マンション査定方法を徹底解説!高額売却に繋がる査定の受け方とは

このページをシェアする
マンション査定方法を徹底解説!高額売却に繋がる査定の受け方とは

マンションを売却するなら、最初に行うことは査定です。
マンションの査定方法には、「シミュレーター査定」、「机上査定」、「訪問査定」等の種類がありますが、高額な査定結果を得るにはコツがあります。

不動産会社にマンション査定を依頼する前に、少しだけマンション査定のカラクリを知っておくと、後悔せずに売却や買い替えをすることができます。

そこでこの記事では、マンションの売却を予定している方に向けて、マンション査定の基本知識や高額売却のための賢い査定の受け方などを紹介していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、マンション売却成功への足掛かりとしてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション査定の種類

最初にマンション査定の種類について解説します。
「シミュレーター査定」、「机上査定」、「訪問査定」の3つについて、順番に紹介していきます。

1-1.シミュレーター査定

近年はインターネットのサイト上ですぐに査定結果が出てくるシミュレーターが登場してきています。
戸建てのシミュレーターはまだまだ少ないですが、マンションのシミュレーターを提供しているサイトは増えてきています。

戸建ては一軒一軒間取りや方角等の条件が違うのでシミュレーターの精度が非常に悪いですが、マンションは戸建てに比べると類似した条件の物件も多く、「当たらずとも遠からず」の査定結果を出せるので、シミュレーターが多くなってきています。

ただし、マンションシミュレーターも一部のシミュレーターを除き、ほとんどのものは精度が決して高くはありません。

そのため、シミュレーターを利用する場合は、きちんと精度の高いシミュレーター選ぶ必要があります。

知らずに精度の悪いシミュレーターを使っている場合もありますので、シミュレーターの査定結果はあくまでも参考程度に捉えておくのが良いでしょう。

1-2.机上査定

マンションの査定方法には机上査定もあります。

所在地、間取り、階数、方角、同一物件や周辺物件での過去の取引事例といった情報をもとに、不動産会社が物件を見ずに机上で査定を行います。
シミュレーターは全て機械が査定を行っていますが、机上査定は人間が査定を行っている点が大きな違いです。

机上査定の査定プロセスは、訪問査定の「訪問」の部分を除けば、訪問査定とほぼ同じです。
そのため、机上査定を依頼すれば、比較的精度の高い査定結果を知ることができます。

ただし、売主の意向や、日照や眺望の状態、リフォームの状況等、売主へのヒアリングや実際に見ないと分からない部分は査定価格に反映されないという特徴があります。

1-3.訪問査定

訪問査定とは、実際に不動産会社が物件を見たうえで行う査定です。
訪問査定をすることで、物件の価値を判断できる情報をすべて扱うため、訪問査定が最も精度の高い査定となります。

マンションの売却では、売り出し価格が高過ぎるとなかなか売れませんし、安過ぎると損をしてしまいます。
査定価格は売り出し価格を決定する上で、非常に重要な参考資料となります。
高価な資産であるマンションを売却するなら、損をせず確実に売るためにも、一番精度の高い訪問査定を行うことが必要です。

訪問査定も机上査定も実際に不動産会社が作業を行いますが、いずれの査定も必ず無料となります。
なぜ無料でできるかというと、不動産会社は宅地建物取引業法によって、査定行為だけではお金がもらえないことになっているのです。
訪問査定を依頼したからといって、お金を要求されることはないので、ご安心ください。

また、訪問査定の結果、「その金額なら売りたくないな…」と思うなら、売却の依頼を断っても大丈夫です。
訪問査定は、例えていうなら工事会社の見積もりのような位置づけに相当します。
見積もりを取ってみて工事費が高すぎれば依頼しないのと同様に、査定結果に納得いかなければ売却を依頼しなくても良いのです。

工事では、一般的に複数の工事会社に見積もりを取って最も金額が安い工事会社を選ぶことがよく行われます。
訪問査定も見積もりのようなものなので、複数の不動産会社に査定を依頼して、最も査定価格が高い不動産会社を選ぶという利用方法でも大丈夫です。

納得できるマンション売却を行うためにも、訪問査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

2.マンションの査定方法

マンションの査定方法この章では、マンションの査定方法について解説します。

2-1.自用のマンションなら取引事例比較法

マイホームや別荘、相続で引き継いだ空き家のように、自分が使っているマンションは「自用」と表現されます。
自用のマンションは取引事例比較法と呼ばれる手法によって査定が行われます。

取引事例比較法とは、過去における対象物件と類似のマンションの取引事例から価格を算出する方法です。

マンションの場合は、同じマンションの他の部屋の売却事例を参考に査定が行われることがよくあります。

例えば、3か月前に同じ階の同じ間取りの部屋が4,000万円で売却されていれば、対象マンションも4,000万円と査定するといった方法が取引事例比較法となります。

取引事例比較法は、例えば築10年以上の大型マンションのように事例が豊富にあるようなケースでは、精度の高い価格が算出できるというメリットがあります。

一方で、取引事例比較法は、例えば新築直後のマンションように事例がほとんどないようなケースでは、精度の高い価格が算出できないというデメリットがあります。

新築直後にすぐ売るケースでは、不動産会社による査定価格のばらつきも大きいですし、売りに出しても大きく値引きしないと売却できないといったようなことも起こりえます。

取引事例比較法は、新築直後以外であれば、かなり精度の高い査定結果が得られると考えておけば良いでしょう。

2-2.賃貸マンションなら収益還元法

他人に貸している賃貸マンションなら収益還元法と呼ばれる手法によって査定が行われます。

収益還元法は、賃料や利回りによって価格を求める手法です。
貸しているマンションの賃料が高ければ、査定価格も高くなります。

結論からすると、都市部の区分のマンションであれば取引事例比較法による価格と収益還元法による価格にほとんど差はありません。

郊外や地方のマンションの場合、賃貸需要が弱いため、収益還元法の価格が取引事例比較法の価格よりも安くなるケースがあります。
つまり、郊外や地方では、「貸すとマンションが安くなる」といった現象が生じます。

一方で、都内のように賃貸需要の高いエリアでは、貸してもマンションが安くなるという現象は生じないため、収益還元法による価格と取引事例による価格はほとんど差がないことが一般的です。

3.高額査定を得る必勝法!誰でもできる簡単ステップとは

この章では、特に自用のマンションについて高額査定を得る方法を解説します。

マンションで高額査定を得るには、大手と地元の不動産会社の両方に査定依頼することが最大のコツです。

中古住宅の中でも、マンションは少し特殊な市場となっています。
マンションは、戸建てよりも近隣住民や同じマンションの人が購入するケースが多いです。
近隣住民や同じマンションの人は、地域限定でマンションを探しているため、事前に地元の不動産会社に「希望する条件の物件が出てきたら教えて欲しい」と相談していることがよくあります。

地元の人は、親の介護や子供夫婦の住まいを考慮していたり、自分の作業部屋としてもう一部屋マンションが欲しいと希望していたり、価格よりも「自宅からの近さ」にこだわりを持って探しています。

近隣住民や同じマンションの買主は、適正な値段であれば即決してくれるため、良い買主であることが多いです。
地元の不動産会社を外し、大手だけに査定を依頼すると良い買主を最初から外してしまう可能性があるため、かなりもったいない売り方となります。

一方で、マンションにはもちろん転勤等で遠方の人が購入するケースも存在します。
遠方の購入者は知名度の高い大手不動産会社の方に信頼を置く傾向が強いです。

つまり、「両方の良いトコどり」をするのなら、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼した方が良いといえます。

ただ、そうは言っても、不動産のプロでもない限り、どの不動産会社が良いのか、自分で探し出すのは難しいものですよね?
そんなときにおススメなのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

不動産売却 HOME4U」は、マンション売却に強い全国の不動産会社が、大手から地域密着型まで幅広く登録されています。
売りたいマンションの所在地や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、適切な不動産会社をシステムが自動的にピックアップしてくれます。

ちなみに、下図はA社からD社の異なる不動産会社がとあるマンションを査定した時の額ですが、会社によって査定額には数百万円の差が出ることもあります。

高額査定を得る必勝法!誰でもできる簡単ステップとは マンション査定額比較

ですので、必ず複数の不動産会社の査定を受けた上で、売却を依頼する不動産会社を選ぶのが賢明な策となります。

上手に手間なく査定を受けて、ぜひ高額売却への第一歩を踏み出してください!

4.不動産会社が査定で重視している13のポイント

不動産会社が査定で重視している13のポイント マンション外観この章では、不動産会社が査定で重視している13個のポイントについて解説します。
今からご自分で改善できる点はありませんが、階数、位置、眺望等については、住んでみたからこそわかる良さもあるかと思いますので、訪問査定を受ける際にはアピールポイントとして不動産会社に伝えられるよう、あらかじめまとめておくことをおススメします。

4-1.同じマンション内の過去の取引事例

自用のマンションは取引事例比較法で査定されますので、同じマンション内の過去の取引事例が重視されて価格が決まります。

特に直近の取引事例が重視され、間取りや階数、面積、バルコニーの向き、リフォームの有無等の条件が類似した取引事例が査定価格に大きな影響を与えます。

4-2.売主の希望

査定では売主の希望も価格に反映することが可能です。
早く売りたいときは安めの価格を出してくれます。

また、時間があって高く売りたい場合は、チャレンジ価格というのも出してくれる会社もあります。

4-3.元施工会社または販売会社

マンションは、元施工会社または販売会社も価格に影響します。
元施工会社が大手ゼネコンだと、一般的に買主の印象が良くなるため、価値が高くなります。

また、販売会社(分譲した不動産会社のこと)のブランドイメージが良いと、価格は値崩れしにくいです。

4-4.全体の戸数

マンションは全体の戸数が多いほど、1戸あたりの管理費や修繕積立金が安くなることから、大規模マンションの方が売却しやすくなります。

ただし、タワーマンションは戸数が多くても管理費や修繕積立金が高いため、戸数の多さが売りやすさには特に影響しません。

4-5.建物の築年数

建物の築年数は、古くなるほど価値が下がります。
マンションは、築25年超となると原則として買主が住宅ローン控除や登録免許税の減免等を受けられなくなるため、売却しにくくなります。

4-6.階数および位置

マンションの価値を決める要因に階数および位置があります。
マンションは、階数が高いほど日照や眺望に優れるため、価値は高くなります。
また、1~2階の部屋はセキュリティー面が劣ることから価値が下がります。

また、角部屋は通風状態が良くなることから、価値が高くなります。

4-7.バルコニーの向きおよび日照・眺望の良否

バルコニーの向きおよび日照・眺望の良否も価値に影響する重要なポイントです。

バルコニーの向きは価値の高い順から、南、東、西、北となります。
ただし、バルコニーの向きが良くても、低層階や、隣地の建物が近くに迫っている場合等で日照や眺望が劣る場合には価値が下がる原因となります。

4-8.室内の仕上げおよび維持管理の状態

室内の仕上げおよび維持管理の状態も価格に影響します。
仕上げ材は、特にフローリングやキッチン、洗面所等に高級素材が使われていると、価値が高くなります。
また、維持管理の状態が良好で、キズや損傷がほとんどない場合は、価値が高くなります。

4-9.専有部リフォームおよび共用部の大規模修繕の内容

専有部リフォームおよび共用部の大規模修繕の内容も価値に影響します。

リフォームについては、特にキッチンやバス等の水回りがリフォームされていると価値が高くなります。

また、大規模修繕が行われた直後のマンションも価値が向上しているため、売却しやすくなります。

4-10.住宅性能評価書または瑕疵担保保険の付保証明書の有無

住宅性能評価書は、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関して評価された書面です。

瑕疵(かし)担保保険とは、売却後に構造耐力上主要な部分等に問題が発見されたときに修繕費の一部を保険金で賄うことができる保険になります。

住宅性能評価書または瑕疵担保保険の付保証明書があると、築25年超のマンションであっても、買主が住宅ローン控除や登録免許税の減免等を受けることができます。
そのため、特に築25年超のマンションでは価値を上げてくれる書類となります。

4-11.耐震性

耐震性もマンションの価値に影響します。
昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物は旧耐震基準、昭和56年(1981年)6月1日以降に建てられた建物は新耐震基準です。

新耐震基準のマンションは、旧耐震基準のマンションよりも価値は高くなります。
また、新耐震基準であっても、免震構造のマンションはさらに価値が高いです。

4-12.駐車場の仕様

駐車場の仕様も価格に影響します。
駐車場は、自走式と機械式がありますが、自走式の方が入出庫の待ち時間がなく使いやすいので、自走式のマンションの方が価値は高いです。

4-13.管理費及び修繕積立金の額

管理費及び修繕積立金の額が高いと、買主から敬遠される傾向にあるため、価格がやや下がります。

戸数の少ないマンションは、周辺のマンションよりも管理費が高くなるため、マンション価格が低くなる原因となります。

また、修繕積立金は、5年に1度のペースで増額されることが一般的です。
修繕積立金の額が増額されることで、価格が下がることはあります。

まとめ

いかがでしたか。
マンションの査定方法に関する事柄を解説してきました。

マンション査定の種類には、「シミュレーター査定」、「机上査定」、「訪問査定」がありますが、精度の高い査定額を求めるなら、不動産会社に机上査定または訪問査定を依頼するようにしてください。

また、マンションで高額査定を得るには、大手と地元の不動産会社に査定依頼することがポイントです。
マンション査定を依頼するなら、大手のもと地元の不動産会社にも手間なく査定依頼ができる「不動産売却 HOME4U」がおススメです。

ぜひこの記事で得た情報を活かし、上手に賢く査定を受け、後悔しない売却活動をスムーズに開始してください。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で複数社から査定価格をお取り寄せ

「不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない。」

でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
不動産売却塾を運営している「HOME4U(ホームフォーユー)」は、NTTデータグループが18年以上運営している、複数の不動産会社に無料でまとめて査定を依頼できるサービスです。

他にはない、この顔ぶれ。大手も中小も全国から1,300社以上を厳選!

提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみ。安心して査定をご依頼ください。

▼カンタン1分入力  査定の依頼はここから!▼