土地を3,000万円で売却すると税金はいくら？0円になるケースと節税方法を解説

3,000万円で土地を売却した場合、税金はいくらかかるのか――、「思った以上に取られるのではないか」と不安になる方は少なくありません。
しかし、土地売却の税金は条件によって大きく変わり、場合によってはほとんどかからない、あるいは0円になることもあります。

この記事では、土地売却でかかる税金の種類や金額目安、譲渡所得税の計算方法、3,000万円で売却した場合のシミュレーション、税金を減らすための特例などをわかりやすく解説。

税金がいくらかかるのかを整理するための参考として、ぜひ最後までご覧ください。

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1.土地売却でかかる4種類の税金とそれぞれの金額目安

土地を売却すると、「税金がたくさんかかりそう」という印象を持ちがちですが、実際には性質の異なる複数の税金が関係しています。

まずは、土地売却で関係する代表的な4つの「印紙税」「登録免許税」「消費税」「譲渡所得税」と、それぞれがどのタイミングで・どれくらい発生するのかを解説します。

1-1.売買契約書の作成時にかかる「印紙税」

印紙税は、土地の売買契約書を作成する際に課される税金です。
契約書に記載された 契約金額に応じて、収入印紙を貼付することで納税します。

たとえば、売買価格が3,000万円の場合、契約書1通あたりの印紙税は1万円程度が目安です（軽減措置適用時）。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”. 国税庁（参照：2025-12-17）をもとに、HOME4Uが独自に作成

なお、印紙代は売主・買主が折半またはそれぞれで1通ずつ負担するケースが一般的です。

不動産売買時にかかる印紙代（印紙税）はいくら？一覧表でわかりやすく解説

不動産売却で契約書を作成する際、印紙税という税金が課せられます。この印

1-2.登記手続きの際に発生する「登録免許税」

登録免許税は、不動産の登記手続きにかかる税金です。
土地売却では所有権移転登記が行われますが、この登録免許税は原則として買主が負担するのが一般的です。

売主が関係するケースとして多いのは、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記です。
なお、登録免許税は不動産1個につき1,000円ですが、別途、司法書士に依頼する場合は報酬がかかります。

不動産登記の登録免許税とは？税率と軽減措置、計算方法について解説

登録免許税は、不動産の登記にかかる税金で、土地と建物の両方に課税されま

1-3.不動産会社への仲介手数料にかかる「消費税」

土地売却を不動産会社に仲介してもらった場合、成功報酬として仲介手数料を支払います。
この仲介手数料には消費税が課税されます。

不動産仲介手数料の上限は、以下の式で求めます。

ただし、これは「土地そのもの」にかかる税金ではなく、不動産会社のサービスに対する消費税です。
そのため、譲渡所得税とは別枠の費用として整理しておくとわかりやすいでしょう。

不動産売却の仲介手数料の計算方法は？支払うタイミングや不動産会社の選び方をプロが解説

この記事では、最も大きな費用になりやすい「仲介手数料」を中心に解説して

1-4.売却による利益に課される「譲渡所得税（所得税・住民税）」

土地売却において、最も注意が必要なのが、譲渡所得税（所得税・住民税）です。

これは、土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されます。
売却価格すべてに税金がかかるわけではありません。

2.土地売却でかかる税金以外の費用（諸費用）で紹介しますが、取得費や特別控除を差し引いた結果、課税対象が0円になるケースも珍しくありません。

不動産売却における譲渡所得税とは？税金の計算方法と特別控除

不動産売却後に、「売却益」いわゆる「儲け」が発生すると、譲渡所得税の納

2.土地売却でかかる税金以外の費用（諸費用）

土地売却では税金だけでなく、仲介手数料や測量費、登記費用などの「税金以外の費用」も発生します。
最終的な手取りは、売却価格から税金と諸費用を差し引いた金額になるため、税金とあわせて事前に把握しておくことが大切です。

※ 上記は一般的な目安です。実際の費用は土地の状況や売却条件、地域によって異なります。

なお、税金が0円になる主なケースは以下です。
それぞれの詳しい条件は、後ほど解説します。

3.譲渡所得税（所得税・住民税）の計算方法・シミュレーション

譲渡所得税を正しく理解するためには、「どこに税金がかかるのか」を数式で把握することが近道です。

ここでは、計算の基本となる考え方を紹介します。

1,500万円、2,000万円で土地を売却した場合の税金額を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

3-1.譲渡所得の計算式

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

この結果がプラスになった場合のみ税金がかかります。

なお、取得費がわからない場合、概算として「売却価格の5％」で計算されます。
このケースでは課税される金額が大きくなる傾向があるため、購入時の契約書や領収書は保管しておくことが大切です。

取得費の計算方法や対象になるものについては、以下の記事もご覧ください。

不動産売却時の取得費の計算方法│取得費の内訳と具体的な計算方法まで

不動産売却時には納税のために税金の計算が必要となるケースがあります。

3-2.譲渡所得にかかる税率

譲渡所得の税率は、土地をどれくらいの期間所有していたかによって大きく変わります。

具体的には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかが基準になります。

※復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源として設けられた税金で、所得税額の2.1％が加算されます。

たとえば、譲渡所得が1,000万円の場合、長期譲渡なら税額は約203,15万円ですが、短期譲渡では約396,3万円となり、約190万円もの差が生じます。
このように、いわゆる「5年ルール」は税額に非常に大きな影響を与えます。

売却時期を数か月調整するだけで長期譲渡に該当するケースもあるため、土地を売却する際は価格だけでなく、所有期間と売却タイミングを必ず確認することが重要です。

譲渡所得税の納税スケジュールについては、6.確定申告と納税の流れで解説しています。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違いや計算方法、譲渡損失の扱いについても解説

譲渡所得とは、不動産などの売却で得た利益のことで、資産の所有期間によっ

4.土地を3,000万円で売却した場合の税金シミュレーション

ここからは、実際の数字を使って、3,000万円で土地を売却した場合、最終的に税金はいくらになるのかを具体的に見ていきます。

土地売却の税金は、「売却価格」ではなく、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。
そのため、取得費や売却時にかかった費用、控除の有無によって、同じ3,000万円の売却でも税額は大きく変わります。

【ケース1】取得費1,000万円、譲渡費用100万円・長期譲渡（控除なし）

購入額が比較的低く、売却による利益が大きく出るパターンです。

※印紙税は譲渡所得の計算には含まれませんが、実際に売主が負担する費用のため、手取り額の目安では差し引いています。

取得費が1,000万円程度の場合でも、特別控除を使えないと税額は数百万円単位になります。

利益が大きい分、税負担も重くなりやすいケースと言えるでしょう。

【ケース2】取得費1,500万円・譲渡費用100万円・長期譲渡（3,000万円控除あり）

マイホームなど、居住用財産の3,000万円特別控除が使えるパターンです。

※特別控除を適用する場合でも、確定申告は必ず必要です。税額が0円でも申告しなければ控除は受けられません。

このように、同じ3,000万円の土地売却でも、3,000万円特別控除が使えるかどうかで、税額は数百万円単位で変わります。
土地売却において、最も影響が大きい制度のひとつと言えます。

3,000万円特別控除をはじめ、税金を減らす特例・控除については、5.税金を減らす特例・控除の活用法4選で詳しく解説しています。

【ケース3】取得費不明（5％みなし）・長期譲渡（控除なし）

購入時の資料が残っておらず、取得費を証明できないパターンです。

※本来は取得費がもっとかかっていても、証明書類がなければ5％みなしで計算されます。

取得費がわからないだけで、税額が500万円以上になることも珍しくありません。
土地売却では、購入時の契約書や領収書をできるだけ探し、取得費を正確に計上できるかどうかが、税金を大きく左右します。

まずはNTTデータ・ウィズが運営する一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用して、自身の土地の相場を把握することをおすすめします。

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土地の売却で生じる税金をシミュレーション！節税の特例も解説

個人が土地を売却すると「税金」が発生します。 土地売却時の税金は、「取

5.税金を減らす特例・控除の活用法4選

土地売却でかかる税金は、売却価格や利益の大きさだけで決まるわけではありません。
どの特例や控除を使えるかによって、税額が数百万円単位で変わることも。

ここでは、土地売却で特に利用されることの多い、代表的な特例・控除を確認していきましょう。

5-1. 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡特例）

3,000万円特別控除は、マイホームとして使っていた土地や建物を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける非常に大きな特例です。

譲渡所得が3,000万円以内であれば、この特例を使うことで所得税・住民税が0円になるケースも多くあります。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-18）をもとに、HOME4Uが独自に作成

この特例は、土地売却において 最も節税効果が高い制度と言えるでしょう。

自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

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5-2.被相続人居住用財産の3,000万円控除（空き家特例）

相続によって取得した空き家やその敷地を売却した場合でも、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。

相続した土地や建物をそのまま売却する予定の方は、必ず確認しておきたい制度です。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

条件はやや厳しいものの、当てはまれば大きな節税効果が期待できます。

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5-3. 10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、譲渡所得のうち一定の金額について、通常よりも低い税率が適用される特例です。

3,000万円特別控除と併用できる点も、この制度の特徴です。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁（参照2025-12-19）をもとに、HOME4Uが独自に作成

所有期間が長い場合は、3,000万円特別控除とあわせて使うことで、税負担をさらに軽減できる可能性があります。

5-4.その他の特例

土地売却に関する特例は、3,000万円特別控除や空き家特例だけではありません。

売却理由や資産の性質によっては、ほかにも税負担を軽減できる制度が用意されています。

ここでは、代表的な特例をいくつか紹介します。

なお、住宅ローン控除 と 居住用財産の譲渡特例（3,000万円特別控除など） は、
同時に適用できないケースがあります。
新居の取得と旧居の売却時期が重なる場合は、特例の併用可否に注意が必要です。

※特例の併用可否は、適用条件や譲渡内容によって異なるため、詳細は税務署または税理士にご相談ください。

6.確定申告と納税の流れ

土地を売却した場合、原則として売却した年の翌年に確定申告が必要です。
3,000万円特別控除などを使って税額が0円になる場合でも、確定申告は行わなければなりません。

確定申告の期間は、翌年2月16日から3月15日までで、申告期限までに所得税を納付します。
住民税は申告内容をもとに計算され、6月以降に納付する流れです。

売買契約書や取得費・譲渡費用の資料、特例を使う場合の書類を事前に準備しておくと、申告をスムーズに進められます。

不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要？

所得を得た人は、確定申告をする決まりになっています。不動産を売却した

7.土地売却で税金を抑える5つのポイント

土地売却の税金は、制度を正しく理解し、事前に少し準備するだけで大きく差が出ます。
「知らなかった」「確認していなかった」だけで、数百万円の税金を余計に支払うケースも珍しくありません。

ここでは、土地を売却する前に必ず押さえておきたい、税金を抑えるための5つのポイントを解説します。

7-1.特例を漏れなく活用する

土地売却で税金を抑えるうえで、最も重要なのが特例や控除を正しく使えるかどうかです。
とくに、居住用財産の3,000万円特別控除や、相続した空き家に使える特例は、適用できるかどうかで税額が大きく変わります。

これらの特例は、条件を満たしていても 自動的に適用されるわけではありません。
確定申告を行い、必要書類をそろえてはじめて利用できます。

まずは、自分の土地がどの特例に該当する可能性があるのかを整理しておくことが大切です。

7-2.所有期間を5年超にして売る

譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって大きく異なります。
所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％に抑えられます。

一方、5年以下で売却すると「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％と、ほぼ倍になります。
したがって、あと数か月で5年を超える場合は、売却時期を少し調整するだけで、税額を大きく減らせる可能性があります。

売却を急ぐ事情がなければ、所有期間は必ず確認しておきましょう。

7-3.取得費・譲渡費用を正確に計上する

税金は「売却価格」ではなく、売却によって得た利益（譲渡所得）に対してかかります。
そのため、取得費や譲渡費用を正確に計上できるかどうかが、税額を左右する大きなポイントになります。

購入時の契約書印紙代や仲介手数料等は取得費として、売却時の仲介手数料や売却目的の測量費・解体費用などは譲渡費用として差し引ける可能性があります。

取得費が分からない場合は、売却価格の5％しか認められず、税金が大幅に増えてしまうため、できるだけ資料を探して正確に計上することが重要です。

7-4.共有名義の場合は控除を倍増させる

土地が夫婦や親子などの共有名義になっている場合、条件を満たせば3,000万円特別控除を名義人それぞれが使える可能性があります。

今回のように売却額が3,000万円の場合は、通常は1人分の控除で足りますが、将来3,000万円を超える価格で売却する場合には、共有名義であることが節税につながるケースもあります。

ただし、共有割合や実際の居住状況によって扱いが変わるため、名義や持分を事前に確認しておくことが大切です。

土地を共有名義にするデメリット│解消や売却する方法は？

不動産を相続する際に、複数の法定相続人が土地を共有して相続するケースが

7-5.専門家に相談する

土地売却の税金は、条件や特例の組み合わせによって判断が難しくなることがあります。
自己判断で進めてしまうと、本来使えた特例を逃してしまうケースも少なくありません。

売却前の段階で、税理士や不動産会社、税務署の相談窓口など、専門家に一度相談しておくことで、税金面の不安を解消し、安心して売却を進めることができます。

とくに金額が大きい土地売却では、早めの相談が結果的に大きな節税につながることがあります。

8. 3,000万円の土地売却でよくある税金の質問

• Q 土地の一部だけを売った場合でも、3,000万円特別控除は使えますか？
  A ケースによっては使えます。
  売却した土地が、実際に住んでいたマイホームの敷地の一部であり、居住用財産としての要件を満たしていれば、3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。

  ただし、売却後も残った土地の使い方や、分筆のタイミングによって判断が分かれるため、事前に確認が必要です。

• Q 家を取り壊してからしばらく空き地にしていた土地でも、控除は使えますか？
  A 一定の条件を満たせば使える場合があります。

  建物を取り壊した後でも、居住用財産としての要件を満たし、転居から3年目の年末までに売却していれば、3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。

  ただし、取り壊した後に賃貸や駐車場など、別の用途で使用している場合は対象外となるため注意が必要です。

• Q 短期譲渡（5年以下）だと、実際どれくらい手取りが減りますか？
  A 税率が約2倍になるため、手取りは大きく減ります。

  長期譲渡（5年超）の税率が約20.315％なのに対し、短期譲渡（5年以下）では約39.63％が課税されます。

  たとえば譲渡所得が1,000万円ある場合、長期譲渡なら税額は約203万円ですが、短期譲渡では約396万円となり、約190万円もの差が出ます。

• Q 3,000万円で売ったら、最大でどれくらい税金を取られる可能性がありますか？
  A 条件次第では、1,000万円前後になることもあります。

  取得費がわからず5％みなしで計算され、さらに短期譲渡に該当し、特例も使えない場合、税額は最大で約1,100万円程度になる可能性があります。

  ただし、これは最も不利な条件が重なったケースであり、多くのケースは何らかの特例や長期譲渡に該当します。

• Q 税金が0円でも、確定申告しなかったらどうなりますか？
  A 特例が適用されず、後から税金を請求される可能性があります。

  3,000万円特別控除などは、確定申告を行わなければ適用されません。
  申告しないまま放置すると、本来は税額0円だったケースでも、後日修正を求められたり、延滞税などが発生することがあります。

  税金がかからない場合でも、必ず確定申告を行いましょう。

後悔しない土地売却のために、必ずやっておきたいこと

土地売却では、税金ばかりに目が向きがちですが、実は 「いくらで売れるか」そのものが、最終的な手取りを大きく左右します。

どれだけ税金を抑えられても、相場より低く売ってしまえば、本末転倒になりかねません。

不動産の査定額は、不動産会社によって数十万円から、場合によっては数百万円以上差が出ることもあります。
そのため、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが、後悔しない売却への近道です。

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税金面を整理したうえで、「どの会社に任せれば納得できる条件で売れそうか」を見極めることで、安心して次の一歩を踏み出せるでしょう。

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