不動産の相続手続きはこれでカンペキ!5ステップで解説

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相続は、いつ経験する日が来てもおかしくありません。

親族が亡くなり、不動産を相続することになったら、どんな手続きをすればよいのでしょうか?
手続きには期限が決まっているものもありますし、手続きをし忘れると損をしてしまう可能性もあります。

不動産を相続したら、登記の名義を変更するための「相続登記」が必要です。

この記事では、「相続登記」を自分で手続きする方法と司法書士に依頼する方法について、詳しく解説します。
そして、「相続登記」以外にも様々な手続きが必要なので、「どんな手続きを」「どの順番で」すればいいのか、ポイントを押さえて詳しくご説明していきます。

まずは手続きを5つのステップで解説します。期限が短い【ステップ1】から確実にクリアしていきましょう。

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1. 不動産を相続したときの手続きの流れ

必要な手続きの順番どおりに5つのステップで解説します。

【ステップ1】 各種の届出を行う(7日~14日以内)
【ステップ2】 相続財産を調べて相続するかどうか決める(3ヶ月以内)
【ステップ3】 相続登記を行う
【ステップ4】 アパートや駐車場を相続したら準確定申告を行う(4ヶ月以内)
【ステップ5】 相続税が発生する人は申告する(10ヶ月以内)

ただし、多くの方はステップ3までで完了です。

ステップ4はアパートや貸駐車場等の事業用不動産を相続した人など、亡くなった人の確定申告が必要な場合だけです。
ステップ5は、大きな遺産を相続した人だけが必要で、対象になるのは全体の8%程度です。

手続きを行う上では、期限に注意しましょう。
期限がある手続きは、過ぎてしまうと損をしたり手間が増えたりするかもしれません。

1-1. 【ステップ1】各種の届出を行う(7日~14日以内)

まず初めに各種の届出を行います。

死亡届(7日以内)

死亡の事実を知った日から7日以内に、市区町村役場に死亡届を提出します。
提出者は、亡くなった人の親族、同居人、家主、地主、後見人などです。

世帯主の変更届

世帯主が亡くなった場合は、死亡から14日以内に居住地の市区町村役場に世帯主変更届を提出します。
世帯に残った人が1人だけの場合には提出する必要はありません。

年金受給権者死亡届

年金を受けている方が亡くなった場合は、年金受給権者死亡届を提出して年金の支給を止めます
亡くなった人と生計を同じくしていた遺族は、未支給の年金を受け取ることができます。

介護保険の資格喪失届(14日以内)

介護保険対象者が亡くなった場合は14日以内に介護保険の資格喪失手続きを行い、介護保険被保険者証を市区町村に返却します。
払いすぎた保険料があった場合には、還付金を受け取ることができます。

1-2. 【ステップ2】相続財産を調べて相続するかどうか決める(3ヶ月以内)

ステップ2では、遺言書を探し、遺産の内容と法定相続人を調べ、相続するかどうか決めます。

遺言書を探す

遺言書にも様々な形態があり、「公正証書遺言」以外は、勝手に開封してはいけません
自筆証書遺言」と「秘密証書遺言」を開封するときは、家庭裁判所で遺言書の「検認」をする必要があります。

なお、2020年7月10日(金)からは、法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されるので、法務局に対して遺言書の保管の有無を確認したり遺言書を閲覧したりできるようになります。

詳しくは、法務省のページをご参照ください。

参考:法務省「法務局における遺言書の保管等に関する法律について

遺産を調べる

故人の残した全ての財産を調べます。
現金、預金、有価証券、不動産などのプラスの資産だけでなく、ローンなどの借金(マイナスの資産)についても確認します。

預金については、相続が発生したことを銀行に連絡すると入出金をストップしてくれるので、他の相続人が勝手に払い出ししてしまう恐れがあるときは早めに連絡しておきましょう。

住宅ローン等が残っているときは、借入時に「団体信用生命保険(団信)」に加入しているかどうか確認してください。
団信に加入している場合、借り入れた人が亡くなると保険金で債務が返済されます。

相続人を調べる

相続人を調べるには、故人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本を集めて内容を確認します。
転居などにより戸籍を異動している場合には、複数の市区町村から戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

相続するかどうか決める

相続財産を確認した結果、借金が多く、財産を全て引き継ぎたくないときには、「相続放棄」か「限定承認」の手続きが可能です。

相続放棄」とは、相続そのものを拒絶する方法です。各相続人の判断で実行できます。
限定承認」とは、プラスの遺産の範囲内でマイナスの遺産も相続する方法です。相続人全員での申し立てが必要です。

「相続放棄」や「限定承認」は、相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。

1-3. 【ステップ3】相続登記を行う

不動産を相続することが決まったら、「登記簿謄本」の名義変更を行います。

「登記簿謄本」とは、不動産の面積や所有者などの情報で、全国の法務局に登録されています。
故人の不動産を相続したら、登記簿上の所有者の情報を変更する「相続登記」を行う必要があります。

この「相続登記」には法律上の期限はありませんが、早めに変更することをおすすめします
登記を行わないと、正当な所有者であることを示せません。

相続した不動産を売却することができなかったり、アパートの家賃を自分の口座に振り込んでもらえなかったりします。
さらに時間が経って次の相続が起きると、関係者が増えて手続きがどんどん大変になります。

相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼すると手間がかかりません。
相続登記の具体的な方法については、2章で詳しく解説します。

1-4. 【ステップ4】アパートや駐車場を相続したら準確定申告を行う(4ヶ月以内)

アパートや投資用マンション、貸駐車場など、収益が発生している不動産を相続した場合には、亡くなった人の代わりに「準確定申告」が必要です。

準確定申告が必要なのは、故人がアパート経営をしていた場合や、自営業を行っていた場合などです。
通常、確定申告は1年間の所得を翌年の2月16日~3月15日に申告するので、タイムラグがあります。

亡くなった人が申告できなかった分を、相続人が代わりに申告する手続きが「準確定申告」です。
「準確定申告」は相続から4ヶ月以内に申告と納税を行います。

詳しくは、下記国税庁のページをご参照ください。

参考:国税庁「納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)

1-5. 【ステップ5】相続税が発生する人は申告する(10ヶ月以内)

相続税の課税対象の場合は、死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告します。
ただし、遺産の総額が「基礎控除額」以下であれば、相続税は課税されません。

「基礎控除額」は法定相続人の人数によって変動します。
基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。

例えば法定相続人が3人の場合には、相続税の基礎控除額は4,800万円なので、相続する財産の総額が4,800万円以下であれば相続税はかかりません。

遺産の総額は、現金・有価証券・不動産等のプラスの財産から借入金等を差し引いて計算します。
有価証券などは時価で計算しますが、不動産の相続税評価額は税務署の定める一定の方法で評価され、時価よりも安くなります。

不動産の相続税評価額を概算するには、「固定資産税評価額」を参考にするのが最もわかりやすいです。

「固定資産税評価額」は、毎年市区町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」の「価格」の欄を見るか、市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得すれば調べられます。

相続税評価額のめやす

土地 固定資産税評価額÷0.7×0.8
建物 固定資産税評価額と同じ

賃貸アパートなどの貸している不動産は、上記の通り計算した「相続税評価額」よりもさらに評価額が減額されます。
正確な相続税評価額は税理士や税務署の相談窓口で確認することをおすすめします。

相続税について詳しくは、下記国税庁のページをご参照ください。

参考:国税庁「相続税

2. 不動産の名義変更手続き「相続登記」

相続登記は手間がかかりますが、自分でも手続きができます。
書類を作成したり法務局に行く時間がないときは、司法書士に依頼すると簡単に終わります。

2-1. 不動産を分ける方法は3パターン

相続登記を行うためには、まず相続した不動産の分け方を決める必要があります。
分け方には3つのパターンがあります。

(1) 遺言どおりに分ける場合
(2) 遺産分割協議によって分ける場合
(3) 法定相続分どおりに分ける場合

それぞれ詳しく見ていきましょう。

(1) 遺言どおりに分ける場合

遺言された内容どおりに相続登記をする方法です。
全ての法定相続人を確定する必要がないため、故人の出生から死亡までの戸籍謄本を提出しないですみます

(2) 遺産分割協議によって分ける場合

遺言書がなければ、相続人全員で遺産の分け方について話し合いをして、相続登記を行います。
仮に遺言書があっても、相続人全員の同意があれば、遺産分割協議による相続が可能です。

協議と言っても必ず相続人全員が集まって話し合いをしなければならないものではなく、電話やメールで行なっても問題ありません。

遺産の分け方が決まったら、話し合いの結果をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続登記の際に提出します。

(3) 法定相続分どおりに分ける場合

民法で定められた「法定相続分」どおりに相続登記する方法です。
複数の相続人がいる場合には、不動産が複数の人の「共有」になります。

例えば、以下のような家族構成の場合、民法に従いこのような持分割合になります。

妻、子供1人・・・妻が2分の1、子供が2分の1
妻、子供2人・・・妻が2分の1、子供が4分の1ずつ

遺産分割協議が不要なので手続きがシンプルですが、不動産の共有には様々なリスクがあります。
後々、相続した不動産を売却したり、担保にする際は共有者全員の同意が必要となります。

また、時間がたって次の相続が起こると、権利関係がますます複雑になり、同意を集めることも難しくなるでしょう。
共有者の一人が自分の持分だけを第三者に売却してしまう可能性もあります。

このようなリスクがあるため、法定相続分どおりに共有で相続登記を行うケースは一般的ではありません。

2-2. 「相続登記」の必要書類

司法書士に依頼する場合は、相続人全員の印鑑証明書と委任状だけ準備すれば足ります。
自分で法務局に行って手続きする場合は、以下の書類が必要です。

入手方法 必要書類
市区町村役場で取得する書類 ・亡くなった人の戸籍謄本(生まれてから亡くなるまでの全て)
・亡くなった人の住民票の除票
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・相続人(不動産の所有者になる人)の住民票の写し
・固定資産税評価証明書(最新年度のもの)
・相続人全員の印鑑証明書
自分で作成する書類 ・登記申請書
・遺産分割協議書(遺言書通り、または法定相続分どおりに分けるときは不要)
・相続関係説明図(なくてもよい。他の手続きにも利用する可能性があれば作成しておくと便利。)
法務局で取得する書類 ・不動産の登記事項証明書(提出する必要はないが、登記申請書を作成するために使う。)

なお、登記申請書、遺産分割協議書、相続関係説明図については法務局のホームページにひな形があります。

参考:法務局「登記申請書・遺産分割協議書・相続関係説明図の例

2-3. 「相続登記」の費用

相続登記に関する費用には、登録免許税、各種書類の取得費用、司法書士の報酬、の3種類があります。

登録免許税

固定資産税評価額の0.4%です。
登記する際に法務局に支払います。

市役所等で必要書類を取得する費用

戸籍謄本、住民票の写し、印鑑証明書などを取得するため、それぞれ数百円程度の手数料がかかります。
場合によって違いますが、全部で数千円程度です。

司法書士に依頼する場合の報酬

司法書士報酬は事務所ごとに自由に設定しており、相場は5~10万円前後です。
不動産の数や、遺産分割協議書も依頼するのかといった内容によって費用が変動します。

自分で相続登記を手続きするならその分節約できます。

2-4. 「相続登記」の申請方法

自分で申請する場合は、必要書類を揃え、「登記申請書」を作成して、法務局へ提出します。
不動産の所在地ごとに管轄が決まっているので、該当する法務局で手続きを行います。

申請書の書き方などでわからないことがあれば、法務局に設置されている「相談窓口」を利用することもできます。
相談には予約が必要な場合が多いのでホームページ等でご確認ください。

書類を提出後に間違いがあれば、再度法務局に行って修正作業が必要となります。
誤りがなければ1~2週間で登記が完了し、提出した書類の一部が返却されるので、法務局へ受け取りに行きます。

司法書士に依頼する場合には、自分で準備するのは、委任状と印鑑証明書だけです。
戸籍謄本などの必要書類は司法書士が代理で集めた上で、「登記申請書」も作成してもらえるので、手間がかからず間違いもありません。

3. 不動産を相続したときに知っておきたい3つのこと

不動産を相続するときには、次の3つについて心に留めていただきたいと思います。

  • 相続人が2人以上いる場合には様々な分け方がある
  • 使わない不動産を放置しておくとデメリットしかない
  • 相続した不動産を高く売るにはコツがある

それぞれ解説します。

3-1. 相続人が2人以上いる場合には様々な分け方がある

不動産を相続する場合には、複数の相続人で平等に分けにくい場合も多いものです。
不動産を分けるためには色々な方法があるので、「現物分割」「共有」「代償分割」「換価分割」について解説します。

現物分割

まず、「現物分割」は、遺産そのものを普通に分ける方法です。
兄が不動産をもらい、弟が現金をもらう、といった方法で納得できるなら最もわかりやすい分割方法です。

相続したのが土地であれば、土地を2つ以上に分筆(土地を分けること)してそれぞれ相続することもできます。
ただし、分筆すると面積や形状が使いにくくなり、市場価値が落ちてしまうこともありますし、土地の形や道路条件によっては平等に分けにくい場合があるので注意が必要です。

共有

「共有」は、1つの不動産を複数の人で所有することです。
例えば、3人兄弟が不動産を3人で均等に共有すれば、登記簿には3分の1ずつの持分が登記されます。

ただし、共有にしておくのはデメリットが多いのであまりおすすめしません
共有で持っている不動産は、共有者全員の同意がないと売却できません。

さらに共有のまま時間が経過すると次の相続が起き、関係者が多数になって顔を合わせることも困難になって、次の世代に悩みの種を残すことになります。

代償分割

「代償分割」という方法もあります。
代償分割は、特定の相続人が不動産をもらって、その他の相続人に金銭を支払う方法です。

例えば、兄だけが4,000万円相当の自宅をもらい、弟に2,000万円の現金を支払います。
しかし、現金を準備するのは大変な上、不動産は時価がわかりにくいので不公平感が出てしまう可能性があります。

換価分割

最後に「換価分割」とは、遺産を換金してから、相続人で平等に分ける方法です。
不動産の場合には、売却してから分けるのが最も公平で納得しやすいでしょう。

3-2. 使わない不動産を放置しておくとデメリットしかない

相続した不動産には愛着があって、手放すのはちょっと寂しいかもしれません。
でも、使う予定がない不動産をとりあえずそのままにしておくことだけはやめましょう。

その理由は3つあります。

維持費や不法投棄等のリスクがあるため

使っていない不動産でも、固定資産税や管理・維持費が毎年発生します。
その上、不法投棄、不審者の侵入、放火等の被害に遭うおそれもあります。

また、住宅の敷地は固定資産税等が優遇されて安い水準になっているのが普通ですが、管理の行き届かない空き家を放置していると自治体から「特定空き家」に認定され、固定資産税が大幅に上がる可能性があります

建物の価値が落ちたり、売り時を逃すため

建物については基本的に、時間がたてばたつほど老朽化が進んで価値がどんどん下がっていきます。
また、近年、利便性の良い場所の地価や中古マンション価格は上昇傾向が続いていますが、いつ下落傾向に転じても不思議でないと言われています。

先延ばしにしていると、いざ売却しようと思ったときには価値が大幅に下がってしまっていたり、全く買手がつかないという事態もありえます

期間限定の税制優遇があるため

相続した家を2023年(令和5年)12月31日までの間に売った場合、売却益が3,000万円まで非課税になる制度があります。
これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

相続した家は、買った値段が証明できない場合が多く、その場合は売却したときに多額の利益が出たとみなされます。
利益に対する税率は約20%(所有期間5年超)または約40%(所有期間5年以下)と高額なので、使う予定がない家はこの優遇制度が適用されるうちに売るのが得策です。

特例を受ける要件の1つは、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」ですのでご注意ください。

詳しくは、下記国税庁のページをご参照ください。

参考:国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

3-3. 相続した不動産を売却するときは不動産会社選びが明暗を分ける

相続した不動産を売却しようと思ったとき、不動産会社は慎重に選ぶことをおすすめします。
不動産は売り方しだいで、売却額に大きな差が出るからです。

ましてや相続では、その不動産の相場や長所・短所を熟知していない場合がほとんどです。
それでも最高額でトラブルなく売るためには、地元に精通した信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、アドバイスを受けながら売却を進める必要があります

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まとめ

それではおさらいです。
不動産を相続したときの手続きには、次の5つのステップがありました。

【ステップ1】各種の届出を行う(7日~14日以内)
【ステップ2】 相続財産を調べて相続するかどうか決める(3ヶ月以内)
【ステップ3】 相続登記を行う
【ステップ4】 アパートや駐車場を相続したら準確定申告を行う(4ヶ月以内)
【ステップ5】 相続税が発生する人は申告する(10ヶ月以内)

ステップ3の相続登記には法律上の期限はありませんが、早めに手続きすることをおすすめします。
相続登記は自分でも手続きできますが、時間がなければ5~10万円で司法書士に依頼できます。

不動産を相続したときには、次の3つを覚えておけば安心です。

  • 相続人が2人以上いる場合に様々な分け方があること
  • 使わない不動産を放置しておくとデメリットしかないこと
  • 相続した不動産を売却するときは不動産会社選びが明暗を分けること

不動産を相続したら決して後回しにせずに、必要な手続きを1つ1つ確実に進めて、遺された大切な資産を有効活用しましょう。

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