【マンション相続】分割方法・相続税・売却のコツまで徹底解説!

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マンションを相続したら、いったい何から始めればよいのか困ってしまう方は多いもの。

兄弟で一緒に相続したら、どうやって分けたらいいのだろう」といったお悩みもよく聞きますが、実は相続人が複数の場合には分け方のコツがあります。

この記事では、マンションを相続したときの手続きと流れ、気になる相続税と節税方法、売却するときのポイントなど、役立つ情報を網羅してお伝えします。

税金には様々な特例制度があるので、余計な税金を払わなくて済むように予習しましょう。

相続したマンションには、「自分が住む、貸す、売る」という3つの使い道があります。
それぞれのメリット・デメリットについてもお伝えするので、ぜひ最後までお読みいただき、先代から受け継いだ大切な財産を活かすためにお役立てください

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1. マンションを相続したときの手続きと流れ

1-1. 相続財産を調べて遺産分割協議を行う

故人が遺言書を作成していた場合は、遺言書のとおりに遺産を分割するのが原則です。

遺言がない場合には、相続人全員で遺産の分け方について話し合う必要があります。

相続人の実施する話し合いは「遺産分割協議」と呼ばれます。

相続財産の内容と、法定相続人が誰なのか、漏れのないように調べた上で遺産の分け方を話し合います。

無事に協議が終わったら「遺産分割協議書」を作成して、相続人全員が署名・押印します。
遺産の分け方が決まらないとマンションを売ることもできず、維持費用が嵩むので早めに話し合いを進めましょう。

不動産売却塾 コラム “マンションの遺産分割のコツ”

(1) マンションは公平に分けにくいけれど、共有にするのはおすすめしない

相続したマンションを物理的に分割するわけにはいかないので、とりあえず複数の相続人の共有名義にしておくケースがあります。

ところがマンションを共有名義にすると、共有者全員の同意がないと売却できなくなります。
例えば、3人兄弟で1つのマンションを相続して共有名義にした場合、過半数の2人が売却に賛成したとしても、1人が売却に反対したら売ることはできません。

また、共有するマンションを賃貸に出した場合、全員に収益を分配したり、それぞれ確定申告したり手間がかかってしまいます。
賃貸オーナーとして判断が必要な場面で、誰が決めるのかという問題も生じます。

さらに共有物件は、時間の経過で次の相続が起きた際、さらに関係者が増えて複雑になってしまいます。
マンションを相続したら、基本的には誰かの単独所有とするか、売却して代金を公平に分けるのが望ましいです。

(2) 「換価分割」なら手続きが簡単

マンションを複数の相続人の共有名義にしてから売却すると、全ての共有者が契約書に署名押印する必要があるので手続きが大変です。

そこで、相続では、不動産を売却してから代金を分ける「換価分割」が認められています。
まずマンションを相続人の代表者の単独名義に変更し、売却してから代金を他の相続人に分配します。

この方法で行う場合は、遺産分割協議書に「換価分割」にする旨を記載しておきましょう

(3) 「代償分割」という方法もある

代償分割とは、遺産がマンションだけの場合に、兄がマンションをもらって、弟にマンションの価値の半分をお金で支払うというような方法のことです。

例えば、マンションの時価が1,000万円なら、500万円の資金を準備することになってしまうので大変です。
また、マンションの時価は証明しにくいので、不公平感が出てしまう可能性はあります

1-2. 相続登記(登記簿の名義変更)

遺産の分け方を決めたら、マンションの登記簿上の所有者を変更します。
相続登記には法律上の期限がありません。

でも、名義変更をしておかないと、マンションを売ることも貸すこともできないので要注意です。

次の相続が起こると関係者が増えてますます手続きが大変になるので、相続登記は早めに手続きしておきましょう。

1-3. 相続税の課税対象なら10ヶ月以内に申告

相続税の課税対象になる場合は、相続の発生を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税を申告しなければなりません。

ただし相続税は誰でも課税されるわけではなく、相続財産が一定の金額を超えた場合にだけ課税されます。

詳細は次の章で解説します。

2. マンションの相続税と節税方法

2-1. 相続税が課税されるのは遺産の総額が「基礎控除」を超えたときだけ!

相続税は、マンションなどを相続したら必ず納めなければいけない、というわけではありません。

遺産の総額が「基礎控除額」と呼ばれる一定の金額以下であれば、相続税は課税されません。

遺産総額が「基礎控除額」を超える場合には、遺産総額から「基礎控除額」を引いた残りの金額に対して相続税が課税されます。

基礎控除額は法定相続人の人数によって変わります。
基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。

例えば法定相続人が2人の場合には、相続税の基礎控除額は3,000万円+600万円×2人=4,200万円。

相続するマンションや現金等の財産の総額が4,200万円以下であれば、そもそも税務署に対して相続税申告をする必要がありません。

相続財産の評価額を計算するとき、現金や預金は額面どおりの金額で、有価証券は時価で評価します。
生命保険の受取金額も相続財産に加えますが、「500万円×法定相続人の数」を差し引きます。

また、住宅ローン等の借入金額も差し引きます。
マンションの評価方法は時価ではなく、税務署の定める方法で評価しますので、次に解説します。

2-2. マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は、土地と建物部分についてそれぞれ計算します。

マンションの相続税評価額=「土地の評価額×敷地権の割合」+「建物の固定資産評価額」

土地と建物部分それぞれについて説明いたします。

(1) 土地部分

土地部分の相続税評価額は、「土地の評価額×敷地権の割合」となります。
土地の評価額は、「土地全体の面積×相続税路線価」で概算できます。

相続税路線価は、国税庁のホームページで調べられます。

参考:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

「敷地権割合」は、自分が所有する持分の割合で、マンションの登記簿謄本や売買契約書に記載されています。

出典:法務省「マンションなど(敷地権付区分建物)の登記事項証明書の見本

なお、マンションの敷地が借地権のケースや、古いマンションの場合には「敷地権」が設定されていない場合もあります。

(2) 建物部分

マンションの建物部分の相続税評価額は、「固定資産税評価額」と同じです。

毎年送られてくる固定資産税の課税証明書の「固定課税標準額」の欄を確認してください。
都税事務所や市区町村役場で、「固定資産評価証明書」を取得して確認することもできます。

なお、賃貸に出しているマンションの場合は、これらの評価額からさらに減額されます。

2-3. マンションの相続税を節税できる制度

マンションの相続税を節税できる制度についてご紹介します。

(1) 「小規模宅地等の特例」

「小規模宅地等の特例」とは、一定の要件に当てはまれば、マンションの土地部分について相続税評価額が減額される制度です。

居住用なら80%、貸付していた場合は50%減額されます。

ただし、居住用の場合、故人と相続人が同居していた場合に特例を利用できますが、持ち家がない別居親族も特例を適用できるケースがあります。

詳細な適用要件については、税務署等に確認してみてください。

参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

(2) 「配偶者の税額の軽減(配偶者控除)」

配偶者が財産を相続した場合には、相続財産から1億6千万円まで控除できます。

これは、残された配偶者の今後の生活へ配慮する制度です。

参考:国税庁「配偶者の税額の軽減

なお、配偶者控除は控除額が大きいので、とにかく配偶者が多く相続すれば有利だと思われがちです。

例えば、父親が亡くなった時に(一次相続)、子供が相続放棄し、全て母親が相続すれば配偶者控除を使って相続税がかからないかもしれません。

でもこの場合、次に母親が亡くなったときに(二次相続)、大きな相続税が発生する可能性があります。

場合によっては、父親が亡くなったときに母親と子供で相続し、いくらかの相続税を負担しておいたほうが、一次相続と二次相続を合わせた納税額は抑えられる可能性もあります。

資産家の方は二次相続も考慮して有利な相続の方法を判断する必要があるので、税理士等に相談することをおすすめします。

3. 相続したマンションの使い道は?「住む」「貸す」「売る」それぞれのメリット・デメリット

相続したマンションの使い道には、「売る」「貸す」「住む」という3つの選択肢があります。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、他の相続人とよく話し合って納得のもと進めるようにしましょう。

3-1. 相続人が住む場合のメリット・デメリット

メリット

自分が育った家であれば愛着もあり、思い出の実家がなくなるのはとても寂しいですね。
相続人の中で、ちょうどそのマンションに住みたいと思う人がいるなら、実家を手放さずに故人の財産を有効活用できます

デメリット

「せっかく相続したのだから、住まないともったいない」と思って住むことに決めても、本当に住みたい場所ではなかったり、自分にとって使いやすい間取り・広さとは限りません。

そのような場合には、相続したマンションを売却して、好みのマンションに買い替えたほうが満足度は高くなります

また、マンションは価値がわかりにくいので、相続人が複数の場合は注意が必要です。
「兄がマンションをもらって、弟が現金をもらう」といった方法を選んだ場合、双方に不公平感が生まれやすいです。

3-2. 貸す場合のメリット・デメリット

メリット

相続したマンションを活用し、家賃収入が得られるのは大変魅力的です。
「思い入れのある家を手放したくない」と感じる人にも向いているでしょう。

賃貸経営というと敷居が高く感じるかもしれませんが、賃貸管理の専門会社に任せれば、手間もかからず専門知識も不要です。

管理会社を見つけたいときには、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用すると簡単にサービスを比較できます。

デメリット

マイホームに向いているマンションは、投資用には向いていないことが多いです。
特に、広いファミリータイプのマンションなどでは、あまり高い家賃が取れず、売却したほうが有利になる可能性があります

マンションの維持には、管理費修繕積立金管理委託費固定資産税・都市計画税火災保険料専有部分の修繕費、といった経費がかかります。

長年故人が居住していたものをそのまま貸すことはできず、クリーニングや壁紙の張替えなどの初期投資費用も必要です。
築年数が経てば家賃は下落しますし、空室リスクもあるので、高収益が得られるとは限りません。

なお、入居者は法律で強く保護されるので、一度貸したら正当な理由がないと立ち退きしてもらえません。
数年後に自分が住みたいと考えている場合には、期間を限定した「定期借家契約」で貸すようにしましょう。

また、入居者がいる状態で売却する場合は、収益物件として家賃収入を反映した価格で売却することになるので、自己利用を前提とした取引価格よりも不利になる可能性があります。

3-3. 売却する場合のメリット・デメリット

メリット

マンションを売却すれば、まとまった資金が手に入り、有効活用することができます。

売却してお金に換えれば、相続人全員で公平に分けることができ、親族間での争いが起きにくくなるでしょう。

しかも、最近の中古マンション市場は上昇傾向なので高く売りやすい状況です。(2019年9月現在)

なお、相続税の課税対象の場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に現金で納める必要があります。
マンションを売却して現金化すれば、預貯金を減らすことなく相続税の支払いに充てることができます

デメリット

思い出のつまったマンションが人手に渡るのが寂しい、というのが唯一のデメリットとして挙げられます。

ここまで「売る」「貸す」「住む」の選択肢について見てきました。

マンションを相続した場合、そのままでは兄弟などで分けにくいですし、住みたくないのに住む必要性もありません。

また、人に貸す場合にも意外とコストが発生するので、高収益が得られるとは限らないことに注意が必要です。

一方で、売却すれば公平に遺産を分けることができ、まとまった資金を自由に有効活用できるようになります。
相続したマンションに積極的に住みたい場合を除けば、売却するのが総合的なメリットが最も大きいでしょう。

4. 相続したマンションを売るときの5つのポイント

相続したマンションを売るときには、次の5つのポイントを押さえてください。

 
  • 相続人同士のトラブルを避けるため、できるだけ高く売る
  • 「小規模宅地の特例」を使うなら相続税の申告期限まで売らない
  • 相続税を支払ったときは相続税の申告期限から3年以内に売る
  • 相続人も住んでいたなら「3,000万円の特別控除」を使う
  • 購入代金/取得日がわかる書類を探す

それぞれ詳しく見ていきます。

4-1. 相続人同士のトラブルを避けるため、できるだけ高く売る

相続したマンションの売却では、「もっと高く売れるはずでは?」などと、他の相続人から不満を持たれるのは避けたいですね。

文句を言われないとしても、マンションの売却代金を相続人同士で分ける場合には、最高額で売らなければいけないプレッシャーを感じるかもしれません。

自分一人で相続した場合にも、先代から受け継いだ大切な資産は、納得できる価格で売りたいと思うのではないでしょうか。

マンションを売るときには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討して信頼できる企業と話を進めることが大切です。

実は、不動産会社には得意分野や得意エリアがあるため、依頼する不動産会社しだいで、売却価格には大きな差が出ます

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4-2. 「小規模宅地等の特例」を使うなら相続税の申告期限まで売らない

相続税の申告期限よりも前にマンションを売ってしまうと、「小規模宅地等の特例」が使えなくなってしまうのでご注意ください。

「小規模宅地等の特例」とは、相続したマンションの土地部分の評価額が減額されるというものです。

相続税の申告期限は、相続の発生を知った翌日から10ヶ月以内です。
これよりも早く売却してしまうと特例の適用がされないので要注意です。

参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

4-3. 相続税を支払ったときは相続税の申告期限から3年以内に売る

相続で引き継いだとき相続税がかかり、その後売却して得た利益に譲渡所得税等が課税されると、二重に税金を納めることになってしまいます。

そこで、支払った相続税のうち一定額については、譲渡所得税を計算するときに、費用として差し引くことができる特例があります(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)。

この特例を使うには、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る必要があります。

参考:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

4-4. 相続人も住んでいたなら「3,000万円の特別控除」を使う

相続したマンションを売却して利益が出るときには、譲渡所得税と住民税が課税されます。

ただし、相続したマンションに相続人も住んでいる場合には、売却益のうち3,000万円まで非課税になります(3,000万円の特別控除の特例)。

適用には条件があり、相続人がマイホームとして居住していたことが必要となります。
特別控除を使うために一時的に住民票を移動したり、別荘や仮住まいの場合は適用されません。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例

4-5. 購入代金/取得日がわかる書類を探す

相続したマンションを売却したときは、故人が買った値段をもとに計算し、売却益が出ると譲渡所得税と住民税が課税されます。

ところが、相続したマンションの場合、購入時の契約書が見つからないことがあります。
この場合には、マンションの売却金額の5%で取得したものとして計算します。

そうすると、安く取得して高く売った計算となり、利益が多くなるので課税額が高くなってしまいます。
できる限り、購入時の売買契約書を探し、見つからない場合は通帳等の証明できる書類を探した上で税務署に相談してください。

また、所有期間※を知るためにも、取得日の確認も必要です。
所有期間が5年以下、5年超、10年超で譲渡所得の税率が変わるからです。

売買契約書の日付もしくは登記簿謄本に記載されている登記の日付どちらかを基準にすることができます。取得時に新築だった場合は、建物が完成して引き渡しを受けた日が取得の日となります。

※故人(被相続人)が取得した時から、相続で取得した人が譲渡した年の1月1日までの所有期間で判定されます。

ここまで見てきたとおり、相続したマンションを売却して利益が出ると所得税等が課税されるので、税金対策もしっかりと考える必要があります。

税金には様々な優遇制度がありますが、売却のタイミングによっては利用できなくなるケースがあります。
相続したマンションを売却しようと思ったら、なるべく早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ

いかがでしたか?

マンションを相続したら、遺言書がなければ「遺産分割協議」を行い、相続登記を行います。

遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合には、相続を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税を申告します。

マンションの相続税評価額は、「土地の評価額×敷地権の割合」+「建物の固定資産評価額」で計算できます。

相続したマンションの使い道は、「売る」「貸す」「住む」という選択肢があります。
そのマンションに住みたい相続人がいなければ、売却して現金化し、平等に遺産を分けるとメリットが大きいでしょう。

相続したマンションを売るときの5つのポイントは次のとおりでした。

  • 相続人同士のトラブルを避けるため、できるだけ高く売る
  • 「小規模宅地の特例」を使うなら相続税の申告期限まで売らない
  • 相続税を支払ったときは相続税の申告期限から3年以内に売る
  • 相続人も住んでいたなら「3,000万円の特別控除」を使う
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