築10年の一戸建ての売却相場を解説!高く売る3つのコツとは?

築10年 一戸建て 売却 相場

築10年の一戸建ての売却相場は、新築時のおよそ50%とみなされます。

一般的に、築年数が経過するごとに価値は減少するため、「売るなら早めに売却した方が良いのではないか」と売却のタイミングに困っている方もいるのではないでしょうか。

この記事では、築10年の一戸建ての売却について、家の売却相場や売却するタイミング、なるべく高く売るためのコツなどについて解説しています。

この記事を最後までお読み頂くことで、所有する物件を売却すべきかどうか判断でき、高値での売却も実現できます。

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1.築10年の一戸建ての売却相場は新築の50%

築10年の一戸建ての売却相場は新築の50%

築10年の一戸建ては、住宅の耐用年数を考えるとまだまだ居住物件としては問題のない時期ですが、建物の価値自体は、新築時の50%ほどになってしまいます。

国土交通省が示す以下のグラフから、木造戸建て住宅の築年数と資産価値の推移が分かります。

築年数と資産価値の推移

出典:中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省

グラフのうち、(財)不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算のデータを見ると、新築から価値が下落して築10年の時点での一戸建ての市場価値が50%ほどまで減少していることが分かります。

例えると、3,000万円で購入した一戸建てが、10年後の価値は1,500万円に、2,000万円の家であれば、10年後の価値は1,000万円ほどになる可能性があるということです。

一戸建ての売却では、土地と建物を分けて考えます。土地は築年数の影響を受けないので価格に大きな変化はありませんが、建物は築年数が古くなるにつれて価値が下落します。

築5年の時点では新築時に比べて約30%下落して、築10年で約50%下落するのが一戸建ての特徴です。

そのため、一戸建てをなるべく高く売却するには、築年数の浅いうちから売却するタイミングをイメージしておくことが大事なのです。

2.築10年の一戸建ては早期売却がおすすめ

築10年の一戸建ては早期売却がおすすめ

築10年の一戸建ての売却を検討しているのであれば、早期売却をおすすめします。

前述したように、建物は新築時から築年数が経つにつれて価値が下落するからです。

1.築10年の一戸建ての売却相場は新築の50%」でご紹介した「(財)不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算」のデータからも、築10年を超えてから築13年目ごろまで、一戸建ては1年経つごとに価値は約5%ずつ下落することが分かります。

そして、築20年を超えたあたりで資産価値はほとんどなくなります。

出典:中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省

例えば、新築時に5,000万円で購入した一戸建ては、築10年で約2,500万円の価値になり、更に毎年約5%ずつ価値が下がると考えると、売却を検討しているのであれば築10年の資産価値がある段階からどのように動くか計画を立てておくことをおすすめします。

また、築10年の一戸建ては住宅ローン控除の観点からも売却に適したタイミングといえます。

住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローンの残高の0.7%を最大で13年間、所得税や住民税から控除できる制度のことです。新築で購入した場合には、築13年でちょうど住宅ローン控除が終了する期間になります。

新制度の住宅ローン控除が対象となるのは、2022年1月以降に入居し申請された方です。それよりも前に住宅ローンを契約された方は、旧制度の控除率1.0%、控除期間は10年間のままとなります。
住宅ローン控除が終了することを見越して、ローンを完済して住宅売却を検討するにはベストなタイミングです。

3.築10年の一戸建てを高く売却するコツ

築10年の一戸建てを高く売却するコツ

築10年の一戸建てを高く売却するコツは、以下の3つです。

  1. 売り出し価格を相場よりも高く設定する
  2. 売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
  3. 査定は複数の会社に依頼する

それぞれを詳しく解説します。

3‐1.売り出し価格を相場よりも高く設定する

築10年の一戸建てを高く売却するために、住宅の売り出し価格を相場よりも高く設定するようにしましょう。

相場よりも少し高く設定することで、売却時に損をする可能性を避けられます。

不動産売却では、買い手が値引きを希望することは珍しくありません。ですので、相場よりも高めに設定することで、値引き交渉があった際にたとえ値引きを受け入れても、希望の金額で売却することが可能です。

もしも、相場と同じくらいの金額で売り出した場合には、値引き交渉を受け入れることで希望の売却金額に達しない可能性があります。反対に値引き交渉を受け入れないと、購入を見送られ、売却の機会を失ってしまいます。

売り出し価格を決める時は、相場よりも一割程度高い価格で設定しておきましょう。

ただし、売り出し価格が高すぎると、そもそも買い手が集まらず、いつまでも売れ残る可能性があるので注意しましょう。

3‐2.売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

中古の一戸建てを売却する際に外せないのが、中古の一戸建て売却の実績が豊富な不動産会社を見つけることです。

築年数の古い住宅の売却は、新築物件の売却よりも買い手を買い手に魅力を伝えるための工夫や知見がより必要となり、売却の難易度が高いです。
中古の一戸建て売却に慣れていない不動産会社に依頼してしまうと、上手く売却できない可能性があります。

中古の一戸建て売却に慣れている会社であれば、高いノウハウはもちろん、築年数が経過した中古物件を探している既存顧客を抱えている可能性もあります。

中古の一戸建て売却が得意な会社を探す際は、不動産会社のホームページ内の売却実績を確認してみてください。

3‐3.査定は複数の会社に依頼する

不動産を売却する際は査定が必要ですが、その際は必ず複数の会社に査定依頼しましょう。

不動産の査定価格は会社によって異なるため、1社だけに査定依頼しても適切な査定額なのか判断できません。相場よりも低い価格で売り出したり、反対に相場よりも高くて長期間売れ残ったりする可能性があります。

また不動産会社との付き合いは、査定額を算出してもらうだけではなく、販売活動まで続くため、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

このようなことから、複数社に不動産査定を依頼するようにしましょう。

とはいえ、不動産会社を複数社も探して依頼するのは手間がかかることです。そこでおすすめするのが、不動産一括査定サイトの活用です。

不動産一括査定サイトでは、一度の申し込みで複数社同時に査定依頼をかけられ、不動産会社に出向いたり、売却のことを何度も説明したりする手間が省けます。

また、なかでも日本初の一括査定サイトとして、累計45万件以上の実績がある「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。

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4.築10年の一戸建て売却の流れ

築10年の一戸建て売却の流れ

築10年の一戸建て売却の流れは以下の通りです。

  1. 事前準備
  2. 不動産会社に査定依頼
  3. 不動産会社と媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 引き渡しと決済
  7. 確定申告

それぞれの流れを詳しく解説します。

4‐1.事前準備

一戸建ての売却を決めたら、まずは事前準備として売りたい物件がどれくらいで売れるのかの相場を自分で調べましょう。

不動産を売り出すには不動産会社の査定が必要ですが、自分でおよその相場を知らないと、提示された査定額が正しいものなのか判断できません。

そこで、自分で相場を調べる方法として以下の2つをおすすめします。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、不動産流通機構が運営するサービスで、実際の成約価格を基にした取引情報が掲載されています。

レインズ・マーケット・インフォメーション

出典:レインズ・マーケット・インフォメーション

エリアや土地面積、築年数などで検索できるので、売却したい物件と類似した物件を比べて、おおよその売却相場を調べることが可能です。

土地情報総合システムは、国土交通省が運営するサイトです。過去に不動産取引の経験がある人へ実施したアンケート結果を基に、不動産価格の情報を公開しています。

土地総合情報システム

出典:土地総合情報システム

実際の成約価格が掲載されているので、情報の質が高いことが特徴です。

4‐2.不動産会社に査定依頼

おおよその相場イメージを自分で持てたあとは、不動産会社に査定依頼をします。

複数社から査定してもらい、そのなかから実際にお願いする会社を絞るようにしましょう。

また不動産査定には、机上査定」と「訪問査定の2種類があります。

机上査定 現地訪問はなく、売主からの情報だけを元に査定額を算出する
訪問査定 担当者が現地訪問して、直接物件を確認したり売主からヒアリングしたりして査定額を算出する

まずは一括査定で4〜6社に机上査定をお願いし、その後届いた査定結果を元に2、3社に絞って訪問査定を依頼してみましょう。

不動産会社によって査定基準が異なるので、初めから1社に絞るよりも複数社の査定を比べる方が、納得感のある売り出し価格を決められます。

また複数の不動産会社に査定依頼をするのであれば、一括査定サイトとして20年以上の実績をもつ「不動産売却 HOME4U」を利用してみてください。

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ぜひこの機会に「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを活用してみてください。

4‐3.不動産会社と媒介契約

売却を依頼したい不動産会社が見つかったら、不動産会社と媒介契約します。不動産会社と媒介契約を締結することで、一戸建てを売り出すことが可能です。

媒介契約は3種類あり、それぞれ契約条件や契約期間などが下記のように異なります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社と同時契約 × ×
自分で買主を発見して取引 ×
契約期間 法的な定めなし 3か月 3か月
レインズへの登録 法的な定めなし 契約締結日の翌日から7日以内に登録 契約締結日の翌日から5日以内に登録
売主への報告義務 特になし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

どの媒介契約を選択するかは、売主の状況や売却活動に充てられる期間によって変わるので一概に正解はありません。

ご自身の希望をもとに、適切な媒介契約を選ぶようにしましょう。

4‐4.販売活動

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動を開始し、買い手を探します。

販売活動では、主に以下の2つを行います。

  • インターネットやチラシへ掲載する
  • 内覧準備や内覧時の対応

買い手を見つけるには、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、広告チラシを配布したりする必要があります。ですが、これらの販売活動は不動産会社が対応するので、売主が行うことはありません。

売主として行うことは、内覧準備と内覧希望者が現れた際の対応です。

住宅を売り出したら、いつ内覧希望が入るか分かりません。内覧時に室内が汚かったり物で溢れていたりしたら、マイナスな印象を与えてしまいます。

ですので、いつでも対応できるように、早めに室内・お庭を清掃しておくことが大事です。

築10年の住宅になると、キッチンやお風呂などの水回りで日常生活の汚れが目立つ場合があるので重点的に清掃しましょう。

4‐5.売買契約

買い手が見つかったら、売主と買主で売買契約を締結します。

売買契約で売主が関係する内容は、以下の通りです。

  • 売買契約書の内容の確認
  • 売買契約書への署名・押印
  • 買主からの手付金の受け取り
  • 不動産会社へ仲介手数料の50%を支払う

まずは仲介である不動産会社が売買契約を説明してくれるので、内容を確認します。売買契約の書類作成や進行は、不動産会社が進めてくれるので心配ありません。

契約書内の内容に問題がなければ、説明後に署名・押印します。

この時点で、買主から手付金として売買代金の5〜10%を受け取ります。売主は不動産会社へ仲介手数料の50%を支払う必要があるので、事前に現金の準備を忘れないようにしましょう。

4‐6.引き渡しと決済

売買契約を締結したら、約1か月後に住宅の引き渡しと決済を行います。

司法書士立ち会いのもと所有権移転手続きを行い、それに加えて住宅ローンが残っている場合には、抵当権抹消の手続きも行います。

その他、仲介手数料の残金の支払いや買主からの売買代金の振り込み確認ができたら鍵を引き渡して不動産取引は完了です。

4‐7.確定申告

引き渡しと決済まで済んだら不動産取引は完了ですが、個人としては確定申告が残っています。

基本的には、不動産売買をしたら確定申告する必要があります。所有不動産を売却して譲渡所得(利益)が発生した場合はもちろんのこと、取得額よりも売却額が小さくなり損失がでた場合にも確定申告するようにしましょう。

確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日までです。1月1日から12月31日までに住宅を売却して売買代金を得たら、翌年に確定申告をします。

また、住宅を売却した際に使える税金の控除や特例もあるので、不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。

例えば、マイホームを売却した際に適用の可能性がある特例として、「住居用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

売却して得た譲渡所得から3,000万円を引いた額に対してだけ、税金をかける特例です。

いくつかの適用要件があるので、詳しい内容は国税庁の内容をご確認ください。

5.築10年の一戸建てを売却する際の注意点

築10年の一戸建てを売却する際の注意点

築10年の一戸建てを売却する際の注意点は、以下の3つです。

  1. 住宅ローン残債を確認する
  2. リフォームはせずに販売する
  3. 内覧対策は念入りに行う

それぞれを詳しく解説します。

5‐1.住宅ローン残債を確認する

住宅ローンを支払っている方は、いくら残債があるか確認しておきましょう。

売却時に住宅ローンの完済が難しいとなれば、そもそも一戸建ての売買が難しくなるからです。住宅ローンを借りると、土地と建物に抵当権が設定されます。抵当権がついている状態では売買できないので、必ず住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンの完済方法には、売却益での完済と自己資金での完済方法の主に2つがあります。

売却益で完済とは、住宅を売却して得たお金を住宅ローンの返済に充てる方法です。売却資金を返済に充てる場合には、注意が必要です。

もしも住宅ローンの残債よりも売却金額が低くなってしまうと、ローンが全額返済できずに買主に物件を引き渡せません。

そのような場合は、自己資金を使って返済する方法があります。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円残っており、売却価格が1,500万円の場合は500万円足りないので、残りを自己資金で返済するということです。

また、仲介で不動産を売却すると仲介手数料などの諸費用も発生します。

売却する前には、住宅ローン残債と不動産売却にかかる諸費用を合わせていくら必要なのかを計算し、計画を立てるようにしましょう。

5‐2.リフォームはせずに販売する

築10年の一戸建ては、基本的にリフォームをせずに販売するようにしましょう。

その理由として、築10年の中古物件を購入したい方のなかには物件を安く購入して、自分好みに合わせてリフォームやリノベーションをしたい方もいるからです。

リフォームすることで外観や設備など改善されて良くなりますが、リフォーム費用を売却金額に上乗せしないといけません。

余計なお金がかかることで売却金額が相場よりも高くなり、買い手がつかなかったり大幅に値引きを希望されたりして大きな損失となる可能性があります。

ので、まずはリフォームせずに売却を検討して、どうしても売れない場合に不動産会社に相談してみましょう。

5‐3.内覧対策は念入りに行う

中古物件の売却において、内覧対策は入念に行うようにしましょう。

購入希望者にとって、建物の損傷具合や清潔感が気になるところです。購入希望者が、内覧時によくチェックするポイントは以下の通りです。

  • 水回りや玄関の汚れ
  • 床や壁の傷
  • 室内の臭い
  • 室内の明るさ

キッチンやお風呂、洗面などの水回りは、カビや水垢がつきやすく汚れが目立つ場所です。また玄関では角や靴箱の下にホコリがたまりやすかったり、臭いが残っていたりするので注意が必要です。

床や壁の傷に関しては、なるべく修繕するようにしましょう。もしも床を張り替えるなどの大掛かりなものになれば、不動産会社に相談して決めることをおすすめします。

初めて住宅を訪れる内覧者は他人の家の臭いに敏感になっているので、臭い対策も重要です。室内でタバコを吸っている方やペットを飼っている方は、特に気をつけましょう。例えば、内覧の数日前から家中の窓を開けて換気をしたり、消臭スプレーを活用したりして対策することがおすすめです。

内覧時には、カーテンを開けて家中の電気をつけておきましょう。室内が暗い印象を与えてしまうと、それだけで日当たりが悪いと思われる可能性があります。

この記事のポイント

築10年の一戸建ての売却相場はいくら?

築10年の新築の売却相場は、新築時の約50%が目安です。

詳しくは「1.築10年の一戸建ての売却相場は新築の50%」をご覧ください。

築10年の一戸建てを高く売却するコツは?

築10年の一戸建てを高く売却するコツは以下の3つです。

  • 売り出し価格を相場よりも高く設定する
  • 売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
  • 査定は複数の会社に依頼する

詳しくは「3.築10年の一戸建てを高く売却するコツ」をご覧ください。

築10年の一戸建ての売却の流れは?

築10年の一戸建ての売却の流れは以下の通りです。

  1. 事前準備
  2. 不動産会社に査定依頼
  3. 不動産会社と媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 引き渡しと決済
  7. 確定申告

詳しくは「4.築10年の一戸建て売却の流れ」をご覧ください。