1,500万円で土地を売却したら税金はいくら？計算方法と節税対策を徹底解説

土地を売却するとき、最も気になるのは「どれくらい税金がかかるのか？」という点ではないでしょうか。

1,500万円の土地を売却する場合、利益が出るかどうかによって納税額は大きく変わります。

本記事では、印紙税・登録免許税・消費税・譲渡所得税といった土地売却時にかかる税金4つをやさしく解説。
さらに、譲渡所得の計算方法、税額シミュレーション、節税につながる特例の活用法、確定申告の手順なども初心者にもわかりやすく紹介します。

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1. 1,500万円で土地を売却するとかかる4種類の税金

土地を売却する際に発生する税金は、「印紙税」「登録免許税」「消費税」「所得税・住民税（譲渡所得課税）」の4つです。

これらの税金が同時に発生するわけではなく、発生タイミングや対象が異なります。
ここでは、それぞれの税金について解説します。

1-1.売買契約書の作成時に発生する「印紙税」

印紙税は、不動産の売買契約書に課される税金で、契約書の原本を保管する売主側が印紙税を負担するのが一般的です。
売買契約書を交わすときには、その契約金額に応じた金額の収入印紙を貼る必要があります。

たとえば、1,500万円の土地を売買する場合、本来は2万円の印紙税がかかりますが、現在は軽減措置が適用されており、1万円に抑えられています。

なお、印紙税が不足していると、過怠税（本則税額の3倍）が課されることがあるため、注意しましょう。

軽減措置について詳しくは国税庁の「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をご覧ください。

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1-2.売却時に行う登記手続きでかかる「登録免許税」

登録免許税は、土地を登記する際に発生する税金です。
住宅ローンを利用して土地を購入していた場合は、売却前に抵当権を抹消する必要があり、その手続きに伴って1,000円の登録免許税がかかります。

ただし、もともとローンを利用していない土地など、抵当権が設定されていない場合には、この抹消登記も必要なく、登録免許税も発生しません。

ほかにも名義変更や相続登記など、状況によって追加の登記費用がかかることもありますが、土地売却に直接関係する部分ではこの抵当権抹消が最も一般的です。

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1-3.不動産会社に支払う仲介手数料にかかる「消費税」

土地自体の売買は非課税ですが、不動産会社に仲介を依頼する場合は、その手数料に消費税がかかります。

仲介手数料は「（売却価格 × 3％ ＋6 万円）＋ 消費税」という計算式で上限が決められており、売却価格が1,500万円の場合、

となります。

これに10％の消費税を加えると、最終的な支払額は約56.1万円です。
したがって、消費税分の約5.1万円が税金として発生することになります。

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1-4.利益が出た場合にかかる「所得税・住民税（譲渡所得課税）」

土地を売って利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課されます。

たとえば、昔購入した土地の価格よりも現在の売却価格が高くなっていれば、その差額が「譲渡所得」となり、課税対象となります。

一方で、売却しても利益が出ていない場合や、特例によって課税が軽減・免除されるケースもあります。

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2.土地売却で発生する譲渡所得税・住民税の計算方法

譲渡所得税と住民税は、土地の売却によって利益が出た場合に発生する税金です。
利益がなければ課税されないため、まずは譲渡所得を正しく算出することが重要になります。

ここでは、その計算方法や税率、納税のタイミングについて詳しく見ていきます。

2-1.譲渡所得（売却益）の求め方

譲渡所得は、土地の売却によって得られた利益を意味します。

計算式は、

です。

取得費とは、土地を購入したときにかかった費用のことで、土地代金のほか、登記費用や仲介手数料も含まれます。

また譲渡費用は、土地の売却にあたり発生した費用で、測量費や広告費、仲介手数料などが該当します。

たとえば、1,500万円で土地を売却し、取得費が1,000万円、譲渡費用が100万円かかった場合、譲渡所得は400万円となります。

この400万円が、課税対象になるのです。

2-2.譲渡所得にかかる税率（短期譲渡と長期譲渡）

土地を売却して得た利益には、所有期間に応じて異なる税率が適用されます。
売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば「長期譲渡」、5年以下であれば「短期譲渡」となり、課税率が変わります。

※復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源として設けられた税金で、所得税額の2.1%が加算されます。

短期譲渡では、所得税と住民税を合わせておよそ39.63％が課税されます。
所有期間が短いため、投機的な利益とみなされて重い税率がかかるのです。

一方、長期譲渡の場合は約20.315％と税率が抑えられており、所有期間が長いことで優遇されています。

したがって、売却時期をずらすことで節税につながることがあります。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違いや計算方法、譲渡損失の扱いについても解説

譲渡所得とは、不動産などの売却で得た利益のことで、資産の所有期間によっ

2-3.譲渡所得税の申告・納税時期

譲渡所得が発生した場合、その年の所得として翌年に申告し、納税します。
確定申告の期間は、例年2月16日から3月15日頃までとなっており、所得税はこの期間内に納付します。

住民税については、確定申告の内容に基づいて市区町村が税額を算出し、6月頃に納付書が届きます。

申告を怠ると延滞税などがかかることもあるため、スケジュールを把握しておくことが大切です。

税金以外でかかる費用については、6. 1,500万円の土地売却で税金以外にかかる費用と手取り額で紹介しています。

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3. 1,500万円で土地を売却した場合の税金シミュレーション

それでは、実際に土地を1,500万円で売却したケースを想定し、税金がどれくらいかかるのかを具体的にシミュレーションしてみましょう。

2,000万円で土地を売却した場合の税金額を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

土地を2,000万円で売却すると税金はいくらかかる？計算方法と節税策を解説

2,000万円で土地を売却すると、一体いくら税金がかかるのでしょうか？ 「

【ケース1】取得費1,000万円・譲渡費用100万円・所有期間5年超（長期譲渡）

この場合、譲渡所得は「1,500万円 −（1,000万円＋100万円）＝400万円」となり、税率約20.315％をかけると、税額は約81万円になります。

【ケース2】取得費が不明（概算5％）・所有期間5年超（長期譲渡）

この場合、譲渡所得は「1,500万円 −（75万円 ＋ 50万円）＝ 1,375万円」となります。
長期譲渡に該当するため、税率約20.315％を適用すると、税額はおよそ279万円です。

取得費の証明書類がない場合、税務上は売却価格の5％を「概算取得費」として扱います。
実際の取得費がもっと高かったとしても、証明できなければ税額が大きくなるため注意が必要です。

土地の売却で生じる税金をシミュレーション！節税の特例も解説

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4.税金を減らす特例・控除の活用法4選

土地売却で課税対象となる譲渡所得がある場合でも、適用できる特例や控除を使えば税金を大幅に減らすことができます。
ここでは代表的な制度を紹介します。

なお、特例の併用可否については下表にまとめています。

※特例の併用可否は、適用条件や譲渡内容によって異なるため、詳細は税務署または税理士にご相談ください。

4-1. 3,000万円の特別控除（居住用財産の譲渡特例）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる非常に大きな特例です。

たとえば、譲渡所得が2,000万円であればこの控除で課税対象がゼロとなり、税金が発生しません。

所有期間に関係なく適用できるのが特徴ですが、以下のような主な要件を満たす必要があります。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-11）をもとに、HOME4Uが独自に作成

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4-2.被相続人居住用財産の3,000万円控除（空き家特例）

相続した空き家を売却する場合に使える特例です。
売却益から最大3,000万円を控除できるため、相続後に不要な空き家を売る際の税負担を大きく軽減できます。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁（参照2025-12-11）をもとに、HOME4Uが独自に作成

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4-3. 10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている居住用財産を売却した場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、さらに軽減された税率が適用されます（所得税10％＋住民税4％）。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁（参照2025-12-11）をもとに、HOME4Uが独自に作成

4-4.その他の特例

上記以外にも、立ち退きや公共事業による収用に伴う5,000万円特別控除などが存在します。

なお、住宅ローン控除と居住用財産の譲渡特例（3,000万円控除など）は同時適用できない場合があります。
新居の取得と旧居の売却時期が重なる場合は要注意です。

マイホーム売却で使える5つの特例とは？損をしないための節税テクを伝授

マイホームの売却を検討したときは「3,000万円の特別控除」など、税金の特

5.土地売却で損をしないためのポイント

税金や費用の知識がないと、損をしてしまうことも。
ここでは、事前に押さえておきたい4つのポイントを紹介します。

5-1.特例を見逃さない

税制上の特例を知っているかどうかで、最終的な税額は大きく異なります。
適用できるかどうかの確認と、必要な書類の準備を早めに行いましょう。

特例について詳しくは、4.税金を減らす特例・控除の活用法4選で紹介しています。

5-2.取得費の証明書類を保存

土地の購入時にかかった費用（取得費）を証明できないと、譲渡所得が多く計算され、税額が高くなります。
領収書や契約書はしっかり保管しておきましょう。

取得費の計算方法や対象になるものについては、以下の記事もご覧ください。

不動産売却時の取得費の計算方法│取得費の内訳と具体的な計算方法まで

不動産売却時には納税のために税金の計算が必要となるケースがあります。

5-3.売却タイミングを調整

所有期間によって税率が変わるため、売却時期をずらすことで節税につながることがあります。
特に5年と10年が大きな分かれ目です。

詳しくは2-2.譲渡所得にかかる税率（短期譲渡と長期譲渡）、4-3. 10年超所有軽減税率の特例で解説しています。

5-4.プロへの相談

税理士や不動産会社など専門家に相談することで、見落としや無駄な負担を防げます。
費用はかかりますが、結果的に節税や手取り額の最大化に役立ちます。

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6. 1,500万円の土地売却で税金以外にかかる費用と手取り額

土地を売却する際、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。
譲渡所得税（税金）以外にも、さまざまな諸費用が発生します。

7. 1,500万の土地売却でよくある質問

• Q 税金を払うために、売却代金を取っておく必要はありますか？
  A はい。譲渡所得が出た場合は確定申告と納税が必要です。

  税金の支払いは翌年に行うため、資金を使い切らず、納税分を確保しておくことが大切です。

• Q 親名義のままの土地を売ったら税金はどうなりますか？
  A 親名義のままでは売却できません。

  相続登記を行い、正式に所有者を変更したうえで売却する必要があります。
  なお、登記後に相続税や譲渡所得税が発生する可能性があります。

• Q 売却した土地がマイホームだった場合と更地だった場合で、税金に違いはありますか？
  A マイホーム（居住用財産）の場合は、3,000万円特別控除などの特例が使えるため、税負担を軽減できます。

  一方、更地にはこれらの特例が適用されないため注意が必要です。

• Q 売却価格が1,500万円なら、税金が確実にかかるのですか？
  A 譲渡所得税については必ずしも課税されるとは限りません。

  取得費や譲渡費用によっては利益（譲渡所得）が出ないケースもあります。
  また、特例を使えば課税所得がゼロになることもあります。

• Q 古い契約書や領収書がないと税金は高くなりますか？
  A はい。取得費が不明な場合、売却価格の5％で計算される「概算取得費」が適用されるため、本来より譲渡所得が多く計算され、税額が高くなる可能性があります。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼して「売却価格の相場」を知ろう！

土地売却の税額は「いくらで売れたか」によって決まります。
そのため、まずは正確な売却価格を把握することが大切です。

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