空き家売却の方法と流れ│特例・費用・不動産会社の選び方も解説

空き家の維持には手間もお金もかかります。
また、管理を怠って放置し続ければ、いずれ近隣へ迷惑をかけてしまうでしょう。

この記事を通して、空き家の売却方法を知り、さっそく行動を始められるようにしていきましょう。

空き家やマイホームなど、家の売却についての基礎知識も知りたい方は『家を売る完全ガイド』もご覧ください。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.空き家を売却する4つの方法

古い空き家でも売却につなげるにはどうしたらよいのでしょうか。
この章では、空き家を売却するためのベストな方法を紹介していきます。

1-1.そのままの状態で売る

空き家の最もおススメの売り方は、そのままの状態で売るという方法です。
そのままの状態で売れば、取り壊し費用も負担することなく売ることができます。

そのまま売る場合、「高く売却してくれる不動産会社を探すこと」が一番のポイントとなります。
とはいえ、不動産のプロでもなければ、そんな不動産会社をピンポイントで見つけるのは至難の業ですよね。
こんな時におススメなのが、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスです。

「不動産売却 HOME4U」は、全国2,500社の不動産会社が登録されており、空き家売却の実績を多く有する不動産会社も多数参画しています。
空き家は不動産会社にとっても売却が難しい案件ですので、実績のある不動産会社に依頼しないと高く売却することができません。

「不動産売却 HOME4U」でお持ちの空き家の所在地や広さなど簡単な情報を入力すると、その地域で空き家売却に実績のある不動産会社が自動で検出され、最大6社の不動産会社が無料で査定を行ってくれます。
査定額は不動産会社により大きく異なるケースがあるので、できるだけ多くの会社の査定を受けると良いでしょう。
各社の査定額をしっかりと比較して、できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社に売却を依頼してください。

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1-2.取り壊してから売る

空き家の売却では、取り壊してから売るという方法もあります。
建物は古くても利用価値のあるものであれば、基本的には取り壊しは不要です。
一方で、買主が購入後、住めないような建物は売主側で取り壊した方が格段に売りやすくなります。

取り壊し費用に関しては、構造別の坪単価は以下のような水準となります。

戸建ての延床面積は35坪前後の建物が標準的な大きさです。
木造の解体費用は坪4～5万円程度ですので、総額としては150万円前後となります。

ただし、家の解体費用の相場は年々値上がりの傾向があります。解体会社には必ず事前に見積もりの確認をとるようにしましょう。

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1-3.買取を利用して売る

空き家の売却では、買取を利用して売る方法もあります。
買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことです。

不動産会社は転売益を確保するため、市場の価格よりも2割程度安い金額で購入することになります。
よって、買取は売却価格が安くなってしまう点がデメリットです。

しかしながら、取り壊しが必要な建物で、かつ、取り壊し費用が捻出できないようなときは、買取を選択する価値はあります。

取り壊しが必要な建物は、よほど良い立地の物件でない限り、買主側で取り壊し費用を負担してまで購入するような個人の買主は少ないです。
個人の買主に対して建物を壊さずに売却するのは、実際にはかなり難しくなります。

一方で、買取を行う不動産会社に対してなら建物を壊さずに売ることは可能です。
「転売益」と「取壊し相当額」も併せて差し引かれるため、価格は相当に安くなりますが。すぐに売ることができます。

維持費の負担から解放される等のメリットを考えれば、安くても買取を検討してみる価値はあるでしょう。

1-4.空き家バンクを利用して売る

空き家は空き家バンクを利用して売る方法もあります。
空き家バンクとは、自治体が行っている売却の情報サイトのことになります。

空き家バンクを利用するメリットとしては、不動産会社が取り扱ってくれないような物件でも売り物件として掲載できるという点です。

例えば、「家財道具が残ったままの状態の物件」や、「すぐに売るつもりはない物件」等も載せることができます。

空き家を倉庫として使っており、片付けられず、なかなか本腰を入れて売却活動に移行できないようなケースでは、空き家バンクを利用してみる価値はあります。

また、以下のような特殊なケースでの売却についても、該当の方はご覧ください。

2.空き家売却時の不動産会社の選び方

空き家売却での成功とは何でしょうか。
高く売ることでしょうか？早く売ることでしょうか？それとも手間なく売ることでしょうか？

いずれを叶えるためにも、どんな不動産会社を選ぶかが非常に重要です。
以下では、売却において信頼できる不動産会社の選び方を解説します。

2-1.空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

空き家の売却経験がない不動産会社には、ノウハウがありません。
空き家には空き家の売却戦略が必要ですから、不動産会社選びを失敗すると売却期間が長期化しやすくなるでしょう。

空き家売却の実績を見極めるために、事前に不動産会社のホームページを確認し、担当者には空き家の売却経験について聞いてみましょう。

2-2.対象エリアに強い不動産会社を選ぶ

地域の特性や需要をよく把握している不動産会社ほど、適切な価格設定や売却計画を立てられます。
大手不動産会社だけにこだわらず、地域に密着した不動産会社も比較しましょう。

2-3.査定額の根拠を明確に示してくれるか

査定額は、不動産会社側の裁量で決められます。
そのため、「どんな根拠をもってこの査定額としたのか」が重要です。

放っておいても売れてしまう都内の人気物件とは異なり、空き家は価格設定次第で、1年、2年と売れ残ることも少なくありません。

2-4.一括査定サイトの活用も選択肢

不動産一括査定サイトは、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるサービスです。
簡単に複数社を比較できる点で便利ですが、信頼できる不動産会社を探すうえでも非常に役立ちます。

不動産一括査定サイトは、提携している不動産会社にしか査定依頼ができません。
言い返すと、提携不動産会社の質がサービスの品質を大きく左右します。
そのため多くのサービスでは、提携する不動産会社を審査し厳選しています。

NTTデータ・ウィズが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）は、独自基準で全国から厳選した2,500社を超える不動産会社と提携する一括査定サイトです。
不動産売却 HOME4Uが不動産会社選びのフィルターとなり、信頼できる不動産会社を探しやすくなります。

どんな不動産会社に依頼すればいいか分からない、決められないといった方は、是非不動産売却 HOME4Uをご活用ください。

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3.空き家売却にかかる費用と税金

空き家を売却するときは仲介手数料・税金・各種手続き費用など6つのコストが発生します。
「思ったより費用がかかった」と後悔しないよう、項目ごとの目安と節約のヒントを事前に把握しておきましょう。

3-1. 仲介手数料

仲介手数料は成功報酬で、宅地建物取引業法により上限が、
（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税（※400万円超の場合）と定められています。
一般的に売買契約の締結時と引渡し時に半額ずつ支払います。

手数料無料や割引をうたう不動産会社は広告費やサービス内容についてよく確認しましょう。

3-2. 印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙代で、売却価格によって額面が変わります。
5,000万円以下なら 1万円、1億円以下なら 3万円が目安です。
買主との合意が必要ですが、「電子契約」なら印紙税が不要になるため、コスト削減に有効です。

3-3. 登記・抵当権抹消費用

住宅ローンを完済していても抵当権抹消登記をしないと所有権移転ができません。
登録免許税（1物件あたり1,000円）＋司法書士報酬で1万〜3万円が一般的です。

住宅ローン残債がある場合は、決済日に一括返済して同時に抵当権を抹消します。

3-4. 譲渡所得税

売却益（譲渡所得）に課税される税金で、所有期間によって税率が異なります。

売却益の計算は、売却金額から「取得費（購入時にかかった費用）」「譲渡費用（売却するためにかかった費用）」を差し引いて求めます。
取得費の大きいほど売却益は小さくなりますが、証明できる書類が無いと売却金額の5％が取得費となるため、この場合売却益が大きってしまう場合もあります。

また、譲渡所得税は特例の利用で大幅に軽減できます。
▶ 4章「空き家売却時に利用できる特例」 を必ず確認しましょう。

3-5. 測量費用

土地境界が不明確な場合や分筆が必要な場合に発生。
一般的な境界確定測量で35万〜80万円が相場です。

• 隣地所有者立会いが必要なため1〜2ヶ月は見込む。
• 自治体や農地転用が絡む場合は追加費用・時間がかかる点に注意。

3-6. 家財道具の処分費

空き家に残った家具・家電を買主負担で引き渡すことは稀です。
一戸建ての場合、専門不動産会社に依頼すると20万〜50万円が目安ですが、自治体の粗大ごみ回収・リユースショップ買取・親族への譲渡などを組み合わせれば費用を半分以下に抑えられることもあります。

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この記事では、不動産売却でかかる費用と計算方法について解説しています。

4. 空き家売却で使える3つの特例

空き家売却で利益が出ても、下表いずれかの特例を活用すれば最大3,000万円（または100万円）を所得から控除でき、税負担を大幅に抑えられます。まずは要件をざっと確認しましょう。

4-1. マイホーム空き家の軽減税率特例

かつて自己居住用だった空き家なら、長期譲渡（所有10年超）かつ売却が空き家になってから3年以内などの条件を満たすと、譲渡税率が
20.315％ → 14.21％まで下がります。

国税庁サイトで試算ができます。
詳しくは、『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例をご覧ください。

4-2. 相続した空き家の3,000万円特別控除

旧耐震基準（昭和56年5月31日以前築）の空き家を相続から3年以内に売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。

昭和56年5月31日以前に建築された家であっても、取り壊して売却する場合には、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できます。

よって、相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、「耐震リフォームして売る」か、もしくは「取り壊してから売る」の2つから選ぶことが必要です。

耐震リフォームは約500万円、取り壊しは約150万円が目安です。
コスト面では取り壊し→更地売却が有利になるケースが多いため、まずは不動産会社に相談して試算しましょう。

特例について詳しくは、『No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』をご覧ください。

4-3. 低未利用土地等の100万円控除

売却価格が500万円以下の空き家・土地なら、都市計画区域内などの要件を満たすと譲渡所得から100万円を控除できます。

低未利用土地等の100万円特別控除は、相続空き家の3,000万円特別控除と比べるとかなり利用しやすくなっています。

マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除の要件から外れてしまっており、なおかつ売却価格が500万円以下の場合には、低未利用土地等の100万円特別控除を検討することをおすすめします。

特例について詳しくは『No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除』をご覧ください。

5.空き家売却の流れ

相続した空き家を売却する場合などは、「不動産の売却が初めて」という方も多くいらっしゃいます。
この章では、空き家売却の流れを紹介しますので、ステップをひとつずつ見ていきましょう。

まず、全体の流れは下図の通りです。

5-1.価格査定

空き家の売却では、最初に価格査定を行います。
査定とは、3ヶ月程度で売却できるとされる価格を出すことです。
中古の不動産はいくらで売れば良いのか分からないため、適正な売り出し価格を設定するために査定を行います。
査定価格は不動産会社の意見価格になるため、不動産会社を変えると査定価格も変わります。
空き家を高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定の時点で高く売却してくれる不動産会社を探すことがポイントですが、その探し方は後ほど「4.空き家売却時の不動産会社の選び方」でお伝えします。

適切な査定額を見つけるためには複数社の査定を比較することが重要です。
複数社に査定依頼する際は、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)が便利です。
1分程の簡単な入力で、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。

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5-2.媒介契約の締結

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
売却を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

5-3.売却活動の開始

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動の開始です。
中古住宅の売却では、売却活動を開始してから売買契約の締結まで3ヶ月程度かかることが一般的です。
ただし、古い空き家などの売りにくい不動産を売る場合には、売却期間が3ヶ月以上かかることもあります。
そのため、空き家を売却するのであれば、スケジュールに余裕をもって取り組むことがポイントです。

5-4.売買契約の締結

買主が見つかったら、売買契約の締結を行います。
売買契約の締結時は、買主から手付金を受領することが一般的です。
手付金の相場は売買代金の10％となります。
特に問題が発生しなければ、手付金はそのまま売却代金の一部に充当されることになります。

なお、売買契約時と家の引き渡しの際には、住民票や銀行口座の通帳が必要になることがあります。詳しい解説は以下をご参照ください。

不動産売却時の必要書類と取得方法を解説

不動産売却を決めたら、売主は必要書類を確認しておきましょう！特に、登

5-5.引渡(残代金受領)

不動産の売買では、売買契約から引渡まで1～2ヶ月程度の時間を空けることが一般的です。
引渡では、手付金以外の残代金を受領します。
売主からは、空き家の鍵や所有権移転に必要な書類等を引渡して、売買は全て終了です。

5-6.確定申告

空き家の売却によって、税金が発生する場合は、売却した翌年の2/16～3/15の間に（年により変動あり）確定申告を行います。
確定申告は、節税のための特例を利用する場合でも必要です。

6.空き家を売る際の3つの注意点

この章では、空き家を売る際の3つの注意点について解説します。

6-1.取り壊しの判断は査定を依頼して行う

空き家を取り壊すべきかどうかの判断は、査定を依頼してから行うことが注意点です。
古い空き家であっても、取り壊さずに売却できる物件はたくさんありますので、取り壊しは自分で判断をせず、査定を受ける際に不動産会社の意見を聞いてから判断することをおススメします。

取り壊し費用には150万円程度かかってしまうため、壊さなくても良い建物を壊してしまうと、大きな金額が無駄になってしまいます。
取り壊しの判断も、不動産会社によって異なることから、できるだけ多くの不動産会社に聞いてみるのが良い進め方です。

「不動産売却 HOME4U」を使えば、複数の不動産会社に査定を依頼しながら取り壊すべきかどうかの意見も聞けますので、無駄なく売却することができるでしょう。
壊すべきかどうか悩んでいる場合には、壊す前に査定の依頼をすることをおススメします。

6-2.家財道具等は撤去してから売る

空き家を売却するのであれば、家財道具等は撤去してから売ることが基本です。
不動産会社によっては、家財道具が残っている物件は、すぐに売れる状態の物件ではないと判断することがあるため、協力を得られないことがあります。

空き家を高く売却するには、できるだけ多くの不動産会社の協力を得ることがポイントです。

査定の時点で、きちんと「がらんどう」になっていると、不動産会社が積極的に売る手伝いを行ってくれますので、売ると決めたらまずは家財道具の撤去から始めるようにしましょう。

6-3.取り壊しは1月1日以降に行う

取り壊して売る場合には、取り壊しは年末ギリギリには行わずに翌年1月1日以降に行うことがポイントです。

空き家でも土地の上に住宅が建っていると、住宅用地の軽減が適用され土地の固定資産税が安くなります。

土地の上に住宅が建っているという事実は1月1日の状態で判断されるため、1月1日に建物が残っているとその年は1年間住宅用地の軽減が適用されます。

1月1日以降に取り壊し、その年の12月31日までに売却してしまえば、土地の固定資産税を安くしたまま売却することが可能です。

取り壊しが必要と判断された建物は、タイミングを見計らって売却することをおススメします。

まとめ

空き家をどう売るかは、「売却の方法」と「不動案会社選び」さえ決まればスムーズに進みます。
1章で解説したように、まずは「そのままで売却してみる」のがおすすめです。その分、不動産会社選びに注力しましょう。

信頼できる不動産会社がパートナーになれば、売却に関する不安もその場その場で適切に解決してくれるはずです。
それでも、売主自身がある程度の知識を持っておくことも大切です。
売却の費用や流れ、注意点などは簡単に把握しておきましょう。

• Q
  空き家は「解体してから売る」と「そのまま売る」どちらが得ですか？
  
  A
  まずはそのまま売る方針で査定を受け、想定売却価格と解体費用を比較して判断するのが鉄則です。築古でも買い手が付けば解体費はゼロ。買い手が付かない、または建物が老朽化し過ぎている場合は、解体（目安150万円〜）して更地で売るほうが早期成約につながるケースがあります。
  
• Q
  空き家売却でかかる主な費用と節約ポイントを教えてください。
  
  A
  主な費用

  1. 仲介手数料（売却額×3％＋6万円＋税）
  2. 印紙代（1,000円〜6万円）
  3. 抵当権抹消費用（1万〜3万円）
  4. 譲渡所得税（売却益×税率）
  5. 測量費用（35万〜80万円）
  6. 家財処分費（20万〜50万円）

  節約ポイント

  • 電子契約を活用し印紙税をゼロにする
  • 複数社査定で手数料・販売戦略を比較
  • 粗大ごみ回収・リユース活用で処分費を削減

• Q
  相続した空き家に使える税金の特例は？
  
  A
  適用できる主な特例は次の３つです。

  1. 相続空き家3,000万円控除（旧耐震の空き家を相続から3年以内に売却）
  2. マイホーム軽減税率（居住用だった空き家を所有10年超で売却すると長期税率が14.21％に軽減）
  3. 低未利用土地等100万円控除（売却額500万円以下で譲渡所得から100万円控除）

  併用はできないため、条件に最も合うものを１つ選択してください。
  

• Q
  空き家売却を依頼する不動産会社はどう選べば良いですか？
  
  A
  

  1. 空き家売却の実績が豊富かどうか
  2. 対象エリアの市場動向に詳しいか
  3. 査定額の根拠や販売戦略を明確に説明できるか

  複数社を比較したい場合は、一括査定サービス（例：HOME4U）を利用すると効率的です。
  

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット