8,000万円で土地を売却すると税金はいくら？計算方法や特例、節税のコツも解説

「8,000万円で土地を売ったら、税金ってどのくらいかかるの？」そんな不安や疑問を感じていませんか？

土地売却では「印紙税」「登録免許税」「仲介手数料の消費税」、そして利益に対してかかる「譲渡所得税（所得税・住民税）」の4つの税金が発生します。

この記事では、土地売却の際の税金の計算方法や目安、税額シミュレーション、使える特例・控除、申告の流れや手取り額の考え方までをわかりやすく解説。
売却後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないための備えができます。

今なら!一括査定申し込みでもらえる

カンタン
1分入力

最大6社に一括で査定依頼一度の申し込みで最大6社に査定依頼できる

＼ お持ちの不動産はどのタイプ？ ／

選択してください

• 
  マンション
  一室
• 
  一戸建て
• 
  土地

• 
  ビル一室
• 
  店舗・事務所
  倉庫
• 
  マンション
  一棟
• 
  アパート一棟
• 
  ビル一棟
• 
  その他

その他の不動産はこちら

＼ 「」の所在地を選択してください ／

都道府県を選択 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 群馬県 栃木県 茨城県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 山梨県 長野県 富山県 石川県 福井県 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 大阪府 兵庫県 滋賀県 京都府 奈良県 和歌山県 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 香川県 愛媛県 高知県 徳島県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

都道府県が選択されていません。

市区町村を選択

市区町村が選択されていません。

物件を再選択

無料一括査定スタート

物件種別が選択されていません。

査定をご希望のマンション名を教えてください。

マンション名を選択して▼一括査定依頼スタート▼

「マンション」の検索結果はありませんでした

検索リストにマンション名が無い場合も
査定依頼ができます
下部の「査定依頼スタート」からお進みください

を
査定依頼スタート

入力したマンション名で検索

一括査定依頼スタート

上部マンション名を入力いただくと
マンションの候補が表示されます

1.土地を8,000万円で売却した際にかかる4つの税金と目安

土地を売却すると、いくつかの税金が発生します。
ここでは8,000万円で売却した場合にかかる代表的な4つの税金とその目安を紹介。

1-1.売買契約時に発生する印紙税「3万円」

土地の売買契約書を交わす際には、契約書に「印紙」を貼って納税する必要があります。
これが印紙税です。

税額は取引金額によって決まり、8,000万円の土地売買契約では本来は6万円ですが、軽減措置により3万円で済みます。

売主と買主がそれぞれ契約書を1通ずつ保管する場合、各自で印紙税がかかる点にも注意しましょう。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”. 国税庁（参照：2025-12-23）をもとに、HOME4Uが独自に作成

不動産売買時にかかる印紙代（印紙税）はいくら？一覧表でわかりやすく解説

不動産売却で契約書を作成する際、印紙税という税金が課せられます。この印

1-2.引き渡し時にかかる登録免許税「1,000円」

土地の売却では、登記簿の名義（所有者）を買主に変更する「所有権移転登記」が行われます。
これは買主側の負担ですが、売主側で抵当権（住宅ローンなどの担保）を抹消する場合に「登録免許税」が発生します。

抵当権抹消登記の不動産1件あたりの税額は1,000円と小さいですが、忘れずに準備しておきましょう。

不動産登記の登録免許税とは？税率と軽減措置、計算方法について解説

登録免許税は、不動産の登記にかかる税金で、土地と建物の両方に課税されま

1-3.仲介手数料の消費税「10%」

不動産会社に売却を依頼すると、成約時に「仲介手数料」が発生します。
この手数料は、売却価格に応じて法令で上限が定められており、成功報酬として売主が負担するのが一般的です。

さらに仲介手数料には「消費税10％」が上乗せされるため、税抜き額だけでなく、税込の総支払額を把握しておくことが大切です。

仲介手数料の計算式は、以下の通りです。

不動産売却の仲介手数料の計算方法は？支払うタイミングや不動産会社の選び方をプロが解説

この記事では、最も大きな費用になりやすい「仲介手数料」を中心に解説して

1-4.利益が出たら翌年に支払う「譲渡所得税（所得税・住民税）」

土地の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して翌年に「譲渡所得税（所得税＋住民税）」が課されます。
これが、最も高額になりやすい税金です。

注意したいのは「売却価格すべてに課税されるわけではない」という点です。
売却額から、土地の購入費（取得費）や売却にかかった経費を引いた残りの「利益（＝譲渡所得）」に対して課税されます。

たとえば、購入当時の売買契約書などがなく取得費が証明できない場合は、譲渡価格の5％を「概算取得費」として申告することが認められています。
この方法を取ると、本来の取得費より少ない額になることが多く、結果的に課税対象（譲渡所得）が大きくなる点に注意が必要です。

譲渡所得税（所得税・住民税）の税率や計算方法については次章で詳しく解説します。

2.土地売却の税金（譲渡所得税）を計算する方法

土地を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税（所得税＋住民税）」が課されます。
課税対象となるのは、売却価格そのものではなく、取得費や経費などを差し引いた利益部分です。

そのため、正確に税金を見積もるには、まず譲渡所得を正しく計算する必要があります。

2-1.譲渡所得（売却益）の求め方と計算式

譲渡所得とは、土地を売却して得た利益のことを指します。以下の計算式で求められます。

なお、前述のとおり、購入時の費用がわからず取得費を証明できない場合は、譲渡価格の5％を「概算取得費」として申告することが認められています。
この方法では本来より取得費が小さくなり、結果的に課税対象（譲渡所得）が増えるため、税額が高くなりやすい点に注意が必要しましょう。

取得費の計算方法や対象になるものについては、以下の記事もご覧ください。

不動産売却時の取得費の計算方法│取得費の内訳と具体的な計算方法まで

不動産売却時には納税のために税金の計算が必要となるケースがあります。

2-2.所有期間ごとの税率

譲渡所得にかかる税率は、土地の「所有期間」によって異なります。
具体的には、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで、次のように区別されます。

※復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源として設けられた税金で、所得税額の2.1％が加算されます。

たとえば、2019年6月に購入した土地を2025年1月に売却した場合、1月1日時点で5年未満とみなされ、短期譲渡扱いになります。
税率は倍近く変わるため、売却タイミングは非常に重要です。

税金の申告については、5.税金の申告方法と支払いスケジュールをご覧ください。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違いや計算方法、譲渡損失の扱いについても解説

譲渡所得とは、不動産などの売却で得た利益のことで、資産の所有期間によっ

3. 8,000万円で土地を売却した場合の税金シミュレーション

土地を8,000万円で売却したとき、税金がどれくらいかかるのかは「いくらで取得したか」「売却にかかった費用」「所有期間の長さ」「特例・控除の有無」によって大きく変わります。

ここでは、典型的な3パターンをもとに譲渡所得税（所得税＋住民税）の目安をシミュレーションしてみましょう。

【ケース1】取得費500万円・譲渡費用50万円・長期譲渡の場合（控除なし）

不動産売却において、特別控除が適用できないケースでは、売却益に対してダイレクトに税金が発生します。

※仲介手数料・印紙税は実際に売主が支払う費用として反映しています。

長期譲渡（5年超）の場合、控除がないと利益に対して約1,500万円もの税負担が生じます。

【ケース2】取得費3,000万円・譲渡費用200万円・長期譲渡（3,000万円控除あり）

3,000万円特別控除を利用することで、税負担を大幅に抑えることが可能です。

※仲介手数料や印紙税などの実費を反映しています。

3,000万円特別控除を利用することで、税負担を大幅に抑えることが可能です。

【ケース3】取得費6,000万円・譲渡費用300万円・短期譲渡の場合

短期譲渡（5年以下）は税率が約40％と非常に高いため、長期譲渡に比べ利益に対する税金の割合が倍増します。

※仲介手数料や印紙税などの実費を反映しています。

所有期間がわずかに足りないだけで税率が倍近く変わるため、売却のタイミングには細心の注意が必要です。

土地の売却で生じる税金をシミュレーション！節税の特例も解説

個人が土地を売却すると「税金」が発生します。 土地売却時の税金は、「取

なお、1,500万円、2,000万円、3,000万円で土地を売却した場合の税金額を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

4.税金を抑えられる特例・控除4選

土地を売却して利益が出た場合、基本的には譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。
ただし、一定の条件を満たせば税金を大きく減らせる「特例」や「控除」を活用できます。

ここでは、特に知っておきたい代表的な4つの制度を紹介。
うまく使えば、税額が数百万円単位で変わることもあります。

4-1.居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）

自分が住んでいた土地や建物を売った場合、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる制度です。

控除後の譲渡所得が0円になれば、税金も0円になります。
一番効果が大きく、多くの方が対象となるため、必ずチェックしておきたい特例です。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-23）をもとに、HOME4Uが独自に作成

自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

自宅や相続家屋の売却益にかかる所得税・住民税を最大3,000万円まで節税で

4-2. 10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、「3,000万円控除」に加えて、さらに税率が軽減される特例です。

長期譲渡（通常20.315％）よりもさらに低い税率が適用されるため、高額の売却益が出る人ほど節税効果が大きくなります。

3,000万円特別控除と併用できる点も、この制度の特徴です。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁（参照2025-12-23）をもとに、HOME4Uが独自に作成

4-3. 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続により取得した家屋や土地を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

親から相続した実家などの売却時に活用できることがあるため、要チェックです。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-23）をもとに、HOME4Uが独自に作成

空き家売却の方法と流れ│特例・費用・不動産会社の選び方も解説

空き家の維持には手間もお金もかかります。 また、管理を怠って放置し続

4-4.その他の特例

上記以外にも、条件に合えば使える控除・特例はいくつかあります。

これらの制度はやや複雑なので、条件に当てはまりそうな方は税理士や不動産会社に確認するのが確実です。

なお、住宅ローン控除と 居住用財産の譲渡特例（3,000万円特別控除など） は、同時に適用できないケースがあります。
新居の取得と旧居の売却時期が重なる場合は、特例の併用可否に注意が必要です。

※特例の併用可否は、適用条件や譲渡内容によって異なるため、詳細は税務署または税理士にご相談ください。

5.税金の申告方法と支払いスケジュール

土地を売って譲渡所得が出た場合、翌年の確定申告で申告し、税金を納める必要があります。

たとえ税金がゼロ円になる場合（特別控除を適用するなど）でも、控除を受けるためには確定申告が必須です。
忘れずに申告しましょう。

確定申告は毎年2月16日～3月15日頃に行われ、所得税は3月15日までに納付、住民税は6月頃に別途通知されます。

6.税金を低くするコツ4選

土地を売却するとき、税金は「仕方がない出費」と思われがちですが、少し工夫するだけで大きく抑えられるケースもあります。

ここでは、売却前にぜひ知っておきたい節税のコツを4つにまとめました。

不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要？

所得を得た人は、確定申告をする決まりになっています。不動産を売却した

6-1.特例・控除を忘れずに活用する

譲渡所得に対して使える控除や特例制度は、申告しないと自動で適用されません。
特にマイホームを売った場合の「3,000万円特別控除」や、所有期間10年超の「軽減税率」は、税額を数百万円単位で減らせる可能性があります。

制度の対象条件に合うかどうかを必ず確認し、確定申告で申請することが重要です。

6-2.所有期間5年超で売却する

土地を取得してからの所有期間が5年を超えると、税率が約半分になります。

売却のタイミングを調整できる場合は、売却する年の「1月1日時点で5年超」となるようにするのがおすすめです。

たとえば、2019年7月に取得した土地は、2025年1月1日時点ではまだ5年未満となり、たとえ2月に売却しても短期譲渡として課税されます。
わずかな差で税額が倍近く変わることもあるため、時期を見極めて売却することが節税につながります。

6-3.経費をしっかり計上する

土地を売却した際にかかる費用のうち、譲渡所得の計算に使えるものは「取得費」または「譲渡費用（経費）」として差し引くことができます。

そのため、売却する際にかかった仲介手数料、測量費、建物の解体費、広告費などは忘れず領収書を保管しておきましょう。
正しく計上することで、利益が減り、課税対象も小さくなります。

6-4.専門家に早めに相談する

「自分で調べたつもりが、特例を見落としていた…」「親から相続した土地、どう申告すればいいかわからない」このようなトラブルを防ぐためにも、売却前の段階で税理士や不動産会社に相談するのがベストです。

特に高額な取引では、節税効果が大きくなるため、専門家のアドバイスが結果的に手取り額アップにつながります。

所有する土地の相場を把握したい方は、NTTデータ・ウィズが運営する一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用してみてはいかがでしょうか。

7.税金以外にかかる費用

土地を8,000万円で売却すると、税金のほかにも、さまざまな費用が発生します。

これらの費用の多くは、譲渡所得を計算する際の「取得費」または「譲渡費用」として扱えます。
詳細は上の章で説明した通りですが、いずれも課税対象を減らす効果があるため、忘れずに記録・保管しておきましょう。

8. 8,000万円の土地売却でよくある質問

• Q 不動産会社に相談すると「売却を急かされる」のでは？
  A

  必ずしもそうとは限りません。
  信頼できる不動産会社は、売主の希望や事情を尊重しながら売却プランを提案してくれます。

  とはいえ、売却を焦らせるような営業担当者も一部に存在するのは事実。
  複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討することで、無理のない判断がしやすくなります。

• Q 過去に相続や贈与で取得した土地でも税金はかかるの？
  A はい、たとえ取得にお金がかかっていなくても、売却して利益が出れば譲渡所得税がかかります。

  相続・贈与の場合は、取得時期や取得費の計算方法が異なるため注意が必要です。
  また、「空き家特例」など、税金を軽減できる制度が適用される場合もあるので、早めの確認がおすすめです。

• Q 「更地にしてから売る」と「建物付きで売る」では税金に違いがある？
  A

  はい、違いがあります。
  建物付きで売れば「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例が使える可能性がありますが、更地にしてから売ると適用されないこともあります。

  ただし、古すぎて住めない家屋の場合は除却が必要になるなどケースバイケース。
  売却前に税理士や不動産会社に相談して判断するのが安全です。

• Q 税金を払えない場合はどうなりますか？
  A

  原則として、納期限までに税金を支払わないと延滞税が加算され、放置すると財産の差し押さえにつながる恐れがあります。

  ただし、事情があれば「延納」や「分割納付」を申請できる場合があります。
  困ったときは早めに税務署に相談しましょう。

• Q 共有名義の土地を売るときの税金はどうなる？
  A

  共有名義の土地を売る場合、名義人それぞれが自分の持分に応じて税金を計算し、申告・納税します。

  たとえば兄弟で半分ずつ所有している場合、それぞれが自分の利益に対して譲渡所得税を申告します。
  特例や控除も、それぞれの条件に応じて個別に適用されます。

  

  土地を共有名義にするデメリット│解消や売却する方法は？

  不動産を相続する際に、複数の法定相続人が土地を共有して相続するケースが

土地を高く・賢く売るために知っておきたいこと

土地を8,000万円で売っても、税金がかかるのは「売却価格」ではなく、取得費や諸経費を差し引いた「利益」に対してです。

この仕組みを知らずに売ると、「思ったより手取りが少なかった…」と後悔することも。
逆に、特例や控除を活用すれば、数百万円の節税につながるケースもあります。

まずは、どれくらいで売れそうかを把握することが大切です。
不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」なら、複数社に無料で査定を依頼でき、手取り額のイメージが明確になります。
早めの準備で、後悔のない売却を実現しましょう。

売却だけが答えじゃない
土地活用
という選択肢も!

• 

  副収入を得られる

• 

  固定資産税対策になる

• 

  相続税対策になる

不動産は売却時に費用がかかり、一度手放すと買い戻しは容易ではありません。思い入れのある土地なら、その前に「活用の可能性」を検討してみませんか？

NTTデータ・ウィズが厳選した優良企業が、あなたの立地に最適な活用プランを無料で提案します。短期・長期、収益性などの比較も可能で、しつこい営業はありません。

まずは無料の「土地活用プラン」をチェックしてみてください。

土地活用を検討してみる