マンション相続に必要な手続きの流れを解説！相続した後の活用方法とは

マンションを相続するためには、名義変更や相続税の申告・納付などしなければならない手続きがあります。

しかし相続に必要な書類や税金に関する知識がないため、「何から始めればいいか分からない」という方も多いのではないでしょうか。

この記事ではマンションを相続した時の手続きの流れや必要書類、費用を解説します。
最後までお読みいただき、マンションの相続手続きをスムーズに進めていきましょう。

相続後の売却を考えている方は『【完全版】マンション売却の注意点』、アパートの売却については『アパート相続の完全ガイド！手続き・税金・上手な売り方とは』をご覧ください。

1.マンション相続に必要な手続きの流れ

マンションを相続する手続きは以下の通りです。

それぞれ詳しく解説します。

1‐1.遺言書を確認する

マンションの相続手続きを行う際は、まず遺言書があるかどうか確認します。
生前、被相続人(死去された人)が遺産の分割方法について遺言書に残している場合があります。
通常作成される遺言書は「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類に分けられます。

公正証書遺言は、公証人2名以上が立ち合いのもと被相続人が遺言書の内容を口授し、公証人が文書を作成する遺言書のことです。検認する必要がなく公証役場で保管しているため、確実性の高い文書といえます。
検認とは家庭裁判所で行う遺言書の開封手続きのことを指します。自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は検認が必要です。

自筆証書遺言は、被相続人が生前に遺言書を自ら書いて押印し作成した文書のことをいい、多くがこの自筆証書遺言です。
自宅で自筆証書遺言を保管している場合には検認が必要ですが、2020年7月10日より法務局にて自筆証書遺言の保管制度も利用できるようになりました。
遺言書保管制度を利用すれば検認の必要がないため、この保管制度を利用する被相続人もいます。

秘密証書遺言は、遺言書に記載した内容を秘密にした状態で公証役場に遺言書が存在すると認識されている文書のことです。
「遺言書が存在する」という事実だけを確実にさせるために秘密証書遺言を利用する場合がありますが、実務上はほとんど利用されません。

なお、マンションを相続放棄したい場合は『【マンションの相続放棄】必要な費用や注意点を詳しく解説！』をご参照ください。

1‐2.遺産分割協議

遺言書が見つからなかった場合や、遺言書があってもマンションの相続についてのことが記載されていない場合、誰がどのように遺産を相続するか相続人全員で協議する必要があります。これを遺産分割協議といい、現物分割、代償分割、換価分割、共有の4つのいずれかでマンションを遺産分割します。

1‐2‐1.現物分割

現物分割は１つのものを分けて相続するのではなく、1人がそのまま1つのものを相続することをいいます。例えば、マンションは兄、お金は妹といった形です。
１つのものを複数人で分けて相続をしませんので、相続後の管理や対応がしやすく、相続の手続きが完了してしまえば、その後争いになるリスクが低いのも特徴です。
しかし相続が可能な対象物が複数存在しない場合、現物分割を行うことができません。例えば相続するものがマンションしかない場合などです。
相続者全員に分割できる対象のものがある場合にこの現物分割を行うことができます。

1‐2‐2.代償分割

1人の人がマンションを相続するかわりに、相続するマンションと同等の価値を金銭にて相続者全員に支払います。これを代償分割といい、マンションを相続できない人もマンションの価値と同等のお金が手に入ることで、仮にマンションを相続できなかったとしても納得して相続の手続きを進めることができます。
しかし、マンションを相続する人は、その他の相続者全員に支払いを行う必要があるため、相続手続き時にある程度の資金に余裕のある人でなければ代償分割での相続は難しく、入金遅れや滞ってしまうと、トラブルになる恐れがあります。

1‐2‐3.換価分割

換価分割とは、マンションを売却して得た金銭を相続人全員で分配することです。マンションを誰が相続するかでもめることもなく、売却された金額を公平に分配することで相続人全員が最も納得できる方法といえます。
また、相続できる対象のものがマンションしかない場合や、相続してもマンションを活用しない人、相続人が多い場合などは換価分割がおすすめです。
相続上のリスクや金銭のトラブルになる危険性も低く、方法としてより簡潔で平等に相続を行うことができるのです。

1‐2‐4.共有

マンションを共有名義にして相続することを共有分割といいます。
相続人全員で１つのマンションを共有するため、平等な相続方法にも思われますが、相続した人全員がマンションの管理者となるため、相続後マンションの管理方法の変更や売却などをマンションに関することで何か変更や手続きを行う際には、相続者全員の同意が必要になります。そのため1人でも共有者が多ければ多いほどもめる原因にもつながります。

1‐3.相続財産の名義変更

相続の内容が決まりマンションを相続することになれば、相続財産の名義を変更しなくてはいけません。

マンション相続の名義変更をすることを「相続登記」とよび、名義を変更するためには「所有権移転登記」という手続きを行います。
所有権移転登記を行えば、相続後マンションを売却することも可能です。
所有権移転登記の手続きには特に期日がありませんが、相続することが決まったら今後のマンション活用のためには早めに手続きを行いましょう。

1‐4.相続税の申告・納付

マンションを相続した場合、手続きとして必要なのが相続税の申告・納付です。
相続税は遺産総額から基礎控除額を差し引いて計算をします。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。

相続税は遺産総額に応じて発生するものです。相続税が控除額の範囲内であれば支払いは不要ですが、控除額以上であればその分、税金の支払いが発生します。

またマンションを相続し名義を変更すれば、登録免許税が発生します。相続税の申告は被相続人が亡くなってから10カ月以内に行う必要があります。
期限内に納付し、分からないことがあれば税理士さんに相談をしましょう。

相続後の売却を考えいる方は、不動産会社への査定依頼も進めていきましょう。
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2.マンション相続で必要な書類

マンション相続時に必要な書類は、役所から取得するものと、相続人自身で作成・準備するものとがあります。
特に役所に行って取得する場合、仕事などがあるとなかなか取得するのが困難な場合もありますので事前に必要書類を確認し、スムーズに必要なものの準備を進めましょう。

2‐1.役所で取得する書類

役所で取得する書類は以下の通りです。

マンションの情報が詳細に記載されている登記簿謄本(登記事項証明書)は法務局に行って取得することが可能ですが、仕事や都合でなかなか行くことができない場合は、郵送やインターネットで取得することも可能です。それ以外の、被相続人と相続人の戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書は市区町村の役所にて取得することが可能です。

被相続人の戸籍謄本や住民票を取得する場合は、親族または委任状を持参の上手続きを行いましょう。

2‐2.自分で作成する必要がある書類

相続人自身で準備をする必要のある書類は以下の通りです。

登記申請書は法務省ホームページからダウンロードし準備することも可能です。また書き方についてはホームページにも掲載があります。書き方を元に自分自身で作成をして準備するのも良いでしょう。

相続関係説明図も自分自身で作成し準備する必要があります。これは特に決まった書式はありませんので、パソコンで作成をしても手書きで作成しても構いません。委任状に関しては、提出先ごとで書式の指定がある可能性もあるため、事前に提出先に確認した上で準備を進めましょう。

3.マンション相続にかかる費用と税金

マンション相続にかかる税金・費用の目安は以下の通りです。

この章ではこれら税金・費用について解説します。

3-1.相続税

遺産を相続すれば、相続税が発生します。相続税はマンションや車などそれぞれにかかってくるものではなく、遺産の総額に対して発生するものです。そのため、遺産総額が多ければその分相続税が高く課せられます。

しかし日本には控除という制度があります。控除とは納税額を減らすことのできるもので、マンションの相続を行う場合、条件に応じて「基礎控除」「小規模宅地等の控除」「配偶者控除」の3つの控除を受けることが可能です。

3‐1‐1.基礎控除

基礎控除とは、「所得控除」の一種で、収入から経費または給与所得控除を引いた金額のことをいいます。
基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

相続人が多ければその分基礎控除額は高くなり、相続税が基礎控除額内であれば相続税は発生しません。また基礎控除額以上であったとしても、その他にも受けられる控除がある場合、相続税は軽減される可能性もあります。

3‐1‐2.小規模宅地等の控除

小規模宅地等の控除は、被相続人と同居していた親族が相続人であった場合に適用できるものです。被相続人と一緒に住んでいたマンションを相続した場合、330平米までは相続額の8割がカットされるのです。
1億円のマンションを相続した場合（基礎控除は3,600万）の計算式は以下の通りです。

小規模宅地等の控除を利用すれば、マンションの相続税は実質かかりません。控除をうまく活用できるかどうかで、税金の支払額は大きく変わってきます。

3‐1‐3.配偶者控除

配偶者控除とはその名の通り、配偶者が受けられる控除のことで、被相続人の配偶者が遺産を相続した場合に受けることができます。
ただし配偶者控除を受けるためには以下の条件を満たしてなくてはいけません。

• 民法の規定による配偶者であること(内縁関係の人は該当しません)
• 納税者と生計をーにしていること
• 年間の合計所得金額が38万円以下(令和2年分以降は48万円以下)であること
  (給与のみの場合は給与収入が103万円以下)
• 青色申告者の事業従事者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業従事者でないこと。

出典：国税庁．”No.1191 配偶者控除”．(参照2023-11-21)

これら４つの条件を満たしていた場合配偶者控除を受けることができます。なお配偶者控除を受けるためには確定申告を行う必要があります。相続し控除を受けた場合は、その翌年の2月〜3月に必ず確定申告を行いましょう。

3-2.登録免許税

登録免許税とは、マンションの名義を被相続人から相続人へ変更する際にかかる税金のことをいいます。登録免許税の計算式は以下の通りです。

100円未満は切り捨てで計算をします。
例えば不動産の価値が2,000万円だった場合、以下の登録免許税がかかります。

マンションを相続したとしても登記していなければ自分自身の所有物と示すことができません。正式に相続したと証明するためには登録免許税を納付する必要があるのです。

3-3.必要書類の取得費用

マンションの相続に必要な書類と取得費用は以下の通りです。

相続人が自身で準備するものにはほとんど費用がかかりませんが、役所で取得するものはそれぞれ費用がかかります。

インターネットや郵送、コンビニエンスストアでの取得を行う場合は金額が安くなる場合がありますが、全ての必要書類を準備すると合計で約3,000円程度必要になります。

3-4.司法書士に依頼した場合の報酬

司法書士にマンション登記だけを依頼した場合と相続手続きの全てを依頼した場合とでは報酬額が異なります。
企業によっても報酬額は異なりますが、マンションの相続登記だけであれば10万円〜15万円程度の費用ですが、相続に関する全ての手続きを依頼すれば30万円以上費用がかかります。なお司法書士に全ての手続きを依頼すれば、以下のようなものに対応してくれます。

あまり費用をかけたくない人はマンション登記だけを依頼すると良いですが、仕事が忙しくなかなか相続の手続きを行う時間がない人や手続きに不安な人は全ての手続きを司法書士に依頼すると良いでしょう。

4.マンションの評価方法

マンションに課税される相続税を計算する際、どれくらいの価値があるのか評価をします。マンションは「土地」と「建物」で分けて評価を行います。それぞれについて解説します。

4-1.土地の評価方法

土地としての評価は利便性をチェックします。そのため「路線価」を評価することが一般的です。路線価とは国税庁が相続税などを課す際の基準として評定したもので、市街地の道路に面した土地の評価額をさします。
土地の評価額の計算方法は以下の通りです。

路線価の詳細を知りたい場合は、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」をご覧ください。

4-2.建物の評価方法

建物の評価を行う場合は、市場で取引されている価格の約6割〜7割の固定資産税評価額で判断します。
固定資産税評価額とは土地や建物をどのように評価するかと定めた「固定資産評価基準」に基づき各市町村(東京都23区は各区)で決めている評価額のことです。固定資産税評価額は土地や建物の規模や構造、築年数や道路がどのように接しているかなどで決まり、毎年市町村から送付されてくる課税明細書に記載されています。

建物の評価を行う場合は、課税明細書の「家屋」と「項目」の「価格」「評価額」が固定資産税評価額にあたりますのでチェックしてみましょう。

5.相続したマンションの活用方法

マンションを無事相続したら、有効にマンションを活用していきたいですよね。相続したマンションの活用方法について、何か知らない人もいるのではないでしょうか。
この章では相続したマンションの有効活用方法を解説します。

5‐1.住み続ける

既に相続したマンションに住んでいる場合は、そのまま住み続けることでマンションを有効に活用できます。
住み続けることで、慣れ親しんだ環境で暮らしを継続することが可能です。また出費をおさえられるというメリットもあります。

例えば相続したマンションとは別の物件に引っ越しをする場合は、引っ越し費用や初期投資費用などが発生します。また売却する場合は手間と時間も多くかかってしまいます。
費用や時間をかけずに住み続けることが、活用方法としては最も有効といえるでしょう。

5‐2.賃貸に出す

相続したマンションに住まない場合は賃貸に出すことで有効に活用できます。マンションを賃貸に出せば安定的に不動産収入を得ることができるのです。
例えば既に土地や物件を所有していて相続したマンションにしばらく住まない場合や、今は住む予定はないけれど将来的に相続したマンションに住むつもりでいる場合は賃貸に出しておくと良いでしょう。

使用しないマンションを所有していても、管理費などの固定費は支払い続けなければいけません。賃貸に出せばマンションの固定費や相続人の生活費の足しにできます。

5‐3.売却する

マンションは所有したままにせず売却することも有効な活用方法のひとつです。マンションを売却すれば、まとまったお金を得ることができます。

例えば新しい家を購入する際、頭金や初期費用などがかかります。マンションを売却することでまとまったお金を準備できます。
マンションの老朽化が進み、築年数が古くなれば売却価格は下がり、売れにくくなります。
築年数が新しいうちに売却してしまう方がより確実にお金を得ることができるので、売却を考える場合は、早めに準備を進めていきましょう。

売却する際は、まずマンションがどれくらいの価格で売却できるのか自身で複数の不動産会社に査定依頼をするか、ネットから一括査定を行うと良いでしょう。

一括査定サービスを使うなら、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」が安心です。

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そのため、「不動産売却 HOME4U」を使って査定依頼すれば、信頼できる不動産会社に査定を依頼することができます。これから不動産査定を行う人は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」で査定を依頼するようにしましょう。

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6.相続したマンションを売却する際の注意点

マンションの売却には、次の2つの注意点があります。

6‐1.3年以内に売却する

相続したマンションを3年以内に売ることで、「相続税の取得加算の特例」を使うことができます。

相続税の取得加算の特例とは、相続した財産を相続後3年10か月以内に売却することで、発生する相続税の一部を取得費に加算することによって、譲渡所得にかかる税金を減らすことができる特例です。

相続税の取得加算の特例を受けるためには、次の3つの要件を満たす必要があります。

1. 相続又は遺贈により財産を取得した者であること
2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
3. その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

出典：国税庁．”相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”．(参照2023-11-21)

相続税の取得加算の特例を使うことで、大幅な節税に繋がりますので、忘れずに手続きを行いましょう。

6‐2.複数の不動産会社に査定依頼する

売却する際には複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社によっては得意・不得意のエリアや物件があります。また不動産会社によって査定額が大きく異なる場合もあります。
なるべく高く、より良いサービスを受けられる不動産会社と契約するために、複数の不動産会社に査定依頼をした上で最も良い不動産会社と契約を行いましょう。

不動産売却「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、最大6社に査定依頼ができます。大手企業から地域に精通した中小企業まで、さまざまな得意分野を持つ”頼れる不動産売却の味方”約2,500社と提携しているため、高く早く売ることができる不動産会社に出会えます。

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まとめ

今回はマンションの相続をした場合の手続きの流れについて解説しました。
相続に関しては家族や親族としっかりと話し合いを行った上で手続きを進めていかなくてはいけません。遺言書には時効がないため、もし相続の分配が完了していても遺言書が見つかれば、遺言書に記載された内容に沿って再度手続きを進めていく必要があります。

またマンションを相続するためには準備が必要です。相続前には事前に必要書類を準備し手続きに漏れがないようにしましょう。相続後はマンションを適切に有効活用することをおすすめします。