実家を売るなら何から始める？ 準備から売却までの手順と注意点

実家を売ることになったものの、「手順がわからない」「思い出のある家を売るのは寂しい」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では「実家を売るかどうか判断するポイント」をお伝えしたうえで、具体的な手順と注意点を不動産の専門家が解説します。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1. 実家を売るべきか悩んだときの判断ポイント

実家を処分するとしても、思い出の詰まった家を売ることは「寂しい」「つらい」と感じられるかもしれません。しかし、状況によっては早めに決断することで、将来的な負担や損失を避けられる場合もあります。

以下のいずれかに該当する場合は、売却を前向きに検討することをおすすめします。

1-1. すでに空き家となり、今後住む予定がない

誰も住んでいない家は老朽化が進みやすく、倒壊や近隣トラブルの原因になるリスクが高まります。
適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定され、固定資産税が最大6倍に増額されることもある ため、早めに処分を検討するのが得策です。

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1-2. 実家が遠方にあり、定期的な管理が難しい

実家の掃除や換気、草木の手入れなど、空き家の管理には労力と時間がかかります。
遠方に住んでいると十分な管理ができず資産価値の低下を招くおそれ があります。

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1-3. 老朽化が進み、今後資産価値が上がる見込みがない

築年数が古く、地価の上昇が見込めない立地の場合、放置すればするほど資産価値が目減り していきます。
老朽化が進んでいるなら、将来的に売却しづらくなる前に決断することが重要です。

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実家など相続した家を今後使う予定がないなら、なるべく早く売却すること

1-4. 賃貸や駐車場などに活用する予定がない

賃貸や駐車場などに有効活用できるなら所有を続けるメリットはあります。
しかしそうでない場合は、維持管理の費用や税金の支払いが大きな負担になるため、処分を検討したほうがいい でしょう。

次の章では、実家を売る具体的な手順について解説していきます。

2. 実家を売るなら何から始める？準備から売却までの手順

実家を売るときは、相続に関する手続きをしてから売却を開始します。
相続でのもめ事を減らすためにも、準備から売却までの一連の流れを押さえておきましょう。

ステップ1：遺言書の有無を確認する

相続の手続きをするために、まずは遺言書が残されていないかどうかを確認します。
被相続人が有効な遺言書を残していた場合、原則として、相続人は遺言書の内容に従って遺産を分けます。遺言書がない場合は、法律に則り遺産を分けます。
遺産分割の手順は「ステップ2：遺産分割を決定」でご確認ください。

遺言書には、「公正証書遺言」と「自筆証書遺言(公正証書遺言以外の遺言)」の2種類があります。要件を満たしていれば、どちらも有効です。

とはいえ、遺言書がなかなか見つからない場合もあるでしょう。
被相続人が生前に付き合いのあった弁護士や税理士がわかれば、「遺言書は作っていましたか？」と確認すれば、遺言書が見つかる可能性があります。

それでも見つからないときや、弁護士や税理士が公正諸所遺言を作成していないときは、最寄りの公証役場に行きましょう。
公証役場で、被相続人の遺言書の有無を確認するようにしてください。 遺言書の検索だけであれば無料でできます。

自筆遺言が見つかった場合、家庭裁判所の検認を申請する必要があります。 要件を満たしていないと、検認が通らず遺言書が有効にならないことも覚えておきましょう。
ただし、法務局に保管されている自筆遺言は検認が不要です。

ステップ2：遺産分割を決定

遺言書がない場合、遺産をどのように分割するか決める必要があります。
遺産分割の方法は、「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3種類があります。

なお、民法では以下の順位で相続することが定められています。

持分（法定相続分）の割合は、以下のようになります。

たとえば配偶者がすでに他界しており、相続人が子供3人の場合、実家の所有権は、子供の3分の1ずつの持分割合で共有されることになります。

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相続は、いつ経験する日が来てもおかしくありません。 親族が亡くなり、不

ステップ3：相続登記をする

相続した不動産には、登記変更義務があります。
そのため売却前には、不動産の名義を変更する「相続登記」の手続きが必要です。

相続登記の手続き期限は3年以内となっており、期限内に手続きを行わないと10万円以下の過料が科されるおそれがあります。
登記手続きは法務局に申請するか、司法書士に依頼します。

登記の名義変更をする場合には、相続の仕方によって必要となる書類が若干異なります。「法定相続のまま相続する場合」と「遺産分割協議を行って相続する場合」「遺言によって相続する場合」の3つのケースでの必要書類は以下の通りです。

なお、名義変更を行うには、登録免許税が発生します。 登録免許税は、以下の式で計算される金額です。

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている「価格(評価額)」になります。

ステップ4： 査定依頼と不動産会社選び

実家の売却が決まったら、査定を依頼します。ここでポイントとなるのが、査定は必ず実家の近くの地元不動産会社に依頼するという点です。地元の、地域密着の不動産会社の方が、その土地の売買情報に精通し、不動産が早く・適切な価格で売れる確率が高いためです。

実際に査定内容を比較したことで、実家の売却に成功したケースをご紹介します。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

愛知県名古屋市 Nさん

マンション売却成功でゆとりの老後の実現へ

父が亡くなったことと、同時期に自身の定年退職が重なったことがきっかけで、自宅マンションの売却を考えました。

偶然見つけた一括査定サイトの「不動産売却 HOME4U」から、6社に査定を依頼。担当者さんの話しやすさと、相性を重視して1社を選びました。

その後、とんとん拍子に売却の話が進み、3か月で引き渡しまで完了。

売却費用を老後のための貯蓄に回すことに成功しました！

【売却した物件情報】

築年数	13年
間取り	4LDK
売却までの期間	約3か月

もっと見る

ステップ5：売却活動

契約を締結した不動産会社を中心に、以下のような売却活動が始まります。

このような宣伝や営業によって、問い合わせや内覧希望などが来るのを待ちます。
内見対応や問い合わせ対応は基本的に不動産会社が代行してくれます。

購入希望者が「家を見てみたい」と内覧を希望してきた場合は、不動産会社と売り主で対応をします。内覧前には、室内の整理や掃除をしておくと印象が良くなります。

購入希望者が見つかると、価格や条件の交渉に進みます。

ステップ6：売買契約・引き渡し

買主が見つかったら、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。

一般的に買主から支払われる代金は、売買契約時と引き渡し時の2回に分けられます。
まず売買契約時に、手付金として通常は売買代金の5～10%程度を受け取ります。その後、引き渡し時に残金をもらう流れです。手付金の額は、売主と買主とで決める場合もあります。

ステップ7：確定申告

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。

翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をするのを忘れると、無申告加算税が科されるので注意しましょう。
無申告加算税で加算される金額は、50万円までは10%、50万円超300万円までは15%、300万円超は25%です。

3. 実家を売るときの注意点

実家を売るときは、事前に押さえておくべきポイントがあります。
ここでは、売却の際によくある失敗やトラブルを避けるために、特に注意したい6つの項目を解説します。

3-1. 税金・費用を把握しておく

実家を売って赤字にならないようにするには、費用や税金を把握しておく必要があります。
費用・税金の目安は以下の通りです。

司法書士手数料は、日本司法書士連合会による所有権移転登記費用のアンケートの結果によると以下が目安になります。

例えば、固定資産税評価額が土地と建物合計で2,000万円であれば、登録免許税は8万円(＝2,000万円×0.4％)となります。 関東地区であれば、司法書士手数料は約6.6万円です。 関東地区の場合、名義変更に係る費用は14.4万円になります。

名義変更に要する費用は、固定資産税評価額やエリアによっても異なりますが、概ね10～20万円程度かかると思っておけば良いでしょう。

また、相続した実家で空き家となっているような不動産には、譲渡所得から3,000万円を控除できるケースもあります。

相続した空き家で3,000万円特別控除を適用できる家屋の要件は以下の通りです。

少し条件は厳しいですが、3,000万円特別控除を適用できれば、購入額の分かる資料がなくても節税することが可能です。3,000万円という金額は大きいので、売却前に要件に該当するか必ず確認するようにしてください。

このほか、以下の条件に該当する土地は、一定の面積までの宅地評価額を最大で80％減額できる「小規模宅地等の特例」の利用も可能です。

3-2. 遠方の実家でも清掃・管理が必要

空き家となった実家は、売却が決まるまでの間も清掃や換気、庭木の手入れといった定期的な管理が必要です。
管理が行き届かないと以下のようなリスクが高まります。

• 特定空家に指定されると、固定資産税が最大6倍に増額
• 老朽化による倒壊・近隣トラブルの危険
• 資産価値が下がり、買い手がつきづらくなる

管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用や、不動産会社への売却を早めに検討することをおすすめします。

3-3. 複数人で相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要

実家を複数人で相続した場合、所有権は共有状態になります。この場合、不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対する人がいれば売却はできないため、事前に遺産分割協議を行い、権利関係を明確にしておくことが大切です。

共有持ち分とは？買取や売却のトラブルを紹介

不動産売却にあたって、処分が難しい物件の一つに「不動産の共有持分」があ

3-4.「土地の境界」の確認をする

戸建て住宅を売却する場合、主には土地の境界を明示する義務があります。
実家の土地で境界が未確定の場合、売却前に測量を行って境界を確定しましょう。
売却前に、「確定測量図」と呼ばれる測量図があるか、確認してください。

「確定測量図」と呼ばれる測量図があれば、境界は確定されていますので問題ありません。

確定測量図がない場合は、それぞれの境界ラインについて筆界確認書があるか確認します。筆界確認書とは、それぞれの境界で隣地所有者と境界について確認しあった書面のことです。

また、道路との境界の確定についても確認が必要です。実家がある地域の、道路を所管している役所で確認できます。市道なら市役所、県道なら県に確認しましょう。

それぞれの境界が未確定の部分が残っている場合は、測量会社に境界確定を依頼します。

境界の確定については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

「確定測量」とは？費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

確定測量とは、土地の境界線を確定させるための測量です。 土地、もしくは

3-5. 大規模リフォーム・解体はせずに売る

老朽化した実家でも、無理にリフォームや解体を行わず、「現状のまま」で売却したほうが良い場合があります。
高額なリフォーム費用をかけても、売却価格に反映されるとは限りません。
そのため、自己判断で解体やリフォームをせず、まずは不動産会社に査定を依頼し、買い手がどう評価するかを確認しましょう。

リフォーム・解体が必要かどうかを相談できる不動産会社を選ぶのにおすすめなのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

実家の売却で信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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3-6. 相続の手続き期限を過ぎないようにする

相続手続きには期限があります。期限を超過しないためにタイムリミットを把握しておきましょう。

特に注意したいのが、相続登記の申請期限です。
相続を知ってから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科されるおそれがあります。

また、税制上の特例（3,000万円控除など）にも適用期限があります。
損しないためには、早めに手続きを進めることが重要です。

4. 実家を売るときに活用したいおすすめの査定サービス

実家の売却で失敗しないためには、複数の査定額を見比べることが重要です。

「戸建てに強い」「マンション売却の実績が豊富」など、不動産会社ごとに得意とする不動産のタイプが異なります。
そのため、査定額にもばらつきが出るのです。

実際、不動産会社によって査定額に数百万～数千万円の差が出るケースも珍しくありません。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

東京都足立区 M.Aさん

査定価格に500万円の差！

転勤のため、マンションの売却を決断。
一括査定で2,700～3,200万円の価格が付きました。

購入価格の2,800万円よりやや低い金額から、それ以上までと、査定価格に幅が！
そのおかげで、希望価格より高く売れました。

【売却した物件情報】

築年数	3年
間取り	1LK/1LDK
購入価格	2,800万円
査定価格	2,700～3,200万円
希望価格	2,700万円

HOME4U売却体験談
～マンション編～

東京都大田区 F.Sさん

査定額に1,000万円の差！

遠方へ住み替えるため、売却することに。 「不動産売却 HOME4U」で一括査定をしてもらい、営業担当者の知識と積極性が感じられた不動産会社に売却を依頼しました。

査定額は9,500万円前後。各社で1,000万円ほどの差がありました。

周囲に知られたくなかったので不動産会社に買い取ってもらいましたが、近隣の相場と照らし合わせると、妥当な金額で売れたと思います。

【売却した物件情報】

築年数	27年
間取り	3LK/3LDK
査定価格	9,500万円前後
購入価格	5,000万円

複数社に査定すると、不本意な価格設定を避けられ、売却成功につながります。

複数社に査定を依頼するなら、NTTデータ・ウィズが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すると便利です。
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5. 実家を売るときのよくある質問

ここでは、実家の売却に関するよくある質問に回答します。
つまずきやすい疑問を解消し、不安なく売却のステップへと進みましょう。

• Q 実家を売るなら家の中を空っぽにすべき？
  A 家は荷物が一切ない空の状態で売却することが基本です。

  実家に遺品が残されている場合、遺品を勝手に処分することはトラブルのもとになります。
  査定時に片付けが間に合わなかったとしても、売り出すまでには荷物の整理を進めましょう。
  不要な遺品に関しては、廃棄処分することになります。
  ゴミの出し方は地方によって異なるため、自治体のルールに従ってゴミ出しをしましょう。
  実家が遠方にある場合、平日に仕事を休んで遺品整理をするケースも考えられます。

  遺品整理が難しい場合、遺品整理をしてくれる業者を利用することも一つの手段です。
  遺品整理サービスの費用は、処分する量にもよりますが1軒あたり15万円～50万円程度かかります。

• Q 実家を売ることに罪悪感がある…どういう心持ちで売ったらいい？
  A 「親が大事にしていた家を売るなんて…」「先祖代々の土地を自分の代で手放していいものか」と、実家の売却に罪悪感を覚える方は非常に多いです。罪悪感を和らげるには、売却代金の一部をお墓の管理費や仏壇のお供えなど先祖供養に充てるのも一つの手です。そうすれば、ご先祖様も喜んでくださるでしょう。
• Q 古すぎて売れない場合はどうする？
  A

  家が古くて買い手がつきにくい場合は、空き家バンクに登録するのも一つの方法です。
  空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を取り扱うサイトです。不動産会社に断られてしまうような物件でも、売りに出せるメリットがあります。

  ただし、すべての自治体が空き家バンクのサービスを提供しているわけではないため、「○○市　空き家バンク」といったキーワードでWeb検索して、売りたい家のあるエリアの情報を調べてみるとよいでしょう。
  

  

  空き家バンクとは？売り手側のメリット・デメリット、その他の選択肢も解説

  空き家を売却できるか不安な方は、空き家バンクを活用してみませんか。

  
  
• Q 「親が生きているうちに実家を売る」と「相続後に売る」は結局どちらがいいの？
  A 一般的には相続後に売却した方が税制上有利なケースが多くなっています。
  生前に売ると親の住む場所を確保する問題も発生します。ただし親が施設に入所し、自宅に戻らない場合や、空き家を放置すると問題が出そうな場合は、生前に売却して現金化してから、そのお金を親の介護費用に充てる選択肢もあります。
  なお、生前に売れば親本人の名義でマイホーム3000万円控除を使えますが、相続後に子が売れば相続空き家3000万円控除が使えます。
• Q 売らずに貸す選択肢は？
  A 賃貸に出すのも実家の有効な活用方法です。借り手がつけば毎月家賃収入が得られますし、将来的に自分や子供が戻る可能性がある場合は、期間を定めて貸すのもいいでしょう。
  ただし、ある程度リフォームや設備修繕が必要になる可能性もあります。また、いずれ売るつもりなら、賃貸期間中は売却3,000万控除の特例が使えなくなる点にも注意が必要です。そのため、費用対効果に見合うかを冷静に判断しましょう。
• Q 実家を売る前に「仏壇」はどうすればいい？
  A 実家に仏壇がある場合は「仏壇の引っ越し」が必要です。
  菩提寺に依頼し、「魂抜き・魂入れ」という法要を行うことで、仏壇を自分の家に持ってこられます。

  実家の仏壇が大きくて自分の家に収まり切らない場合、小型の仏壇を購入して、「魂入れ」をするとコンパクトに収まります。
  古い仏壇は、「ご供養・お焚き上げ処分」を行って廃棄することも可能です。

• Q 実家売却を相談できる不動産会社はどうやって見つける？
  A まずはNTTデータ・ウィズが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」からまとめて査定依頼をしてみましょう。
  「不動産売却 HOME4U」は、カンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社に査定依頼ができます。相談したからといって必ず売らなければいけないわけではありませんので、ご安心ください。
  実家の売却で信頼できる不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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まとめ

実家を売るのは人生の中でも大きな決断です。
とはいえ、決められずに先延ばしすると、家屋は傷み、税優遇の期限も切れてしまいます。
後悔しないためには、早めに動き出して、売却のステップへと進みましょう。

家の売却は、正しい手順を踏めば決して難しくありません。
実家を売却することで得られる現金は、新しい暮らしの資金やご家族の未来への投資にもなります。
大切な思い出は心に残しつつ、資産を有効活用する前向きな選択になるはずです。

まずは「不動産売却 HOME4U」で信頼できる不動産会社を見つけて、査定と売却の相談から始めてみましょう。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット