相続した不動産を売却する手順・必要書類・注意点・節税特例は？

一戸建ての家や土地、マンションなど相続した不動産の売却では、分割や名義変更が必要となります。
加えて、マイホームの売却とは利用できる税金の特例が異なり、期限や要件を意識して売却することも必要です。

そうはいっても、不動産の相続を受ける機会など、普通の人にとっては一生に一度あるかどうかというイベントなので、具体的にどうしたら良いのか迷われている方も多いと思います。
そこでこの記事では、相続した不動産の売却を検討中の売主のために、

• 相続した不動産を売却したときの流れや分割方法
• 名義変更と必要書類
• 相続した不動産を売却する際の注意点

といった基本的な知識をわかりやすく紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、相続ならではの情報を押さえることで、スムーズな売却活動ができるよう、お役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.相続した不動産を売却するまでの流れ

まずは、一戸建ての家やマンション、土地など、相続した不動産売却の流れについて解説します。

相続が発生してから心の整理をつけるのは大変ですが、家の相続手続きには期限があり、まず、相続してから3か月以内に遺言書の有無、遺産や債務の有無を確認し、相続するのか、相続放棄するのか決めなければなりません。

相続した不動産売却に関係する各手続きの期限について順番にご紹介します。

1-1.相続の各手続きの期限

相続の各手続の期限は下表の通りです。

相続した不動産を売却するには、家の名義変更が必要です。
遺言書があれば原則として遺言書に従い名義変更を行います。

遺言書がなく、かつ、特定の相続人に引き継がせたい場合は、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議には特に期限の定めはありません。

不動産を売却して相続税を納税する場合には、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月までに現金化する必要があります。

1-2.名義変更後～売却までの流れ

遺言書や遺産分割協議を経て相続人が決まったら、名義変更を行います。
名義変更後の売却までの流れは以下の通りです。

相続物件の名義変更から引渡までの間は、概ね6ヶ月程度の時間を見込んでおく必要があります。

不動産相続に必要な手続きについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

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2.相続した不動産の名義変更の必要書類

相続した土地や一戸建て、ビル、マンションなどの不動産を売るためには名義変更が必要ですが、名義変更に必要な書類を紹介します。

遺言証書が自筆遺言の場合には、法務局に提出する前に家庭裁判所で検認を行うことが必要です。
検認とは、家庭裁判所による遺言証書の存在および内容の確認のことを指します。

3.不動産売却のための必要書類

相続した土地や家などを売るために、売主は物件購入時の重要事項説明書や登記簿謄本、土地測量図などの必要な書類を揃えなくてはなりません。

実家の土地や家屋を相続した場合、書類が足りないことやどこに保管しているのかわからなくなることもあるため、早いうちに探しておくとスムーズです。特に境界線が確定していない場合、測量を行ってから売ることになるため、早め早めに準備してください。

不動産の売主が用意する必要書類は以下の通りです。マンション、一戸建て、土地など物件種別ごとに必要な書類が異なりますので、ご注意ください。

売った後に関わることですが、物件購入当時の売買契約書など購入金額がわかるものがあると、特例を申請して節税につなげられることもあります。不動産売却に必要な書類の中でも、お金に関わる書類は特に取り扱いに注意してください。

もし、必要書類がわからなくなってしまっても、契約をした不動産会社が教えてくれます。

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4.相続した不動産の分割方法

一戸建てやマンション、土地などの不動産は現金と違い、すぱっと平等に分割することが難しいものなので、分割の仕方についても学んでおくのがベターです。

相続した不動産の分割方法には、「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有分割」の4種類があります。

4-1.現物分割

「現物分割」とは、被相続人(他界した人)の現金や車、不動産などの財産を現物でそれぞれの相続人に分ける分割方法です。
不動産を単独所有とできるメリットがありますが、法定相続割合で公平に資産を分けることが難しいというデメリットがあります。

4-2.換価分割

「換価分割」とは、不動産などの遺産を売却して得た現金を分割する方法です。
法定相続分で公平に分けることができるメリットがありますが、売却の手間がかかるというデメリットがあります。

4-3.代償分割

「代償分割」とは、財産を多く相続した相続人が、他の相続人にお金(代償金)を支払うことで不公平感を調整する分割方法です。
特定の方に不動産を引き継げるメリットがありますが、引き継ぐ相続人がポケットマネーから代償金を支払うため、経済的な負担が重いという点がデメリットとなります。

4-4.共有分割

「共有分割」とは、遺産を主に法定相続割合で共有する分割方法です。
共有分割は、法定相続分で公平に分けられるというメリットがありますが、放っておくと二次相続、三次相続で所有者が雪だるま式に増え、多人数共有物件となって、将来、売却しにくくなるという点がデメリットとなります。

以上の4つの分割方法のうち、相続した不動産を売却する場合には、「換価分割」または「現物分割」を選択することが一般的です。

5.名義変更の方法

相続した不動産の売却では、売主を明確にするために名義変更が必要です。現段階では、名義変更は義務ではありませんが、予定では2024年4月を目途に義務化されます。名義変更の義務化は、所有者不明土地問題を解決するためです。

名義変更の仕方には、主に「法定相続」、「遺言による分割」、「遺産分割協議による分割」の3種類があります。

5-1.法定相続

法定相続とは、法定相続割合で共有のまま名義変更することです。
相続した不動産を売却し、現金を相続人間で公平に分けたい場合には法定相続によって共有名義のまま売却することが適しています。

5-2.遺言による分割

遺言による分割は、遺言書がある場合に行います。
遺言書がある場合は、原則として遺言に従って名義変更を行いますが、遺言とは異なる内容で名義変更したい場合には、遺産分割協議を行うことが必要です。

5-3.遺産分割協議による分割

遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話し合いを指します。
遺産分割協議は、「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したいとき」や「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したいとき」に行います。
遺産分割協議を成立させるには相続人全員の同意が必要です。

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6.相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点は、主に以下の8点です。

1. スムーズに高く売ってくれる不動産会社を探す
2. 共有名義の売却は全員の同意が必要となる
3. 単独登記型は贈与にならないようにする
4. 親の家に住む場合と住まない場合では税金特例が異なる
5. 売却期限は3年以内が目安となる
6. 取得費は親の購入額を引き継ぐ
7. 所有期間は親の購入日を引き継ぐ
8. 取得費が不明の場合は代替資料を探す

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.スムーズに高く売ってくれる不動産会社を探す

相続した不動産を売却するには、スムーズに高く売ってくれる不動産会社を探すことが一番の注意点です。

相続した不動産は、「相続税の納税」や「特例を使える時期」に期限があります。
期限内にスムーズに売却するには、売却に慣れた不動産会社に依頼することがポイントです。

ただ、不動産会社には「賃貸仲介が主業」であったり、マンションの売買だけを重点的に行うなど、会社によりかなり特性が異なるため、どの会社が相続不動産の売却に強いのか、見抜くことは極めて困難といえるでしょう。

そこで便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

売却に強い全国2,100社の不動産会社が登録されており、売却したい不動産の所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、どなたでも簡単に信頼できる不動産会社を見つけることができる無料のサービスです。

相続した不動産の場合、売主様のお住まいとは遠隔地にあるケースも多いですが、全国の不動産会社が参画している「不動産売却 HOME4U」なら、わざわざ遠隔地にお出かけいただいて不動産会社を探す手間は一切かかりません。

複数の不動産会社が見つかったら、各社に査定額や販売戦略などを聞き、査定額と営業担当者の対応が良い会社を選ぶことをおススメします。

なお、相続したご実家の売却を検討されている方は、「相続した実家を高くスムーズに売る知識をコンパクトに解説！」の記事も、あわせて参考になさってください。

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6-2.共有名義の売却は全員の同意が必要となる

共有名義の不動産の売却は共有者全員の同意が必要となる点が注意点です。

共有者全員の同意でポイントとなるのは、「売ること自体の同意」と「価格の同意」になります。

売ること自体に全員の同意が取れたら、次に問題になるのが価格の同意です。
価格の同意を得るには、共有者全員で最低売却価格を決めておくことがポイントとなります。
最低売却価格とは、「いくら以上なら売る」という売却の最低ラインのことです。

最低売却価格を決めておくと、例えば購入希望者から値引き要請があった場合、スムーズに意思決定がしやすくなります。

複数の査定結果の中には低めの価格も出てきますので、一番低い価格を参考にしながら最低売却価格を決めておきましょう。

相続した不動産を共有する場合の手続きや注意点については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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6-3.単独登記型は贈与にならないようにする

単独登記型による売却は贈与にならないようにすることが注意点です。
不動産を売却して現金で分割する換価分割には、共同登記型と単独登記型の2種類があります。

共同登記型とは、一旦、不動産を共有で持ち、共有のまま売却する方法のことです。
分割の仕方としては、法定相続を選択することになります。

それに対して、単独登記型とは、一旦、不動産を特定の相続人が単独所有し、特定の相続人が売却した後、そのお金を他の相続人に分配する方法のことです。
分割の仕方としては、遺産分割協議を選択することになります。

共同登記型では、共有物件の売却となるため、売買契約時に原則として共有者全員の立会いが必要です。
そのため、例えば相続人の1人が海外に住んでいる場合などは、共同登記型では不都合が生じます。

一方で、単独登記型では、単独所有物件の売却となるため、所有者本人だけで売却手続きを進めることが可能です。
意思決定もスムーズであり、相続人が遠方に分散している場合には単独登記型はメリットがあります。

ただし、何も対策をせずに単独登記型で売却すると、所有者が受け取った現金を他の相続人に配分する行為が贈与とみなされてしまいます。

そこで、単独登記型でお金の配分が贈与とみなされないようにするには、遺産分割協議書に換価分割目的で遺産を取得することを明記しておくことが必要です。

単独登記型を選択する場合には、遺産分割協議の時点で「売却方法と分割方法」をセットで決めるようにしてください。

6-4.親の家に住む場合と住まない場合では税金特例が異なる

親の家に住む場合と住まない場合は税金特例が異なる点が注意点です。

相続した親の家に相続人(売主となる子供など)が住むと利用しやすい複数の特例があるため、売却時の税金を節税しやすくなります。
それに対して、相続した親の家に相続人が住まないと利用しにくい特例しかないため、売却時の税金が節税しにくいという特徴があります。

親の家に引き続き子供が住み、その家を売却する場合の扱いはマイホームの売却と同じです。

マイホームの売却は、なるべく税金を発生させないようにする政策的な配慮があり、利用しやすい複数の節税特例が用意されています。

一定の要件を満たすマイホームの売却では、以下の5つの特例を利用できる可能性があります。
「居住用財産」とは、マイホームのことです。

一方で、相続した親の家に相続人が住まない場合、以下の2つの特例が利用できる可能性があります。

「取得費加算の特例」とは、相続税を納税した人だけが利用できる特例です。
「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たした戸建てを売却する場合に利用できる特例となります。

なお、節税を目的に親の家に一時的に住んで、居住用財産の特例を利用することはできません。

国税庁は、居住用財産の特例を利用できない場合として、以下のようなケースを挙げています。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

居住用財産の特例を利用するには、除票住民票の提出が必要です。
除票住民票とは、他の市町村への引っ越ししたときに抹消された住民票のことを指します。

居住用財産の特例は、確定申告時の提出資料によって一時的な居住であることが推測できるようになっています。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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6-5.売却期限は3年以内が目安となる

相続した不動産の売却期限は3年以内が目安となるという点が注意点です。
理由としては、相続不動産で利用できる2つの特例の期限は、主として3年を目安としているからです。

それぞれ特例の適用期限は下表の通りです。

上記の2つの特例の期限は若干の差があり、いずれも3年を少し過ぎても間に合います。

ただし、不動産の売却には名義変更から引渡まで半年以上の時間がかかります。
3年を過ぎたらすぐに期限が到来してしまいますので、まずは3年以内を目指して売却することがポイントです。

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たすことが必要となります。

最大のポイントは、利用できる人が「相続税が課税されていること」という点です。
相続税が課税されている人は少ないので、取得費加算の特例はなかなか利用できない特例となっています。

また、相続空き家の3,000万円特別控除が利用できる家屋の主な要件は、以下の通りです。

ポイントとしては、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」と「区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること」の2点です。

「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」しか利用できないため、それ以外の建物は利用できないことになります。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するにあたっては、「耐震リフォームをしてから売却する」のと「取り壊してから売却する」という2つのルートがあるという点がポイントです。

戸建ての場合、耐震リフォームの相場は500万円程度、取り壊し費用の相場は150万円程度ですので、一般的には取り壊して売却した方が安く済みます。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、耐震リフォームまたは取り壊しのいずれか一方が必要となることが多いです。

相続空き家の3,000万円特別控除に関しては、「3,000万円控除は相続でも使えるの？賢く節税する方法を解説」でも詳しく解説していますので、あわせて参考になさってください。

6-6.取得費は親の購入額を引き継ぐ

相続不動産の取得費は親の購入額を引き継ぐという点が注意点です。

個人が不動産を売却したときは、譲渡所得を計算します。
譲渡所得とは、以下の計算式で求められる売却益のことです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

上記の計算式の中で「取得費」というものが登場します。
取得費とは、親が購入した不動産の額です。

土地については購入額をそのまま用い、建物については購入額から減価償却費を控除した価額を取得費とします。

よって、相続した不動産を売却するには、まずは親が不動産を購入した時点の売買契約書を探し出すことから始めましょう。
どうしても売買契約書が見つからず、取得費が不明の場合については、「6-8.取得費が不明の場合は代替資料を探す」で解説します。

取得費や仲介手数料など、不動産売却の費用について知りたい方は関連記事をご覧ください。

不動産売却でかかる8つの費用めやすと計算方法をやさしく解説

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6-7.所有期間は親の購入日を引き継ぐ

相続不動産の所有期間は親の購入日を引き継ぐというのが注意点です。
譲渡所得が発生した場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税率は、所有期間によって異なります。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と呼ばれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

税率は長く所有している長期譲渡所得の方が低く、節税できるという点がポイントです。
所有期間は親の所有期間を引き継ぎますので、例えば親が既に5年超の所有期間を有していれば、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

6-8.取得費が不明の場合は代替資料を探す

取得費が不明の場合は代替資料を探すことが注意点です。

取得費が不明な場合には、概算取得費というものを用います。
概算取得費とは「譲渡価額の5％」です。

概算取得費を用いてしまうと、取得費が小さくなってしまうため、譲渡所得が大きく計算されてしまいます。
そのため、概算取得費を用いてしまうと、税金が高くなってしまうのです。

そこで、取得費が不明な相続不動産の売却で節税するには、取得費を証明する代替となる資料を探すようにします。

取得費の代替になる資料とは、主に以下のようなものが挙げられます。

【取得費の代替になる資料】

上記のような資料が揃えられる場合、後から否認されないためにも、あらかじめ税務署に相談することがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。
「相続した不動産の売却」について、基本知識を解説してきました。

相続した不動産の売却では、納税や売却で利用できる特例に期限があります。
また、名義変更に必要な書類は、法定相続や遺産分割協議による分割等の分割の仕方によって若干異なります。
それぞれのケースにあわせて、確認と準備を進めてください。

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皆さんの売却活動がスムーズに進むことを願っています。