固定資産税は精算できる！不動産売却で知っておきたい計算ルールとは

固定資産税の精算金は不動産の売買代金に含まれ、売主が受け取る一部とみなされます。売主は確定申告時に、譲渡所得を計算し、固定資産税等精算金を含めた売買代金から売買の経費や購入費用を差し引いた金額を利益として申告しなければなりません。一方、買主が精算金を支払った場合、将来不動産を売る際には取得価額に加算して申告することになるので注意が必要です。

4. 固定資産税の精算金と消費税の関係

買主が支払う固定資産税の精算金には、消費税がかかる場合があります。

固定資産税の精算金に消費税がかかるのは、売主が消費税の課税業者の場合です。一般の個人から個人への売却では、消費税はかかりません。

また土地には消費税がかからないので、固定資産税等精算金のうち、建物部分相当額が消費税の対象となります。

固定資産税は税金なので、本来ならさらに消費税がかかることはありません。

ただし、「固定資産税等の精算金」は税金そのものではなく、売主・買主間で取り決めた金額を売買代金の一部としてやり取りしていると解釈されます。

つまり固定資産税等精算金は、法的には税金ではなく、「不動産の購入対価の一部」とみなされるので消費税の課税対象になるケースがあるのです。

5. トラブルにならないための注意点

不動産売却時の固定資産税の精算等でトラブルになるのを防ぐポイントを見ていきます。

5-1.トラブル防止！起算日や精算金額は契約書に明記する

固定資産税の精算は法律上の義務ではなく、売買の当事者間で話し合って決めていくものです。

売主と買主で合意した内容について、しっかりと契約書に記載することが大切です。

精算の基礎となる「起算日」を決めて、具体的な精算金額まで記載する必要があります。前年の税額で仮精算し、最新の税額が判明したら再度精算する場合はその旨を記載します。

固定資産税の精算は義務ではないので、精算しなくてもかまいません。

ただし、固定資産税等精算金について契約に定めなかったときは、後から精算してもらうことは難しいです。

交渉によるトラブルや、受け取れるはずの精算金が受け取れなくなるのを避けるためにも、しっかりとした不動産会社に任せることが大切です。

5-2.精算から納税の流れを具体的に説明してもらうこと

不動産会社によっては、固定資産税の精算について、あまり詳しく説明してくれないことがあります。「固定資産税の精算金は●●円です」と言って精算金を授受するだけでは不親切です。

精算の具体的な意味や流れを親切に説明してくれる不動産会社を選びたいものです。

特に引き渡しが1～4月の場合、5月頃に売主に納税通知書が届くことが説明されていなければ、「売却したのに税金を払わなければならないのだろうか」と迷ってしまいます。

実は、「売却したのに納付書が届いた」という問い合わせが市役所等に寄せられるケースは珍しくありません。

実際の精算の流れは、引き渡し時に売主が買主から精算金を受け取り、売主が納税するケースがほとんどです。

納税義務者は1月1日時点の所有者である売主なので、売主が納税するのが安心です。

なお、納付書は4期に分けて支払えるようになっているため、期別の納付書によって売主・買主の両者が納付する方法もあります。

例えば1期分は売主が納付し、2期～4期は買主が納付するといった方法です。

ただし、期別の納付書で支払うことを契約で定めていたとしても、万が一、買主が納税してくれないと売主に対して市区町村から督促されてしまいます。

5-3.様々な費用を確実に処理してくれる不動産会社を選ぶこと

固定資産税の精算は、不動産売買ではごく一般的に行われる慣習です。

信頼できる不動産会社に任せておけば、固定資産税の精算について不動産会社側から説明してくれるのが普通です。

ところが世の中には、引固定資産税の精算を忘れてしまうような、いいかげんな不動産会社も存在します。

万が一、固定資産税の精算について説明がなければ、こちらから確認を取ってください。

売主側から見ると精算しないのは不利です。一般的な取引慣行として精算を交渉すれば、理解してくれる買主がほとんどなので、精算の交渉すらしないのは非常にもったいないといえます。

ただし、精算は法的義務ではないため、買主から拒否される可能性はあります。

また、起算日を1月1日にするか4月1日にするかで負担額が変わるので、売主と買主で合意がまとまらないときは不動産会社に交渉してもらうことになります。

不動産の売買では、固定資産税等精算金以外にも、マンションの管理費や修繕積立費を前払いしているときは精算が必要です。

また、測量費用や取り壊し費用、修繕費用や残置物の処理費用など、様々な費用をだれが負担するのか確認すべき点は多いです。

このような費用に関して「事前に説明されていなかった」というトラブルは珍しくありません。

そのため、細かい費用についても確実に説明し、トラブルにならないように的確に対応してくれることは、優良な不動産会社の必須条件です。

不動産会社を選ぶときには、不動産そのものを高く売ってくれるだけでなく、契約トラブルを未然に防ぐ知識と経験があるかどうか見極めが必要です。

とはいっても、不動産を初めて売る際に、不動産会社の担当者の力量を見抜くのは難しいかもしれません。

そこでおすすめしたいのが、いくつかの不動産会社の査定を受けてみて、固定資産税精算金などの細かい売買条件についても質問してみること。

「固定資産税は1年分支払っておいたほうがいいですか？」「エアコンを残していくと費用はかかりますか？」等の質問にわかりやすく回答してもらえるかどうか、検討材料にしてみてください。

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まとめ

それではおさらいです。

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日の時点で不動産を所有している人に課せられます。

そのため、1年の途中で物件を売却した場合でも、売主が1年分の税金を納税しなくてはなりません。

そこで、不公平感を解消するため、売主と買主が所有期間に応じて税金を負担するように固定資産税等精算金を授受するのが一般的です。

「起算日」をいつにするのかによって、精算金の計算方法が異なるので、買主と売主が合意した内容をしっかりと契約書に明示することが大切です。

固定資産税の精算は法律上のルールではありません。精算金は売買代金の一部とみなされ、確定申告では固定資産税等精算金を売買代金に加算します。

固定資産税の精算は不動産取引では一般的な慣習ですが、契約書に明示しておかないと後から請求するのは難しくなります。

また、買主から事前に精算金を受け取っておいて、納税手続きは買主が行うといった具体的な流れまで説明してもらうとよいでしょう。

固定資産税の精算を忘れてしまう、契約書に精算額を記載しないなど、いいかげんな不動産会社もあるので注意してください。

不動産取引では売買代金以外にも様々な諸費用が発生するので、説明が丁寧で、確実に処理してくれる不動産会社を選ばないと損をしてしまう可能性もあります。

信頼できる不動産会社を見つけるため、ぜひ「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をご活用ください。

不動産では、その年の1月1日現在の所有者が固定資産税を払う義務があるため、売主が全額支払うことになります。そこで不動産取引の慣行として、売主と買主の所有期間に基づいて按分計算され、不動産の引き渡し時に買主が売主に支払うのが一般的です。

なお売主は確定申告時に精算金を含めた売買代金から利益を算出して確定申告する必要があり、買主は将来売却時に取得価格に加算して申告することとなります。当事者間でトラブルを避けるためには、契約書に起算日や精算金額を明記しておくことが大切です。