必見!投資用マンション売却で成功する5つのコツを大公開!

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賃貸経営は一般的に築年数が古くなるほど難しくなっていきますので、投資用マンションはタイミングを見て売却や買い替えを行うとメリットがあります。
空室や修繕費が増える前に物件を手放し、新しい物件に買い替えていくと賃貸経営が安定します。

ただし、投資用マンションの売却には高く売る方法や損をせずに売却するタイミングが存在しますので、売却前に一通りの知識を知っておくことが成功するためのコツです。

そこでこの記事では、投資用マンションをいずれ売却しようと考えている方に向けて、投資用マンション売却の流れ、投資用マンションの売却価格の決り方、高く売るためのコツ、損をせずに売却するタイミングなど、知っていると得する情報を丁寧に紹介していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、より多くの収益をあげるための第一歩としてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.投資用マンション売却の流れ

投資用マンション売却の流れは以下の通りです。

投資用マンション売却の流れ

最初に価格査定を行い、依頼すべき不動産会社を決定します。
不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。
買主が見つかったら、売買契約を締結し、引渡を行います。
その後、税金が生じる場合には、確定申告を行います。

投資用マンション売却も、一般的な不動産の売却の流れとほとんど変わることはありません。
ただし、売却後、「賃貸人の地位承継通知」を行うことが特殊な部分です。
賃貸人の地位承継通知とは、入居者に対して所有者が変わったことを知らせる通知になります。

投資用マンションの売却は、入居者に対して事前に了解を取ることは不要です。
売却後、通知だけすれば良いことになっています。
賃貸人の地位承継通知は、新所有者(買主)と旧所有者(売主)の連名で行うことが必要です。

2.投資用マンションの売却価格の決まり方

投資用マンションの売却価格の決まり方について解説します。

2-1.収益還元法

投資用マンションの査定価格は、収益還元法と呼ばれる計算方法で決まります。
収益還元法とは、対象不動産が生み出す純収益を一般的な投資家が期待する利回りで割って求める査定方法です。

収益還元法の計算式は以下の通りです。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

収益還元法では、分子にNOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれる純収益を用います。
NOIは、年間の家賃収入から、固定資産税や管理費等の年間費用を控除した金額のことです。

分母は、「NOI利回り」ですが、これは投資家が物件に対して一般的に期待しているNOIの利回りのことです。
例えば、「都内のワンルームマンションなら4%程度の利回りは欲しい」、「地方の築古アパートなら10%程度の利回りは必要だろう」といった期待値がNOI利回りとなります。
NOI利回りは、収益還元法の分母の数値であるため、NOI利回りが小さければ小さいほど収益価格が高くなるという関係になります。

2-2.利回りの動向

NOI利回りは、「投資家の総意」のようなもので決定されています。
期待している値のようなものなので、必ずしも厳密なものではなく、一定の相場観によって存在している数値です。

NOI利回りは、一般財団法人日本不動産研究所による不動産投資家調査が一つの参考になっています。
不動産投資家調査では、投資家に期待利回りをアンケート調査した結果を公表しています。

過去15年における都内のワンルームマンションのNOI期待利回りの推移を示すと以下の通りです。

利回りの動向 城南地区のワンルームマンション期待利回り

出典:一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査(東京城南地区(目黒区、世田谷区)、最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満、専有面積25~30m²、総戸数50戸程度のワンルームマンション。)における期待利回り

近年、投資家のNOIの期待利回りは下がり続けています。
分母のNOI利回りが下がっているということは、収益価格が高くなっているということを意味します。

投資用マンションの価格は、ここ数年、毎年のように上がっていますので、2020年時点では「売りどき」となっています。

3.投資用マンションを高く売る5つのコツ

マンションを売却するなら、誰もが「少しでも高く売りたい」と考えますよね。
この章では、投資用マンションを高く売るために外せない5つのコツを紹介していきます。
ぜひ実践して、高額売却を実現させてください。

3-1.高く売却してくれる不動産会社を探す

投資用マンションを高く売るために一番重要なことは、ズバリ、高く売却してくれる不動産会社を見つけることです。

自宅として使っているマンションの場合、近所の方が購入する確率が高いため、地域密着の中小の不動産会社にも依頼すると高く売却できる確率が上がります。

しかしながら、投資用マンションは、遠方の投資家が購入する可能性も十分に高いため、必ずしも地域密着の不動産会社が高く売却できる構図ではありません。

投資用マンションは投資家に信頼されている不動産会社の方が高値で売却できる確率が上がることから、投資物件を専門的に扱っている不動産会社に依頼することが大切なポイントです。

ちなみに、投資用マンションを複数の不動産会社に査定をしてもらうと、不動産会社により査定額にかなりの差が出ることがあります。

以下は実際に都内のワンルームマンションで査定を行ったときのイメージですが、同じ物件を依頼したのに各社で査定額に大きく差が出ています。
一番高く査定したC社と一番安く査定したA社で、その差はなんと500万円です。

高く売却してくれる不動産会社を探す 都内のワンルームマンションで査定を行ったときのイメージ

もし、A社にしか査定を依頼していなかったら、高く売れるチャンスを逃していたところです。
もっと高く売れることを知らずに売却活動を進めると、後で大きな後悔することになってしまうので、何としても避けましょう。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことは、高く売却するためには「必須」と心得てください。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら「一括査定サービス」が便利ですが、投資用マンションの売却なら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

不動産売却 HOME4U」は、投資物件の売買に精通した不動産会社が多数参画しており、物件の所在地や間取りなど簡単な項目を入力するだけで、対応できる不動産会社をシステムが自動的にピックアップしてくれ、最大6社に一括で査定を依頼することができます。

ぜひできるだけ多くの不動産会社から査定を受け、高額売却への足掛かりとしてください。

3-2.金利が安いときに売る

投資用マンションは金利が低いときに売るのが高値で売却するコツです。

収益還元法で用いるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成される概念とされています。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等によるリスクを投資家が見積った概念的な数値です。

例えば、都内の新築ワンルームマンションならリスクプレミアムは3%、地方の築古アパートならリスクプレミアムは8%といった数値になります。

リスクプレミアムが3%の物件なら、金利が2%のときはNOI利回りが5%となり、金利が1%のときはNOI利回りが4%になります。
NOI利回りは、金利が低くなると連動して低くなり、金利が高くなると連動して高くなるのが特徴です。
NOI利回りは収益還元法の分母であるため、NOI利回りが小さくなれば収益価格は高くなる関係になります。

日本では、2013年頃から日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続しており、超低金利の状態が2020年時点でも続いています。
売却を考えている方は、低金利のうちに行動を起こすようにしてください。

3-3.入居者を埋めた状態で売る

投資用マンションは入居者を埋めた状態で売ると、高額売却につながります。

空室状態で投資用マンションを売る際は、「想定賃料」で収益価格を試算し売値を決定します。
しかしながら、空室の状態では、投資家に「本当に想定賃料で埋まるのか?」と疑心暗鬼されるのが一般的です。

想定賃料に疑念を抱く投資家は、賃料を保守的に見積もって、収益価格を低く試算する傾向があります。
また、空室は投資家に値引き交渉の余地を与えてしまうという点もデメリットです。

保守的な賃料設定や値引き交渉の余地を与えないためにも、入居者が埋まっている状態で売却するようにしましょう。

3-4.外国人投資家も視野に入れて売る

外国人投資家も視野に入れて売る投資用マンションは、外国人投資家も視野に入れて売ることをおススメします。

具体的には、中国や台湾等のアジア系の投資家が高く購入してくれる可能性があります。
中国や台湾の収益物件の利回りは「金利をほんの少し上回る程度」なので、アジア系の投資家にとっては日本の物件は高利回りで割安に感じられます。
そのため、アジア系の投資家は、日本人の投資家よりも低い利回りで物件を購入しても良いと考えるため、日本人投資家よりも高い価格を提示できることが多いのです。

買主を日本人だけにこだわる必要はないので、高く売るなら外国人投資家も含めて検討するようにしましょう。

3-5.大規模修繕が行われた後に売る

大規模修繕が行われた後に売ることも、高額売却を叶えるためのコツの一つです。
もし、最近、大規模修繕が実施されていたら、物件が以前よりも良くなっているはずですので、「売りどき」と言えます。

ただし、大規模修繕の実施を待ってしまうとどんどん築年数が古くなっていきますので、浅い築年数を重視するという意味であれば、大規模修繕を待たずに売った方が良いことになります。

無理に大規模修繕を待つ必要はありませんので、最近たまたま大規模修繕が終わったばかりであれば、売却する一つのタイミングと考えれば良いでしょう。

4.投資用マンションを損せずに売却するタイミング

3章で紹介した「高く売るためのコツ」に加え、気を付けていただきたいのが「売却するタイミング」です。
タイミングが適切でないと、上手に節税ができなくなる等、もったいないことが起きてしまうので、ぜひ今からお伝えする2つのポイントを押さえておいてください。

4-1.所有期間が5年超になってから売る

税金面からすると投資用マンションは、所有期間が5年超になってから売ることが適切です。
投資用マンションの売却では、譲渡所得がプラスになると税金が生じます。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。
取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

ここで、税金は譲渡所得に税率を乗じることで求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という扱いになります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

税率は長期譲渡所得の方が低くなるため、所有期間が5年超となると税金が安くなります。

ただし、譲渡所得がマイナスの場合には、税金は発生しないのがルールです。
そのため、譲渡所得がマイナスとなってしまうようなケースでは、5年超を待たずに売却しても損はしないことになります。

4-2.減価償却が終了する前に売る

減価償却が終了する前に売ることも、おススメのタイミングの一つです。
減価償却とは、建物や備品、車両等の固定資産(土地以外の資産)の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。
減価償却の手続きによって計上される費用が「減価償却費」です。

減価償却費は、実際に支出を伴う費用ではありませんが会計上の費用であるため、最終的に計算される利益が小さくなります。
税金は利益に対してかかるため、利益が小さくなれば税金も少なくなります。

よって、減価償却費は、支出を伴わないにもかかわらず、税金を小さくしてくれる節税効果があるのです。

減価償却費は建物の耐用年数の期間内だけ計上されます。
耐用年数を過ぎてしまうと、減価償却費が計上されなくなるため、税金が途端に上がることになります。

税金が上がればキャッシュフロー(手残りのこと)が悪くなりますので、投資用マンションを売るなら耐用年数が終了する前に売却した方が良いのです。

マンションは、一般的に鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられているため、法定耐用年数は47年となります。
新築で購入している場合には、47年以内に売却した方が良いということです。

5.投資用マンション売却に必要な費用

あらかじめ必要となる費用を把握しておくと、スムーズに売却活動を進めることができます。
この章では、投資用マンションの売却で必要となる費用を紹介していきます。
ぜひ、事前の準備にお役立てください。

5-1.仲介手数料

仲介手数料とは、買主を決めてくれた不動産会社に対して支払う報酬です。
仲介手数料は、不動産会社が受け取ることのできる上限の規定があります。

仲介手数料の上限額は、取引額に応じて以下のような速算式で求められます。

取引額 (売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

仲介手数料には別途、消費税が生じます。

投資用マンションの売却では上限額が仲介手数料の相場となっていることが一般的です。

5-2.印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る印紙のことです。
不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書となっていますので、印紙は貼らなければいけないことになっています。

印紙税の額は、下表の通りです。
軽減税率適用期間内であれば、表中の軽減税率の額の印紙を貼ります。

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2022年3月31日まで

5-3.抵当権抹消関連費用

投資用マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権抹消関連費用が必要です。
抵当権抹消関連費用には、「抵当権抹の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つがあります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
一般的に、マンションは土地1つ、建物1つで構成されていますので抵当権抹消の登録免許税は2,000円となります。

司法書士手数料は、抵当権抹消のために司法書士へ支払う手数料のことです。
司法書士手数料の相場は1.5万円程度となっています。

6.投資用マンション売却で生じる税金

この章では、投資用マンション売却で生じる税金について解説します。

6-1.所得税および住民税

投資用マンションの売却では、譲渡所得が生じているかどうかを計算する必要があります。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額です。
投資用マンションは毎年確定申告を行っていますので、建物の取得費は確定申告に記載されている年初未償却残高となります。

よって、投資用マンションの取得費は以下のように求めます。

取得費 = 土地購入価額 + 建物年初未焼却残高
    = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 前年までの減価償却費累計額)

ここで、以下の条件で税金を計算します。

(条件)

譲渡価額:3,000万円
取得費:2,500万円
譲渡費用:97万円
所有期間:8年(5年超なので長期譲渡所得)

(税金計算)

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 3,000万円 - 2,500万円 - 97万円
     = 403万円

所得税 = 403万円 × 15%
    ≒ 60.5万円

復興特別所得税 = 60.5万円 × 2.1%
        ≒ 1.3万円

住民税 = 403万円 × 5%
    ≒ 20.2万円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 
   = 60.5万円 + 1.3万円 + 20.2万円
   = 82万円

不動産売却塾 コラム
“売却損が出たときの確定申告は必要か?”

譲渡所得がマイナスと計算されたときのことを「売却損」と呼ぶことにします。
売却損が生じたときは、所得が発生していないことになりますので、確定申告は不要です。

少し不安に感じるかもしれませんが、特に何もしなくて大丈夫です。
ただし、税務署は法務局と連携していますので、確定申告をしなくても投資用マンションを売却した人のことを把握しています。

そのため、税務署が「この人はひょっとしたら売却益が出ているのではないか?」と思っている人に対しては、後で「お尋ね」と呼ばれる確認アンケートを送付してきます。

お尋ねが来たら、売却損が出ていることを正直に答えれば問題ありません。
また、お尋ねが来なければ、税務署も怪しんでいないということですので、特に何もしなくても良いことになります。

6-2.消費税

投資用マンションは、売却時点で建物価格に消費税が生じています。
そのため、消費税の課税事業者であれば、消費税を納税する義務があります。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者を指します。
基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。

一方で、基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は免税事業者と呼ばれます。
免税事業者は消費税を納税する義務はないことになります

課税事業者は、毎年消費税の確定申告を行っていますので、自分が課税事業者であることを認識しているはずです。

消費税の確定申告をしたことのない方であれば、免税事業者ですので売却した年は消費税を納税しなくても大丈夫です。

ただし、売却した建物価格が1,000万円以上であれば翌々年には消費税の課税事業者となります。

もし翌々年に消費税が生じる課税売上(例えば自動販売機設置料等)がある場合には、その年は消費税を課税事業者として納税することが必要です。

まとめ

複数の高層マンションを見上げるいかがでしたか。
投資用マンションの売却について解説してきました。

投資用マンションを高く売る最も重要なコツは、高く売却してくれる不動産会社を探すことです。
査定額は不動産会社により異なりますので、「不動産売却 HOME4U」を使って複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額をしっかり比較するようにしてください。

この記事で紹介したコツを実践して、ぜひ高額売却の実現につなげてください。

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