マンション査定のポイントを徹底解説！高く売るための3つのコツとは？

マンションを高く売るには、最初の「査定」が一番大切です。
マンションで高額査定を得るにはコツがあり、高額査定が得られればマンションを高く売却することができます。

では、マンション査定のシミュレーションにはどのようなコツがあり、どのような準備が必要となるのでしょうか。

そこでこの記事では、上手に査定を受けるコツや、事前に準備しておくこと、おすすめのマンション査定の方法など、マンションを売却しようとしている方が知っておくと得をする情報を、わかりやすく紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、少しでも高く売却するための有益な情報を得てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. マンション査定の基本的な流れ

マンション査定の基本的な流れをご紹介します。基本的な流れを把握しておくことで、準備のポイントや査定時のポイントが分かりやすくなり、慌てず確実に準備することができます。

先に「マンション査定のポイント」を読みたい方はこちら！

1-1.不動産会社にマンション査定依頼をする

まずは不動産会社にマンション査定の依頼をします。
査定依頼は、一社に限定するのではなく、複数社に依頼しましょう。複数の不動産会社から得た査定価格を比較することで、売却相場を把握することができます。

査定には、インターネットの一括査定や問い合わせで行う机上査定と訪問査定があります。机上査定を行ってから、訪問査定の申し込みを行ってください。

1-1-1.机上査定

机上査定とは、実際の部屋を訪問せずにマンションの情報だけで査定する方法です。インターネットの申し込みサイトなどで、部屋の広さや築年数、住所など売りたいマンションの情報を伝えます。

不動産会社が同じマンションの過去の取引や、周辺地域の取引内容を参考にだいたいの査定額を算出してくれます。

マンションの価格を決めるための重要な情報を伝えることができるので、訪問査定と大きく価格が異なることはありません。

しかし、不動産会社と実際に契約を結ぶ前に訪問査定は必須です。机上査定の内容を受けて、訪問査定に進みましょう。

1-1-2.訪問査定

訪問査定とは、依頼を受けた不動産会社の担当者が、実際に現地を訪れて物件を詳細に確認し査定する方法です。

内装、マンションの共有部分、周辺環境まで考慮して査定されます。実際に見てもらうため、簡易(机上)査定よりも正確性が高いことが特徴です。

1-1-3.査定を受けるなら一括査定サービスが便利

マンションを売るポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。ですが、普通に生活している方は、不動産投資や不動産経営などをしている場合を除き、不動産会社にアテがあることはほとんどありません。

そこで、インターネットの査定サービスの利用をおすすめします。

一度に複数の不動産会社に査定依頼するなら、一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」が便利です。

「不動産売却 HOME4U」は、かんたんな必要項目を入力するだけで、マンションの売買仲介が得意な大手や地元の中小の不動産会社が自動的にピックアップされ、まとめて査定を依頼することができます。

NTTデータグループが運営しているサービスであることから、「査定累計40万件」という実績が高い信頼性を証明しています。安心してお使いいただけるサービスとなっています。

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1-2.不動産査定の訪問日時を決める

査定依頼する不動産会社が決まれば、次は査定の訪問日時を決めましょう。
不動産査定の方法は、データを元に査定額を算出する「机上査定」と、実際に現地へ足を運び物件を細かくチェックして算出する「訪問査定」2種類があります。

机上査定だと、大まかな売却価格しか算出できないため、実際にマンション売却するとなれば訪問査定は必要となります。

訪問査定の場合は、立ち会いで1~2時間程度はかかるため、時間に余裕を持って日時調整を行いましょう。

1-3.査定結果の報告を得る

不動産会社による査定が完了したら、査定結果の報告を受けます。
査定結果の報告は、一般的に以下の通りになります。

どちらの方法でも、査定金額の理由について説明を受け、納得できるかが大事です。査定価格だけでなく、査定結果に対しての説明内容や受け答えは、良い不動産会社を見極めるポイントになりますので、必ず質問しましょう。
また査定結果の理由は、他の不動産会社と比較する材料になりますので、併せてメモを取ってください。

1-4.依頼先を決め、媒介契約を結ぶ

納得のいく査定結果で、自分が信頼できると感じた不動産会社があれば、媒介契約を結んで売り出しに向け準備をします。

媒介契約には3種類あり、それぞれ条件や義務付けられている内容が異なります。

査定の流れについては、以下の記事でも詳しく紹介しているので、あわせてご確認ください。

2.マンション査定価格が決まる6つのポイント

ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.同じマンション内の直近の成約事例

マンション価格に最も影響を及ぼすのは、同じマンション内の直近の成約事例です。
同じマンション内の直近の成約事例に関しては、基本的にどの不動産会社も調べられるようになっています。
元となる事例に差はないのですが、この後に挙げるポイントの見方が不動産会社間で若干異なるため、価格に少しずつ違いが現れるようになっています。

2-2.階数・方位・間取り・専有面積の状態

階数・方位・間取り・専有面積の状態も価格に大きく影響します。

階数に関しては、上層階の方が日照や眺望が優れるため、価格が高くなります。
方位については、バルコニーの向きが重要です。
価値の高い順から、南、東、西、北の順番になります。

間取りについては、広いリビングやキッチンの位置等が価格に影響します。
広いリビングで、キッチンの動線が使いやすい間取りであれば、プラスになります。
また、専有面積が広ければ、総額も上がります。

2-3.日照・眺望・通風の良否

日照・眺望・通風の良否も査定に影響します。

バルコニーが南側でも低層階で日照時間が短いと、価格が下がります。
眺望については、例えば首都圏などは富士山が見えると西向きでも価格が上がることがあります。

通風については、角部屋でマンション内に風が抜けるような構造であれば、価格がアップします。

2-4.購入希望者の有無

購入希望者の有無も価格に影響する要因です。
中小規模であっても地域に根差しているような不動産会社だと、既に「あのマンションが売りに出たら買いたいので教えて欲しい」という見込み客を抱えているケースがあります。

見込み客を抱えている不動産会社は、すぐに売却できることがわかっていますので、強気の価格設定をしやすいのです。

2-5.リフォームの有無

直近の過去5年くらいの間にリフォームを行っていれば、価格が上がる要因となります。

ただし、売却のためにリフォームすることは不要です。
理由としては、リフォーム費用を売却価格に満額上乗せすることは難しいですし、下手に相場よりも高い価格で売り出すとなかなか売れなくなってしまうからです。

2-6.住宅性能評価書または瑕疵担保保険の付保証明書の有無

築25年超のマンションは、原則として買主が住宅ローン控除を利用できないことになっています。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される制度です。

ただし、築25年超のマンションでも「既存住宅に係る建設住宅性能評価書(等級0評価のものは除く)」または「瑕疵(かし)担保保険の付保証明書」があると住宅ローン控除が利用できるようになるため、価格が上がります。

建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関し、専門家が評価して作成する書面のことです。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険です。
瑕疵とは、雨水の浸入など、売買の目的物が通常の品質を欠くことを指します。

築25年超のマンションでこれらの書類を持っている場合には、ぜひアピールするようにしましょう。

3.高く売るためのマンション査定の3つのポイント

前章で「査定価格が何を根拠に決まるのか」を押さえていただきましたので、本章ではお待ちかねの「高く売るための査定のコツ」を3点、紹介していきます。
ポイントを少し意識するだけで、高額査定にグッと近づくことができるので、ぜひ実践してくださいね！

3-1.マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

マンション査定で重要なことは、マンション売却が得意な不動産会社に依頼するということです。

一口に不動産会社といっても、賃貸仲介に強い会社と売買仲介に強い会社に分かれます。

賃貸仲介とは、アパートや店舗に借主を見つけてくることを行う仲介のことです。
売買仲介とは、不動産の売却や購入のあっせんを行う仲介のことを指します。
賃貸仲介をメインとする不動産会社に売買仲介を頼んでも、うまく行かなそうなことは想像がつくかと思います。
さらに、売買仲介でも、大型ビルのような事業用の物件の仲介を得意としている会社もありますし、土地や戸建てを得意としている会社もあります。

このように不動産会社は各社で得意分野を持っていますので、マンションを高く売るなら「マンションの売買仲介を得意としている不動産会社」に査定依頼することが最も重要です。

3-2.大手と地元の中小の不動産会社にバランス良く依頼する

マンション査定は、大手と地元の中小の不動産会社にバランス良く依頼することがとても重要となります。
大手にも地元の中小の不動産会社にもそれぞれメリットとデメリットがあることと、抱えている顧客も異なるため、各立場からの査定を確認するのが好ましいからです。

大手のメリットとしては、顧客情報量の多さが挙げられます。豊富な顧客情報量と、周知徹底された社内教育により、よりよい条件でスピーディに売れる可能性があります。

地元の中小の不動産会社のメリットとしては、大手の不動産会社にはないような購入希望者情報を持っている会社が多いという点です。
中古マンションは、比較的、近所の住人が買う傾向にあります。
地元の人は口コミで良いマンションを知っていますので、「あのマンションが売りに出たら教えて欲しい」と地元の不動産会社に頼んでいることがよくありますので、中小の不動産への査定も外せません。

一方、大手のデメリットとしては、少しドライな印象が否めないという点です。
金額が高くてすぐに売れるような物件は頑張りますが、郊外の物件だと露骨にやる気を出さないといったケースも稀に見られます。

中小の不動産会社のデメリットは、認知度が低いため、選びにくいという点です。
選びにくいため、査定も依頼しないという方も見られますが、よりよい査定を比較検討するためには、中小の不動産にも依頼するのをおススメします。

以上、メリットとデメリットを踏まえて、必ず「大手」と「地元の中小」の不動産会社の両方に依頼することが大切です。

3-3.安心して利用できる一括査定サービスを使う

ここまで、査定の依頼先としては「マンションの売買仲介を得意としている不動産会社」が適切で、「大手と地元の中小の不動産会社の両方に依頼する」ことが重要であるとお伝えしてきました。

しかしながら、「理屈はわかったけど、実際にどうやって良い不動産会社を探したらいいのかがわからない」という方がたくさんいらっしゃると思います。

そんな方に便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U」は、お持ちのマンションの所在地や間取りなど簡単な項目を入力するだけで、マンションの売買仲介が得意な大手や地元の中小の不動産会社が自動的にピックアップされ、まとめて査定を依頼することができる一括査定サービスです。
運営母体はNTTデータグループで、その信頼性は「査定累計40万件」という実績が証明しており、安心してお使いいただけるサービスとなっています。

ちなみに、下のイラストをご覧ください。

これは都内のとあるマンションについて、A社からD社の異なる不動産会社が出した査定価格です。
同じマンションでも、各企業の得意とする事業、物件、見込み客の有無などにより、査定価格にはバラつきが生じます。

ですので、査定はできるだけ多くの不動産会社から受けるのが得策です。
売ってしまってから、「もっと高く売ってくれる不動産会社があったかも…」と後悔しないように、ぜひ査定の申し込みは複数の会社に行ってください。

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4.マンション査定を受ける前の5つの準備

この章では、マンション査定を受ける前の5つの準備について解説します。
3章で紹介した「不動産売却 HOME4Uで複数の不動産会社から査定を受けること」に加え、ここで紹介する準備をしっかりすることで、さらに納得できる高額査定を得られるようになりますので、ぜひ実践してください。

4-1.事前に相場を調べておく

できるだけ事前に相場を調べておくことをおすすめします。
事前に相場を調べておくと、査定価格に納得感が生まれるというメリットがあります。

相場を知らずにいきなり査定価格だけ受け取ると、「本当かな」と疑心暗鬼になってしまうものです。
同じマンション内の他の部屋の売り物件のチラシがポスティングされていることがありますので、もしチラシを残していれば、それが最も適切な相場情報です。

また、「中古住宅 HOME4U」のような不動産ポータルサイトでも、同じマンションの売り出し中の物件があるかもしれないので、参考に見ておくことをおススメします。

4-2.住宅ローン残債を確認しておく

住宅ローンを返済中のマンションなら、住宅ローン残債を確認しておくことがポイントです。
住宅ローン残債を確認しておくことでオーバーローンかどうかの判断ができるというメリットがあります。

住宅ローン残債が売却価格を下回っていることをアンダーローン、住宅ローン残債が売却価格を上回っていることをオーバーローンと呼びます。

住宅ローンが残っている物件は、売却価格によって住宅ローンを一括返済することになります。
そのため、マンションの売却では原則としてアンダーローンであることが必要です。

4-3.必要書類を準備しておく

必要書類を準備しておくことで、スムーズに査定が進み、早く査定結果が得られるというメリットがあります。
マンション査定では、以下の3つの書類が必要です。

訪問査定においては、不動産会社が真の所有者の確認を行います。
権利証は、所有者が権利を取得したときに、法務局から発行されている書類です。
2005年の改正不動産登記法によって、権利証は登記識別情報通知書に変わりました。

権利証も登記識別情報通知書も、所有者本人しか持っていない書類ですので、これらの書類を提示することで真の所有者であることを示すことになります。

分譲時のパンフレットは、不動産会社が作成するチラシやインターネット広告に掲載する間取り図を描くために必要です。

また、管理費や修繕積立金もチラシやインターネット広告に掲載しますので、金額が分かる資料が必要となります。

4-4.質問・希望事項をまとめておく

査定の前には、質問・希望事項をまとめておくことをおススメします。
質問等をすることで、訪問査定が一層効果的なものになるというメリットがあります。

質問事項としては、例えば以下のようなものがあります。

特に、修繕すべきかどうか気になる箇所がある場合、不動産会社に実際に見てもらうことをおススメします。
修繕すべきかどうかの判断は、不動産会社に聞いてから実施した方が無駄はありません。

また、希望事項としては、例えば以下のようなものがあります。

不動産会社はなるべく希望に沿うような対応をしてくれますので、希望は査定時にしっかりと伝えるようにしましょう。

4-5.アピールポイント・不具合事項をまとめておく

アピールポイントや不具合事項を伝えることで、精度の高い査定価格が得られるというメリットがあります。

直近5年くらいの間にリフォーム等を行っていれば、アピールポイントになりますので伝えるようにしてください。
マンションの場合、専有部のリフォームだけではなく、共用部の大規模修繕もアピール材料となります。

アピールポイントには、例えば以下のようなものがあります。

査定額のアップにつながりますので、ぜひ丁寧に洗い出してみてください。

また、もし物件に大きな不具合事項があれば、査定時に伝えるようにします。
なお、不具合については、改めて不動産会社から付帯設備表や告知書への記載を依頼されます。
付帯設備表とは設備の撤去の有無や不具合状況を売主自身が書く書類です。
告知書とは、設備以外の問題について売主が記載する書類となります。
細かい不具合については、付帯設備表や告知書へ記入する際に、再度しっかり調べて書けば大丈夫です。
不明点があれば、不動産会社が教えてくれますので、過度な心配は必要ありません。

マンション査定前準備と、査定後にやるべきことを、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

まとめ

いかがでしたか。
マンションを少しでも高く売るための査定に関する情報を紹介してきました。

マンションの査定価格は、同じマンション内の直近の成約事例や、購入希望者の有無等によって決まりますが、不動産会社によって大きな差が出ることもあるので、大手にも地元の中小の不動産会社にも査定を申し込むようにするのが賢明です。

「不動産売却 HOME4U」を使って、手間なく上手に様々な不動産会社からの査定を受けてみてください。

また、査定を受ける前に、相場を調べ、質問や希望事項、アピールポイント、不具合事項をまとめておく準備をしておくと、さらなる高額査定への足掛かりとなります。

お持ちのマンションをできるだけ高く売却できるよう、この記事で紹介したことをぜひ実践してくださいね！

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