売却成功のために知っておくべき不動産査定の基礎知識！

不動産売却の第一歩は、不動産会社の査定を受けることです。

不動産査定について、こんな疑問はありませんか？

今回はこのような疑問を解決し、上手に不動産査定を受ける方法をお教えします。

不動産査定を成功させることが、売却成功の第一歩です。

ぜひ最後まで読んでいただき、不動産査定の仕組みを正しく理解して、高くスムーズに不動産を売却しましょう。

不動産売却の全体像から知りたい方は、『不動産売却の流れ7ステップを図解』をご覧ください。

1.不動産査定のカラクリ

まず、不動産査定の基本的なしくみを理解しましょう。

1-1. 不動産査定はどうして無料なの？

不動産会社による査定は、基本的に無料です。

もちろん慈善事業ではありません。

不動産会社は、不動産の売買の手助けをするのが主な仕事です。

これを不動産の「仲介」といいます。

不動産会社の査定は無料ですし、仲介を依頼する段階も無料です。

実際に買主が見つかって、売買が成立した場合に、不動産会社は仲介手数料を受け取ることができます。

不動産会社は、仲介を依頼してもらうために、まずは無料で不動産査定を行って、自社に仲介を依頼してもらえるように営業活動をするのです。

実際に査定を受けてみると、

「無料なのにこんなにしっかりとした査定書がもらえるの？」

と、申し訳ないような気分になるかもしれません。

でも、不動産会社にとって不動産査定は営業の一環ですから、査定依頼は大歓迎なのです。

売却予定が見えているのなら、どんどん遠慮せずに不動産査定を受けましょう。

1-2.有料の不動産査定を受けたほうがいい場合とは？

実は有料の不動産査定も存在することをご存知でしょうか。

でも、一般の人が不動産を売却するときには、有料の不動産査定は必要ありません。

有料で不動産を査定するのは、国家資格を持った不動産鑑定士です。

不動産鑑定士が査定すると、不動産鑑定評価書という書類が作成されます。

鑑定評価書が必要となるのは、このような場合です。

つまり、有料の不動産鑑定は、「第三者に不動産の価格を証明する必要がある場合」に利用されます。

有料の不動産鑑定を受けたほうが、不動産が高く売れるなどということはありません。

不動産を売却するときには、安心して不動産会社による無料の不動産査定を利用しましょう。

査定と鑑定の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

1-3.不動産査定を受ける目的

不動産査定の一番の目的はなんでしょうか？

「査定額を知るために決まってるじゃないか！」と思いますよね。

もちろん、査定額を把握して、資金計画を立てることも大切です。

でも実は、私たちが不動産査定を受ける目的は、ただ単に、売却予想価格を知るためだけではありません。

むしろ、最も重要なことは、「査定を通して、どの不動産会社に仲介を依頼するか選ぶこと」です。

査定額を見たら、もう目的を達成したように感じて、油断してしまう人が多いので気を付けましょう。

査定額を知るためだけなら、不動産会社１社の査定を受ければ十分だと思うかもしれませんね。

でも実は、不動産会社によって得意分野があるので、どこに仲介を依頼するかによって売却額が違ってきます。

ですから、複数の不動産会社の査定を受けて、その過程や結果を見て、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが大切なのです。

最終ゴールは、できるだけ高く、スムーズに不動産を売却することです。

そのためには、査定を通じて不動産会社を選ぶ、ということを忘れないでくださいね。

1-4.簡易査定と訪問査定どちらを選ぶ？

不動産査定には、簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定は、現地を見ないでわかる情報だけで査定する方法。

訪問査定は、実際に現地を見て査定する方法です。

どちらを選べばいいのか、迷ってしまうかもしれません。

結論からいうと、「訪問査定」を選ぶのがおすすめです。

なぜなら、「査定を通じて良い不動産会社を選び出し、高くスムーズに不動産を売却する」ということに直結するからです。

どういうことか、もう少し掘り下げて解説していきます。

1-4-1.簡易査定は精度の高い査定額が出ない

簡易査定は現地を見ないでわかる情報で査定するので、当然、査定結果は精度の低いものとなります。

土地であれば、地価公示や路線価などの、公的な価格指標を参考にして査定されます。

マンションなら、周辺の似たようなマンションの取引価格などと比較して査定します。

でも、もちろん査定対象の不動産を見ないで査定するので、詳細な情報はわかりません。

例えば、このような違いは査定額に反映できません。

これらのことから、簡易査定では、本来なら●万円～●万円という幅のある査定になってしまうはずです。

でも実際には、不動産会社のほとんどは、査定額の上限値を提示します。

低い査定額では、そのまま仲介の依頼を受けられない可能性が高いからです。

このように、精度が低く、上限値かもしれない査定額の提示を受けるメリットはあまりないですね。

1-4-2.訪問査定を受けないと、不動産会社を選ぶことができない

簡易査定では、精緻な査定額を把握できないだけではありません。

結局、訪問査定を受けないと、査定根拠を説明してもらったり、営業マンの対応を見極めたりすることができません。

ですから、「査定を通して不動産会社を選ぶ」という最大目的が達成できません。

簡易査定では、売却の概算額は把握できますが、不動産売却に向けたステップが一つも進まないのです。

1-4-3.簡易査定を受けてから、会社を絞り込んで訪問査定を受ける方法はどうか？

まずは簡易査定を受けてから、高い価格を提示した会社だけ選んで訪問査定を受ける、という方法もあります。

たくさんの会社の訪問査定を受けるのはスケジュール調整が大変、という気持ちもよくわかります。

ところが、不動産会社も訪問査定に進んで、仲介を依頼してもらいたいので、簡易査定では上限値を提示することが珍しくないことを説明しましたね。

つまり、簡易査定の段階で、正直に「固めの査定額」を提示した会社は、不利になります。

ですので、査定額が高い会社だけを選んで訪問査定を依頼してしまうと、本当に信頼できる不動産会社を振るい落としてしまう危険性があります。

それならば、最初から訪問査定を受けて、じっくり説明を受けて不動産会社を見極めるのが売却までの最短距離だといえます。

訪問査定の方法と費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産会社に査定を依頼するなら、複数社に査定を依頼するのをおすすめします。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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2.不動産査定を成功させるための注意点

不動産を納得価格でスムーズに売却するためには、まず、不動産査定を成功させることが必要です。

不動産査定の成功のポイントは「査定結果の比較」と「正しい準備」です。

2-1.複数の不動産会社の査定結果を比較することが大切

2-1-1.不動産は査定額で売れるとは限らない

まず、押さえておく必要があるのは、不動産の査定は中古車などとは違うということです。

中古車や宝石の買取では、査定した会社が「この査定額で買いますよ」という値段を示します。

不動産の場合は、不動産会社が買うのではなく、「仲介」という形式が主流です。

不動産会社は、不動産の買主を探す手伝いをしてくれます。

不動産の査定額は、「うちの会社で仲介すれば、このくらいの値段で売れると思いますよ」という値段です。

2-1-2.不動産会社によって得意不得意があるから、査定額に差が出る

査定額が高い不動産会社を見つけても、その値段で売れるとは限りません。

それなら、査定額を比較する意味はないのか、というと、それは大間違いです。

不動産会社には得意とする営業エリアがあります。

また、得意とする不動産のタイプがあります。例えば、マンション売買が得意、中古一戸建てが得意、賃貸が得意・・・などです。

不動産会社は得意エリアの得意タイプの不動産であれば、高く売るノウハウを持っています。

広告宣伝のアピール方法や、広告エリア、独自の販売ネットワークなどが、売却価格を左右するのです。

場合によっては、「見込み客」といって、「その不動産を買いたいお客様」をすでに抱えているかもしれません。

見込み客がいる場合には、この値段で売れるという自信を持った査定額を付けられます。

2-1-3.複数の不動産会社の査定額を比較するメリット

査定額の高い不動産会社は、あなたの売りたい不動産の売買を得意とする会社である確率が高いといえます。

でも、査定額を比較するのは、単純に最も高い査定額を出してくれる会社を見つけることだけが目的ではありません。

査定の目的は、信頼できる不動産会社を選び出すことでしたね。

査定額の根拠について、しっかり答えられるか？

販売の戦略を具体的に説明してくれるか？

似ている不動産の取引価格の動向をどれくらい把握しているか？

取引実績はどれくらいあるのか？

査定を受けたら、このような質問をして、しっかり説明を受けましょう。

複数の会社の査定を受けるメリットは、査定額だけではなく説明内容も比較して、信頼できる不動産会社を見つけられることです。

不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

2-1-4.時間をかけずに査定結果を比較する方法

では、どこの不動産会社の査定を受ければよいのでしょうか？

あなたの売りたい不動産のエリア・タイプを得意とする不動産会社がどこなのか、普通はわからないはずです。

CMで有名な大手がいいのか、地元密着型がいいのか、迷ってしまいますね。

そんなときには、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定を利用すると便利です。

簡単な入力をするだけで、あなたの不動産を最も高く売ってくれそうな不動産会社を複数ピックアップし、同時にまとめて査定を依頼することができます。

NTTデータグループ会社が運営していて、日本最長の実績があり、しかも無料なので安心して利用してくださいね。

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2-2.不動産査定を成功させるための正しい準備

最後に、不動産査定の成功のために準備すべきこと、準備の必要がないことについて押さえておきましょう。

必要がないことに手間や費用をかけないように、気を付けてくださいね。

2-2-1.リフォームは不要

なるべく高く売るために、リフォームをしたほうがいいかどうか悩む人は多いものです。

結論から言うと、基本的にリフォームは不要です。

500万円かけてリフォームしても、500万円高く売れるとは限りません。リフォーム費用を全て上乗せできないリスクはかなり大きいものです。

また、リフォームすると、むしろ売りにくくなることさえあります。

築年数がある程度経過した不動産は、リフォームすることを前提に探している買主がほとんどです。

あらかじめリフォームしてあると、購入者が自分の好きなようにリフォームすることができません。

購入者にとっては、なるべく安く買うことのほうが重要です。

ただし、リフォームは不要ですが、壁に穴が開いている、設備が故障している、などの不具合があれば修繕は必要です。

値引きして売ることも可能ですが、実際の補修額よりも値引き額の方が大きくなりがちなので、補修費用の方が割安な場合がほとんどです。

修理するかどうか迷う部分があれば、不動産会社の査定を受けたときに、修理してから売るかどうか相談してみるのも賢い方法です。

2-2-2.ハウスクリーニングは不要

あわてて掃除したとしても、査定額に影響はありません。

不動産会社の担当者はプロですので、不動産それ自体の傷みぐあいを見抜いて査定します。

散らかっているから狭く見えるのでは、といった心配は無用です。

普段どおりの状態で、安心して担当者を迎えましょう。

ただし、査定の時点では掃除は重要ではありませんが、購入希望者が見学に来るまでには徹底的に掃除・整理整頓をする必要があります。

「家を大切に使っているんだな」「こんな家に住んでみたい」と思ってもらえれば大成功です。

購入希望者は現地の印象に左右されてしまうので、なるべく広く見えるようにモノを減らすと効果的です。

売却を決めたら、今日からでも少しずつ、不用品を処分していきましょう。

2-2-3.できれば準備したい書類

不動産査定を受ける時点では、絶対に準備しなければならない書類はありません。

しいていえば、その不動産を購入したときの売買契約書、登記事項証明書（登記簿謄本）などを準備しておくとスムーズです。

正確な面積や築年数などを確認するのに役立ちます。

ただし、登記事項証明書が見当たらなければ、不動産会社に取得してもらうことも可能です。

マンションであれば、購入時のパンフレット、管理規約、管理細則なども準備できれば理想的です。

売却時に必要となってくるので、売却を決めたら早めに準備しておくと安心です。

まとめ

それではおさらいです。

不動産査定を受ける目的は2つ。

「査定額を知るため」と「査定を通じて不動産会社を選ぶため」です。

査定の前にリフォームするなど、特別な準備は必要ありません。

売却を決めたら、なるべく早めに訪問査定を受けて、精度の高い査定額を把握し、不動産会社を見極めましょう。

不動産会社によって、売却額には差が出ます。

HOME4Uを利用して、複数の不動産会社を比較し、信頼できる不動産会社を選んでくださいね。

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