【投資用・自宅用】ワンルームマンション売却の手順とかかる費用

ワンルームマンションの売却を考えた場合、
「ワンルームマンション売却に”ベストなタイミング”はあるのだろうか？」
「ワンルームマンションは、いくらで、売り出しからどのくらいの期間で売れるのだろうか？」
「同じワンルームマンションでも、自宅用と投資用では売却方法に違いはあるの？」
などの疑問をお持ちかもしれません。

ワンルームマンションの売却に関して前もって知っておくべきことがわかれば、安心して前に踏み出せます。今回は、ワンルームマンションの売却をご検討中の方に、

• 自宅用・投資用別　ワンルームマンションを売却すべきタイミング
• ワンルームマンション売却の注意点
• ワンルームマンション売却でかかる費用
• 「自宅用」ワンルームマンションを売却する場合の流れ
• 「投資用」ワンルームマンションを売却する場合の流れ

について紹介します。ワンルームマンションの売却に対して抱いていた不安や悩みが解消し、ご自身にとってベストな売却結果につながります。ぜひ最後までお読みくださいね。

1.【自宅用・投資用別】ワンルームマンションを売却すべきタイミング

本章では、ワンルームマンションを売却するタイミングを「自宅用」「投資用」の2つのタイプに分けて説明します。

1-1.「自宅用」のワンルームマンションを売却するタイミング

自宅用のワンルームマンション売却は、「オーナーが売りたい時」がベストタイミングです。
売りたいタイミングとは、例えば

• 家族が増えて手狭になったため住み替えたい
• 転勤などで引っ越しをする予定がある
• 少しまとまった現金が必要だ

など、オーナーが「売ろう」と思った時がベストタイミングです。
とはいえ、何か指標が欲しいと思われるなら、3-3.の「【ポイント】売ると決めたら、やっておくこと」に、売るタイミングを詳しく説明していますのでそちらをご覧ください。

1-2.「投資用」のワンルームマンションを売却するタイミング

投資用で所有しているワンルームマンションの売却タイミングは以下の3つです。

1-2-1.収支がマイナスになっている

家賃収入と毎月のローン返済、諸経費など出費を比較して、収支がマイナスになっている場合は売却タイミングです。

1-2-2.ローン返済が計画通りにすすんでいない

例えば、「毎月の家賃収入でローン返済をする予定だったはずが、空室期間があり自己資金を持ち出さなければならなくなった」ケースでは、ローン返済計画が当初の予定通りに進んでいないことになります。
将来的に返済が滞る可能性が高い場合は、売却を検討すべきタイミングです。

1-2-3.景気動向が上向きになっている

景気が上向いているタイミングは、地価も上がることが多く、ワンルームマンションの価格上昇も期待できます。このため、投資用マンションの出口戦略として、良いタイミングといえます。
景況感が良い場合は市場の動きも早いため、比較的短期間での売却も期待できます。

2.ワンルームマンション売却　3つの注意点

ワンルームマンションを売却する際には、以下のことに注意しましょう。

【注意点1】ローン残債を確認する
【注意点2】良い不動産会社を見極めるべき5つのチェックポイントを知る
【注意点3】「仲介」と「買取」の違いを知ったうえで選択する

2-1.【注意点1】ローン残債を確認する

住宅用・投資用に関わらず、売却前にはローンの残債を確認しておきます。残債を含めた経済状態全体を把握して、最低でもいくらで売却できればいいのかを確認します。

ローンの残債は、ワンルームマンションが売れた時に、売却代金で一括返却するのが一般的です。しかし売却価格によってはローン残債額に足りないことも考えられます。その場合は、

• 自己資金から補填する
• 金融機関からの別の融資を受けて残債を返済する

など、不足分の補填が必要になります。

とくに後者の、不足分に金融機関からの融資を利用する可能性が高い場合は、事前に金融機関に相談と確認が必要です。この段階を踏まずにオーナーがマンションを売却してしまい、ローン残債を一括返済できなかった場合は、契約不履行による違約金が発生するケースもあります。

これらの諸条件は金融機関との契約書に記載がありますので、ご自身でも事前確認の上、金融機関の担当者に必要な相談をしておきましょう。

2-2.【注意点2】良い不動産会社を見極める5つのチェックポイントを知る

ワンルームマンション売却の際、窓口に立つのは不動産会社とその営業担当者です。
誠実で働きの良い会社や担当者であることが望ましいですが、お付き合いをしてみないとわからない部分もあり、特に初めての売却の場合は、なかなか見極めは難しいかもしれません。

ほとんどの不動産会社は誠実で優良ですが、ワンルームマンション売却をスムーズに行うためにも、良い会社や担当者に出会える5つのチェックポイントを知っておきましょう。

2-2-1.ワンルームマンション売却に強い不動産会社か確認する

ワンルームマンション売却に強い不動産会社を選びましょう。
一般的に、ワンルームマンションは投資物件として扱われることが多いため、投資物件に強い不動産会社のほうがワンルームマンションの販売力が強い傾向があります。

不動産会社の収入の一つである仲介手数料は、不動産の売却代金に対して発生します。そのため、一軒家やファミリータイプのマンションと比較すると売却代金が比較的安いワンルームマンションについては、積極的に扱っていない不動産会社もあります。

しかし、投資物件を多く扱う不動産会社であれば、ワンルームマンションの販売実績経験の多さに加え、ワンルームマンション投資に興味のある優良顧客を抱えている可能性が高いでしょう。

2-2-2.自由に媒介契約を変更できるか確認する

本来、不動産会社とのお付き合いは売主の意思で自由に変更が出来ます。売却をお願いしても、あまり積極的に動いてくれていないなど、不安を感じた場合は不動産会社を変更しても問題ありません。

スムーズにワンルームマンション売却のお手伝いをしてもらうためには、最初は1～3か月程度を目安に仲介をお願いし、その間に以下の点をチェックするとよいでしょう。

■物件問い合わせ件数

月次レポートなどで、問い合わせ件数や案内件数などを知らせてくれます。
優良な不動産会社の営業担当であれば、クライアント様とその対応が書き込んであります。

問い合わせが少ない、来ても成約につながらない時が続いた場合には改善提案など（例：ガタガタしているドアノブは交換したほうがいい、玄関の切れている電灯を交換したほうがよい、など）もあります。

■チラシやサイトへの掲載状況

売却依頼をしてから早期に流通に載せてくれているかなどをチェックします。これは、以下で確認できます。

• 依頼した後、仲介をお願いした不動産会社のホームページに記載があるかどうか（1週間後目安に確認）
• 一般の不動産売買サイトなどに掲載されているかどうか
• 担当者からも「掲載しました」の連絡があるかどうか

なお、契約時に不動産会社から提案される「専属専任媒介契約」の提案は、断っても特に問題はありません。

2-2-3.サイトやチラシ作りが上手かをチェック

出来るだけサイト掲載やチラシ作りの上手なところとお付き合いしましょう。上手とは、見やすい、わかりやすい、目を引きやすい、などを指します。

特に、ワンルームマンションは投資用として扱われることも多く、購入希望者はデータだけで判断する場合があります。そのためワンルームマンションを扱う不動産会社の中には、サイト掲載画像や販促チラシの文言などに、正確性以外の注意を払わないところもあります。

しかし、ワンルームマンションの購入希望者には、投資目的の人以外にも、自宅用に探している一般の方も多く存在しています。
なるべく多くの方の目に触れることを想定し、万人にわかりやすく、物件の良さや住みやすさを紹介をしてくれている不動産会社とお付き合いをしましょう。
サイト更新やチラシ作りも丁寧にできる不動産会社は、オーナーとオーナーの大切な資産の売買に対して誠実な会社と考えられます。

2-2-4.査定価格に左右されずに選ぶ

一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社が同時に査定をして返事をくれるので、売却価格のおおよその値段が把握できるうえに、メールの返信内容や、場合によっては電話対応などから判断して、不動産会社を絞り込むことが出来ます。

ほとんどの不動産会社は優良ですが、中には、媒介契約を取りたいがために一般よりも多めの査定額を出してくるところもあります。不動産価格には相場がありますので、あまりにも他と比較して高い査定額を出してくるところには注意しましょう。

査定してくれる会社を複数にすることで、市場に即したおおよその売却金額の目安にもなり、より正確で確実な査定額になります。

2-2-5都心以外は地元に強い不動産会社も候補に入れる

売却予定のワンルームマンションの所在地が都心ではない場合、地元の不動産屋にお願いしたほうがスムーズに売却が進むケースもあります。ここでいう「都心の条件」とは、

• 東京都内23区
• 県庁所在地周辺地区
• 新幹線停車駅
• 繁華街がある場合は在来線急行が停車する駅

をひとつの目安にしてください。
ワンルームマンションは投資用物件として扱われることが多く、これら「都心の条件」は、投資用マンションを取り扱う不動産会社が積極的に取り扱いをする条件でもあります。

一方、「都心の条件」以外の地域・場所では、その地域以外の不動産会社では、

• 周辺の詳細な環境情報
• 地域の年収帯
• 利便性（生活環境を含む利便性）

などの地域独自のデータを、売り出す時点ではあまりよく把握していない可能性も考えられます。
地元の不動産会社であれば、地域のことはよく理解しており、売却を検討しているワンルームマンションの顧客候補になりそうな方々にも繋がりがある可能性があり、双方にメリットがあるでしょう。

2-3.【注意点3】「仲介」と「買取」の違いを知ったうえで選択する

不動産物件の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、以下のような違いがあります。
売却のタイミングや諸事情と合わせ、自分に合った方を選択しましょう。

2-3-1.仲介：売主と買主の間に不動産会社が入って仲介をする売却方法

◆仲介のメリット

• 売出価格を売主が決められます（売出価格と最終的な売却価格は異なることがあります）
• 市場によっては査定価格よりも高く買い取ってもらえることもあります

◆仲介のデメリット

物件に対する責任が売主にあるので、売却後に問題が出た場合は売主に修理責任があります。主に配管・水回りなど生活に直結する瑕疵が多い傾向があります（民法第570条）

2-3-2.買取：不動産会社が売主から直接、物件を買取る売却方法

◆買取のメリット

• 不動産会社が直接買い取るので流通には乗りません。そのため、売却したことを周囲に知られないで済むメリットがあります（例：ご近所・仕事の関係者など）
• 不動産会社の買い取りなので、売却＝即現金化できます

◆買取のデメリット

• 売却代金が市場価格よりも割安になる傾向があります（6～8割）

買取は、期日が決まっており、どうしてもその日までに売却しなければならない事情がある際には便利です。
ただしデメリットで紹介しているとおり、売却価格が市場相場より割安になるため、十分に検討する必要があります。

3.ワンルームマンション売却でかかる費用は？3STEPのシミュレーション

本章では、ワンルームマンションの売却時にかかるコスト・税金などの費用を3STEPでシミュレーションします。あらかじめ売却に必要な金額がわかっていれば、事前準備もできるうえに、実際の売却額を決める要素にもなります。

3-1.【STEP1】査定で売却価格をシミュレーション

全ての費用は売却額を元に算出されます。
まずは査定をして、これから売却するワンルームマンションの売却価格をシミュレーションします。

一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社に査定依頼が出来ます。査定の際には、できるだけ物件情報を細かく伝え、現実の市場に即した売却代金を知っておきましょう。

ワンルームマンションの売却価格を複数査定するならば、国内最大級の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおすすめです。

「不動産売却 HOME4U」は、情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営しています。

大手不動産会社から地域に精通した中小の不動産会社まで、さまざまな得意分野を持つ約2,300社の信頼できる不動産会社と提携しており、質問に答えていくと、売却をお考えのワンルームマンションと相性の良い不動産会社の最大6社にまとめて査定依頼ができます。

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3-2.【STEP2】売却時にかかるコスト・シミュレーション

ワンルームマンションを売却したときに発生するコスト（費用）を「STEP1」で出した相場を元にシミュレーションしてみます。コストには以下のものが含まれます。

• 不動産仲介手数料
• 売買契約書に使う印紙代
• 住宅ローン一括繰り上げ返済の手数料と印紙代
• 抵当権抹消登録費用
• 引っ越し費用
• クリーニング代

（1）不動産仲介手数料
不動産売却をするときにかかる最も大きなコストです。売却額をもとに計算され、仲介手数料は国土交通省で上限が決められています。
また、仲介手数料には消費税がかかります。※不動産会社によっては小数点以下を切り捨てて計算します。

例えば、1,000万円のワンルームマンションを売却した場合は、仲介手数料は、

これに消費税10％が加わるので、

を支払うことになります。

【参考】国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（令和元年8月30日改正）」

（2）売買契約書に使う印紙代
ワンルームマンションの売買契約書には、収入印紙が必要です。

なお、「不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年４月１日から令和4年3月31日までの間に作成されるもの」については、軽減措置の対象となっており、以下の表はそちらの内容になります。

【引用元】国税庁：印紙税　土地売買契約書

（3）住宅ローン一括繰り上げ返済の手数料と印紙代
ワンルームマンションにローン残債がある場合、ワンルームマンションの売却代金で一括返済します。その際に金融機関へ手数料を支払います。
金融機関によって手数料が異なります。

住宅ローンの場合、金融機関によってはインターネットバンキング経由での申し込みであれば手数料無料のケースもあります。（投資用ローンの場合は一律、店頭申し込みになります）
以下の表は、例として、全額繰り上げ返済をした場合の各銀行の手数料です。（詳細は必ず各銀行へお問い合わせください）

＊一部繰り上げ返済のみが毎回無料

（4）抵当権抹消登録費用
ワンルームマンション売却の際には、ローンを組む時に設定した抵当権の抹消を行います。以下の2通りの方法があります。

• 法務局に自分で出向いて手続きする場合：1,000～2,000円程度

少々煩雑な書式ですが、自分でも出来ます。登録までに時間がある場合はご自身でやっても問題はありません。
ただし、書類不備などがあると、法務局に出向く必要があります。時間的な猶予が無い、専門的な知識がなくよくわからない、などの場合は、司法書士に依頼する方がスムーズです。

• 司法書士に依頼する場合：2～3万円

＊金融機関側でまとめて手続きをし、手数料を合算することもあります。

（5）引っ越し費用
自分で住んでいた場合は、ワンルームマンションの売却と同時に退去が必要になりますので、引っ越し費用がかかる場合があります。

（6）クリーニング代
自分で住んでいた場合は、退去後のクリーニング代金で30,000円前後がかかる場合があります。

以上の1～6までが、ワンルームマンション売却時にかかるコストの目安です。
仮に売却代金が1,000万円だった場合を想定して、コストを計算してみると、おおむね以下のようになります。

※状況により異なるため、あくまでも一例です

3-3.【STEP3】売却後の税金をシミュレーション

ワンルームマンション売却後に支払う所得税と住民税を計算しておきましょう。
税金は、以下の図のように、売却代金から様々な費用と控除を差し引いたものがプラスであれば課税されます。

課税される場合は以下の4項目を総合して、支払額が決定します。

• 取得費（買った時のコスト）
• 譲渡費（売った時のコスト）
• 特別控除額
• 短期保有・長期保有

（1）取得費（買った時のコスト）
今回売るワンルームマンションを購入したときにかかったコストです。保管している購入時の契約書と共に計算書や領収証を確認してください。

1. 不動産仲介手数料
2. 減価償却相当額：※実際の取得費が売った金額の5％に満たない場合は、5％を相当額として計算します。
3. その他費用：立ち退き費用、前入居者の遺物廃棄費用などがあるケースがあります。費用に追加できるかは売却前に税理士などに確認をしてください。

（2）譲渡費（売った時のコスト）
今回の売却のために支払うコスト（STEP2の「合計金額」に相当するもの）です。
仲介手数料ほか本章STEP2で計算した以下の6つのコストの合計金額になります。

1. 不動産仲介手数料
2. 印紙代
3. 金融機関への手数料
4. 抵当権抹消費用
5. 引っ越し費用
6. クリーニング代金

その他、今回の売却のために手数料などがあれば追加します。

（3）特別控除額
譲渡所得の特別控除には以下の7種がありますが、ワンルームマンション売却をする方の中で、そのワンルームマンションを自宅として使っていた場合のみ、2番が当てはまりますので、控除額は3,000万円になります。投資用のワンルームマンションを売却する場合には、控除はありません。

【引用元】国税庁：譲渡所得

これらを差し引いた金額（譲渡所得金額）に対して税金が課せられます。
実際の売却価格が決まるまではあくまで概算になります。ネット上に、売却金額などを入力すると自動計算をしてくれるツールがありますので利用してみましょう。

（4）短期所有か長期所有か
税率を確認し、なるべく長期所有のタイミングで売却するようにしましょう。

不動産売買の譲渡所得に対する課税方法には短期所有と長期所有の2種があります。以下の表のように、5年以上の長期間、所有していた不動産のほうが、かなり税率が低くなります。売却のタイミングはなるべく長期所有に合わせた方が良いでしょう。

注意点として、実質5年ではなく売却した年の1月1日現在での所有期間になりますので間違えないようにしましょう。

4.「自宅用」ワンルームマンションを売却する場合の7STEP

本章では、自宅として使っているワンルームマンションを売却する流れを説明します。

4-1.【STEP1】価格査定

自分が今住んでいるワンルームマンションがいくらで売れるのかを調べましょう。
不動産査定一括サイトを利用して、複数の不動産会社で査定するのが便利です。査定方法には2通りあります。

• 訪問査定（現地を不動産会社の担当者が訪問し、調査して査定する）
• 机上査定（物件の情報、データのみで査定する）

訪問査定のほうが、より詳細な査定が出来ます。机上査定は、あくまでも概算になります。
各社から査定金額の提示が来たら、内容を比較しながら、どこの不動産会社とお付き合いをするかを選んでいきましょう。

4-2.【STEP2】媒介契約の締結

査定をしてくれた不動産会社の中から、ワンルームマンション売却の仲介をしてくれるところを選び、媒介契約を結びます。
査定金額やメール対応だけではなく、電話や査定の際の態度なども含めた総合的な対応で判断しましょう。

4-3.【STEP3】売却活動の開始

不動産会社では営業担当者が売却のための活動を開始します。
自宅用として住みながら売却する場合は、物件の購入を希望している人が室内を見に来ます（内覧）。内覧に来た人に良い印象を与えるためのポイントについては、以下の記事を参考にしてください。

4-4.【STEP4】契約条件の交渉

買主が見つかったら、金額面や引き渡し日などの交渉を行います。

4-5.【STEP5】売買契約の締結（売却成立）

買主と、売買契約を締結して、売却成立です。

4-6.【STEP6】引渡・残代金受領（清算と退去）

売却が成立したら、ワンルームマンションに関わる清算金を支払い、買主に物件を引き渡し、住んでいる場合は退去となります。
退去のタイミングは、不動産売買契約時に取り決めをします。

・清算
【固定資産税（固定資産税＋都市計画税）】
固定資産税は売却した年の1月1日時点で持ち主だった方に支払い義務がありますが、不動産業界の慣習によって、引き渡し日より後の期の支払い分を日割り計算で買主に請求して払い戻しています。これらの計算や案内は仲介した不動産会社がしてくれます。
【管理費と修繕積立金】
ワンルームマンションの管理費・修繕積立金を年間で一括納入している場合は、退去日より後の金額を返金してもらいます。日割り計算をするかは、管理組合や管理会社の規定によります。

・退去（住んでいる場合）
ワンルームマンションを自宅として売却するまで住んでいる場合は、退去のための引っ越しをします。
鍵の受け渡しをして、不動産会社立ち合いで残留物などのチェックをしてもらい、退去します。

4-7.【STEP7】確定申告

ワンルームマンションを売却して税金が発生した場合は、確定申告を行います。

自宅用のワンルームマンションをできるだけスムーズに売却するには、ワンルームマンションの不動産価値を適切に見積もり、誠実な営業活動をしてくれる優良な不動産会社の助けが必要です。
ワンルームマンションの売却査定には 不動産売却 HOME4Uを使って、売却完了までの期間を伴走してくれる信頼のおける不動産会社と巡り合ってください。

5.「投資用」ワンルームマンションを売却する場合の8STEP

投資用のワンルームマンション売却をする場合の流れは以下のとおりです。

5-1.【STEP1】価格査定

自分の所有する投資用ワンルームマンションがいくらで売れるのかを調べましょう。
投資用ワンルームマンションの場合も、不動産査定一括サイトを利用して、複数の不動産会社で査定するのが便利です。

5-2.【STEP2】媒介契約の締結

査定をしてくれた不動産会社の中から、ワンルームマンション売却の仲介をしてくれるところを選び、媒介契約を結びます。
査定金額やメール対応だけではなく、電話や査定の際の態度なども含めた総合的な対応で判断しましょう。

5-3.【STEP3】売却活動の開始

不動産会社では営業担当者が売却のための活動を開始します。

5-4.【STEP4】契約条件の交渉

買主が見つかったら、金額面や引き渡し日などの交渉を行います。

5-5.【STEP5】売買契約の締結（売却成立）

買主と、売買契約を締結して、売却成立です。

5-6.【STEP6】引渡・残代金受領）

売却が成立したら、ワンルームマンションに関わる清算金を支払い、買主に物件を引き渡します。

・固定資産税（固定資産税＋都市計画税）
固定資産税は売却した年の1月1日時点で持ち主だった方に支払い義務がありますが、不動産業界の慣習によって、引き渡し日より後の期の支払い分を日割り計算で買主に請求して払い戻しています。これらの計算や案内は仲介した不動産会社がしてくれます。

固定資産税を滞納している場合は、支払いを済ませます。

・管理費と修繕積立金
ワンルームマンションの管理費・修繕積立金を年間で一括納入している場合は、退去日より後の金額を返金してもらいます。日割り計算をするかは、管理組合や管理会社の規定によります。

・ローン残債の整理
ワンルームマンションを売却した金額で、金融機関のローン残債などを整理し、ワンルームマンションの運営が完了します。

5-7.【STEP7】賃貸人の地位承継通知（オーナーチェンジのお知らせ）

投資用マンション売却も、一般的な不動産の売却の流れと、ここまでほとんど変わりません。
ひとつ違うのは、売却後、「賃貸人の地位承継通知（賃貸人変更通知）」を行う必要があります。これは「オーナーチェンジのお知らせ」すなわち入居者に対して「マンションの所有者が変わった」ことを知らせる通知になります。

この通知自体は義務ではありませんが、オーナー変更によって管理会社も変更する場合は、振り込み先や連絡先などが変更になりますので、

• オーナーが変わること
• オーナーが変わっても従前と同じように賃貸で住み続けられること
• 管理会社が変わる場合は、その内容と変更日

などをお知らせします。

一般的には、前管理会社と新管理会社が引き継ぎする際に、前管理会社から、オーナーチェンジと管理会社変更などを含めた文書を賃借人に通知し、新管理会社は新たな管理契約書を賃借人と結ぶための書類一式を揃えます。管理会社が変わらない場合でも、通知は管理会社から賃借人に文書でお知らせをし、その後、契約書のオーナー欄の名義変更をします。

ただし、これらは義務ではないため、不動産会社によって通知方法はその会社や地域の慣習によって違いがあります。仲介している不動産会社の方法に従ってください。

5-8.【STEP8】確定申告

ワンルームマンションを売却して税金が発生した場合は、確定申告を行います。

まとめ

いかがでしたか。ワンルームマンションの売却に関して、自宅用・投資用に分けて解説しました。

自宅用・投資用、それぞれのワンルームマンション売却完了までの流れも把握して、売却完了までのおおよその流れをつかんでいただけたのではないかと思います。

ワンルームマンションの売却に必要な数値の基礎になるのは、査定価格です。「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを活用し、まずは自分の所有するワンルームマンションの売却相場を知ってくださいね。

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