マンションは売却か賃貸か？メリットデメリット・費用・流れで比較しよう

「マンションを売却すべきか、賃貸にすべきか…」

金銭的な得だったり、かかる手間だったり。売却か賃貸かを決めるには様々な要素で比較していく必要があります。

この記事では、マンションの売却と賃貸のメリットデメリットから、費用、期間などの観点で比較をしています。
売却か賃貸かを判断するための重要な3観点についても解説しているので、是非最後までご覧いただき、今後の行動計画を立てられる様にしていきましょう。

なお、本記事1章・2章で紹介する売却と賃貸のメリット、デメリットの内容は以下の通りです。
さっと目を通した上で詳しい解説をご覧いただくと、より比較しやすくなります。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションを売却するメリットとデメリット

売却と賃貸を比較すると、それぞれメリットとデメリットが考えられます。
この章では、まず売却のメリットとデメリットを紹介します。

1-1.売却のメリット

1-1-1.一度に多くの現金が手に入る

マンションを売却すれば、一度に多くの現金が手に入ります。
一度に高額な売却代金を入手できるため、次の物件を購入するための頭金や、老人ホームに入所するための一時金等にも当てることができますね。
現金化しておけば相続の際も、平等に遺産分割がしやすくなります。

不動産の建物部分の価値は築年数の経過に伴って下がっていきます。
地価が大きく上昇しない限りは、早く売却した方がより多くの現金を得ることができるのが原則的な考えです。

1-1-2.賃貸より楽でストレスも少ない

賃貸は、継続的な集客が必要で、常に空き室のリスクを考えなければいけません。
一方の売却は、売ってしまえば終わりなので、比較すると簡単と言えます。

今後の精神的な負担もなくなるため、心機一転の新しい生活をスタートしやすくなるでしょう。

1-1-3.維持費から解放される

不動産の維持には費用がかかりますが、売却してしまえば維持費を気にする必要もなくなります。
特にマンションは管理費や修繕積立金などが必要ですので、他の不動産よりも維持費が高くつきます。

賃貸にする際は、家賃のほかに管理費や修繕積立金も借主負担にできますが、空き室の期間は売主が支払はなければいけません。

またマンションを保有している限り、固定資産税は常にかかりますし、適宜修繕も必要になるでしょう。

売却か賃貸かを考える際、売却金額と賃貸収入だけを比較しがちですが、こうした将来的な費用負担の面でも、売却はメリットがあるのです。

1-1-4.税制優遇があるため税金がかからないケースも多い

マンションを売却し利益が出ると税金が発生しますが、税制優遇の特例が用意されているため、税金が0円の場合も多くあります。

売主、物件の状況によって使える特例は変わりますが、マイホーム売却の場合は以下のような特例が利用できます。

• 3,000万円特別控除の特例:売却で得た所得3,000万円までを非課税にできる
• 10年超え所有軽減税率：所有期間10年超の物件を売却した場合に受けられる軽減税率

3,000万円特別控除を利用すれば、売却益3,000万円までは税金がかかりません。
ただし、3,000万円特別控除を利用すると、次の住まいで住宅ローン控除が利用できない当の注意点もあります。

1-2.売却のデメリット

1-2-1.資産として活用できない

マンションを売却するデメリットとしては、資産として活用できないという点です。

不動産はお金を生み出す資産であり、それがゆえに高価な価値があります。
せっかくお金を生み出す資産を持っているのに、「何も利用せず売ってしまうのは芸がない」という考え方もあります。

売るのが少しもったいないと思えるようなマンションであれば、活用して家賃収入を得るのも一つです。

尚、相続税が発生するほどの資産家の場合、不動産は売却して現金化するよりも、貸して収益物件とした方が相続税を節税できます。

国税庁の「令和2年分相続税の申告事績の概要」によると、2020年に相続税を納税した人は全体の8.8％に該当する人たちです。

上位8.8％に該当するような資産家であれば、相続税対策としてマンションを貸すことをおススメします。

1-2-2..売ると損をすることが多い

中古マンションは売ると買ったときよりも値段が下がっていることが一般的であり、売ると損をすることが多いです。

統計上も、マンションは売ると損をする結果となっています。
国土交通省が開示しているマンション(集合住宅)の損益状況は下図の通りです。

出典：令和2年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省. 2021-3

損を顕在化させたくない場合には、売らずに貸した方が良いといえます。

ただし、マンション売却では損が発生すれば売却時の税金が発生しないという点もポイントです。
売却時の税金は、売却「額」ではなく売却「益」に対して課税されます。

一般的にマンション売却では損が出ることから、マンション売却では税金が生じないことが多いです。

尚、一定の要件を満たすマイホームの買い替えでは、損が出ると税金の還付を受けることができる特例もあります。
税金の還付を受けることができれば、むしろプラスとなります。
よって、税金の観点からすると、売却損が出ることは決して損ではないのです。

1-2-3.仲介手数料等の費用が発生する

マンション売却では、仲介手数料等の費用が発生する点がデメリットです。
売却で発生する費用は、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用、住宅ローン一括返済手数料、引っ越し代等ですが、これらの費用の中で最も金額が大きいものは仲介手数料になります。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が決まっており、その計算方法は下表の通りです。

仲介手数料には別途消費税が発生します。

例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(＝4,500万円×3％＋6万)です。

都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。

一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。

2.マンションを賃貸にするメリットとデメリット

次にマンションを賃貸にするメリットとデメリットを紹介します。

2-1.賃貸のメリット

2-1-1.家賃収入を得られる

マンションを賃貸する最大のメリットは、「家賃収入を得られる」という点です。
家賃収入は定期預金の金利や株式投資の配当と比べると金額が大きく、相応な不労所得となります。

また、家賃収入は株式投資とは異なり、手堅く得られる収入です。
特にマンションのような住宅の家賃は景気による変動も少なく、賃貸需要も底堅くなっています。

さらに、相続税対策でマンションを貸す人は、家賃収入も得られ、かつ、相続税も節税できることからまさに一石二鳥です。

立地の良い貸しやすい物件であれば、貸すという選択肢を真剣に考えることをおススメします。

2-1-2.値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい

マンションを賃貸すると、値崩れしにくく将来古くなっても売りやすいというメリットがあります。

賃貸マンションのような収益物件は、家賃収入と利回りが重視されて価格が決まります。
売却価格は収益還元法と呼ばれる計算方法で求められ、その計算式は以下の通りです。

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額で割って求めた利回りのことです。

一般的に、本人が住むことを目的とした居住用物件は、築年数の経過とともに価格が下がります。

一方で、賃貸マンションの家賃は、築年数が経過しても目立って下落しない点が特徴です。
賃貸物件の価格は家賃収入を表面利回りで割って求めることから、家賃がほとんど下がらない賃貸マンションの売却価格は下がりにくくなっています。

よって、今ではなく将来に売りたいような場合には、賃貸に出して収益物件として売った方が値崩れはしにくいといえます。

2-1-3.転勤時の場合は資産の管理にもなる

転勤時にマンションを貸す場合は、資産の管理にもなるという点がメリットです。
住宅は、長期間、管理をせずに放置をすると痛みます。

空き家の状態で住宅を管理するには、定期的な換気と排水の2つが必要です。
室内は、空気を定期的に入れ替えないとカビが発生します。
また、トイレやキッチン、バス等は定期的に排水しないと排水管の中の封水が蒸発してしまいます。

封水とは、下水管からの臭いの逆流を防ぐためにある、排水管中に溜まっている水のことです。
封水が蒸発しきってしまうと、部屋中に下水のニオイが充満し、家の中が臭くなってしまいます。

そのため、転勤等で長期間、家を空ける場合には、家の維持のために定期的な管理が必要です。

ただし、もし誰かに家を賃貸しておけば、借主が自然と換気や排水を行ってくれるため、管理が不要となります。

転勤時のように長期間家を空ける場合、貸した方が家賃収入も入りますし、管理も担うため、空き家のままにしておくよりも良いのです。

2-2.賃貸のデメリット

2-2-1.空室リスクがある

賃貸経営をするなら、空室リスクを考えなければいけません。
空室期間中は、家賃や管理費等をすべてオーナーが支払わなければいけません。

また空室期間が長引けば、賃料を下げたり、修繕を加えたりと何かしら策を講じる必要が出てきます。

マンション全体の空室率が少ない物件ほど、空室リスクが低くなるので、できるだけ長期的なマンションの空室率を参照してみましょう。

2-2-2.住宅ローンは使えない

住宅ローンは、契約者本人がマイホームとして使う物件の購入資金を融資するものです。
非常に低金利の魅力的なローンではありますが、賃貸にする場合は住宅ローンを使えません。

もし、賃貸にする時点で住宅ローンの残債がある場合は、原則として一括で返済する必要があります。
その場合、自己資金で補うか、比較的金利の高い不動産投資用のローンに借り換える必要があります。

金利の高いローンに借り換えれば総支払額が増えるうえ、借り換えの際に手数料当もかかります。

2-2-3.維持費がかかる

マンションを賃貸すれば、引き続き維持費がかかります。
管理費や修繕積立金、固定資産税、建物保険料等は引き続き所有者(貸主)の負担です。

一般的に家賃は維持費よりも高く設定しますので、入居者が入っている限りは家賃収入によって維持費を賄うことができます。

しかしながら、空室が生じてしまうと、その間の維持費は所有者がすべて自腹で負担することになります。

3LDK以上のファミリータイプの物件は、基本的に賃貸需要が弱いため、空室が長引いてしまうことも多いです。

空室は、立地の悪い物件ほど長引く傾向があります。
アパートのような賃貸経営においても、空室は最大の課題であるため、貸すのが難しい物件は無理に貸さないことが無難です。

2-2-4.場合によってはリフォームが必要となる

マンションを貸す場合、「場合によってはリフォームが必要」となるという点がデメリットです。

リフォームに関しては、売却と賃貸では考え方が全く異なります。
売却では、基本的に売るためにリフォームは行わなくて構いませんが、賃貸では貸すためにリフォームを行う方が望ましいといえます。
理由としては、賃貸物件は借主が物件をリフォームすることができないからです。

売却では売却後に所有権が買主に移転しますので、買主が住んだ後に自分で自由にリフォームすることができます。
よって、買主が購入時点で若干気に入らない部分があったとしても、売却はできるのです。

一方で、賃貸では入居後に所有権は借主に移転しないため、借主が住んだ後に自分で自由にリフォームするといったことができません。
よって、借主が下見時点で気に入らない部分があれば、貸せないことが多いのです。

仕様があまりにも古いような物件であれば、貸す前にリフォームすることがコツとなります。

特にキッチン等が古い仕様の場合には、キッチンだけでもリフォームをすることをおススメします。

リフォーム費用があまりにも高額になる場合には、賃貸をせずリフォームしないまま売ってしまうのも適切な判断の一つです。

3.マンションの売却と賃貸にかかる費用

売却、賃貸、いずれの場合も費用がかかります。

売却は、一度に多くの費用がかかります。
一方の賃貸は、少ない費用や維持費が常にかかり続けます。

この章で、売却と賃貸を費用面で比較できるようになりましょう。

3-1.売却にかかる費用

仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などは、売却金額により異なる費用です。
一般的に、売却では売却金額の5～7％の費用がかかります。

3-2.賃貸にかかる費用

4.マンションの売却と賃貸をする流れと期間

売却や賃貸を行う流れや、かかる期間を知れば、おおよその手間を比較することができます。

以下では、売却と賃貸の流れと期間をそれぞれ解説しますが、賃貸は経営を続ける限り同じような行程を繰り返していくことに注意しましょう。

4-1.売却の流れと期間

いざマンションを売却するとしたら、どのように進めていけばいいのでしょうか。
以下では、マンションを売却する流れを解説します。

マンションの売却は上図のように進み、目安として3カ月ほどの期間を要します。
不動産会社を選んだり、内覧の対応や買手とのやり取りがあったりと、手間もかかりますが、集客や契約事は不動産会社が進めてくれます。

賃貸と違って、今後の手間がかからなくなるのは最大のメリットと言えます。

売却を進めたい方は、不動産会社の査定を受けましょう。
訪問調査を行う査定では、査定結果がでるまで1～2週間かかるので、その間に自分で売却相場を調べておくとスムーズです。

また、複数の査定額を比較する際、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すれば、査定依頼にかかる時間を大幅に減らすことができます。
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4-2.賃貸の流れと期間

次にマンションを賃貸にする流れを紹介します。

以下は、首都圏の平均的な募集期間をまとめた表です。
募集開始から初めての借主が見つかるまでにおよそ4～5カ月かかるうえ、賃貸を行うまでの準備や入居者審査などがあるため、家賃収入発生までに少なくとも半年以上かかると見積もっておくべきでしょう。

参照：株式会社タス『賃貸住宅市場レポート』

5.売却or賃貸？どちらに適しているか判断する3の観点

どのような状況・物件であれば、売却、あるいは賃貸に適していると考えられるのでしょうか。
この章では、収益性など細かい数字の比較は抜きにして、売却か賃貸かを判断するための観点を3つ紹介します。

• 住宅ローン残債状況
• 駅からの距離
• 築年数と設備の古さ

5-1.住宅ローン債務状況

売却か賃貸かを決める際に、住宅ローンの残高を意識することは重要です。

基本的に、住宅ローンが残したままでは売却も賃貸もできません。
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、売却金額の決済と同時に完済をし、賃貸をする場合は賃貸用（不動産投資向け）ローンに借り換える必要があります。
なお、事前に手持ち資金で住宅ローンを完済できる場合は、その限りではありません。

賃貸用ローンの金利は目安として2.5%程と、住宅ローンに比べると非常に高い金利となっています。
そのため、住宅ローンを多く残した状態での賃貸（賃貸用ローンへの借り換え）はリスクが高いと言えます。

住宅ローンが自己資金で完済できないほど多く残っている場合は、売却の方が安全で、金利等で損することもありません。

5-2.マンションの立地

立地がいいマンションであれば、賃貸収益を生みやすいうえ、その後に高い価格で売却できる可能性も高くあります。

例えば、都心などの地価が上昇している家は、賃貸経営後も高い価格で売却しやすいでしょう。そのため、まずは賃貸にチャレンジしてみるのがおすすめです。

駅からの距離が近いマンションほど需要が高く、売却も賃貸もしやすくなります。
特に都心の駅近をはじめ、快速停車駅や始発駅など人気の高い駅ほど需要が高まります。

反対に、駅から遠ければ売却も賃貸もしにくくなるので、長期的な収益を考える賃貸より、売却してしまった方が将来的に安全と言えます。

賃貸需要は築年数よりも立地に敏感であるため、特に「駅徒歩5分圏内」の物件は賃貸を十分検討できます。

賃貸需要があるかどうかは、同マンションの入居率からも考えられます。
近くの部屋の賃貸状況や、空室期間の長さなどを確認しましょう。

5-3.築年数と設備の古さ

築年数が古くリフォームをしないと貸しにくい物件であれば、売却をおすすめします。
賃貸は入居者が入りやすくするためにリフォームやリノベ等が必要になることもありますが、売却では多くの場合でリフォームが必要ありません。
「中古住宅を安く購入して、自分ごのみに修繕をしたい」といった需要が多いからです。

築年数の古いマンションであれば、リフォーム、リノベーションの費用が、予算的に許容範囲内かを確認してみましょう。

また、築年数が古ければ古いほど最近のニーズに合わせにくくなりますし、目に見えない劣化を危惧されやすく、空室期間も長くなりやすい傾向にあります。
物件のデザインや劣化状況にもよりますが、築20年や築30年を超えると、より一層賃貸が難しくなる可能性を考える必要があります。

まとめ

いかがでしたか。
マンションを売却するのが良いか、それとも賃貸をしっかり検討した方が良いのか、徐々に見えてきましたでしょうか？

売却にも賃貸にも、メリット・デメリットがありますが、どうしても迷うようなら、それぞれの不動産会社や管理会社から査定額や賃料提案を色々と受けてみて、どちらが自分の理想に合うのか比べてみることをおススメします。

売却なら「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社を、賃貸なら「賃貸経営 HOME4U」で管理会社をじっくり比較してみてください。

皆さんの大切なマンションが、適切な対応を取られることを願っています。

記事を読んで、「査定をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。