空き家を損なく売るには?取り壊しの判断や節税の基礎知識を伝授

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空き家を損なく売るには?取り壊しの判断や節税の基礎知識を伝授

相続で引き継いだ実家やマイホーム、別荘など、空き家をお持ちの方の中には、「いずれ売却しなくては…」と思いつつ、まだ行動に移せていない方も多くいらっしゃることでしょう。

空き家は古い物件も多いため、「どのように売却したら良いのか?」「買い手が見つかるのか?」と悩むケースもありますよね。
もしお持ちの空き家がすんなりと売れないようであれば、売却前にある程度の知識をつけてから取り組むと失敗が少なくなります。

そこでこの記事では、これから空き家の売却をしたいと考えている方に向け、知っておくべき基本知識、上手に売る手順や注意点などを紹介していきます。

売却成功のために必要な情報をコンパクトにまとめてありますので、ぜひ紹介する手順を実行して、スムーズな売却を目指してくださいね。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.空き家売却のメリット

何となく空き家を放置している方もたくさんいらっしゃると思いますので、最初に空き家を売却することで得られるメリットについて解説します。
主に3点ありますので、順番に見ていきましょう。

1-1.維持費の負担がなくなる

空き家を売却すると維持費の負担がなくなる点がメリットです。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行ったアンケートによると、空き家で困っている点の第1位は「維持管理に費用がかかる」となっています。

維持費の負担がなくなる 空き家で困っている点アンケート結果

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「2017年土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果

売却をしてしまえば維持費から解放されますので、空き家所有者の最大の悩みを解決できることになります。

1-2.管理の負担が減る

空き家を売却すれば、管理の負担が減るという点もメリットです。
空き家は保有している以上、換気や通水等を定期的に行わないと、建物の傷みが進みます。
建物の価値を維持するには、定期的な管理が必要ですが、売却してしまえば管理の悩みも無くすことができます。

前節で紹介した空き家で困っている点のアンケートでは、第3位に「遠方に住んでおり維持管理ができない」がありました。
特に遠方に空き家を所有している人にとって、売却のメリットは大きいといえるでしょう。

1-3.近隣への迷惑がなくなる

空き家を売却すると、近隣への迷惑がなくなるというメリットがあります。
空き家を放置すると、具体的には以下のような近隣迷惑が発生する可能性があります。

  • 地域景観の悪化
  • 害虫の発生、野良猫・野良犬などの集中、不法投棄などによる生活環境の変化
  • 雑草の繁茂、落ち葉の飛散、植栽の越境
  • 建物や屏等の倒壊、屋根材・外壁材等の飛散・落下
  • 隣接地への草の浸入や樹枝の越境
  • 火災の発生
  • 犯罪の発生・誘発
  • 不審者の不法滞在
  • ポスト(郵便受け)の悪用

空き家で困っている点のアンケートでは、第7位に「近隣から建物及び使用状況に苦情がある」というものがあります。
既に苦情が発生している方は、早期に売却することをおススメします。

まだ苦情が発生していない場合でも、倒壊や火災など大きな事故が絶対にないとは言い切れませんので、もし今後十分なメンテナンスができそうもなければ、売却した方がメリットはあると言えます。

2.空き家売却の流れ

相続した空き家を売却する場合などは、「不動産の売却が初めて」という方も多くいらっしゃいます。
この章では、空き家売却の流れを紹介しますので、ステップをひとつずつ見ていきましょう。

まず、全体の流れは下図の通りです。

空き家売却の流れ

(1)価格査定

空き家の売却では、最初に価格査定を行います。
査定とは、3ヶ月程度で売却できるとされる価格を出すことです。
中古の不動産はいくらで売れば良いのか分からないため、適正な売り出し価格を設定するために査定を行います。
査定価格は不動産会社の意見価格になるため、不動産会社を変えると査定価格も変わります。
空き家を高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定の時点で高く売却してくれる不動産会社を探すことがポイントですが、その探し方は後ほど4章でお伝えします。

(2)媒介契約の締結

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
売却を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

(3)売却活動の開始

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動の開始です。
中古住宅の売却では、売却活動を開始してから売買契約の締結まで3ヶ月程度かかることが一般的です。
ただし、古い空き家などの売りにくい不動産を売る場合には、売却期間が3ヶ月以上かかることもあります。
そのため、空き家を売却するのであれば、スケジュールに余裕をもって取り組むことがポイントです。

(4)売買契約の締結

買主が見つかったら、売買契約の締結を行います。
売買契約の締結時は、買主から手付金を受領することが一般的です。
手付金の相場は売買代金の10%となります。
特に問題が発生しなければ、手付金はそのまま売却代金の一部に充当されることになります。

(5)引渡(残代金受領)

不動産の売買では、売買契約から引渡まで1~2ヶ月程度の時間を空けることが一般的です。
引渡では、手付金以外の残代金を受領します。
売主からは、空き家の鍵や所有権移転に必要な書類等を引渡して、売買は全て終了です。

(6)確定申告

空き家の売却によって、税金が発生する場合は、売却した翌年の2/16~3/15の間に(年により変動あり)確定申告を行います。
確定申告は、節税のための特例を利用する場合でも必要です。
税金については、6章にて詳しく解説します。

3.空き家売却の相場の調べ方

相場を知らずに売却してしまうと、その価格が安かった場合、あとから「しまった!」と後悔することになってしまいます。
ですので、少し手間はかかりますが、後悔を回避するなら事前に相場を調べておくのが賢明です。

空き家の相場を調べるのであれば、レインズマーケットインフォメーションがおススメです。

空き家売却の相場の調べ方 レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているマンションと戸建ての相場を調べることができるサイトです。

レインズマーケットインフォメーションは、実際に取引された成約価格ベースの取引情報が掲載されています。
「マンション」または「戸建て」を選択し、調べたいエリアを絞った後に築年数等の条件を指定することができるようになっています。

空き家の相場を調べるときは、築年数の条件を「20年超」で絞ることがポイントです。
一般的に、木造の戸建て住宅は、築20年~25年で建物価格がゼロとなります。
20年超で絞った情報は、「ほぼ土地値」で取引された物件が多数を占めます。
その他、「最寄り駅」や「駅からの距離」、「土地面積」等を絞っていくと、相場に近づいていくことができます。

4.空き家を売却するベストな方法とは?

空き家を売却するベストな方法とは? Sold signどんなに古い空き家でも、少しでも高く売りたいのが人情というものですよね。
この章では、空き家を売却するためのベストな方法を紹介していきます。

4-1.そのままの状態で売る

空き家の最もおススメの売り方は、そのままの状態で売るという方法です。
そのままの状態で売れば、取り壊し費用も負担することなく売ることができます。

そのまま売る場合、「高く売却してくれる不動産会社を探すこと」が一番のポイントとなります。
とはいえ、不動産のプロでもなければ、そんな不動産会社をピンポイントで見つけるのは至難の業ですよね。
こんな時におススメなのが、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

不動産売却 HOME4U」は、全国1,500社の不動産会社が登録されており、空き家売却の実績を多く有する不動産会社も多数参画しています。
空き家は不動産会社にとっても売却が難しい案件ですので、実績のある不動産会社に依頼しないと高く売却することができません。

不動産売却 HOME4U」でお持ちの空き家の所在地や広さなど簡単な情報を入力すると、その地域で空き家売却に実績のある不動産会社が自動で検出され、最大6社の不動産会社が無料で査定を行ってくれます。
査定額は不動産会社により大きく異なるケースがあるので、できるだけ多くの会社の査定を受けると良いでしょう。
各社の査定額をしっかりと比較して、できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社に売却を依頼してください。

4-2.取り壊してから売る

空き家の売却では、取り壊してから売るという方法もあります。
建物は古くても利用価値のあるものであれば、基本的には取り壊しは不要です。
一方で、買主が購入後、住めないような建物は売主側で取り壊した方が格段に売りやすくなります。

取り壊し費用に関しては、構造別の坪単価は以下のような水準となります。

構造 坪単価
木造 坪4~5万円
鉄骨造 坪6~7万円
鉄筋コンクリート造 坪7~8万円

 

戸建ての延床面積は35坪前後の建物が標準的な大きさです。
木造の解体費用は坪4~5万円程度ですので、総額としては150万円前後となります。

4-3.買取を利用して売る

空き家の売却では、買取を利用して売る方法もあります。
買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことです。

不動産会社は転売益を確保するため、市場の価格よりも2割程度安い金額で購入することになります。
よって、買取は売却価格が安くなってしまう点がデメリットです。

しかしながら、取り壊しが必要な建物で、かつ、取り壊し費用が捻出できないようなときは、買取を選択する価値はあります。

取り壊しが必要な建物は、よほど良い立地の物件でない限り、買主側で取り壊し費用を負担してまで購入するような個人の買主は少ないです。
個人の買主に対して建物を壊さずに売却するのは、実際にはかなり難しくなります。

一方で、買取を行う不動産会社に対してなら建物を壊さずに売ることは可能です。
「転売益」と「取壊し相当額」も併せて差し引かれるため、価格は相当に安くなりますが。すぐに売ることができます。

維持費の負担から解放される等のメリットを考えれば、安くても買取を検討してみる価値はあるでしょう。

4-4.空き家バンクを利用して売る

空き家は空き家バンクを利用して売る方法もあります。
空き家バンクとは、自治体が行っている売却の情報サイトのことになります。

空き家バンクを利用するメリットとしては、不動産会社が取り扱ってくれないような物件でも売り物件として掲載できるという点です。

例えば、「家財道具が残ったままの状態の物件」や、「すぐに売るつもりはない物件」等も載せることができます。

空き家を倉庫として使っており、片付けられず、なかなか本腰を入れて売却活動に移行できないようなケースでは、空き家バンクを利用してみる価値はあります。

5.空き家を売る際の3つの注意点

この章では、空き家を売る際の3つの注意点について解説します。

5-1.取り壊しの判断は査定を依頼して行う

空き家を取り壊すべきかどうかの判断は、査定を依頼してから行うことが注意点です。
古い空き家であっても、取り壊さずに売却できる物件はたくさんありますので、取り壊しは自分で判断をせず、査定を受ける際に不動産会社の意見を聞いてから判断することをおススメします。

取り壊し費用には150万円程度かかってしまうため、壊さなくても良い建物を壊してしまうと、大きな金額が無駄になってしまいます。
取り壊しの判断も、不動産会社によって異なることから、できるだけ多くの不動産会社に聞いてみるのが良い進め方です。

不動産売却 HOME4U」を使えば、複数の不動産会社に査定を依頼しながら取り壊すべきかどうかの意見も聞けますので、無駄なく売却することができるでしょう。
壊すべきかどうか悩んでいる場合には、壊す前に査定の依頼をすることをおススメします。

5-2.家財道具等は撤去してから売る

空き家を売却するのであれば、家財道具等は撤去してから売ることが基本です。
不動産会社によっては、家財道具が残っている物件は、すぐに売れる状態の物件ではないと判断することがあるため、協力を得られないことがあります。

空き家を高く売却するには、できるだけ多くの不動産会社の協力を得ることがポイントです。

査定の時点で、きちんと「がらんどう」になっていると、不動産会社が積極的に売る手伝いを行ってくれますので、売ると決めたらまずは家財道具の撤去から始めるようにしましょう。

5-3.取り壊しは1月1日以降に行う

取り壊して売る場合には、取り壊しは年末ギリギリには行わずに翌年1月1日以降に行うことがポイントです。

取り壊しは1月1日以降に行う

空き家でも土地の上に住宅が建っていると、住宅用地の軽減が適用され土地の固定資産税が安くなります。

土地の上に住宅が建っているという事実は1月1日の状態で判断されるため、1月1日に建物が残っているとその年は1年間住宅用地の軽減が適用されます。

1月1日以降に取り壊し、その年の12月31日までに売却してしまえば、土地の固定資産税を安くしたまま売却することが可能です。

取り壊しが必要と判断された建物は、タイミングを見計らって売却することをおススメします。

6.空き家売却の税金の基礎知識

空き家売却の税金の基礎知識 不動産と税金イメージ家を売る時には、節税に関する知識を持っていると、損をせずに済みます。
この章では、まず、空き家売却の税金の基礎知識について解説します。
特別控除などについては、次の7章で触れていきます。

6-1.譲渡所得とは

不動産の売却では、譲渡所得がプラスになった場合に税金が発生し、マイナスになった場合には税金は発生しないことになっています。

譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに得られる所得のことで、以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。
取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

取得費に関しては、土地は購入額ですが建物は購入額から減価償却費を控除した価額であるため、式で表すと以下のようになります。

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費
    = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費※)

※減価償却費は「建物購入価額×0.9×償却率×経過年数」で求められます。

減価償却費を求めるにあたり、経過年数とは購入から売却までの所有期間のことです。
また、償却率に関しては、建物の構造によって以下の数値を用います。

構造 非事業用の償却率
木造 0.031
木造モルタル 0.034
鉄骨造(3mm以下) 0.036
鉄骨造(3mm超4mm以下) 0.025
鉄骨造(4mm超) 0.020
鉄筋コンクリート造 0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造 0.015

 

土地取得費や建物取得費がわからない場合には、概算取得費というものを用います。
概算取得費とは「譲渡価額の5%」です。

概算取得費を用いた場合の譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 概算取得費 - 譲渡費用
     = 譲渡価額 - 譲渡価額×5% - 譲渡費用

概算取得費を用いると譲渡所得が大きく計算されてしまうため、税金が高くなってしまいます。

そのため、空き家の売却では、購入時の売買契約書を探しだし、概算取得費を使わないようにすることが効果的な節税対策となります。

6-2.税金と税率

税金は譲渡所得に税率を乗じることで求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という扱いになります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

相続物件の所有期間は、「親の所有期間を引き継ぐ」というのがルールです。
親の所有期間が5年超であれば、相続人が相続してから5年以下で売却したとしても長期譲渡所得となります。

7.空き家売却の譲渡所得の特別控除を利用した税金対策

空き家売却で税金が生じた場合、できれば節税したいですよね。
この章では、空き家売却の譲渡所得の特別控除を利用した税金対策について解説します。

7-1.マイホーム空き家の3,000万円特別控除

売却する空き家がマイホームであった場合には、3,000万円特別控除が使える可能性があります。

マイホームであれば良いので、「マンションの空き家」でも3,000万円特別控除の利用は可能です。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ただし、マイホームで3,000万円特別控除を利用するには、転居してから3年後の12月31日までに売却することが必要です。
転居してから3年後の12月31日を過ぎると、元マイホームでも3,000万円特別控除を利用できなくなりますので、期限が迫っている方は早めに売却するようにしましょう。

【国税庁HP】

7-2.相続空き家の3,000万円特別控除

相続で引き継いだ空き家のうち、一定の要件を満たすものは相続空き家の3,000万円特別控除を利用することができます。

相続空き家の3,000万円特別控除も、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

相続空き家の3,000万円特別控除は、マイホーム空き家の3,000万円特別控除とは異なり、要件が非常に厳しいため、適用できるケースは稀です。

主な要件としては以下のものがあります。

  • 相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • マンション以外の建物であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
  • 家屋を取り壊さずに売る場合、売却時において、その家屋が現行の耐震基準を満たしていること

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、「昭和56年5月31日以前に建築された家であること」が必要ですが、同時に「その家屋が現行の耐震基準を満たしていること」が必要です。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋は、旧耐震基準の時代に建てられた建物であり現行の耐震基準を満たしていないことが一般的です。

そのため、家屋を取り壊さずに売る場合には、わざわざ耐震リフォームをしなければいけないことになります。

一方で、昭和56年5月31日以前に建築された家であっても、取り壊して売却する場合には、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できます。

よって、相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、「耐震リフォームして売る」か、もしくは「取り壊してから売る」の2つから選ぶことが必要です。

相続空き家の3,000万円特別控除

耐震リフォームの費用は、500万円程度が相場となります。
一方で、取り壊し費用は、150万円程度が相場です。
そのため、相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合には、耐震リフォームよりも取壊して売却する方が経済的な負担は軽くなります。

その他として、相続してから空き家を一度でも他人に貸してしまうと、相続空き家の3,000万円特別控除は利用できない等の細かい要件もあります。

相続空き家の3,000万円特別控除が利用できそうな人は、空き家を誰かに貸すような活用はしないようにすることが注意点です。

相続空き家の3,000万円特別控除の要件はかなり厳しいので、利用する場合には、国税庁のHPでしっかり調べてから適用するようにしましょう。

【国税庁HP】

7-3.低未利用土地等の100万円特別控除

空き家の売却では、低未利用土地等の100万円特別控除が利用できる可能性があります。
名称の中に「低未利用土地等」という言葉が含まれていますが、「等」ですので土地だけでなく空き家にも適用できる特例です。

低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 100万円

低未利用土地等の100万円特別控除を適用するには、以下の要件を満たしている必要があります。

  1. 譲渡した者が個人であること。
  2. 譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
  3. 譲渡価額の合計が500万円以内であること。
  4. 譲渡した物件が都市計画区域内にあること。
  5. 譲渡した物件が「低未利用土地等であること」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること。

主な要件としては、「譲渡価額の合計が500万円以内であること」と「物件が都市計画区域内にあること」の2点です。

「所有期間が5年超」ということは必要ですが、いつまでに売却しなければならないといった要件はありません。
長期間放置されている空き家にも適用することが可能です。

低未利用土地等の100万円特別控除は、相続空き家の3,000万円特別控除と比べるとかなり利用しやすくなっています。

マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除の要件から外れてしまっており、なおかつ売却価格が500万円以下の場合には、低未利用土地等の100万円特別控除を検討することをおススメします。

【国税庁HP】

まとめ

いかがでしたか。
空き家の売却に必要な基礎知識や高く売る方法を紹介しました。

古い家空き家の相場を調べる場合は、築25年超の物件を選んで調べてみてください。
また、メインとなる売却方法は、「そのままの状態で売る」方法となります。
不動産売却 HOME4U」で空き家売却に強い不動産会社を、ぜひ見つけていただければと思います。

なお、取り壊しは査定を依頼した際に不動産会社の意見を聞いた上で、判断することが注意点です。
取り壊し費用を無駄にしないためにも、「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社の意見を聞いてから判断するようにしてください。

この記事の情報を、空き家の売却をスムーズに進めるための一助にしていただければ幸いです。

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