住宅ローン控除（減税）とは？適用要件や税制改正の変更点についても解説

住宅ローンはマイホームを購入する際の心強い味方ですが、その返済は長期にわたって続きます。そのため、住宅ローン控除をできる限り有効活用したいですよね。

本記事では、住宅ローン控除の適用要件や税制改正による変更点、必要な手続きなどを解説します。制度の仕組みや申告する際の流れをしっかり把握しておきましょう。

1.そもそも住宅ローン控除（減税）とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローン利用時に政府が定めている要件を満たしている場合、所得税などの控除が受けられるようになる制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」ですが、一般的に「住宅ローン減税」という呼称も使われています。

主な目的は金銭的な負担を減らしつつ、人々がニーズに合ったマイホームを手に入れられるようサポートすることです。適用範囲は広く、新築住宅の建築・購入はもちろん、中古住宅の購入や自宅のリフォームなども対象になります。

2024年1月時点では、年末時点の住宅ローン残高の0.7％分に相当する税金が最大13年間にわたって差し引かれます。ただし、具体的なルールや金額の設定はケースごとに大きく変動するため、一概にいくら節税できるというものではありません。

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1-1.住宅ローン控除の仕組み

税金を減らす制度は「所得控除」と「税額控除」に大別でき、住宅ローン控除は後者に該当します。

所得控除とは、課税対象となる所得金額（収入－必要経費）を減らすものです。主に生命保険料控除や社会保険料控除などが、所得控除に該当します。

一方、税額控除は課税所得に税率をかけて算出した金額から、一定の金額を差し引くものです。住宅ローン控除のほか、配当控除や外国税額控除、政党等寄附金特別控除などが、税額控除に該当します。

こちらは控除額の分だけ税金が安くなるという仕組みなので、より大きな節税効果を発揮する点が特徴です。

例えば、課税所得が500万円で所得税率が20％の場合、税額は500万円×20％＝100万円となります。ここで控除額として30万円分が差し引かれる場合、実際に納めることになる税額は70万円です。

なお、所得税が課税されない低所得者は税額控除の対象に含まれないので、あらかじめ注意しましょう。

1-2.住宅ローン控除で節税できる税金

住宅ローン控除を使った場合、納めるべき所得税を減らせるので、結果的に節税につながります。しかし、所得税額より控除額のほうが多いと、所得税から控除しきれないため、恩恵を100％享受できなくなってしまいます。

例えば、住宅ローン残高が3,000万円の場合、本来なら控除率0.7％をかけた21万円が控除額となりますが、所得税額が20万円なら控除額も20万円までにとどまります。

ただし、控除しきれず残ってしまった分は翌年の住民税から控除されるため、まったくの無駄にはなりません。前述の事例だと1万円が残りますが、この差額分だけ翌年の住民税を減らせるので、節税効果自体は消えないのです。

住民税から控除できる住宅ローン控除額は、以下のうち少ない方の金額が適用されます。

なお、住民税控除額にも上限（136,500円）が設定されているため、その上限を超える分までは安くならない点に注意が必要です。

1-3.借入限度額、控除期間、最大控除額について

住宅ローン控除における借入限度額・控除期間・最大控除額は、住宅の種類や入居時期といった条件次第で大きく変動します。

大きく分けて「2023年末までに入居（ケースA）」と「2025年末までに入居（ケースB）」の2パターンが存在するので、それぞれ表形式でまとめました。

（※）2023年末までに新築の建築確認を受けると、対象に含まれるので2,000万円

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2.住宅ローン控除の適用要件は？

住宅ローン控除を利用するためには、以下のケースごとに定められた適用要件をクリアしたうえで、2022年1月1日～2025年12月31日の間に入居しなければなりません。

それぞれ詳細を確認していきましょう。

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2-1.新築住宅の適用要件

新築住宅の場合、以下に挙げた要件をすべて満たすことが求められます。他のケースにも関わる内容なので、真っ先に押さえておきましょう。

（※1）合計所得金額1,000万円以下で、なおかつ2023年末までに新築の建築確認を受けた場合、床面積が40平米以上50平米未満でも対象に含まれる

（※2）2020年4月1日以降の譲渡の場合、居住した年およびその年の前2年、後3年の計6年間でカウント

なお、譲渡所得の課税に関する特例としては、以下のような制度があります。

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2-2.買取再販住宅の適用要件

買取再販住宅とは、不動産会社などが中古住宅を買い取り、リフォーム工事などを行なって再販売している物件です。価格は比較的リーズナブルですが、価格以上の高いスペックを備えています。

買取再販住宅に関しては、新築住宅の要件と以下の要件をすべてクリアすることが必須です。

（※）工事費用が300万円を超える場合は300万円以上

2-3.中古住宅（既存住宅）の適用要件

中古住宅（既存住宅）の場合、使用歴があり、かつ新築住宅の要件にプラスして、以下のどちらかの項目を満たす必要があります。

なお、床面積の要件については、あくまで「不動産登記簿上の床面積」で判断されます。例えば、販売時の面積表記が50平米以上でも、不動産登記簿上で50平米未満だと控除の対象から外れてしまうため、不動産登記簿を確認する際には、隅々までしっかり目を通しましょう。

2-4.リフォーム・増改築の適用要件

リフォーム・増改築についても、他のケースと同じく新築住宅の要件を充足し、なおかつ以下の要件を満たさなければなりません。

（※）1つの工事に要した費用が100万円以上

他のケースに比べると複雑なので、事前にしっかり確認しておきましょう。

3.住宅ローン控除の対象となるローンとは？

上記のケースごとの要件に加えて、ローンそのものに関する要件も満たさなければなりません。

第一に、住宅ローンは「居住用の住宅・敷地を取得するための借入金であり、一体として借り入れられていること」が求められます。

そして、借入先が以下のいずれかに該当することも必須です。

（※）0.2％以上の金利、2016年12月31日以前より居住しているなら1％以上の金利が設定されたケースに限る

なお、親族の会社、自身が役員を務める会社からの借入金は対象に含まれていません。

4.2022年の税制改正による住宅ローン控除の変更点

税制改正にともない、住宅ローン控除も大きく変わりました。

主な変更点は、以下の7つです。

それぞれ詳細も押さえておきましょう。

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4-1.控除率の引き下げ

2022年の税制改正における最大の変更点は、控除率が1％から0.7％にダウンしたことです。

従来は13年特例を適用すれば、最大480万円まで控除を受けて節税できました。しかし、改正後は273万円が上限となり、たった0.3％の差でも節税額はかなり下がってしまいます。

昨今、住宅ローンは低金利化が進んでおり、1％を切るケースも少なくありません。そのような状況下で近年、いわゆる「逆ザヤ現象」が問題となっています。逆ザヤ現象とは、低金利化によって、住宅ローンの利息が控除額を下回ることです。

逆ザヤ現象が起こると、支払う利息よりも住宅ローン控除による節税額が多くなるため、住宅ローン控除を利用する方にとってはお得な状況といえます。税制改正の控除率の引き下げは、このような逆ザヤ現象の緩和を目的としている側面もあります。

4-2.借入限度額の細分化

近年、脱炭素社会の形成に向けた取り組みが世界各国で進められています。日本でも環境性能が高い住宅を普及させるため、住宅ローン控除における区分が変わりました。

そこで、改正前後における区分と借入限度額を表形式で紹介します。

（※1）2023年末までに新築の建築確認を受けると、対象に含まれるので2,000万円

（※2）2021年末までに入居した場合、ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅は対象外

長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など、基本的に環境性能が高いほど借入限度額は上がるため、それに比例して控除額も増加します。

また、その他の住宅については、建築確認のタイミングにも注意してください。

このように区分が細分化されて複雑になっているので、マイホームがどれに該当するのか正しく把握しておきましょう。

4-3.控除期間の延長

新築住宅・買取再販住宅については、従来の控除期間は最長10年でしたが、改正後は最長13年となっています。実際のところ改正前も特例で延ばせましたが、通常で13年になった点が大きな変更です。

なお、中古住宅は最長10年から変わっていません。

また、新築住宅・買取再販住宅であっても、2024年以降に「その他の住宅」へ入居するなら、最長10年までという点に注意しましょう。

4-4.住民税控除額の引き下げ

所得税から控除しきれなかった場合、控除額は翌年の住民税から差し引かれますが、以前は13万6,500万円が上限でした。

しかし、改正後は上限金額が9万7,500円にダウンしているので、実質的に節税効果も低下しています。

4-5.所得制限の引き下げ

適用要件の一つに所得制限がありますが、かつては合計所得金額が3,000万円以下となっていました。

しかし、改正後は2,000万円以下に引き下げられており、実質的にハードルが上がっているので、以前より住宅ローン控除を適用しにくくなったといえるでしょう。

4-6.入居時期の延長

税制改正の前は、特例を使っても2022年12月末までの入居が求められていました。

しかし、改正後は入居時期が2025年12月末までと延長措置が講じられているため、これからマイホームを手に入れたいという方にとっては大きなメリットです。この変更の主な狙いは、住宅の購入やリフォームの後押しをすることにありますが、コロナ禍の打撃を受けた不動産業界の要望も酌んでいるようです。

4-7.中古住宅の適用要件の緩和

中古住宅で控除を受けるにあたり、以前は、非耐火建築物（木造）は築20年以内、耐火建築物は築25年以内という築年数の要件が設けられていました。築年数の要件を満たさない場合には、以下いずれかの書類を提出する必要がありました。

しかし、改正後は住宅が1982年1月1日以降に建築されているなら、書類の提出は不要となっています。築30～40年の物件でも控除が使えるため、適用範囲はかなり広がったといえるでしょう。

5.住宅ローン控除に必要な手続き

住宅ローン控除の申告方法には、大きく分けて「確定申告」と「年末調整」があります。タイミングによって申告方法の可否が変わるほか、申告の流れや必要書類もそれぞれ異なるため、事前に把握しておきましょう。

5-1.初年度は、確定申告を行なう

前提として会社員をはじめとする給与所得者は、年間の給与収入が2,000万円を超えていたり、一時所得（満期保険金など）から支出を差し引いた分が50万円を超えていたりするケースを除き、年末調整だけで事足ります。

ただし、初めて住宅ローン控除を受ける場合、勤務先や職業に関係なく確定申告を行なわなければなりません。期間も定められており、毎年2月16日～3月15日が原則です。

用意すべき必要書類とその入手方法を表形式でまとめたので、こちらも併せてご確認ください。

また、確定申告の流れは、以下のとおりです。

国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を使えば、スムーズに書類を用意できるため、ぜひ活用しましょう。

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5-2.2年目以降は、年末調整でも対応可能

会社員や公務員といった給与所得者は、2年目以降なら勤務先の年末調整でも申告手続きができます。

住宅ローン控除の年末調整における必要書類は以下の2点です。

一方、個人事業主なら初年度と同じく確定申告が必要ですが、添付書類は以下の2点と少なくなります。

なお、作業の流れは初年度と同様です。

5-3.手続きを忘れた際の対処法

確定申告を忘れてしまっても、あとで還付申告を行なうと住宅ローン控除を適用できます。ただし、還付申告には入居した年の翌年の1月1日から5年間という期限が設けられているため、なるべく早めに手続きを済ませたいところです。

一方、年末調整での手続きを忘れた場合、勤務先に年末調整を再依頼するか、自分で確定申告を行なうことで対処できます。

なお、確定申告後に住宅ローン控除の適用を忘れたことに気付いた際は、その年の期限内に再度申告しなければなりません。期限を過ぎても更正の請求の嘆願ができますが、認められる可能性は非常に低いため、まずは忘れないようにしましょう。

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まとめ

住宅ローン控除とは、住宅ローン利用時に所得税や住民税を減らせる制度です。年間最大数十万の節税につながる可能性もあるので、マイホームの購入や新築を考えているなら見逃せません。

ただし、住宅の種類や入居時期によってルールは細かく変わるため、事前にしっかり把握したうえで、必要な手続きを進めたいところです。

また、確定申告や年末調整における申告方法も確認しておきましょう。

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