民法改正前に売るべき?瑕疵担保責任の基本知識をやさしく解説

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民法改正

2020年4月1日より民法が大きく改正となります。
明治時代の制定以来120年ぶりの大改正とも言われており、私たちの身近な生活に新たなルールが導入される予定です。

不動産の売却においては、売主の「瑕疵(かし)担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」という責任が売主に課させることになります。

契約不適合責任では、売主が売却した目的物が契約内容に適合しているかどうかが問われます。

買主にとっては、契約不適合責任により中古不動産をより一層安心して購入できるようになることが期待されています。

一方で、売主にとっては、契約不適合責任により責任の範囲が広がるため、売主責任が一層重くなることが予想されています。

売主の立場からすると、改正前の今のうちに売却してしまうのも適切な決断です。

そこで、この記事では、2020年4月1日に施行される民法(以下、「新民法」と略)で、瑕疵担保責任はどのように変わっていくのかについて解説いたします。

この記事を読むことで、瑕疵担保責任の改正ポイントや、今後売主が取るべき対応が分かるようになります。

所有している不動産の売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考に、契約不適合責任について理解を深め、売り時を賢く判断し売却準備を進めてください。

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1.現行の瑕疵担保責任とは

雨漏りまずは、現行の瑕疵担保責任についておさらいします。

瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることをいいます。
例えば、建物の雨漏りやシロアリによる床下の腐食、土壌汚染、過去にあった忌まわしい事件、近隣からの騒音・振動・異臭等が瑕疵に該当します。

これらの瑕疵のうち、買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった瑕疵を「隠れた瑕疵」と呼びます。
瑕疵担保責任では、この「隠れた瑕疵」が対象となります。

現行の民法は、売却後、隠れた瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合には契約解除を請求できます。この買主を保護する売主の責任を瑕疵担保責任と呼びます。

瑕疵担保責任の規定は、あくまでも原則を定めたものであり、売買当事者の合意が得られれば、原則を変更することができます。
売買当事者により原則を変更できるような規定を、「任意規定」と呼んでいます。

民法の規定があまりにも売主に重過ぎるため、不動産の売買契約では原則を変更して契約することが通常です。

一般的には、売主が負う瑕疵担保期間を「引渡後3ヶ月」と責任期間を限定することが多いです。また、買主が合意すれば売主の瑕疵担保責任を全部免責することもあります。

ただし、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、瑕疵担保責任の期間を引渡から2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約はできないといった制限があります。

通常の個人が戸建てやマンションを売却する場合には、瑕疵担保責任期間は「引渡後3ヶ月」または「全部免責」とすることで、売主の負担を軽くしています。

また、売買契約で瑕疵担保責任を免責したとしても、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかった場合には、売主は当該瑕疵につき瑕疵担保責任を免れることができないというルールがあります。

売主は、売却前に知っている瑕疵は全て買主へ告げるというのが基本です。

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2.民法改正のポイント

この章では民法改正の3つのポイントについて解説します。

2-1.瑕疵担保責任の概念の廃止

新民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止されます。
瑕疵というのが、そもそも漢字が読めない人も多いですし、普段使わない言葉であるため、非常に理解しにくい概念であるというのが理由です。

瑕疵担保責任に代わって新たに登場するのが、「契約不適合責任」です。
瑕疵担保責任が無くなって売主の責任が軽くなるというわけではなく、逆に契約不適合責任が創設されるため、売主の責任は重くなります。

契約不適合責任では、売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、買主は保護を受けるという制度です。
つまり、売主が契約と違うものを売れば、契約不適合ということになります。

例えば、「一部破損したものを売る」という契約内容であれば、その内容で合意する必要があります。一部破損しているのに「完全なものとして売る」と契約してしまえば、契約不適合責任に問われることになるのです。

2-2.隠れたものである必要がなくなる

新民法では、隠れた瑕疵の「隠れた」という概念も廃止されます。
隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵です。

裁判では、「隠れた」ことを立証するのが非常に難しいという問題がありました。
そこで新民法では隠れていようがいまいが、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるように変わっています。

例えば、売主が「(隠れていない)雨漏り」に気づかないまま「雨漏りのない建物」として売却した場合を考えてみます。
極端な話として、実は買主が、内覧時など購入前にその「雨漏り」を発見していたにもかかわらず、契約の目的物が「雨漏りのない建物」であることについて何も指摘せずに売却が成立したとしましょう。
現行の「瑕疵担保責任」では、買主が購入前から知っていた「雨漏り」は隠れた瑕疵として立証することは難しく、買主は引渡後、売主に責任を追及することができません。
一方の新民法の「契約不適合責任」では、「雨漏り」が隠れているかどうかは関係なく契約不適合の対象となるため、買主は売主に対して責任を追及することができるようになります。

民法改正後は、瑕疵が隠れているかどうかは関係なくなり、「契約内容に合致しているかどうか」が問われるようになるのです。

2-3.買主の請求できる権利の増加

現行の瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つでした。
契約不適合責任では、さらに「追完請求」と「代金減額請求」の2つが加わります。
ここでは、契約不適合責任で請求できる4つの権利についてご紹介します。

買主の追完請求

契約不適合責任では、買主は売主に対して追完請求することが可能となります。
追完とは、言い換えると「直してください」という依頼です。

例えば、雨漏りは無いという契約で売ったのにも関わらず雨漏りが存在した場合など、契約に不適合であった部分に修補請求が認められるようになりました。

従来の瑕疵担保責任では、補修請求は認められませんでした。
しかしながら、契約不適合責任では、買主が売主に対して引渡後に追完請求ができるようになります。

尚、追完請求については、売主が不適合部分につき無過失(わざと壊したものではない)の場合でも認められます。

買主の代金減額請求

契約不適合責任では、代金減額請求も認められます。
代金減額請求は、追完請求をしても売主が修補しない、あるいは修補不能であるときに、代わりに代金を減額することができるという権利です。

原則としては、追完の催促をしても売主が追完しない場合に代金減額請求ができるようになります。売主は追完を拒んでも、その次に代金請求を受けてしまうということです。

代金請求に関しても、売主が無過失でも買主は請求が可能です。

買主の損害賠償請求

契約不適合責任では、損害賠償請求も可能になります。

現行の民法では、瑕疵担保責任の損害賠償請求は信頼利益の範囲に限られているとされています。

信頼利益とは、その契約が有効であると信じたために発生した損害であり、例えば登記費用や調査費用等が該当します。

しかしながら、契約不適合責任の損害賠償請求は履行利益までも含まれます。
履行利益とは、その契約が履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益であり、例えば転売利益などが該当します。

契約不適合責任では、追完請求や代金減額請求とあわせて損害賠償請求ができるようになるため、売主の責任はかなり重くなったといえます。

契約の解除

契約不適合責任では、契約の解除もできます。

現行の民法では、瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できないとき」に限られていました。

しかしながら、契約不適合責任の契約解除は契約の目的が達成されるときでも解除が可能になります。

しかも、契約解除も追完請求や代金減額請求とあわせて請求できるようになっています。

いずれにしても、従来からある「損害賠償請求」や「契約解除」は請求される範囲が広がったため、売主が負う責任はより一層重くなったと言えるのです。

3.売主に求められる対応は確実に増える

契約書契約不適合責任は、売主の責任が重くなったため、売却に向けてしっかりとした対応が必要となってきます。
この章では、改正後に売主に求められる対応についてご紹介します。

3-1.契約の内容を明確にすること

新民法では、契約の内容をこと細かに明確にしていくことが求められます。

契約不適合責任は、「契約の内容とは何か」、「目的物が契約内容に適合しているか」どうかを問われる責任です。

一部壊れている不動産を売る場合には、壊れていることを契約で明確にしていく必要があります。

3-2.付帯設備表・告知書をしっかりと記載する

目的物の内容を明確にしていくには、付帯設備表と告知書をしっかりと記載することが一層求められます。

付帯設備表とは設備の撤去の有無や不具合状況を書く書類です。
告知書とは、設備以外の瑕疵に関して記載する書類となります。
付帯設備表と告知書は、売買契約時に買主へ引き渡します。

今でも付帯設備表と告知書はしっかりと書く必要があります。
しかしながら、改正後は付帯設備表と告知書が、目的物の契約の状態を示すための一層重要な書類になることは間違いありません。

改正後は時間をかけて、しっかりと記載していくことが求められるようになっていきます。

3-3.どのように引渡すのか売買契約書に記載する

改正後は、売買契約書に引渡の状態をびっしりと記載していくことが重要になってきます。
売買契約書は、不動産会社が作成しますので、売主が直接書くことはありません。

しかしながら、不動産会社が書いた内容を売主としてしっかりとチェックすることが今まで以上に重要となってきます。

売買契約書は、目的物の内容を漏れなく伝えておかないと、後から契約不適合責任を問われかねません。

売主には、不動産会社に任せきりにせず、契約の内容を十分に確認していく対応が求められます。

3-4.瑕疵担保保険の積極的な付保が必要となる

新民法では、瑕疵担保保険の積極的な付保がますます必要となっていきます。
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に不具合が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険です。

今でも瑕疵担保保険は存在しますが、売主で瑕疵担保保険を付保して売却する人はまだ少数派です。

瑕疵担保保険を付保しておけば、売却後、追完請求が発生しても保険でカバーすることができます。

契約不適合責任から売主を守るには、瑕疵担保保険を付保して売却することが最も合理的であるため、改正後は瑕疵担保保険の付保が浸透していく可能性があります。
保険の付保が当たり前となれば、売主の手間は今よりも確実に増えていくでしょう。

不動産売却塾 コラム

契約不適合責任の免責は認められる

新民法で創設される契約不適合責任は、瑕疵担保責任と同様に任意規定です。
任意規定は原則を定めているだけであるため、契約当事者が合意すれば、契約不適合責任の免責は認められます。

現在でも、瑕疵担保責任を全部免責する契約は有効ですが、契約不適合責任も全部免責することは有効です。

ただし、契約不適合責任は買主にとって瑕疵担保責任以上に請求しやすい権利となっています。

現行では、「瑕疵担保責任なんて、どうせ請求しない」と思っている買主も多いですが、契約不適合責任となったら「請求するかもしれない」と思う買主は増えるはずです。

そのため、全部免責のケースは減っていくことも予想され、売主の責任は相対的に重くなっていくでしょう。

4.売るなら改正前がおススメ

民法改正は買主にとっては喜ばしいのですが、売主にとっては責任が重くなる改正です。
そのため、近々売却する予定のある人であれば、改正前に売却してしまった方が気は楽です。

「東京オリンピック(2020年7月開催)終了後は、景気の後退によって不動産価格が下がる」と多くの人が予想しています。そのため、オリンピックまでに売りたいと思っている人は多いようです。
民法改正で変わる不動産売却時の対応の手間を考えると、オリンピックを待たず、民法改正前の2020年3月までに売却してしまった方がよいかもしれません。

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今回の民法改正によって、売主の負担が増えることを十分に理解している会社ばかりです。

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まとめ

いかがでしたか。
瑕疵担保責任の改正について見てきました。

瑕疵担保責任は契約不適合責任へと変わります。
契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「損害賠償請求」、「契約の解除」をできるようになります。

契約不適合責任では、売主に「契約内容の明確化」、「付帯設備表と告知書への確かな記載」、「売買契約書の明確な記載」、「瑕疵担保保険の積極的な利用」等の対応が求められます。

売主は今よりも売却の目的物の内容をより一層明確にする必要があり、対応すべき手間が増えていくことは間違いありません。

あまり手間をかけずに売りたい場合、改正前に売却してしまった方が気楽です。
近々、不動産を売る予定のある人なら、「不動産売却 HOME4U」を使ってスムーズな一歩を踏み出し、民法改正前に賢く売却することをおすすめいたします。

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