを希望するなら、まずは任意売却や住み替えローンなど、より現実的な方法を検討しましょう。

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リーズバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

リースバックの仕組みとは？「騙された！」の声や利用後に後悔したケースを紹介

リースバックとは、所有する不動産を売却し、毎月賃料を支払うことで賃貸と

4.オーバーローンの家を売る際の注意点と解決策

オーバーローンの家を売却する際には、手続きや関係者の確認を怠るとトラブルになりやすいです。
なかでも、注意すべきなのは、「名義関係」と「ローン契約の扱い」。

ここをきちんと整理しておくことで、無駄な時間や費用を防げます。

家と住宅ローンの名義人を確認する

最初に確認すべきは、「家の登記名義」と「住宅ローンの契約者（債務者）」が同じかどうかです。

たとえば、家は夫婦の共有名義でも、ローン契約者は夫単独というケースはよくあります。
このように名義が一致していないと、売却手続きの際に双方の同意が必要になり、手続きが複雑化します。

登記事項証明書（登記簿謄本）で所有者を確認し、ローン契約書で債務者を確認しておくと安心です。

売却を進める前にこの2つを照らし合わせ、誰がどの立場なのかを整理しておきましょう。

共同名義の家の場合

共有名義の家を売る場合、共有者全員の同意がなければ売却できません。
これは法律で定められたルールで、たとえあなたがローンを返済していても、他の共有者が反対すれば売却は進められないのです。

離婚や相続などで関係が複雑な場合、話し合いが難航することがあります。

このようなケースでは、弁護士や司法書士に早めに相談するのが得策です。
専門家を介することで、共有者全員が納得する形で売却を進めやすくなります。

妻と共同名義の住宅ローン、離婚したらどうなるの？

マネ子先生の回答 住宅ローンが夫婦で共同名義になっている場合、離婚に

ペアローンの場合

夫婦で別々にローン契約を結ぶ「ペアローン」の場合も要注意です。
この仕組みでは、それぞれが主債務者（自分の借金を直接返す立場）となっているため、どちらか一方だけが売却を決めても、もう一方の同意がない限り手続きができません。

たとえば離婚などで片方が家を出ても、ローンの支払い義務は契約上残り、「家を売りたい側」と「売りたくない側」の意見が食い違うと非常に複雑になります。

したがって、この場合も、金融機関や専門家を交えて、今後の支払い方法や売却条件を調整することが大切です。

離婚で住宅ローンが残った家はどうする？3つの選択肢と注意点、売却の流れを解説

離婚を考えたとき、多くの夫婦が直面するのが、家と住宅ローンの問題です。

ダブルローンを回避する

新居を先に購入して旧居が売れないと、2つのローンを同時に支払う「ダブルローン」状態になります。
これは家計に大きな負担を与えるだけでなく、返済が滞ると信用情報に傷がつくリスクもあります。

できる限り、旧居を売却してから新居を購入する「売り先行」の流れを取るのが安全です。

もしどうしても同時進行する場合は、「住み替えローン」を利用して一本化する方法もあります。

ダブルローンや売り先行について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

5.オーバーローンの家を売る際に発生する費用一覧

家を売却する際には、想像以上にさまざまな費用が発生します。

これらの費用を正しく把握しておくことで、「売却後に手元にいくら残るのか」「自己資金がどれくらい必要か」を正確にイメージできるようになるでしょう。
特にオーバーローンの場合は、残債の返済計画と合わせて総費用を見積もることが重要です。

下表では、一般的な不動産売却時に発生する主な費用を一覧にまとめました。

なお、任意売却を選ぶ場合でも、多くの費用は売却代金から差し引いて支払うことが可能です。
自己負担を最小限にするには、見積もりの段階で不動産会社に確認しておきましょう。

6.「オーバーローンの家を売るとき」のよくある質問

• Q オーバーローンの家を売ると、ローンの残債は一括で返さなきゃいけない？
  A 原則として、売却後に残ったローン（残債）は一括で返済するのが基本です。

  ただし、自己資金で全額を用意できない場合は、任意売却などの方法を選べば、債権者（銀行など）と相談のうえで分割返済が認められるケースもあります。

  早めに金融機関や専門家へ相談すれば、現実的な返済計画を立てやすくなるでしょう。

• Q オーバーローンのまま離婚する場合、残債はどうなる？
  A 基本的には、住宅ローンの契約者（債務者）が支払い義務を負います。

  夫婦共有名義やペアローンの場合は、どちらも返済義務を持つため、離婚しても責任が消えるわけではありません。

  さらに、名義変更や債務者の変更は銀行の承認が必要なので、離婚前に金融機関へ相談しておくことが重要です。条件によっては「任意売却」や「持ち分の譲渡」で整理することも可能です。

• Q 任意売却をしたら、信用情報に載りますか？
  A 任意売却を行うと、「延滞情報」などが一定期間（5〜7年程度）信用情報に記録されます。

  ただし、競売に比べると影響は軽く、回復までの期間も短いのが一般的です。

  任意売却は「やむを得ず返済が難しくなった方が、最も損失を抑えるための選択肢」であり、信用情報に残っても、再スタートのための一歩と考えることができます。

• Q 売却後もローンが残ったら、どれくらいで完済できる？
  A 残債は、債権者との話し合いにより分割返済できるケースが多く、期間は3〜10年程度が目安です。

  収入や生活状況に応じて、返済額を調整してもらえる場合もあります。

  「返済が厳しい」と感じた時点で放置せず、早めに相談することが負担軽減のカギです。

• Q 「もう返せない」と思ったとき、どこに相談すればいい？
  A 返済が難しいと感じたら、できるだけ早く公的機関や専門家に相談しましょう。

  たとえば、

  • 住宅金融支援機構（返済相談窓口）
  • 法テラス（無料の法律相談）
  • 消費生活センター（多重債務の相談）

  などがあります。

  放置してしまうと競売に進むリスクもあるため、早期相談が最善の対処法です。

まずは、あなたの家の今の価値を知ることから始めよう！

オーバーローンを解決する第一歩は、現状を正しく知ることです。

家の売却は、焦って進めるよりも、今の市場価格とローン残高の差を客観的に把握することから始まります。
複数の不動産会社に査定を依頼し、どの程度の価格で売れそうかを比較することで、次に取るべき最適な方法が見えてきます。

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