【保存版】マンションの査定方法は？訪問査定の高額査定ポイント

マンションを売却するなら、最初に行うことは査定です。マンションの査定額をシミュレーションする方法は、「訪問査定」「机上査定」「シミュレーター査定」の種類があり、査定で高額な結果を得るにはコツがあります。

そこでこの記事では、マンションの売却を予定している方に向けて、中古マンション査定の基本知識や高額売却のための賢い査定の受け方などを紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、マンション売却成功への足掛かりとしてください。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
かんたん一括査定で複数の査定価格を取り寄せましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンション査定の基本的な流れ

新築ではない、中古マンションを少しでも高く売りたいと思ったら、不動産査定の基本的な流れを把握しましょう。査定の流れを把握することで、戦略的なマンション売却が可能です。「マンション売却査定の基本的な流れ」をご紹介します。

【マンション査定の流れ】

中古のマンションを不動産会社に高く査定してもらいたいなら、事前の準備は大切です。売却を理由にしたリフォームは必須ではありませんが、水回りや設備が故障しているようなら修繕しましょう。

また、ローン残債がいくらあるか、自分のマンションの相場はいくらかなどの事前調査も大切です。スムーズな査定、売却のために、必要書類も事前に準備できるものは準備してください。

複数の不動産会社に査定を依頼、査定価格や対応について比較検討を行った上で媒介契約を結びます。ここまでが、査定の基本的な流れです。

複数の不動産会社にマンションの査定を依頼するなら、NTTデータグループ運営の「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。開設20年の歴史があり、全国2,300社の実績がある不動産会社と提携しています。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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マンション売却全体の流れを詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。

マンション売却の流れを8ステップで詳しく解説！

マンション売却を成功させるには、はじめに全体の流れを知ることが重要です

2.マンション査定方法は？訪問査定と机上査定

マンション査定の種類について解説します。「訪問査定」「机上査定」「シミュレーター査定」の３つについて、順番に紹介していきます。

2-1.正確な価格なら「訪問査定」

訪問査定とは、実際に不動産会社が物件を見たうえで行う査定です。
訪問査定をすることで、物件の価値を判断できる情報をすべて扱うため、訪問査定が最も精度の高い査定となります。

中古マンションの売却では、売り出し価格が高過ぎるとなかなか売れませんし、安過ぎると損をしてしまいます。

査定価格は売り出し価格を決定する上で、非常に重要な参考資料となります。
高価な不動産資産であるマンションを売却するなら、損をせず確実に売るためにも、一番精度の高い訪問査定を行うことが必要です。

訪問査定も机上査定も実際に不動産会社が作業を行いますが、いずれの査定も必ず無料となります。

なぜ無料でできるかというと、不動産会社は宅地建物取引業法によって、査定行為だけではお金がもらえないことになっているのです。

訪問査定を依頼したからといって、お金を要求されることはないので、ご安心ください。

また、訪問査定の結果、「その金額なら売りたくないな…」と思うなら、売却の依頼を断っても大丈夫です。

訪問査定は、例えていうなら工事会社の見積もりのような位置づけに相当します。

見積もりを取ってみて工事費が高すぎれば依頼しないのと同様に、査定結果に納得いかなければ売却を依頼しなくても良いのです。

工事では、一般的に複数の工事会社に見積もりを取って最も金額が安い工事会社を選ぶことがよく行われます。

訪問査定も見積もりのようなものなので、複数の不動産会社に査定を依頼して、最も査定価格が高い不動産会社を選ぶという利用方法でも大丈夫です。
納得できるマンション売却を行うためにも、訪問査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

2-2.過去事例から簡易的に出す「机上査定」

机上査定とは、所在地、間取り、階数、方角、同一物件や周辺物件での過去の取引事例といった情報をもとに、不動産会社が物件を見ずに机上で査定を行う査定を指します。

訪問査定との違いは、不動産会社が現地を訪れないためスケジュール調整の必要がないことです。
現地を見ていないとはいえ、人が査定を行っているため比較的精度の高い結果を知ることができます。

ただし、売主の意向や、日照や眺望の状態、マンション売却前のリフォームの状況等、売主へのヒアリングや実際に見ないと分からない部分は査定価格に反映されないという特徴があります。

2-3.ざっくり価格だけ調べるなら「マンション査定シミュレーター」

近年はAIのマンション査定など、インターネットのサイト上ですぐに不動産の査定結果が出てくるシミュレーターが登場してきています。
戸建てのシミュレーターはまだまだ少ないですが、マンションの査定では自動で結果を出してくれるサイトは増えてきています。

戸建ては一軒一軒間取りや方角等の条件が違うので査定通りとはいかないこともありますが、中古マンションは戸建てに比べると類似した条件の物件も多く、「当たらずとも遠からず」の査定結果を出せるので、シミュレーターが多くなってきています。

シミュレーターを利用する場合のポイントは、条件を細かく入力できる査定の精度が高いサイトを選ぶことです。また、査定の結果は参考程度に捉えておくのが良いでしょう。

3.用途によって異なるマンションの査定方法

マンションはマイホームのほかに、事務所や別荘として使うこともできます。実はマンションの査定方法は、マンションの用途によって2つに分けられます。それぞれの査定方法をご紹介しますので参考にしてください。

3-1.自用なら取引事例比較法

マイホームや別荘、相続で引き継いだ空き家のように、自分が使っているマンションは「自用」と表現されます。
自用のマンションは取引事例比較法と呼ばれる手法によって査定が行われます。

取引事例比較法とは、過去における対象物件と類似のマンションの取引事例から価格を算出する方法です。

中古マンションの場合は、同じマンションの他の部屋の売却事例を参考に査定が行われることがよくあります。

例えば、3か月前に同じ階の同じ間取りの部屋が4,000万円で売却されていれば、対象マンションも4,000万円と査定するといった方法が取引事例比較法となります。

取引事例比較法は、例えば築10年以上の大型マンションのように事例が豊富にあるようなケースでは、精度の高い価格が算出できるというメリットがあります。

一方で、取引事例比較法は、例えば新築直後のマンションように事例がほとんどないようなケースでは、精度の高い価格が算出できないというデメリットがあります。

新築直後にすぐ売却するケースでは、不動産会社による査定価格のばらつきも大きいですし、売りに出しても大きく値引きしないと売却できないといったようなことも起こりえます。

取引事例比較法は、新築直後以外であれば、かなり精度の高い査定結果が得られると考えておけば良いでしょう。

3-2.不動産運用なら収益還元法

他人に貸して不動産運用している賃貸マンションなら、収益還元法と呼ばれる手法によって査定が行われます。

収益還元法は、賃料や利回りによって価格を求める手法です。
貸しているマンションの賃料が高ければ、査定価格も高くなります。

結論からすると、都市部の区分のマンションであれば取引事例比較法による価格と収益還元法による価格にほとんど差はありません。

郊外や地方のマンションの場合、賃貸需要が弱いため、収益還元法の価格が取引事例比較法の価格よりも安くなるケースがあります。
つまり、郊外や地方では、「貸すとマンションが安くなる」といった現象が生じます。

一方で、都内のように賃貸需要の高いエリアでは、収益還元法による価格と取引事例による価格はほとんど影響がありません。貸してもマンションが安くなるという現象は生じないからです。

4.高額査定を目指す！プロが教える査定のポイント

マンション査定で高額査定を得るには、査定に出すタイミングや、査定を依頼する不動産会社選びが大切です。

この章では、特に自用のマンションについて高額査定を得る方法を解説します。

4-1.マンションを査定に出すタイミングは10～11月

公益財団法人東日本不動産流通機構

マンションを査定に出す場合、～11月までに出すことがポイントです。

買主は、4月の入社式や入学式などに間に合うように、マンションを購入する傾向があります。そのため、売買の手続きは1～3月に行われる傾向です。つまり、1月までには査定を含めた売却準備を終わらせておきたいということになります。

高額査定を得たいなら、需要が高まる時期にあわせましょう。

マンションを売却に出すタイミングについて詳しく知りたい方は、「売りどきは逃さない！マンション売却に適した時期を徹底解説」もご覧ください。

4-2.大手と地元それぞれの不動産会社に査定依頼する

中古マンションの不動産売却で高額査定を得るには、大手と地元の不動産会社の両方に査定依頼することが最大のコツです。

中古住宅の中でも、マンションは少し特殊な市場となっています。
中古マンションは、戸建てよりも近隣住民や同じマンションの人が購入するケースがあるからです。

近隣住民や同じマンションの人は、地域限定でマンションを探しているため、事前に地元の不動産会社に、自宅から近い「希望する条件の物件が出てきたら教えて欲しい」と相談していることがよくあります。

近隣住民や同じマンションの買主は、適正な値段であれば即決してくれるため、取引がスムーズにいく買主であることが多いです。

地元の不動産会社を外し、大手だけに査定や売却を依頼すると地元の買主を見つけることが困難になるケースもあります。

一方で、マンションにはもちろん転勤等で遠方の人が購入するケースも存在します。
遠方の購入者は、知名度の高い大手不動産会社の方に信頼を置く傾向が強いです。

つまり、「両方のいいとこ取り」をするのなら、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼した方が良いといえます。

4-3.マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する

中古マンションで高額査定を得るためには、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。査定を依頼する不動産会社の得意分野を調べましょう。

高額査定を得たいなら、不動産会社が他の物件と差をつけられるポイントを理解している必要があります。

中古マンション売却に慣れている不動産会社なら、室内だけでなく、共有部分も査定に含めてくれます。

エントランスや自転車置き場、ゴミ捨て場など共有部分まで管理や手入れが行き届いているマンションは、高額査定を得るときに有利です。

4-4.複数査定ならHOME4Uがおすすめ

不動産のプロでもない限り、中古マンション売却に向いている不動産会社を自分で探し出すのは難しいものですよね。
マンションの査定を受けるときは、インターネットの一括査定を利用してください。

おすすめの一括査定サイトは、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U」は、マンション売却に強い全国の不動産会社が、大手から地域密着型まで幅広く登録されています。
売りたいマンションの所在地や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、適切な不動産会社をシステムが自動的にピックアップしてくれます。

ちなみに、マンション査定のおすすめはインターネットの一括査定である理由がよくわかる図があります。下図はA社からD社の異なる不動産会社がとあるマンションを査定した時の額ですが、会社によって査定額には数百万円の差が出ることもあります。

ですので、必ず複数の不動産会社の査定を受けた上で、売却を依頼する不動産会社を選ぶのが賢明な策となります。
上手に手間なく査定を受けて、ぜひ高額売却への第一歩を踏み出してください！

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5.不動産会社がマンション査定で重視する13のポイント

この章では、不動産会社が中古マンション査定で重視している13個のポイントについて解説します。
訪問査定を受ける前に、売却する物件のアピールポイントをメモなどにまとめておくことをおすすめします。

5-1.同じマンション内の過去の取引事例

自用のマンションは取引事例比較法で査定されますので、同じマンション内の過去の取引事例が重視されて価格が決まります。

不動産会社は、特に直近の取引事例を参考にします。間取りや階数、面積、バルコニーの向き、リフォームの有無等の条件が類似した取引事例をあらかじめ調べておきましょう。査定額の予測ができるので、資金計画が立てやすくなります。

直近で大規模修繕や宅配ボックスの設置、オートロック化などの工事が行われた場合はアピールしましょう。

5-2.売主の希望の販売期間や価格

査定では売主の希望も価格に反映することが可能です。
早く売りたいときは、相場より安めの価格を提案してくれます。

また、時間があって高く売りたい場合は、チャレンジ価格というのも出してくれる会社もあります。
マンションの売却価格や販売期間に希望がある場合はアピールしてください。

5-3.元施工会社または販売会社

マンションは、元施工会社または販売会社も価格に影響します。
元施工会社が大手ゼネコンだと、一般的に買主の印象が良くなるため、価値が高くなります。

また、販売会社(分譲した不動産会社のこと)のブランドイメージが良いと、価格は値崩れしにくいです。

5-4.全体の戸数

マンションは全体の戸数が多いほど、1戸あたりの管理費や修繕積立金が安くなることから、大規模マンションの方が売却しやすくなります。

ただし、タワーマンションは戸数が多くても管理費や修繕積立金が高いため、戸数の多さが売りやすさには特に影響しません。

5-5.建物の築年数

建物の築年数は、古くなるほど価値が下がります。
マンションは、築25年超となると原則として買主が住宅ローン控除や登録免許税の減免等を受けられなくなるため、売却しにくくなります。

5-6.階数および位置

中古マンションの価値を決める要因に階数および位置があります。
マンションは、階数が高いほど日照や眺望に優れるため、価値は高くなります。
また、1～2階の部屋はセキュリティー面が劣ることから価値が下がります。

また、角部屋は通風状態が良くなることから、価値が高くなります。

5-7.バルコニーの向きおよび日照・眺望の良否

バルコニーの向きおよび日照・眺望の良否も価値に影響する重要なポイントです。

バルコニーの向きは価値の高い順から、南、東、西、北となります。
ただし、バルコニーの向きが良くても、低層階や、隣地の建物が近くに迫っている場合等で日照や眺望が劣る場合には価値が下がる原因となります。

5-8.室内の仕上げおよび維持管理の状態

中古マンションの不動産売却でも、室内の仕上げおよび維持管理の状態が価格に影響します。
仕上げ材は、特にフローリングやキッチン、洗面所等に高級素材が使われていると、価値が高くなります。
また、維持管理の状態が良好で、キズや損傷がほとんどない場合は、価値が高くなります。

5-9.専有部リフォームおよび共用部の大規模修繕の内容

専有部リフォームおよび共用部の大規模修繕の内容も価値に影響します。

リフォームについては、特にキッチンやバス等の水回りがリフォームされていると価値が高くなります。

また、大規模修繕が行われた直後のマンションも価値が向上しているため、売却しやすくなります。

5-10.住宅性能評価書または瑕疵担保保険の付保証明書の有無

住宅性能評価書は、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関して評価された書面です。

瑕疵(かし)担保保険とは、売却後に構造耐力上主要な部分等に問題が発見されたときに修繕費の一部を保険金で賄うことができる保険になります。

住宅性能評価書または瑕疵担保保険の付保証明書があると、築25年超のマンションであっても、買主が住宅ローン控除や登録免許税の減免等を受けることができます。
そのため、特に築25年超のマンションでは価値を上げてくれる書類となります。

5-11.耐震性

耐震性も中古マンションの価値に影響します。
昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物は旧耐震基準、昭和56年(1981年)6月1日以降に建てられた建物は新耐震基準です。

新耐震基準のマンションは、旧耐震基準のマンションよりも価値は高くなります。
また、新耐震基準であっても、免震構造のマンションはさらに価値が高いです。

5-12.駐車場の仕様

>駐車場の仕様も売却価格に影響します。
駐車場は、自走式と機械式がありますが、自走式の方が入出庫の待ち時間がなく使いやすいので、自走式のマンションの方が価値は高いです。

5-13.管理費及び修繕積立金の額

管理費及び修繕積立金の額が高いと、買主から敬遠される傾向にあるため、価格がやや下がります。

戸数の少ないマンションは、周辺のマンションよりも管理費が高くなるため、マンション価格が低くなる原因となります。

また、修繕積立金は、5年に1度のペースで増額されることが一般的です。
修繕積立金の額が増額されることで、買い手がつきにくくなるので、マンションの築年数が浅いうちに査定に出すことがおすすめです。

マンションの査定について、不動産会社が見るポイントや、高額査定のポイントを知りたい方は、「マンションの査定額を上げるポイント｜査定前・査定後にやるべきこと」もご参照だくさい。

まとめ

いかがでしたか。
中古マンションの売却に関わる、マンションの査定方法に関する事柄を解説してきました。

マンション査定の種類には、「訪問査定」、「机上査定」、「シミュレーター査定」があります。精度の高い査定額を求めるなら、不動産会社に机上査定または訪問査定を依頼するようにしてください。

また、マンションで高額査定を得るには、大手と地元の不動産会社に査定依頼することがポイントです。
マンション査定を依頼するなら、大手のもと地元の不動産会社にも手間なく査定依頼ができる「不動産売却 HOME4U」がおススメです。

ぜひこの記事で得た情報を活かし、上手に賢く査定を受け、後悔しない売却活動をスムーズに開始してください。

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