相続人と連絡がとれない場合の不動産売却の手続きは？注意点も解説！

遺産相続では、財産が一旦全ての相続人の共有となることから、売却や遺産分割を行うには全ての相続人と同意を得ることが必要です。

しかし、一部の相続人が音信不通で連絡が取れないことがしばしばあり、不動産の売却に障害が生じてしまいます。そんな時は、いったいどうしたらいいのでしょうか？

この記事では、相続した不動産の売却のトラブルの一つ「相続人の一人と連絡が取れないときの流れと手続き」について解説します。
どう対応すべきなのか分かるようになりますので、ぜひ最後までお読みください。

住む予定のない実家や、相続などで不要な物件をお持ちの方で、記事をすべて読むのが面倒な方は、不動産を少しでも高く売るコツを漫画で解説していますので、こちらも合わせてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. 相続人と連絡が取れなくても不動産の売却は可能？

相続人と連絡が取れない場合でも、手順を踏むことで不動産売却は可能です。遺産分割協議の基本のルールと、相続物件の名義変更についての改正される民法についてご紹介します。

1-1. 遺産分割協議の基本ルール

原則、遺産分割協議は法定相続人が全員参加して行います。一人でも法定相続人が欠けていた場合、遺産分割協議を行っても無効です。

親や兄弟と不仲であったり、行方不明であったりと連絡が取れない理由は様々ですが、相続人と音信不通のまま遺産分割協議を始めてはいけません。

遺産分割協議ができず、相続した物件を放置するわけにはいきませんので、相続人と連絡が取れない場合でも行える手続きはあります。手順を踏んで遺産分割協議を行い、不動産売却を行いましょう。

1-2. 2024年から相続した不動産の名義変更が義務化

名義変更の行われていない物件は、買主にとってリスクがある物件です。そのため相続した不動産を売却するためには、名義変更が重要になります。

2021年に成立した「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案（案）」により、2024年からは相続した不動産の名義変更が義務化されます。これは、所有者不明で売却できなくなった土地に対する国の対処です。

そのため、遺産分割協議の重要性が増します。相続した不動産をすぐに売却しない場合でも、不動産の名義変更を行ってください。

参考：法務省「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」（令和３年２月２日開催決定）

2. 相続人と連絡が取れない場合の不動産売却の流れと手続き

相続人と連絡が取れないと、家を売ることはできません。
「相続人と連絡が取れないときの不動産売却の流れと手続き」は以下の通りです。

それぞれ詳しくご紹介します。

2-1. 法的に有効な遺言書を探して相続する

遺言書とは、生前に被相続人(他界した人)が遺産の分割方法などを書き記した書類です。
法的に有効な遺言書があれば、分割方法は遺言書の内容が優先されます。

遺言書の内容を覆したい場合には、遺産分割協議書を作成することが必要です。
遺産分割協議書を作成するには原則として相続人全員の同意が必要ですので、連絡の取れない相続人と連絡を取る必要性が出てきます。

逆に言えば、遺言書さえあれば遺言書に従って分割すれば良いだけなので、連絡の取れない相続人を探す必要もありません。
よって、まずは連絡の取れない相続人を探す前に、「遺言書を探す」ことが先決です。

2-1-1. 遺産相続に有効な遺言書

遺言書には、公正証書遺言と公正証書遺言以外の遺言(通称、「自筆遺言」)の2種類があります。

遺言書は、被相続人が弁護士や税理士等の専門家にアドバイスを受けながら作成するのが一般的です。

2-1-2. 遺言書の探し方

遺言書は、被相続人が生前に付き合いのあった専門家に聞くと存在が分かること多いです。

専門家が遺言書の存在を知らない場合には、念のため、最寄りの公証役場に出向き、遺言書の有無を確認します。
遺言書の検索だけであれば無料です。

2-1-3. 自筆遺言の執行方法

公正証書遺言がなければ、念のため自筆遺言も探してください。

自筆遺言は銀行の貸金庫にあるケースが多いです。
その他、被相続人の部屋や実家といった場所にも残っていることがあります。

また、自筆遺言を執行するには家庭裁判所の検認が必要です。

2-1-4. 有効な遺言書がない場合は相続人を探す

検認の結果、残念ながら有効な遺言書でなかった場合、相続人を探すという選択肢となります。

尚、遺言書に記載されていない不動産については、勝手に特定の相続人に名義変更はできません。

遺言書に記載のない不動産は、被相続人(他界した人)が何も意思表示をしなかったことを意味しているため、原則に従い法定相続分による共有の状態となります。

遺言書に記載のない不動産について特定の相続人に名義変更する場合には、遺産分割協議書が必要です。

参考：法務省「法務局における遺言書の保管等に関する法律について」

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2-2. 相続人を探す

遺産分割協議を成立されるには相続人全員の同意が必要ですので、相続人を探す必要性が出てきます。

2-2-1. 戸籍の附票から探す

連絡の取れない親族を探すには、「戸籍の附票」から現住所を探ります。
戸籍の附票とは、本籍地の市町村において戸籍の原本と一緒に保管している書類です。

戸籍の附票を取得する手続きは、本籍のある市区町村が窓口となります。
取得費用は1通300円が一般的です。

戸籍の附票には、その戸籍が作られてから「現在に至るまでの住所(現住所)」が記録されています。

2-2-2. 現住所の登記簿謄本から探す

現住所の不動産の登記簿謄本を取得し、家の所有者かどうかも確認してみることも一つです。
不動産の所有者なら固定資産税を支払います。

登記簿謄本に固定資産税の滞納による差押登記がない場合には、固定資産税を払っていることになりますので、きちんと生活しているであろうことが窺えます。

2-2-3. 会いに行けない場合は配達証明郵便

連絡の取れない相続人に遠方で会いに行けない場合には、郵便を送って事情を伝えることから始めます。
郵便は配達証明郵便で送れば、配達された事実が分かるため、誰かがその住所に住んでいることまでは分かります。

なお、次章で紹介する不在者財産管理人を用いる場合、弁護士等が不在者財産管理人になると不在者財産管理人の任務が終わるまで費用が請求されます。

また、行方不明者の法定相続分を下回るような遺産分割を行うことが出ません。

不在者財産管理人の利用はデメリットも大きいため、連絡が取れない相続人が現住所に住んでいそうであれば、あきらめずになんとか当人を探すようにしてください。

2-3. 不在者財産管理人を申立てる

連絡が取れない相続人の現住所が分からない場合や、現住所が分かってもそこに当人が住んでいない場合には、不在者財産管理人を申立てる方法があります。

不在者財産管理人とは行方不明の人に代わって財産を管理する人です。
不在者財産管理人は家庭裁判所へ申し立てる必要があります。

必要書類は、以下の通りです。

不在者財産管理人の候補者は、行方不明人と利害関係がない人物か、弁護士や司法書士を候補者にして申立書に記載します。
遺産分割協議を行う他の相続人は候補者にはなれません。

また、不在者財産管理人は財産管理のみを行う人であるため、そのままでは不在者財産管理人が遺産分割協議書の作成に参加できないのが原則です。

ただし、「権限外行為許可」という手続によって裁判所の許可が得られれば、不在者財産管理人が遺産分割協議に参加することができます。

裁判所の許可が下りたら、不在者財産管理人が遺産分割協議に参加し、行方不明人に代わって遺産分割協議書に署名捺印をしてもらってください。

“不在者財産管理人と相続財産管理人の違い”

役割の違い

相続では、不在者財産管理人や相続財産管理人といった似た言葉が登場します。

不在者財産管理人とは、行方不明になっている人の財産を代わりに管理する人のことです。
それに対して相続財産管理人とは、相続人がいるかいないかはっきりしないときに、相続人若しくは債権者などを探し出すまでの間、相続人の代わりに相続財産を管理する人のことを指します。

つまり、子供がいるのかいないのか分からない場合に「相続財産管理人」は登場します。

相続人の一人と連絡が取れない場合は、あくまでもその相続人の存在自体は明確です。
そのため、相続人の一人と連絡が取れない場合には「不在者財産管理人」を選択することになります。

任務終了の違い

相続財産管理人は最終公告期間内に相続人が現れなければ相続人不存在が確定します。
特別縁故者への財産分与や国庫へ財産が帰属したら相続財産管理人の任務は終わります。

一方で、不在者財産管理人は以下の状態になるまで財産管理が継続されます。

不在者が現れる

不在者が失踪宣告される

不在者の他界が確認される

弁護士等が不在者財産管理人となると、報酬を請求されます。
報酬は不在者の財産から支払われますが、不在者財産管理人は任務が際限なく長期化する恐れもあり、財産が目減りしていく点がデメリットです。

2-4. 失踪宣告を申立てる

失踪宣告とは、生死不明の者に対して、法律上他界したものとみなす効果を生じさせる制度です。

行方不明者になったときから7年、災害や遭難などの危難で生死不明の場合には危難が去ってから1年が経過したときは、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てることができます。

失踪宣告を受けると、残された相続人で遺産分割協議を行うことが可能です。
失踪宣告を受けるには、家庭裁判所へ申し立てる必要があります。

手続きの必要書類は、以下の通りです。

費用の中に官報公告料がありますが、失踪宣告では裁判所が官報によって「不在者捜索の広告」を行います。

1～1.5年程度捜索することになりますので、失踪宣告を受けるまでには時間がかかるのが特徴です。

2-5.不動産の名義変更を行う

相続した不動産を売却する際、ポイントとなるのが不動産の名義変更です。不動産の名義変更の手続きを行うために遺産分割協議を行います。

遺産分割協議を行った上で、名義変更の手続きを行いましょう。

不動産は相続した時点では、共有名義になっています。共有名義の物件は、売却の段階になって売却を反対する相続人が現れると、売買契約が解除されてしまいます。共有名義の物件は買主にとってリスクが高い物件です。

そのため、買主は名義変更が済んでいて所有者が明確になっている不動産を購入することが通常であり、名義変更がなされていない不動産は実質的に売却することができません。

相続した不動産の名義変更には、以下の3つの方法があります。

このうち、「1. 法定持ち分の共有名義のまま名義変更する」を選択すると、連絡の取れない相続人も含めて不動産が共有となってしまいます。

不動産が共有となると、売却時に連絡の取れない相続人にも売却の同意を得なければならないことから、「1.」は非現実的な選択肢です。

そこで、相続人の一人と連絡が取れないケースでは「2.遺言書に従い名義変更をする」または「3.遺産分割協議書に従い名義変更する」による方法によって、連絡可能な相続人に名義変更を行うことが一般的です。

遺言書に従い名義変更をする場合には、名義変更の必要書類として遺言書が必要です。
また、遺産分割協議書に従い名義変更するには、遺産分割協議書が必要書類となります。

2-6.不動産会社に査定依頼を行い売却

名義変更が終われば次のステップは査定です。
査定以降は通常の売却の流れと同じですので、まずは中間地点である「名義変更」を目標として手続きを進めるようにしてください。

不動産査定に関しては、名義変更の「前」でも「後」でも依頼することは可能です。
ただし、いつ売りに出せるか分からない名義変更「前」の物件では、査定を依頼しても不動産会社が積極的に対応してくれないこともあります。

そのため名義変更「前」に価格を把握したいのであれば、机上査定を利用するのがベターです。
机上査定とは、不動産会社が住宅地図や登記簿謄本等の情報だけで机上で価格を出す無料サービスになります。

机上査定であれば、相続人の一人と連絡が取れない等の細かい事実を告げる必要がありませんので、依頼もしやすく、不動産会社もきちんと対応してくれます。

そこで、名義変更「前」も「後」も、査定なら「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

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名義変更「前」なら机上査定、名義変更「後」なら訪問査定を依頼するのが良いでしょう。

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3. 相続人から連絡がとれないまま放置しない

法定相続人と連絡が取れない場合でも、そのまま放置してはいけません。
なぜなら、放置した場合、相続をすすめることができず、物件を放置せざるを得ないためです。

持ち主不在の空き家は所有者不明土地として、国全体で問題になり、トラブルも起きています。
そのため、この、問題を解消するために2021年4月21日に、民法(不動産登記法等)が改正され、相続登記に関しては2024年から義務化されます。
改正のポイントは以下の通りです。

※ただし、さかのぼって適用されるため、施行される前も相続登記を行っておく必要があります。（2021年4月以降に相続した場合も相続登記が必要です）

不動産取得を知ったときから３年以内に相続登記の申請をすることが義務づけられ、正当な理由なく申請しない場合には、１０万円以下の過料の対象となります。

そのため、相続後は必ず不動産の名義変更を行ってください。
また、現在相続人と連絡がとれず、所有者不明土地の取り扱いに困っている方は、所有者不明土地・建物の管理制度を利用できます。
相続人と連絡が取れなくなった場合は、家庭裁判所に申し立てを行いましょう。不在者財産管理人を立て、相続放棄や、遺産分割調停の手続きをします。

4. 遺産分割協議を行う際の注意点

この章では、不在者財産管理人や失踪宣告によって遺産分割協議を行う際の注意点について解説します。

4-1. 不在者財産管理人による遺産分割

不在者財産管理人によって遺産分割協議をする場合には、行方不明者の法定相続分を下回る遺産分割はできないという点が注意点です。

不在者財産管理人は、行方不明者の相続人が不利益を受けないように財産を管理することが使命であるため、行方不明者の法定相続分を下回るような遺産分割を認めません。

例えば、相続人が配偶者と子供2人の場合、法定相続分は配偶者が1/2、子供が1/4ずつということになります。

子のうち、1人と連絡が取れず不在者財産管理人が遺産分割協議に参加する場合には、最低でも1/4は行方不明者に配分するような遺産分割をしなければならないということです。

遺産分割協議が終わっても、不在者財産管理人は、任務が終わるまで行方不明者の財産を管理する必要があります。

そのため、このケースで不動産を売却したい場合には、残りの3/4の中に売却したい人の分を先に配分した上で名義変更することになります。

4-2. 失踪宣告による遺産分割

失踪宣告は、失踪宣告を受けるまでには時間がかかるということが留意点です。

例えば相続税の申告と納税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内ですので、相続税の納税のために不動産を売却する場合には、1年以上もかかる失踪宣告では時間が足りません。

不動産を急いで売却する必要のある方は、不在者財産管理人を活用して遺産分割協議を行うことが現実的な選択肢です。

ただし、連絡の取れない当人が他界している可能性が高い場合には、不在者財産管理人が「不在者が失踪宣告される」等の要件が揃わないと任務が解任されないため、失踪宣告も行うようにしてください。

また、失踪宣告の場合、失踪者が現れたら相続権は復活します。
財産が手元に残っている場合や売却して現金に換えた場合でも、失踪者に返却することが必要です。

失踪者が現れる可能性が残っていれば、財産を残しておく配慮も忘れないようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
相続人の一人と連絡が取れないときの「不動産売却手続き」について解説しました。

相続人の一人と連絡が取れないときは、遺言書から探すことが最初のステップです。
遺言書が見つからない場合には、相続人を探し出すことになります。

相続人は「戸籍の附票」によって現住所を割り出します。
現住所が分からない場合や、分かっても不在の場合には、不在者財産管理人や失踪宣告の申立をすることが次のステップです。

失踪宣告を受けるまでは1年以上の時間がかかります。
相続税の納税等で時間がない場合には、不在者財産管理人を活用し、迅速に遺産分割協議を進めるのが現実的です。

「遺言書が見つかる」または「相続人と連絡が取れること」ことがベターですので、優先順位を意識して手続きを進めるようにしてください。

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