転勤になったら家はどうする?貸す?売る?おススメの選択肢とは

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転勤になったら家はどうする?貸す?売る?おススメの選択肢とは

突然、転勤になったら、持ち家をどうするのかは悩ましい問題です。

家族一緒に暮らすために、単身赴任は避けたい…という場合、選択肢は3つ。売るか、貸すか、そのまま空き家にしておくか。

どの選択肢も一長一短がありますので、この記事では状況に応じたおすすめの選択肢について解説していきます。それぞれのメリット・デメリットも押さえた上で、後悔しない選択をしたいものですよね。

特に、転勤から戻るかどうかわからないケースでは、売却が最有力候補になってきます。転勤を理由に売却する場合には大事なコツがありますので、ぜひじっくりお読みいただき、売却の成功に役立ててください。

1. 売却?賃貸?おすすめの選択肢

転勤に際して、家はどうするのが一番いいのでしょうか?売却する、賃貸する、という他にも、そのまま空き家にしておくという選択肢も考えられます。

結論から言うと、おすすめの選択肢は次の通りです。

  • 確実に1年以内に戻る:そのまま空き家
  • ほぼ確実に3年以内に戻る&賃貸需要が多い:賃貸
  • 戻るかどうか不明&賃貸需要が少ない:売却

それぞれ理由をご説明します。

1-1.確実に1年以内に戻る場合

確実に1年以内に戻る予定ならば、売却してしまうという人はあまりいないと思います。では、貸すのはどうかというと、1年未満の短期で借りる人はなかなか見つかりません

見つかったとしても、長く住めない物件ですから家賃はかなり安くなってしまいます。また、賃貸に出す前に、リフォームやクリーニングの費用がかかる可能性もあります。

ですから、1年以内に戻る予定ならば、そのまま空き家にしておくのが一番よいでしょう。

1-2.ほぼ確実に3年以内に戻る場合

転勤 賃貸経営次に、ほぼ確実に3年以内に戻る予定の場合を考えてみます。現在の住まいを気に入っていないならば、もちろん売却してもかまいませんが、そうでないならば賃貸が最有力候補です。

ただし、借りる人がいなければ成り立たないので、賃貸需要が多いエリアの場合に限ります。それでも3年以内の期間限定で貸す場合、借りる人は見つかりにくいですし、相場より家賃は安めになります。

また、注意点が2つあります。

1つ目は、「定期借家契約」で貸すこと
世の中の賃貸アパートや賃貸マンションのほとんどは、「普通借家契約」で賃貸されています。「普通借家契約」で家を貸すと入居者は強力に保護されるので、「正当な事由」がない限り、契約は更新されてしまいます。

オーナーが転勤から戻って再び住みたいというのは「正当な事由」とは認められないので、入居者に退去してもらえない可能性があります。

でも、「定期借家契約」で貸せば、契約の更新がないので、契約が終了したら必ず退去してもらえるので安心です。

2つ目は、住宅ローンを利用している場合は銀行に相談しておくことです。
住宅ローンは、基本的に借りている人が自分で住むためのもので、一般の借り入れよりもずっと低い金利に優遇されています。

家を勝手に賃貸に出してしまうと、銀行との契約違反となり、ローンの種類が変更になって金利が上がってしまう場合があります。

でも、あらかじめ銀行に相談しておけば、転勤の間だけの賃貸であれば住宅ローンのままでも認められるのが一般的です。

1-3.戻るかどうか不明の場合

最後に、戻るかどうかわからない場合には、売却するのが最善でしょう。また、「3年程度で戻って来る予定だけど、借り手を見つけるのが難しい」という場合も売却が候補になります。

3年間、借主が見つからないとすると、住宅ローンや固定資産税、都市計画税が発生し続けることになるので、これに耐えられるかどうかが問題になるからです。

2. 売却・賃貸・空き家のメリット・デメリット

売却、賃貸、空き家にしておくそれぞれのメリット、デメリットについて見てみましょう。

2-1.売却のメリット

買換え可能

旧宅の住宅ローンに加えて新しい住宅ローンを組むことは難しいですが、売却すれば移転先でマイホームを購入するなど、今後の選択肢が増えます。

現在の場所に戻ることになったとしても、より築年数の新しい家に住み替えるのもいいかもしれません。今後どこに長く住むことになるか確定しない場合には、今の家に縛られないのはメリットです。

賃貸の手間がかからない

賃貸に出す場合には、不動産会社に管理を委託したり、家賃収入についての確定申告も必要になります。売却してしまえば、それらのわずらわしさがありません。

税金などの維持費がかからない

売却した場合、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費が不要となります。

資金的余裕が生まれる

売却すれば、住宅ローンの負担がなくなり、維持費もかからないので、資金的余裕ができます。場合によっては、住宅ローン残債よりも高く売ることができ、新生活に向けてまとまった資金を手にできるかもしれません。

2-2. 売却のデメリット

売却の唯一にして最大の弱点は、思い入れのある家を手放さなければならないということでしょう。

ただし、理想の住まいは家族の状況に応じて変化していくものなので、手放してもずっと後悔し続けることは少ないといえます。

2-3. 賃貸のメリット

期間限定で賃貸すれば確実に戻れる

「普通借家契約」で貸してしまうと、借主が強く保護されるので、よほどの理由がなければ契約は更新され、出て行ってもらえない可能性があります。

そこで、更新のない「定期借家契約」で貸せば、契約が終了したら確実に退去してもらえるので、転勤から戻った時に自分が再び住むことができます。

家賃収入が得られる

入居者が見つかれば、家賃収入を住宅ローン返済に充てることができます。

2-4.賃貸のデメリット

戻りたいタイミングで戻れない可能性

「定期借家契約」で貸せば更新はありませんが、「5年契約で貸したのに3年で転勤から戻ることになった…。」という場合には困ったことになります。

予定よりも早く転勤が終わったからといって、退去してもらうことは難しいので、好きなタイミングで自分の家に戻れない可能性があります。

かといって、あまり短い期間で契約しようとすると、入居者が見つからなかったり家賃が相場よりもかなり安くなります。

入居者とのトラブルの可能性

入居者を厳しく審査して契約したとしても、家賃の滞納や、入居者が近隣トラブルを起こすなどの可能性がゼロにはなりません。

空室になると赤字

入居者がすぐに見つからない場合、住宅ローンの返済や、マンションの管理費・修繕積立、固定資産税等の支出だけが発生し、赤字になってしまう可能性があります。

資金的に余裕がなくなりやすい

マイホームはもともと賃貸用の物件ではありませんので、家賃収入から住宅ローンや管理費、固定資産税等の経費を差し引くと、赤字になることが珍しくありません。

また、賃貸に出す際や入居者入れ替えの際のリフォーム費用や、故障が発生した場合の修繕費用はオーナーの負担になるため、意外と経費がかさみます。

さらに、自分が住んでいない物件については「住宅ローン控除」が終了してしまうことも見逃せません。賃貸に出しても、資金的に余裕がなくなって、自分が住んでいない家にお金を払い続けるハメになる可能性があります。

2-5.空き家のメリット

他人に貸さないので安心

大切な家を他人に貸すことで汚されたりする心配がありません。

いつでも戻れる

いつでも好きなタイミングで自宅に戻って再び住むことができます。

2-6. 空き家のデメリット

家が傷んだり、不審者に狙われる

人が住んでいない家は、傷むのが早いので、数ヶ月に一度は空気を入れ替えるのが理想的です。また、放火や不審者の侵入などのリスクもあるので、定期的な見回りが必要です。

ローンと家賃の二重負担

旧宅の住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンの返済と、転勤先の住居費が二重の負担になります。

2-7.メリット・デメリットのまとめ

大切な点を総括しておきます。

  • 売却は資金的余裕が生まれ、今後の選択肢も豊富になるので、大部分の人におすすめ
  • 賃貸は確実に戻る予定があればいいが、想像以上に赤字になりやすい
  • 短期間でない限り、空き家にしておくのはおすすめできない

3. 家を売却する場合の5つのコツ

それでは、転勤を理由に家を売却する場合にはどのようなことに気を付ければいいのでしょうか?5つのコツについてお話していきます。

3-1.【コツ1】最も高く売ってくれる不動産会社を見つける

家を売るときには、不動産会社に売却を依頼することになりますが、どこに頼んでも同じではありません。不動産会社はそれぞれ得意分野のノウハウを持ち、精通しているエリアも決まっているからです。

転勤までにスムーズに高く家を売るためには、最適な不動産会社を見つけることが大切です。最適な不動産会社を見つけたいときに便利なのが、HOME4U(ホームフォーユー)の一括査定です。

不動産売却HOME4U

HOME4Uは、全国ネットワークを持つ大手企業から、地元密着型の企業まで、約1,300社の不動産会社と提携しています。

お持ちの家の物件タイプや所在地など簡単な項目を入力するだけで、その物件を得意とする不動産会社を最新のシステムが自動的にピックアップし、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することができます。

それぞれの不動産会社の査定額やコンサルティング能力をじっくり比較できますので、転勤までの限られた時間で最適な不動産会社を見つけるために、ぜひ活用していただきたいと思います。

3-2.【コツ2】専任媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で「媒介契約」を結びます。「媒介契約」には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

3つの媒介契約の違い比較表
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

※レインズ(指定流通機構)とは、加入している不動産会社が情報を検索したり登録できるネットワークシステムのこと。

ここには全国の物件の情報が集まっています。不動産会社はレインズに掲載されている情報を見て物件を探すので、レインズに登録すると買主が見つかりやすくなります。

3種類の違いをみていきましょう。

「一般媒介」は競争原理が働く

一番大きな違いは、「一般媒介」は複数の会社と契約することができ、「専任媒介」と「専属専任媒介」は1社としか契約できないという点です。

「一般媒介」では、最終的に買主を見つけて売買を成立させた不動産会社1社だけが仲介手数料を受領できるので、各不動産会社が競い合って販売してくれる長所があります。

優良な不動産会社が複数見つかった場合には、「一般媒介」で契約するとよいでしょう。

 信頼できる1社が見つかったなら「専任媒介」「専属専任媒介」

1社しか契約できない「専任媒介」や「専属専任媒介」では、売買が成立すれば確実に自社に仲介手数料が入るので、不動産会社は広告費や手間暇をかけて営業活動してくれます。

やや郊外で売れ行きに自信がない家を売る場合などは、広告費をかけてもらうためにも、こちらのほうが向いています。

また、「複数の担当者と連絡を取るのは煩わしいから、1人の営業担当者だけとじっくり相談して売却を進めたい」という方も「(専属)専任媒介」を選ぶのがおすすめです。

「専任媒介」と「専属専任媒介」の長所は、法律上の規制が厳しく、定期的な報告や、レインズへの登録も義務付けられているので安心だということ。

しかも、会社によっては、「(専属)専任媒介」だけの様々な特典サービスが用意されている場合もあります。

特典の一例としては、一定の補修費用を負担してくれるサービスや、物件を素敵にコーディネートしてくれる「ホームステージング」サービスなどがあります。

なお、3つの中で、「専属専任媒介」だけは、自分で買主を見つける「自己発見取引」が認められません。つまり、親せきや友人などが家を買ってくれることになっても、不動産会社を通さなければならないので、仲介手数料が発生してしまいます。

ですから、知人が買ってくれる可能性がゼロではないなら、「専属専任媒介」は避けたほうが無難です。

媒介契約についてはこちらの記事「3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?」でも詳しく取り上げています。

3-3.【コツ3】スケジュール優先なら買取を選ぶ

転勤までに絶対に家を売りたいという場合には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」ではなく、「買取」という方法があります。

「買取」は、不動産会社に家を買ってもらうこと。買取には、「即時買取」と「買取保証」があります。

「即時買取」とは

仲介で売る場合の相場よりも安くなってしまうことが多いですが、不動産会社と合意すれば、すぐに売却できるのが魅力です。1ヶ月以内に家を引き渡して代金を受領することなども可能です。

「買取保証」とは

3ヶ月などの期限を決めて、まず仲介で家を売り出し、その期間に売れなければ不動産会社に買い取ってもらいます。仲介での高値売却に挑戦した上で、売れなければ不動産会社に買ってもらえる保証があるので、転勤までに必ず売れるという安心感があります。

買取の注意点

「即時買取」と「買取保証」は、扱っていない不動産会社もあるのでご注意ください。また、買取価格は不動産会社によって違いますし、転勤で急いでいる事情を知って足元を見られる可能性もあるので、複数の会社の見積もりを取ることが大切です。

3-4.【コツ4】引っ越してからでも売れるので焦らない

引っ越してからでも売れるので焦らない家は絶対に転勤までに売らなければいけないわけではありません。つまり、引っ越して遠方に居住していても、不動産を売ることはできるので、焦って売り急がないように注意しましょう。転勤までに売れれば理想的ですが、3~6ヶ月かかるつもりで売ってみると焦らずにすみます。

通常、売買契約の締結時と、代金決済時には売主が立ち会う必要があります。転勤先が遠方の場合、出向くのは大変かもしれませんが、たとえ往復の交通費が数万円かかったとしても、家を売り急いで損をするほうがずっと大きいと考えられます。

また、できる限り郵送で書類を授受し、委任状を準備して代理人が対応するなど、遠隔地でも方法はあるので、不動産会社に相談してみてください。

なお、売却を依頼するのは、転勤後の住まいに近い不動産会社ではなく、転勤前の家(売りたい家)のエリアに精通している不動産会社を選ぶことが大切です。引っ越し後に売却する場合、空き家の状態になるので、不動産会社にカギを預けて購入希望者の案内を任せられるというメリットもあります。

ただし空き家の場合、購入希望者が見たときに実際の生活を想像しにくいという欠点があるので、ホームステージングというサービスを検討するとよいでしょう。ホームステージングを利用すると、センス良くコーディネートした家具等を配置して、物件の印象を高めてくれます。

3-5.【コツ5】一日も早く売却に向けて動く

転勤が増える年度末の時期は、ちょうど不動産売買も増える時期なのでチャンスです。できれば転勤までに売りたいと思っている人がいると同時に、新年度までに新居を見つけたい人もたくさんいます。

不動産売買はタイミングも重要なので、チャンスを逃さないよう、一日も早く売却に向けて動きたいものです。掃除が終わってなくても大丈夫なので、まずは査定を受けるところから始めましょう。

不動産売却塾 コラム

ローンが残っている場合に注意することは?

家の売却を考えたとき、住宅ローンが残っている場合には注意しなければいけない点があります。

住宅ローンが残っている家は売れる?

住宅ローン基本的に、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却することはできません。抵当権がついたままの不動産は、住宅ローンが延滞されたときに差し押さえられてしまうので、そのような不動産を買う人はいないからです。

つまり、売却した代金で住宅ローンを全額返済するか、ローン残債よりも高く売れなければ、預金などで差額を返済することになります。家を買ってからまだ数年しかたっていない場合、ローンがあまり減っていないので、売却代金よりもローン残債が上回る可能性が高くなります。

ただし、現在の不動産市場は好調なので、場合によっては高く売れる可能性もあるため、まずは売却額の査定を受けてみるといいでしょう。

住み替えローンとは

ローンが残ってしまう場合で、転勤先で家を購入する予定がある場合には、「住み替えローン」を利用するという方法があります。「住み替えローン」は、旧宅の残ってしまったローンと、新居の購入費用を合わせて借り入れるものです。

ただし借入額が多くなるので、比較的年収が高い場合などに限られ、審査は厳しくなります。

まとめ

いかがでしたか?
転勤の際、持ち家をどうするかの判断基準としては、

  • 確実に1年以内に戻る:そのまま空き家
  • ほぼ確実に3年以内に戻る&賃貸需要が多い:賃貸
  • 戻るかどうか不明&賃貸需要が少ない:売却

となります。

また、もし家を売るとなったら、高く上手に売却する5つのコツは、

  • 最も高く売ってくれる不動産会社を見つける
  • 専任媒介契約を結ぶ
  • スケジュール優先なら買取を選ぶ
  • 引っ越してからでも売れるので焦らない
  • 一日も早く売却に向けて動く

でした。

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