アパート相続の完全ガイド！手続き・税金・上手な売り方とは

アパートの相続では、連帯保証人がローンとアパートの経営を両方引き継ぐことになります。そのため、ローン残高や、アパートの経営状況によって「このまま経営するか、売りに出すか」を考えなくてはなりません。

この記事では、アパートのローンの相続やアパートを相続したときの手続きと相続税、アパート経営を継続するかどうかの判断指標、売却する場合の相場と高く売るコツについて解説いたします。

相続したアパートの、売却や資産運用を行う参考にしていただけると幸いです。

1. ローンが残っているアパートは相続できる？

ローンが残っているアパートを、法定相続人の配偶者や子供が相続することは可能です。ただし、連帯保証人であることが条件なので、遺産分割協議の前に連帯保証人が誰か確認します。

相続の条件と連帯保証人の条件、相続放棄について、それぞれご紹介します。

1-1.ローンが残っているアパートの相続条件

親がアパート経営をしていて、アパートのローンを残したまま亡くなってしまった場合、連帯保証人がローンと経営を引き継ぎます。

そのため、連帯保証人が法定相続人なら、アパートのローン残債と経営を相続することは可能です。アパートのローンを返しながら、引き続き経営をしていくことになります。

ただし、アパートの相続が必ずしもプラスの財産になるとは限りません。

1-2.連帯保証人の条件

ローン残債があるアパート経営を相続できる「連帯保証人」の条件は以下の通りです。

• アパート経営を引き継ぐ能力がある法定相続人
• 事業継承する能力や収入がある友人や親戚など

基本的に、収入がない子供や、仕事を退職した高齢者が連帯保証人になるのは難しいと考えてください。

アパートのローンを残したまま親が亡くなってしまった場合、遺産分割協議の前に連帯保証人が誰か確認しましょう。親の友人や遠い親戚など、法定相続人ではない方が連帯保証人になっているケースもあります。

連帯保証人の銀行の審査基準は、法定相続人であること、または事業継承ができる見込みのある人です。

連帯保証人はアパート経営を引き継げる法定相続人が優先されますので、ローンが残っているアパートの相続が可能なケースがほとんどです。

1-3.連帯保証人の相続放棄について

連帯保証人は、ローンが残っているアパートの相続放棄ができません。亡くなった主債務者と同等の責任をもって、ローンを返済する必要があります。
アパートの経営やローンの返済をやめたい場合は、該当のアパートを売却するしかありません。

アパートの築年数や居住者の数などアパートの利回りをよく考えて、十分な収益が望めない物件の場合は不動産会社に相談してください。

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2. アパートの相続手続き

アパートを相続したときに必要となる手続きは、主に5つです。

それぞれ詳しく見ていきます。

2-1.相続登記する

土地や建物は、面積や所有者などの情報が法務局に登記されています。
そこで、所有者が亡くなったときには、登記の名義を変更する「相続登記」という手続きが必要です。

相続登記には法律上の期限はありません。
でも、早めに手続きしておかないと、必要書類を集める手間が増えたり、他の相続人とトラブルになったりする可能性もあるので、相続登記は早めに済ませるのが得策です。

相続登記は、戸籍謄本、住民票、固定資産税評価証明書などの書類を取得し、登記申請書を作成して、法務局で申請します。

相続登記は自分で手続きすることも可能ですが、かなり手間がかかるので、司法書士に依頼するのが一般的です。

2-2.相続登記にかかる費用

相続登記の費用は、次のとおりです。

2-3.管理会社に連絡し、入居者に通知する

アパートの維持管理について管理会社と契約している場合には、相続が発生したことを連絡します。

そして、アパートの所有者が変わったことを入居者に通知し、賃料の支払先を変更します。

2-4.アパートローンがある場合は金融機関に相談する

アパートローンを借りている場合には、金融機関に連絡して契約内容を確認します。
アパートローンに「団体信用生命保険（団信）」が付いている場合には、借りた人が亡くなると保険金でローンが返済されます。

相続税の節税目的で建てられたアパートの場合には、借入金があれば相続税評価額を圧縮できるので、団信は付けていないことが多いです。

団信なしのアパートローンで、ローン残高が残る場合には、今後の支払いについて金融機関と相談し、契約を引き継ぐ手続きを行います。

2-5.準確定申告を4ヶ月以内に行う

亡くなった人の不動産収入について、相続人が代わりに申告・納税を行う必要があります。
これが準確定申告です。

普通の確定申告は、1年分を翌年の2月16日から3月15日までに手続きしますが、準確定申告は特別に、相続を知った日の翌日から4ヶ月以内に行う必要があるのでご注意ください。

参考：国税庁「納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)」

2-6. 相続税を10ヶ月以内に申告する

相続税がかかる場合には、亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税します。

相続税は、アパートを相続したら誰でも必ず発生するものではありません。
相続税が発生するのは、遺産の合計額が「基礎控除額」を超える場合です。

例えば、相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円なので、正味の遺産の総額が4,200万円を超える場合に相続税の課税対象になります。

正味の遺産総額は、現金、有価証券、不動産などの合計額から、借入金等のマイナスの資産を差し引きます。

さらに、相続時精算課税の適用を受けて取得した財産や、相続開始前3年以内の贈与財産の価額も加算する必要があります。

参考：国税庁「相続税がかかる場合」

3. アパートの相続税

アパートを相続すれば、相続税もかかります。アパートの相続税評価額の計算方法をご紹介しますので、ご自身のケースに当てはめてシミュレーションを行ってみてください。

3-1. アパートの相続税

アパートの相続税評価額は、時価よりも安く評価されます。
土地と建物について、それぞれ計算して合計します。

3-2. 土地の相続税評価額

土地の相続税評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
簡単に目安を知りたい場合には、固定資産税評価額をもとに概算できます。

※1　固定資産税評価額は時価の70％前後の水準、相続税評価額は時価の80％前後の水準であるため、×1.14で概算できます。
※2　アパートの敷地は「貸家建付地」の評価になるので、80％前後に減額されます（地域によって多少異なります）。

固定資産税評価額は、毎年送付されてくる固定資産税納税通知書を見るか、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得して調べます。

このほか、「小規模宅地の評価減」という制度が適用されると、200平米まで評価額が50%減額される場合もあります。

ここでは概算を計算できるように解説しましたが、正確な相続税評価額は税理士等に相談しましょう。

3-3. 建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
ただしアパートの場合には、「貸家の評価減」という制度があるので、自宅などの建物よりも減額されます。

※1 借家権割合が30％で、賃貸割合が100％の場合（借家権割合は30％のエリアがほとんどです）。

参考：国税庁「土地家屋の評価」

4. アパート経営を継続するor売却するかどうかの判断指標

相続したアパートのなかには、収益性の高いアパートも中にはありますが、全国的に見ると、アパートの経営環境はあまり良いとはいえません。

人口減少、相続税法改正の影響による新築アパートの供給増加、都市部の生産緑地の開放による賃貸物件の増加見通しなど、アパートの経営が困難になる背景にはさまざまな事情があります。

相続したアパートの経営を継続するか、売却するか迷うときには、次の指標を参考にしてください。

4-1.売却がおすすめのケース

売却をおすすめするケースは以下の通りです。

それぞれ詳しくご紹介します。

4-1-1.立地がイマイチな場合

恵まれた立地でない限り、今後さらにアパートの経営環境は悪化すると予測されます。
せっかくアパートを相続したのに、売ってしまうのはもったいないと思うかもしれません。

でも、現金で相続するよりも不動産を相続したほうが節税できますから、相続税を節税することでこのアパートは十分に役立ってくれたのです。

このような場合、老朽化する前に、できるだけ高く売れるタイミングで売却するのが最善です。

また、将来の相続税対策を考える場合にも、アパートの立地がイマイチなら、売却して、もっと有利な立地の投資用マンションなどに資産を組み替えるほうが安全です。

4-1-2.アパート経営に時間や手間をかけたくないケース

管理会社に任せればほとんど手間をかけずにアパート経営することは可能ですが、多少の手間はかかりますので、時間や手間をかけたくない方も売却がおすすめです。

例えば、大きな修繕をするときなどには決断を求められますし、不動産収入について確定申告が毎年必要になります。

また、相続したアパートは長年のつきあいでなんとなく管理を任せているケースなども多いので、現在の管理会社のサービス内容や管理手数料を確認し、会社の切り替えを検討するなど、収益性を向上させる努力も必要です。

4-1-3.複数の相続人で遺産を公平に分けるケース

複数の相続人がいる場合、アパートを相続する人と現金等を相続する人がいると、価値が比較しにくいので不公平感が生まれやすくなります。

また、アパートを複数の人の共有名義にしておくことはできますが、家賃収入の分配で揉めたり、全員が同意しないと売却することができない等のデメリットがあるので、あまりおすすめしません。

アパートを売れば、売却代金を公平に分けることができるのは大きなメリットです。
　
なお、アパートを高く売るために注意すべき点や相場については、5章で後述します。

4-2.アパート経営の継続がおすすめのケース

相続したアパートにローンが残っていた場合でも、アパートの経営を継続したほうがいいケースもあります。

アパート経営の継続がおすすめのケースは以下の通りです。

詳細をわかりやすく説明します。

4-2-1. 都市部や駅近などの好立地なケース

全国的にはアパートの経営環境には不安要素がありますが、優位な立地の賃貸物件ならば話は違ってきます。

相続したアパートが好立地で、築年数が浅く高稼働なら、経営継続がおすすめです。

当面は経営を継続し、築年数がそれほど古くなる前に売るか、古くなったら建て替えるとよいでしょう。

4-2-2. アパート経営に興味があるケース

管理会社と契約していても、アパート経営にはいくらかの手間はかかりますし、最低限の知識は必要です。

「アパート経営に興味がない、手間をかけたくない」という人は、高く売れるタイミングで手放すのがよいでしょう。

5. ローンが残っているアパートを相続する際の注意点

ローンが残っているアパートを相続する際の注意点は以下の通りです。

注意点の詳細を簡単に説明します。

5-1. 相続登記と相続税の支払いは必須

アパートを相続したら、相続登記を必ず行わなければなりません。売却する場合でも、相続登記を行い、相続税を支払ってから売却します。

5-2.遺産分割協議を行って同意を得る

アパートを共有名義で売却する場合、全員の同意が必要です。共有名義にするのか、単独名義にするのか決めるためにも遺産分割協議の開催は避けて通れません。連絡が取れない親族がいる場合でも、連絡を取る努力が求められます。

5-3. 単独登記型は遺産分割協議書の書き方に注意

相続登記には、単独登記型と共有登記型がありますが、単独登記型でアパートを売却した場合は注意が必要です。
アパートを売ったお金を平等に現金で分割する場合、贈与にならないよう遺産分割協議書に「換価分割目的で遺産を取得すること」を記載しましょう。

5-4. アパートに関する資料を探す

また、アパートの購入日や取得日がわかる資料を探し出すことも重要です。アパートなどの事業用の不動産は、所有してからの年数や取得にかかった費用によって減却償却を計算します。
相続後のアパート経営に必要な書類を揃えておきましょう。

5-5. 入居者に連絡する

アパートの持ち主が亡くなると、家賃の振込口座が凍結されるケースも想定されます。

入居者から家賃の振込がないと、ローンの返済が大変です。早めに入居者に連絡を行いましょう。

管理会社に集金を任せている場合は、管理会社に連絡します。新たな入金口座に振り込みの変更手続きを行ってください。

6. アパートの相場と高く売却するコツ

最後に、売却することになった場合のタイミングと相場、そして高く売るコツについてお話していきます。

6-1.売却のタイミングと税金について

相続したアパートの売却を考えるときに注意したいのが、タイミングです。

近年、地価は上昇傾向にあり、不動産市況は好調です。

不動産投資家の購入意欲は旺盛ですから、アパートを売却するには有利な状況です。

収益性の高い物件には投資家が集中し、高値で売却できることが多くなっていますが、高く売れたら心配なのが税金です。

売却のタイミングと税金の関係では、次の2点を押さえましょう。

6-1-1. 亡くなった人がアパートを取得してから5年超が有利

アパートを売却して利益が出ると、所得税・住民税がかかりますが、税率は所有期間によって変わります。

相続したアパートの所有期間は、相続してからではなく、亡くなった人が取得してからの年数で数えます。

売った年の1月1日時点で、所有期間5年未満なら税率は約39％、5年超なら約20％と大きく違いますので、ご注意ください。

所有期間が5年前後の場合には、時期をずらしたほうが課税面では有利ですが、高く売れるチャンスがあれば早く売却したほうがトクになる場合もあります。

故人がアパートを取得した時期を売買契約書などで確認し、税務署と不動産会社に相談しながら売却準備を進めるとよいでしょう。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

6-1-2. 取得費加算の特例で節税できるのは、相続発生から3年10ヶ月以内

相続税を支払った場合には、「取得費加算の特例」という制度を利用すると、売却益に課税される税金を節税できます。

この制度は、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内の売却が対象です。

参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

6-2.アパートの相場の調べ方

一棟アパートは個別性が強いので、「このエリアの相場は坪あたり●万円」などと単純に計算することはできません。

アパートの価格は、「収益価格」と「積算価格」という2つの側面から考えていきます。

6-2-1. 収益価格

まず、アパートの価格を大きく左右するのは、収益性です。
そのアパートからどれくらいの家賃が得られるか、収益をもとに価格を算出します。

利回りには、経費を考慮しない「表面利回り」と、経費や空室も考慮する「実質利回り」があります。
まずは簡単に計算できる表面利回りを使って収益価格を出してみましょう。

例えば、表面利回り10％、月額家賃８万円、10部屋とすると、

と計算できます。

アパートの表面利回りは、立地や築年数によっても違います。

不動産情報サイトなどの広告には、「表面利回り●％」という表示がありますので、あなたの所有アパートと立地・築年数などの条件の似ている物件の利回りをリサーチしておくと、相場をつかむことができます。

6-2-2. 積算価格

次に考えるのが、土地の値段と建物の値段を合計して算出する価格です。

建物は、同等のものを建てるのに必要な建築費をもとに、築年数の経過で価値が減った分を考慮します。

古いアパートの場合、建物の値段はゼロでほぼ土地の値段だけになることも多いですし、場合によっては収益価格が更地価格を下回ることもあります。

アパートの相場は、収益価格と積算価格の双方を把握した上で、市場動向を勘案して判断していくので、査定する不動産会社によっても差が出ます。

6-3.アパートを高く売るコツは不動産会社のアドバイスを受けること

アパートを高く売るためには、アパートの売却実績が豊富な不動産会社に相談し、的確なアドバイスを受けることが必須です。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があるので、物件に近ければいいとは限りません。
一棟アパートなどの収益物件の取り扱いが豊富な不動産会社を選びましょう。

収益物件は高く売るためのノウハウがあります。
また、市場に出回る前に売買が成立することも多いので、購入意欲の旺盛な不動産投資家を顧客に抱えているかどうかも重要です。

あなたのアパートを最も高く売ってくれる不動産会社を見つけるなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。

HOME4Uの一括査定依頼を利用すると、簡単な入力をするだけで、アパートの売却を得意とする複数の不動産会社にまとめて査定依頼することができます。

投資用物件は個別性が強く、「この地域の相場は坪●万円」といった単純な計算ができないので、ほとんどの場合、不動産会社によって査定額に大きな差が出ます。

一棟アパートの売却を得意とする不動産会社は、収益性を中心としつつ、更地価格、維持管理状況、不動産市場や金融機関の最新動向、といった多面的な要素を織り込んで査定します。

査定根拠について詳しい説明を求め、複数の会社の査定額とコンサルティング能力を比較すれば、最適な不動産会社がおのずとわかってきます。

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6-4.高く売るための売却準備

高く売るための最適な戦略は、アパートごとに違います。
まずは不動産会社に相談し、相続開始からのタイミングを見計らいながら、高く売るための準備を進めるとよいでしょう。

現状のまま即座に売り出すのが有利という場合もあれば、少し時間をかけて高く売るための準備をしたほうが有利な場合もあるので、なるべく早めにスタートすることが大切です。

不動産会社からは、例えば、次のようなアドバイスがあるかもしれません。

6-4-1. 収益性を改善する

アパートの売却価格は、収益性が左右します。

そのため、できるだけ高い賃料で満室に近づけたり、滞納を解消するなど収益性を改善してから売ったほうが高く売ることができます。

6-4-2. 必要な修繕を行い、修繕記録を整理する

アパートの買主は購入後の修繕費を気にするので、維持修繕をしっかり行っている物件は価値が落ちにくく、スムーズに売却できます。

必ずしもすべて修繕する必要はないので、売却前に修繕したほうが有利になる部分があるかどうか、不動産会社に聞いてみましょう。

また、これまで行った修繕工事の契約書などを探し、設備の交換記録や大規模修繕の履歴を購入者にアピールできるように整理しておくことが大切です。

6-4-3.修繕が難しい物件は取壊しの準備を進める

アパートの収益性を考えると、古いアパートはほぼ土地の値段くらいになったり、更地の値段を下回ることもあります。

外壁が剥がれ落ちている、廊下の手すりが錆びている、雨漏りや水漏れするなど、物件の老朽化による大規模な修繕には多額の費用が掛かります。取り壊してから更地として売った方が高くなりますので、不動産会社の意見を聞いてみましょう。

取壊しを考える場合には、現在の入居者の立ち退きが問題になります。
このとき、入居者は法律で強く守られるので、弁護士に相談しながら立ち退き交渉を進めることが必要です。

まとめ

それではおさらいです。

ローンが残っているアパートは連帯保証人が相続することになります。ローンが残っている限り、相続放棄はできません。アパートの経営の継続が難しい場合は売却を考えます。

アパートを相続したときには、「相続登記」「管理会社への連絡」「金融機関への相談」「準確定申告」「相続税の申告」が必要になるのが一般的です。

ただし、相続税がかかるのは、全ての相続財産の合計が「基礎控除額」を超える場合だけですし、アパートの相続税評価額は時価よりも安く評価されます。

人口減少などを背景に、アパートの経営環境は大都市部の好立地エリアを除けば全国的には楽観しにくい状況なので、相続したアパートの経営を継続するかどうか悩む方が多くいらっしゃいます。

もし、相続したアパートが好立地で収益性抜群の物件であり、アパート経営に多少の手間をかけてもいいと思うなら、経営継続が断然おすすめです。

でも、立地がイマイチだったり、アパート経営に時間や手間をかけたくない方は、できるだけ高く売れるタイミングで売却するのが最善です。

アパートを高く売るためにはアパート売却に強い不動産会社を見つけ、売却のタイミングを見計らいながら、高く売るための準備を進めるのが効率的です。

アパートの価格は収益性が左右しますので、一棟アパートの売買の実績が豊富な不動産会社の適切なアドバイスを受ければ結果は大きく変わります。

「不動産売却 HOME4U」を利用し、ぜひ最強のアドバイザーを味方につけて、売却を成功させてくださいね。