土地を共有名義にするデメリット│解消や売却する方法は？

不動産を相続する際に、複数の法定相続人が土地を共有して相続するケースがあります。共有名義で相続すると、相続人全員の同意がないと土地を売却することができません。

揉め事を防ぐためにも、土地の共有は解消していくことが望ましいといえます。
不動産の共有名義とはなにか、メリットやデメリット、共有名義以外の相続方法についてもご紹介しますので、相続の参考にしてください。

土地を共有名義にする「問題」を理解していただき、土地の相続問題を解決する一助になれば幸いです。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. 共有名義とは

最初に共有名義とは、そもそもどういうことなのかについて解説します。
そして、相続した不動産を共有名義にすることの問題点と、解決方法をご紹介いたします。

1-1. 持ち分割合

不動産を含む全ての財産は、相続時は法定相続分の持分割合で共有されます。

民法では、誰が相続人になるのか定めており、民法で定められている相続人を「法定相続人」と呼びます。

また、民法では、法定相続人が複数いる場合に、誰がどれだけ相続できるかの割合についても定めています。
この民法で定められている割合を「法定相続分」と呼びます。

まず、配偶者は常に相続人となります。

配偶者以外は、相続人になり得るものは順位が以下のように決まっています。

相続人と法定相続分の関係は以下のようになります。

子、 直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ複数いるときは、各人の相続分は平等になります。

例えば、配偶者と子供2人の場合には、法定相続分は以下のようになります。

一方で、子や親、兄弟がおらず、配偶者のみの場合は、法定相続分は以下の通りです。

また、配偶者がおらず、2人の子だけの場合、法定相続分は以下のようになります。

ここまでが、複数の相続人がいた場合の、持ち分割合についての説明になります。
次に、相続した不動産を共有すると、どうなるのかについて解説します。

1-2. 相続した不動産の共有

共有とは、1個の所有権を複数の方で持ち合っている関係です。
母50％、長女25％、長男25％というように共有持分割合で持つことになります。

共有の特徴としては、共有者は持分割合に関わらず、共有物を全て利用できるという点です。

例えば、別荘を母50％、長女25％、長男25％で相続したとします。

「長男は25％しか持っていないから、ここから先は立ち入り禁止！」とはならず、25％しか持っていない長男も、あたかも単独所有者のように全て使用できるというのが共有の概念です。

一方で、共有には権利の制限も生まれます。
「変更または処分」を行う場合には共有者全員の同意が必要であり、「管理」を行う場合には過半数の同意が必要です。

例えば、売却は共有物の処分に該当するため、共有者全員の同意が必要です。
母50％と長女25％が賛成していたとしても、長男25％が反対したら売却はできません。

全員の同意を要するため、たった1％しか持っていない共有者でも、その方が反対したら売却できないということになります。

ただし、25％のような共有持分の売却は、自分の持ち分のみ単独で売却することが可能です。
長男が25％の持分割合を、他の共有者に黙って全く知らない第三者に売却することはできます。

また、共有物の建て替えや増築は変更に該当するため、共有者全員の同意が必要です。
例えば、良い土地を相続して、良い土地活用案があったとしても、1人の共有者が土地活用に反対すれば、土地活用を行うことはできません。

「管理」については、例えば共有物を他人に貸すことが管理行為に当たります。
管理とは外形を変更せずに利用することを指します。

管理は、持分の価格に従って、その過半数で決定します。
過半数とは、50％ではなく、51％のような過半を超えた数字を指します。

母50％、長女25％、長男25％の場合であれば、少なくとも、母と長女の同意が必要ということです。

このように、不動産を共有で持ってしまうと、「変更または処分」や「管理」といった面で、意思決定が煩わしくなります。

たった1人の共有者の反対によって、「売れない」、「貸せない」という事態も発生するため、共有は資産価値を損なう原因にもなりかねないのです。

2. 土地を共有名義にするメリット

あまり望ましくはないのですが、実際のところ相続で共有のまま放置されている不動産は増えています。

増えている理由としては、共有にもそれなりのメリットがあるためです。

そこで、この章では、不動産の相続を共有名義にすることのメリットについて、ご紹介します。

2-1. 平等である

共有のままにしておけば、法定相続分で平等に分けることができます。

相続財産の中に不動産があると、法定相続分で分けられない原因となります。

例えば、相続財産として現金が500万円、家が2,500万円であり、相続人が子2人のみのケースを考えます。

子2人のみの場合、2人とも相続財産3,000万円のうち、1,500万円ずつを相続する権利があります。

しかしながら、兄に現金500万円、弟に家2,500万円と分けてしまうと、兄弟間で大きな不平等が生まれます。

不動産は誰かの単独所有にすると、平等性を失ってしまうため、相続人間で揉める原因となります。
相続が「争族」となるのは、ほとんどが分けにくい不動産の存在が原因です。

共有のままにしておけば、平等であり、争わずに済みます。

2-2. 費用が発生しない

相続した物件を誰かの単独名義にしようとすると、所有権の移転登記が必要となります。
所有権の移転登記を行おうとすれば、登録免許税が発生します。

一方で、相続では所有権移転登記の義務はないため、全員が納得していれば所有権の移転登記は行わなくても大丈夫です。

相続後、登記をしないままの方も多いですが、登記が放置される原因の一つに、「わざわざお金をかけて移転登記したくない」という理由があります。

そのため、移転登記の費用が発生しないという点は、共有のままとするメリットといえるのです。

2-3. 手間がかからない

若干、後ろ向きではありますが、とにかく何もしなければ手間がかからない、面倒臭くないといったメリットがあります。

相続で共有のまま放置される不動産は、山林や郊外の土地などの資産性が低い土地が多いです。

資産性の低い土地は、売却しても高く売れません。
売却には有権移転登記や、境界を確定、長期間にわたる販売活動等の大きな手間がかかりますが、大した金額で売れなければ、費用対効果に見合わないです。

山林に至っては、固定資産税評価額が低過ぎて、元々、固定資産税すら発生していないことが良くあります。
固定資産税は、課税標準が30万円未満だと、発生しないという免税点のルールがあります。

保有していても特にコストがかからない、一方で何かしようとすると余計なコストがかかるという状態であれば、「放っておこう」と考えてもしかたありません。

何の手間がかからないというのも、共有名義のメリットといえます。

「兄弟間で相続した土地を上手に分けたい」とお考えの方は関連記事もご覧ください。

3. 土地を共有名義にするデメリット

共有名義は、短期的な視点で見ると前章で紹介したようなメリットも考えられます。

「争わなくて良い」とか「費用や手間がかからない」といったメリットは、相続する方しか感じることのできない短期的なメリットです。

それに対して、共有名義は長期的な観点ではほとんどメリットがありません。
長期的な視点で見ると、共有名義はデメリットの方が強くなっていきます。

そこでこの章では共有名義のデメリットについて解説します。

3-1. 雪だるま式に共有者が増える

共有物件は、雪だるま式に共有者が増えるというデメリットがあります。

相続で共有のまま放っておくと、2次相続、3次相続が発生し、3代も続くと共有者が30名以上にもなってしまう物件があります。

共有者が増え続け、全国に散ってしまい、容易に所有者が特定できない物件も存在します。
容易に所有者が特定できない不動産は「所有者不明土地」と呼ばれています。

現在、所有者不明土地は、国内で九州以上の面積があるとされており、既に大きな社会問題です。

例えば、道路を作る際、所有者不明土地にぶつかってしまうと、所有者を特定できず、公共用地の買収がスムーズにできなくなってしまいます。

また、自分の隣の土地が所有者不明土地であり、売却の際、境界確定しようとしたら共有者が分からす売却できないこともあります。

共有の放置は、所有者不明土地を生む原因となり、所有者不明土地は社会的な悪影響を与えてしまう不動産となるのです。

3-2. 管理がしにくくなる

共有を放置し続ければ、管理もしにくくなります。
民法上の管理は、他人に貸すなどの外形を変更せずに利用することを指します。
「1-2. 相続した不動産の共有」でご紹介した通り、民法上の管理は、過半数の同意が必要でした。

一方で、不動産には民法上の管理以外に、日常的な管理もあります。
例えば、土地なら除草、空き家なら清掃・空気の入れ替えといった管理です。

不動産が存在する以上、誰かが日常的な管理を行います。

離れた場所に住んでいる兄弟同士で共有すると、例えば近くに住んでいる兄が管理をするようなケースがあります。
その兄が他界すると、今度は兄の相続人が管理を引き継ぎます。

兄の子が管理を引き継ぐ場合、「なぜ、叔父さんが半分持っている土地を自分が管理しなければいけないのか」と甥っ子が不満を持つ可能性はゼロではありません。

口約束で、かつ、善意で行っていたような管理は、人が変わってしまうと続かなくなることが多いです。

民法上の管理や、日常的な管理も含め、共有では管理がしにくくなるというのがデメリットになります。

3-3. 売却しにくくなる

共有のままだと、将来、売却しにくくなるというデメリットがあります。

共有にする方は、多くの方が「自分たちは仲が良いから揉めることはない」といいます。
しかしながら、代替わりすると人が変わってしまいます。

兄弟が他界すると、甥や姪に相続されますが、甥や姪が近くに住んでいるとは限らないため、疎遠になることもあります。

このように代替わりが進んでしまうと、意思疎通が難しくなる遠戚が増えてしまい、意見がまとまらない可能性も出てきます。

今の代は良くても、将来的には売却しにくくなる可能性も潜んでいますので、共有は自分の代で解消することが望ましいのです。

共有持分の売却も可能ですが、トラブルに注意して利用してください。

4. 共有名義の土地を売却する方法

共有名義の土地を売却する方法は以下の通りです。

• 共有名義のまま売却する
• 遺産分割協議、または遺言書に従い土地の名義変更を行う
• 不動産会社に査定を依頼する
• 売却活動を行う

共有名義の土地を売却するには、法定相続人全員の同意が必要です。同意が取れるのなら、そのまま売却することもできます。

土地の相続の方針や取り分で揉める場合は遺産分割協議を行いましょう。
遺産分割協議は、法定相続人全員が参加しなければなりません。そのため、音信不通の家族がいても、探し出して連絡を取る必要があります。どうしても見つからない場合は、家庭裁判所への申し立てを行ってください。

ただし例外として、法律上有効な遺言書があれば、遺言書の通りの名義変更も可能です。

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5. 土地の共有名義の解消方法

共有は短期的なメリットはありますが、長期的にはデメリットとなります。

次世代への禍根を残さないためにも、自分たちの代で共有は解消すべきです。

共有名義以外の相続方法としては、「現物分割」と「換価分割」、「代償分割」の3つの分割方法があります。

5-1. 現物分割

現物分割とは、被相続人の現金や車、マンションなどの財産を現物でそれぞれの相続人に分ける分割方法です。

不動産を単独所有とできるメリットがありますが、法定相続分で分けることが難しいというデメリットがあります。

5-2. 換価分割

換価分割とは、不動産などを売却して、売却で得た現金を分割する方法です。

現金にするため、法定相続分で分けることができるメリットがありますが、先祖から引き継いだ不動産を失うというデメリットがあります。

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相続した不動産を売却する場合は、こちらの記事を参考に手続きを進めましょう。

5-3. 代償分割

代償分割とは、一部の相続人が財産を多く相続したことで、不公平が生じた場合、その相続人が他の相続人にお金(代償金)を支払うことで調整する分割方法です。

代償分割は、商売をしている家系で、例えば長男がどうしてもその不動産を営業上引き継がなければいけないときに使うことがあります。

特定の方に不動産を引き継げるメリットがありますが、引き継ぐ方が代償金を支払うため、経済的な負担が重いということがデメリットです。

このように、相続では、共有以外にも様々な分割方法があります。
自分たちにあった分割方法を採用し、共有はなるべく避けることを目指してください。

“家族の意見を取り入れて遺言書案を作っておこう”

相続のことを生前に話し合うことができれば、遺言書を作っておくことをおススメします。

遺言書は、被相続人の生前の意思を反映させて遺産分割ができる手段です。
あらかじめ、遺言書で分割案をまとめておけば、相続後、スムーズに分割しやすくなります。

遺言書は、何度でも書き換えて良いので、ベストな分割案ができるまで磨き上げることができます。

相続人の意見も取り入れながら作っておけば、相続後に不満が生じることもありません。
「争族」を避けるための最良の対策ですので、これから相続を迎える方は、ぜひ遺言書を作成しましょう。

まとめ

いかがでしたか。
「不動産を共有で相続」について解説してきました。

不動産は相続すると、法定相続分で共有状態となります。
共有は、短期的には「平等である」、「費用が発生しない」、「手間がかからない」といったメリットがあります。

一方で、長期的には、「雪だるま式に共有者が増える」、「管理がしにくくなる」、「売却しにくくなる」といったデメリットが顕在化していきます。

共有の放置は、問題の先送りに過ぎないので、換価分割や現物分割等によって共有を回避するようにしてください。

共有名義の土地を売却したい場合は、土地の価格を調査してから法定相続人に提案してみるのも有効です。「不動産売却　HOME４U」なら無料で査定を受けられます。

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