不動産査定書とは？作り方と査定時に必要な6つの書類を解説

不動産売却における査定書の役割と無料で取得する方法、作成依頼の流れから必要書類6点・活用チェックまで分かりやすく解説します。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

文章だけでは伝わりにくいポイントを、わかりやすく動画にまとめました。

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1.不動産査定書とは？

不動産査定書とは、その名の通り不動産の査定結果が記された書類です。
「不動産会社が作成する不動産査定書」と「不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書」の2種類があります。
まずは、それぞれの違いについて説明します。

1-1.不動産会社が作成する不動産査定書は無料

不動産会社が作成する不動産査定書とは、売却を目的とした売主が不動産会社に対して作成を依頼する書類です。
不動産会社が作成する査定書は、無料となります。作成費用は一切かかりません。

無料の不動産査定書は、主に売り出し価格等を決定するために利用します。
利用目的が売却に限られているため、売主以外が利用することはできません。
また、離婚の財産分与や相続の遺産分割で裁判所など公的な場に提出する必要がある場合には、利用できないので注意してください。

1-2.不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は有料

不動産鑑定事務所が有料で作成する不動産査定書というものもあります。
不動産鑑定事務所は、通常、不動産鑑定評価書という名称の評価書を作りますが、鑑定評価書の簡易版として不動産査定書を作成するサービスも行っています。

この不動産査定書は、不動産鑑定評価書の簡易版であるため、不動産鑑定士によって作成される鑑定評価書より費用は割安です。
不動産鑑定評価書は不動産鑑定評価基準に則って評価を行いますが、不動産査定書は不動産鑑定評価基準に則らずに査定を行うため、税務署や裁判所への証拠資料としては不十分となります。
公的な場に証拠資料として提出する場合には、「不動産鑑定評価書」を用意してください。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は、例えば企業が自社の保有している不動産の資産価値を把握する場合や、M&Aなどで買主企業が相手方の企業の不動産価値を把握するために利用されることが多いです。

いずれにしても、売主が不動産鑑定事務所の不動産査定書を利用することはほとんどありません。
こうしたことから、次章からは特に「不動産会社が作成する不動産査定書」について解説します。

不動産会社と不動産鑑定事務所の違いについては、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産の査定そのものについては『【完全ガイド】不動産査定とは？』をご覧ください。

2.不動産査定書はどう読み解く？

不動産査定書の一番のポイントは「査定価格」です。
そのほか、不動産会社によっては土地と建物価格の内訳や、セールスポイント、売り出し価格の提案などが記載されているものがあります。

不動産査定書の作り方は、不動産会社によって異なります。

不動産査定書のひな形・テンプレートの例は以下のとおりです。

不動産査定書のひな形・テンプレート

※「不動産査定書」のサンプルは、画像をクリックすると拡大して見られます。別窓が開きます。）

この章では、不動産査定書のひな形をベースにどう読み解くかを解説します。

2-1.査定価格だけでなく「算出根拠」を見る

不動産の売却のために取得する不動産査定書は、あくまでも売却の予想価格を算出しているにすぎず、その査定価格で売れることを保証しているものではありません。

高く売れると考えている会社の査定価格は高くなりますし、安くなると考えている会社の査定価格は安くなります。
以下のグラフは、都内のあるマンションをA社からD社の不動産会社が査定した際の査定額ですが、最高値のB社と最安値のC社では500万円もの差が出ています。

このように査定価格は不動産会社によって異なるため、金額だけでなく「なぜその査定価格になったのか」という算出根拠を確認することが重要です。

不動産会社は、物件の立地や築年数、面積、間取り、周辺の取引事例など、さまざまな要素をもとに査定価格を算出します。査定書には、査定価格とともに、価格を算出する際に参考にした情報や評価の理由などが記載されています。

査定書では、こうした要素がどのように評価され、査定価格に反映されているのかを確認しましょう。

2-2.比較に使われた「類似物件・成約事例」を見る

査定価格の算出にあたっては、周辺で条件の近い物件が実際にいくらで売れたのかなど、類似物件の成約事例が参考にされます。

不動産査定書を受け取ったら、どのような物件の成約事例が査定価格の根拠として使われているかを確認しましょう。条件が近い成約事例と比較することで、提示された査定価格が現実的な金額なのか判断しやすくなります。

成約事例が査定書に記載されていない場合は、不動産会社に「査定で参考にした事例を見せてください」と確認してください。

2-3.物件の「プラス・マイナス評価」を確認する

不動産査定書では、立地や築年数、間取り、日当たり、建物の状態など、物件の特徴が査定価格にどのように反映されているかも確認しましょう。

例えば、駅から近い、日当たりがよいといった特徴はプラスに評価される一方、築年数が古い、建物の状態が悪いといった特徴はマイナスに評価されることがあります。

自分の物件のどこが評価され、どこが減点されているのかを把握することで、査定価格の根拠をより具体的に理解できます。評価内容に疑問があれば、不動産会社の担当者に理由を確認しましょう。

不動産査定書の査定額が適正か見極めるためには査定書の記載を読み解くことも大切ですが、複数社から査定書を入手し違いを見比べることのほうが実態が見えやすくなります。
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3.不動産査定書はどうやってもらう？

不動産の売却を目的とした査定書は、不動産会社に査定を依頼することで作成してもらえます。査定は無料で、査定書を受け取ったからといって、基本的にはその不動産会社に売却を依頼する必要はありません。

これから査定書を取得する方も、すでに1社から査定書を受け取っている方も、売却を検討している場合は複数社に査定を依頼して比較するとよいでしょう。

3-1.不動産会社に査定を依頼する

不動産査定書をもらうには、売却を検討している物件を取り扱う不動産会社に査定を依頼します。

査定では、物件の所在地や面積、築年数などの情報をもとに、不動産会社が売却できると予想される価格を算出します。査定結果は、査定価格やその算出根拠などをまとめた査定書として提示されるのが一般的です。

不動産会社によって査定書の書式や記載内容は異なるため、査定を依頼する際に査定書をもらえるか確認しておくとよいでしょう。

3-2.査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類

不動産会社の査定方法には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。

実際の売却を具体的に検討している場合は、より物件の状況を反映した査定を受けるため、最終的には訪問査定を受けることをおすすめします。

3-3.査定書は複数の不動産会社からもらって比較する

不動産を売却するために査定書を取得するなら、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

2章で解説したように、不動産会社によって査定価格やその算出根拠は異なります。そのため、これから査定書を取得する方は、最初から複数社に依頼しておくと査定結果を比較しやすくなります。

また、すでに1社から査定書を受け取っている方も、その査定価格や算出根拠が妥当なのか判断するために、他の不動産会社にも査定を依頼してみるとよいでしょう。査定額の高低だけでなく、それぞれの会社がどのような根拠で価格を算出しているのかを比較することで、売却を依頼する会社を検討しやすくなります。

査定依頼には「不動産売却 HOME4U」の一括査定が便利です。物件情報などを一度入力すれば、不動産会社へまとめて査定を依頼できます。

4.査定時に必要な書類は？

この章では査定時に用意しておいた方が良い書類について解説します。
可能な限り事前に準備しておきましょう。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

（1）登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、査定時に本人確認のために必要な書類となります。
登記済証(権利証) または登記識別情報通知書は、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、登記所(法務局)から渡されている書類です。
平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法により、権利証は登記識別情報通知書に変わりました。
いずれも本人しか持っていない書類であるため、所有者本人の確認のために不動産会社に提示する書類となります。

（2）確定測量図
土地または戸建てを売る場合には、原則として確定測量図があった方が良いです。
確定測量図は、全ての境界が確定しているときのみに発行される測量図になります。
もし、査定時に確定測量図がない場合には、不動産会社から引渡まで作成することを求められることが一般的です。

確定測量については、こちらの記事で詳しく解説しています。

（3）リフォームの履歴がわかる書類
リフォームの履歴がわかる書類は、不動産の価値を上げるために重要です。
査定価格が上がりますので、リフォームしている場合には、メモ書き等でも構わないのでリフォームの履歴がわかる書類を作成しておいてください。
いつ、何をリフォームしたかわかれば大丈夫です。
直近5年くらいに実施されていれば、価格にプラス要因として反映されます。

（4）既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関し、専門家が評価して作成する書面です。
専門家によって建物に一定の価値があることが評価された書類であるため、査定価格がアップすることになります。
特に、戸建てなら築20年超、マンションなら築25年超の物件の場合、建設住宅性能評価書(耐震等級が等級1、等級2または等級3の場合)があると、買主が住宅ローン控除の適用や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができるため、価値が上がります。

（5）インスペクション(建物状況調査)の結果報告書
インスペクション(建物状況調査)とは専門家による建物の目視調査のことです。
インスペクションに合格していると、建物の一定の品質を証明されるため、買主に安心感を与える効果があり、売却しやすくなります。

（6）瑕疵担保保険の付保証明書
瑕疵(かし)担保保険とは、売却後に構造耐力上主要な部分等に問題が発見されたときに修繕費の一部を保険金で賄うことができる保険のことです。
瑕疵担保保険の付保証明書があると、物件が保証書付きのような形になるため、売却しやすくなります。
また、瑕疵担保保険の付保証明書も、建設住宅性能評価書と同様に、書類があることで戸建てなら築20年超、マンションなら築25年超の物件でも買主が住宅ローン控除の適用や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができるようになります。

瑕疵担保責任については、こちらの記事で詳しく解説しています。

5.不動産査定書をもらった後は？査定結果の比較ポイント

不動産査定書をもらったら、査定額だけで売却を依頼する不動産会社を決めるのではなく、査定内容や担当者の対応なども含めて比較しましょう。

ここでは、査定結果を比較する際に確認したい3つのポイントを紹介します。

5-1.査定額だけで不動産会社を選ばない

複数社から査定を受けると、最も高い査定額に目が向きがちですが、査定額は実際にその価格で売れることを保証するものではありません。高い査定額だけで不動産会社を選ばないようにしましょう。

査定価格が「3,800万円～4,100万円」のように幅で提示されている場合は、下限値も確認します。特に住宅ローンが残っている場合は、低い価格で売却することになっても、売却代金などで住宅ローンを完済できるか確認しておくことが大切です。

5-2.査定額に差が出たら「査定根拠」を比較する

各社の査定額に差がある場合は、「なぜその金額になったのか」という査定根拠を比較しましょう。

特に、リフォームや住宅性能、眺望など、物件にプラスとなる要素がある場合は、それぞれの会社が査定額にどう反映しているかも比較します。同じ特徴でも評価が異なることがあるため、評価に差があれば担当者に理由を聞いてみましょう。

各社の査定根拠を比較することで、物件の特徴を適切に評価し、納得できる説明をしている不動産会社を見極めやすくなります。

5-3.「売り出し価格」と売却の提案内容も比較する

査定結果を比較する際は、査定額だけでなく、実際にいくらで売り出すのか、その価格を設定する理由も各社に確認しましょう。

売り出し価格は高すぎると買い手が見つかりにくく、安すぎると売主が損をする可能性があります。査定額を踏まえてどのような価格で売り出し、どのように買い手を探すのかまで説明してもらいます。

売り出し価格の考え方や販売方針、担当者の説明なども比較し、査定額の高さだけではなく、納得して売却を任せられる不動産会社を選ぶことが大切です。

まだ1社からしか査定を受けていない場合は、その査定結果だけで売却を依頼する会社を決めず、他社の査定結果も確認してみましょう。

「不動産売却 HOME4U」なら、売却したい物件の情報などを一度入力するだけで、物件に対応した複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。査定額だけでなく、査定の根拠や売却の提案内容まで比較したうえで、納得できる不動産会社を選びましょう。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定価格が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定価格を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
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6. 不動産査定書に関するよくある質問

不動産査定書に関するよくある疑問を、Q&A形式でまとめました。

• Q
  不動産査定書とは何のための書類？
  A

  不動産会社が無料で作成する、売り出し価格を決めるための参考資料です。査定価格のほか、会社によっては土地と建物の価格内訳やセールスポイント、売り出し価格の提案なども記載されます。決まったフォーマットはありません。

• Q
  不動産査定書を依頼するときの費用はいくら？
  A

  不動産会社に依頼する査定書は無料です。不動産鑑定事務所が作成する有料の査定書もありますが、一般の売主が利用するケースはほとんどありません。不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、無料で最大6社にまとめて査定依頼ができます。

• Q
  不動産査定書は何社から取り寄せるべき？
  A

  複数社からの取得をおすすめします。同じ物件でも査定額に500万円以上の差が出ることがあり、1社の意見だけでは適正価格かどうか判断がつきません。高めの査定額だけでなく、低めの査定額もしっかり確認しておきましょう。

• Q
  査定時に最低限用意すべき書類は？
  A

  「登記済証（権利証）または登記識別情報通知書」と「確定測量図（土地・戸建ての場合）」の2点は最低限必要です。加えて、リフォーム履歴や建設住宅性能評価書があると査定額が上がりやすくなります。

• Q
  査定書を受け取ったらまず何を確認すべき？
  A

  複数社の査定額の総額を比較し、下限値を把握しておくのがポイントです。住宅ローンが残っている場合は、最も低い査定額でもローンが返済できるか確認してください。参考にした事例を見せてもらうと、価格の妥当性がわかりやすくなります。

まとめ

いかがでしたか。
不動産査定書について解説してきました。

不動産査定書には、不動産会社が行う売却のための無料の査定書と、不動産鑑定事務所が行う様々な用途に利用できる有料の査定書の2種類があります。

売却を目的に査定を依頼するには、「不動産売却 HOME4U」を使って、優良な複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社の不動産査定書が入手できたら、「総額を比較すること」や「事例を見せてもらうこと」ことを励行し、最低額のチェックもぬかりなく行ってください。

不動産査定書は、売り出し価格や最低売却価格の決定にも役立ちますので、フル活用して後悔のない売却に役立ててください。

売却を進めていきたい方は以下の記事も参考にしてください。

不動産売却の流れ7ステップを図解～売ると決めてから引き渡しまで

不動産売却は、相場調べから引き渡しまで全7ステップ、期間は5〜6か月が