築5年一戸建ては早めに売却するべき！相場と高く売るコツを解説

築5年の一戸建て売却を検討する際、「いくらで売れるか」「どのタイミングで売ればいいのか」と疑問を抱く方もいるのではないでしょうか。

できるだけ高値で売却をするためには、家の売却相場や売るタイミングを知っておくことが非常に大切です。

この記事では、築5年の一戸建てを高値で売るために必要なコツや、売却時の注意点を紹介します。

売却について初歩的な内容から知りたい方は、『家を売る完全ガイド』もご覧ください。

1.築5年の一戸建ては早めに売却すべき

築5年、もしくは5年以上建っている一戸建てを売却する場合、出来るだけ早く売却することをおすすめします。その理由は、以下の2点です。

それぞれについて解説します。

1‐1.築年数の経過と共に価値は下がってしまう

一戸建て住宅は、築年数の経過に比例して価値が下がっていきます。また、築後20年で価格はほぼゼロになるとされています。

「国土交通省．”中古住宅流通、リフォーム市場の現状”」をもとに、HOME4Uが独自に作成

築年数が20年を超えたあたりから、建物の価値がゼロになる理由としては、住宅の法定耐用年数が関係しています。

木造住宅の耐用年数は「22年」、鉄筋コンクリートなどのマンションは47年と定められています。耐用年数とは、機械設備や建物など「固定資産」に対して、使用できる（価値がある）と定められている期間のことです。国によって法的に定められている木造一戸建ての耐用年数は22年です。

実際のところ、22年を過ぎても住み続けることは可能ですし、物件の状態やその他の条件によっては、価値がつく場合もありますが、基本的には築20年を超えたあたりで価値がほぼゼロになるとされています。

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1‐2.築5年以内の築浅は高く売れやすい

一戸建ての売却相場は、築年数が経つほど下がっていきます。しかし築5年以内であればまだまだ購入者の需要は高く売れやすいです。

築5年以内の一戸建てが高く売れやすい理由は、状態の良い物件を、新築よりも安く買えるためです。
一戸建てを購入するにあたって、「新築か中古か」を決めますが、価格を考えて中古を検討する際、「できるだけきれいな状態の家を探したい」と希望する方は多いです。

築後5年以内の物件は、比較的新しいものの、新築と比較して価格は下がることから選ばれやすいのです。

できるだけ高値で売却をしたい場合は、築年数が経っていない5年以内のタイミングで売りに出すことをおすすめします。

既に売却を検討されていて、査定依頼する会社を探しているなら、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の利用が便利です。

「不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが運営する一括査定サービスです。
売却をしたい一戸建ての、所在地や簡単な物件情報をいれるだけで複数の不動産会社へ査定を依頼することができます。

「不動産売却 HOME4U」には国内有数の大手不動産会社から全国の地域密着型の有力な不動産会社まで約2,500社が登録しています。査定額の結果を見て、本格的に売却を相談したい会社を選ぶことができます。
これから不動産査定を行う人は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を活用しましょう。

2.築5年の一戸建ての売却相場は購入価格の70％

国土交通省のデータによると、築5年の一戸建てを売却する際の価格相場は、購入価格の70%程度です。

「国土交通省．”中古住宅流通、リフォーム市場の現状”」をもとに、HOME4Uが独自に作成

例えば、5,000万円で購入した一戸建ての場合5年経過すると売却相場は3,500万円に、3,000万円で購入した場合、売却相場は2,100万円になると概算できます。さらに築10年の一戸建ての売却相場は、建物の価値は新築時の50％まで下がります。

データはあくまで平均的な数字ですので、物件の所在地や建物の状態によって減少率は変わりますが、築年数経過に伴う価格下落はすべての一戸建てに共通します。条件に関わらず売却を検討している場合は早めに売りにだすべきでしょう。

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3.住宅ローン残高が残っている場合の対応

築5年以内の一戸建てを売却する際に、住宅ローンが残っていることもあります。
住宅ローン中の家を売ることは可能ですが、「抵当権」を抹消するためには、物件の引き渡しまでにローン完済する必要があります。

住宅ローンの返済方法は、大きく次の3つの方法があります。

それぞれの方法について、詳しく解説します。

3‐1.物件を売却した利益で返済する

最も理想的な方法は、売却して得た利益で返済する方法です。

売却利益だけで住宅ローン残債を完済できる状態を「アンダーローン」と言います。
アンダーローンの場合、追加資金や手続きなしで「抵当権」を抹消できるため、一番理想的な完済方法です。

アンダーローンの状態にするためには、物件の売却益がローン残債を上回るように、物件を売りに出す必要があります。売却価格の設定の際には「残っている住宅ローン額を支払いきれる売値なのか」を意識することが重要です。

3‐2.自己資金で返済する

一戸建ての売却において、売却価格が住宅ローン残高を下回ってしまう場合は、自己資金で残りの返済額を補填する必要があります。

売却益では完済できない状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの状態を出来る限り避ける方法も、アンダーローンと同様に、住宅ローンの完済も想定して、売り出し価格を設定しましょう。

3‐3.住み替えローンを利用する

売却益と自己資金を合わせてもローンの完済ができない場合は、住み替えローンを利用しましょう。

住み替えローンとは、新居分と売却物件に残っている住宅ローンを合算して借り入れることです。

住み替えローンを利用すると、新たに購入する住宅ローンと売却した住宅ローンの残高が合算されます。
例えば、売却時にローン残高が2,000万円ある物件を1,600万円で売った場合、400万円が残高として残ります。新たに購入した物件で再度2,000万円のローンを組むと、残高を上乗せした2,400万円が住み替え後のローンとなります。

住み替えローンを利用すると、引き渡し時に完済ができていなくても、物件の売却をすることが可能です。

しかし、審査が厳しくことや、住宅ローンよりも金利が高いなどのデメリットがあります。
住み替えローンの利用は返済負担が大きくなるため、やはり一戸建ての売却時は、売却益でローンを完済できる「アンダーローン」の状態を目指しましょう。

売却を行いたい方は、住宅ローン残債と査定額を確認して、アンダーローンであるかを把握しましょう。

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4.築5年の一戸建てを高く売るコツ

築5年の一戸建てを高く売りたいからといって、焦って売却に出すのは得策ではありません。少しでも高く売るためには適正は価格、時期、物件の状態を把握することが大切です。

4‐1.適正価格を把握しておく

売却した戸建てはいくらで売るのが妥当なのか、適正価格を把握しておくことは非常に重要です。

適正価格を把握していないと、相場よりも低い金額で売買が成立してしまう可能性があります。一方で、適正価格よりも極端に高値で売りに出してしまうと、買い手がつかず売却に時間がかかってしまいます。

適正価格を把握する方法は、以下の2つです。

公的に公表されている資料として、地価公示価格や地価調査価格などがあります。実際の取引価格については、レインズマーケットインフォメーションや不動産取引価格情報検索の活用がおすすめです。

類似する物件の価格を調べ、売りに出す際の適正価格を確認しましょう。

4‐2.高く売れる時期を狙う

一戸建てを高く売るためには、物件が高く売れる時期を狙って売りに出すことも大切です。

年間を通して、一戸建ての購入需要が高まる時期があります。一般的には2月、3月、9月に需要が高まり、高値で売買が成立するとされています。会社や学校の都合で、住み替えを検討する人が増えるためです。
一戸建ての売却には最低でも1か月の準備期間が必要です。一番高く売れる時期に間に合うよう、物件査定や売却準備は早めに進めておくことが重要です。

4‐3.室内をきれいにして内覧時の印象を良くする

築年数や建物の状態が同じであったとしても、内覧時の印象によって購入意欲は大きく変わります。

内覧時の印象を良くするためにも、室内はできるだけきれいにしましょう。そのためには掃除を徹底的に行い、不要なものは処分してください。汚れが取れない場合はハウスクリーニングを利用することもおすすめです。

また、ホームステージングの利用も効果的です。ホームステージングとは、家具や照明、小物や観葉植物を効果的にセッティングしモデルルームのように室内を演出するサービスです。部屋数や、家具のレンタル有無によって異なりますが、アドバイスだけであれば数万円〜依頼が可能です。

ホームステージングを利用し内装を整えることで、かかる費用以上に売却価格を上げることが期待できます。

4‐4.可能な限り設備を残したまま売却する

売買成立後、物件を引き渡す際にはエアコンや照明などの設備は撤去するのが一般的です。

しかし、築5年程度の一戸建てであれば設備を残して売却したほうが、高値がつきます。買い手が新たに購入する必要がなくなるため、購入後に設備を揃えるのにかかる費用を考えると、予想より少々価格が高くても購入した方がお得になるためです。

特に、エアコンなど設置費用がかかる設備は、あえて残したほうが物件自体の価格に良い影響を及ぼしやすくなります。残せる設備は可能な限り残し、購入希望者にオプションとして提示ができると、より高値がつく可能性が高まります。

4‐5.戸建て売却が得意な不動産会社に依頼する

一戸建てを高値で売るためには、一戸建ての売却が得意な不動産会社に売買仲介を依頼することが重要です。

不動産会社と一口に言っても、一戸建ての売却が得意な会社だけではなく、中古マンション売却に特化している会社など、得意領域は会社によって様々です。

築5年程度の築浅一戸建てを売却したいならば、それに特化した不動産会社を選ぶべきです。一戸建ての売却が得意であるかは、成約数が多いか、売却プランが明確か、戸建ての買い取り希望者を多く抱えているか等で判断ができます。
一戸建ての売却が得意な不動産会社かどうか見極めるためには、複数社に査定依頼をし、各社の査定額と売却プランを比較検討しましょう。

物件の査定依頼を複数社にする場合、一括査定サービスの利用が便利です。

一括査定サービスを使うと、売却したい物件の住所や築年数など簡単な情報を入れるだけで、査定額と不動産会社の情報が提示されます。提示された会社の中から相談をしたい不動産会社だけに、正式な査定依頼をだすことができます。

一括査定サービスを使うなら、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」が安心です。

「不動産売却 HOME4U」は国内有数の大手不動産会社をはじめ、全国の地域密着型の有力な不動産会社が併せて約2,500社登録されています。登録企業は、運営会社が厳正な審査を行って選定しています。

そのため、「不動産売却 HOME4U」を使って査定依頼すれば、誰もが信頼できる不動産会社に査定依頼ができるようになります。

「不動産売却 HOME4U」なら信頼できる不動産会社が査定しますので、そこではじめて「いくらで査定されるか」について意味のある比較をすることができるのです。

これから不動産査定を行う人は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を利用しましょう。

5.築5年の一戸建て売却の流れ

一戸建てを売りに出す場合、どのような手順を踏めばいいのか、大まかな流れを知っておくと売却時に有利です。築5年の一戸建てを売却する流れとポイントを、時系列順に紹介します。

5‐1.相場を調べる

一戸建てを売るためには、まず所有している戸建てに近い物件の相場価格を調べます。

売買時に提示する価格は不動産会社の査定によって決まりますが、査定額が必ずしも正しい値であるとは限りません。また、会社によって提示してくるする価格が異なった際に、価格相場が分からないと価格の判断基準が分からないため、不動産会社選びの失敗にもつながります。

一戸建ての売却で後悔をしないためにも、適正な査定額を提示する不動産会社を見極めるためにも、まずは所有している戸建ての相場価格を調べましょう。

相場価格を調べるには、前述した「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を活用しましょう。

5‐2.不動産会社へ査定を依頼

売却する一戸建ての相場が分かったら、次に不動産会社へ査定依頼をします。

査定は不動産会社へ直接依頼することもできますが、査定額や売却プランを比較するためにも一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サービスを活用するとまとめて各社へ査定を依頼してくれるため、時間と手間をかけずに複数社へ査定の依頼ができます。不動産会社によって得意物件が異なり、査定額も異なるため、少しでも高く売却をしたい場合は一括査定サイトで複数社の結果を比較しましょう。

一括査定にはNTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の利用がおすすめです。

「不動産売却 HOME4U」は、23年の歴史と実績を持つ一括査定サービスで、国内有数の大手不動産会社をはじめ、全国の地域密着型の有力な不動産会社が併せて約2,500社登録されています。
「不動産売却 HOME4U」を活用すると、一括で査定を依頼できるだけではなく、査定後に条件の良い不動産会社を選び、訪問査定をお願いすることもできます。

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5‐3.媒介契約の締結

査定結果をもとに、正式に売却をお願いする不動産会社が決まったら、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約とは、売主と買主の間で売買を成立させるために、不動産会社（宅建業者）と締結する契約です。
媒介契約には3つの形式があり、契約の種類に応じて「同時契約できる不動産会社の数」や売却を依頼した売主への「報告義務の頻度」が異なります。

一般媒介契約とは、複数の宅建業者に仲介依頼ができる契約形態です。

契約を締結した会社以外から、自分で買い手を見つけてきても構いません。法的な契約の期間もなく自由度が高い一方で、宅建業者からの販売状況報告の義務がない等、不動産会社としても縛りがないため、販売活動の注力度が落ちる可能性があります。

専任媒介契約とは、特定の宅建業者1社のみに仲介依頼する契約形態です。媒介契約は１社のみとの縛りがありますが、自分で買い手を見つけても構いません。宅建業者は2週間に一度販売状況を売主に報告する義務があります。

専属専任媒介契約とは、特定の宅建業者１社のみに仲介依頼をし、且つ担当が探し出した買い手(顧客)以外とは取引ができない契約形態です。そのため、自分で買い手を見つけることはできません。宅建業者は１週間に一度販売状況を売主に報告する義務があります。

契約の種類に応じて、メリット、デメリットがあるため、自分の状況や希望に応じて形態を選びましょう。

5‐4.販売活動の開始

不動産会社が売却のための販売活動を開始すると、広告を出したり、営業をかけたりして買い手を探します。販売活動の最中に購入を検討している人が現れると、物件の内覧が行われます。いつ内覧が発生してもいいように準備しておきましょう。

内覧を経て、購入を希望する人がでてきたら売買交渉を行います。売買交渉は媒介契約を交わしている不動産会社を通してやり取りします。交渉時には価格をはじめとして、設備の取り外しの有無や引き渡し時期などが対象となる場合もあります。

そのため不動産会社との間で、譲れない条件を事前に打合せしておきましょう。

5‐5.売買契約の締結

買い手が決まったら売買契約を締結します。

売買契約とは、物件の売主と買主が価格や条件で合意に至った際に締結する契約のことです。契約締結のためには、宅地建物取引士による重要事項説明を受け、売り手と買い手の双方で条件等を確認した後、売買契約書を作成します。

売買契約書は不動産会社(宅地建物取引士)が作成し、売り手と買い手が署名、押印し、手付金の授受を行います。売買契約書は売主・買主が合意した内容をもとに、不動産会社が作成します。

締結後に希望条件や内容と相違があった場合、条件変更をするのは難しいです。契約書の内容に相違や間違いがないか念入りに確認をしましょう。

5‐6.決済と引き渡し

売買契約が成立したら、決済と引き渡しを進めます。

決済や引き渡しは不動産会社、金融機関、司法書士事務所等で行います。買主が売主に代金を支払い（決済）、同時に、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します。決済にあたり、売主は必要な書類を抜け漏れなく準備する必要があります。

5‐7.確定申告

一戸建ての売却で利益が出た場合は、譲渡所得について確定申告をし、税金を納税する必要があります。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

確定申告を行うことで、売却で出た利益に対する税金額を減らせる制度や、一戸建て売却で損失を生んでしまった場合に損失を減らすことが出来る制度を活用できるため、損失が出た場合でも必ず申告手続きをしましょう。

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

確定申告は、家の売却が完了した年度の2月中旬〜3月中旬の1ヶ月の間に行います。必要書類の準備をし、税務署で手続きをしましょう。

6.築5年の一戸建てを売却する際の注意点

築5年の一戸建てを売却する際、留意すべき注意点が3つあります。

6‐1.住宅ローン残高を把握しておく

築5年の一戸建ての場合、住宅ローンが残っていることが多いです。住宅ローン残高があっても売却はできますが、引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しておくことが必須なので、ローン残債があると売却ができないということになります。

一戸建て売却をスムーズに進めるためにも、住宅ローンの残高がいくら残っているのか、売却後の利益で抹消できるのか等を事前に把握しておくことは非常に大切です。

6‐2.売却にかかる費用や税金も確認しておく

一戸建ての売却活動を本格的に開始する前に、売却に「どれくらいの費用や税金がかかるのか」を確認しておきましょう。

築5年の築浅物件の場合、高く売れなければ売却で得た利益よりも購入時の費用やローン残高の方が高くなる可能性があります。

また、家をきれいにするためのホームクリーニング代や、利益が出た際にかかる税金等、売却のための費用が発生することもあります。予想外の損失がでないようにするために、事前に「どれくらいの費用がかかるのか」をシミュレーションしておきましょう。

6‐3.ネガティブな販売理由でも買主に上手に伝える

築5年以内の築浅住宅は、需要が高い一方で「築浅なのになぜ売るのか」理由を気にする購入者もいます。

売却理由がネガティブな場合は、買い手の購入意欲を下げたり大幅に値下げされたりしないように、買い手へ正直に伝えましょう。
伝える際は、買い手の購入意欲を下げないよう伝えることが大事です。

伝え方は、売却の経験や実例を良く知っている不動産会社担当者と相談しましょう。