マンションは売却と賃貸、どちらが得？メリット・デメリットは？

住まなくなったマンションは、売却すべきか賃貸すべきか迷うところだと思います。
どちらが正解というのはありませんが、売却と賃貸はそれぞれに適した物件があります。

そこでこの記事では、「持っているマンションを売るべきか貸すべきか」で悩んでいる方に向けて、

• 売却と賃貸のそれぞれのメリット＆デメリット

住まなくなったマンションは、売却すべきか賃貸すべきか迷うところだと思います。
どちらが正解というのはありませんが、売却と賃貸はそれぞれに適した物件があります。

そこでこの記事では、「持っているマンションを売るべきか貸すべきか」で悩んでいる方に向けて、

• 売却と賃貸のそれぞれのメリット＆デメリット
• 売却に向いているマンションとは
• 賃貸に向いているマンションとは

について解説します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、適切な判断を行うための一助としてください。

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この記事の執筆者

竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
（株）グロープロフィット

Contents

• 1.マンションを売却するメリット
  • 1-1.まとまった現金が手に入る
  • 1-2.賃貸より難易度が低い
  • 1-3.維持費から解放される
• 2.マンションを売却するデメリット
  • 2-1.資産として活用できない
  • 2-2.売ると損をすることが多い
  • 2-3.仲介手数料等の費用が発生する
• 3.マンションを賃貸するメリット
  • 3-1.家賃収入を得られる
  • 3-2値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい
  • 3-3.転勤時の場合は資産の管理にもなる
• 4.マンションを賃貸するデメリット
  • 4-1.貸せる物件は限られている
  • 4-2.維持費がかかる
  • 4-3.場合によってはリフォームが必要となる
• 5.売却に適したマンション
  • 5-1.住宅ローンが残っている
  • 5-2.駅から離れている
  • 5-3.築年数が古い
• 6.賃貸に適したマンション
  • 6-1.住宅ローンが完済している
  • 6-2.駅から徒歩5分圏内にある
  • 6-3.最近リフォームをしている
• まとめ
• 1.マンションを売却するメリット
  • 1-1.まとまった現金が手に入る
  • 1-2.賃貸より難易度が低い
  • 1-3.維持費から解放される
• 2.マンションを売却するデメリット
  • 2-1.資産として活用できない
  • 2-2.売ると損をすることが多い
  • 2-3.仲介手数料等の費用が発生する
• 3.マンションを賃貸するメリット
  • 3-1.家賃収入を得られる
  • 3-2値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい
  • 3-3.転勤時の場合は資産の管理にもなる
• 4.マンションを賃貸するデメリット
  • 4-1.貸せる物件は限られている
  • 4-2.維持費がかかる
  • 4-3.場合によってはリフォームが必要となる
• 5.売却に適したマンション
  • 5-1.住宅ローンが残っている
  • 5-2.駅から離れている
  • 5-3.築年数が古い
• 6.賃貸に適したマンション
  • 6-1.住宅ローンが完済している
  • 6-2.駅から徒歩5分圏内にある
  • 6-3.最近リフォームをしている
• まとめ

1.マンションを売却するメリット

まずは大半の方が選択する「売却」のメリットを見ていきましょう。
以下の３点が主なメリットです。

1. まとまった現金が手に入る
2. 賃貸より難易度は低い
3. 維持費から解放される

それではひとつずつ解説していきます。

1-1.まとまった現金が手に入る

マンションを売却すると、「まとまった現金が手に入る」という点が最大のメリットです。
一度に高額な売却代金を入手できるため、次の物件を購入するための頭金や、老人ホームに入所するための一時金等に利用することができます。
また、相続したマンションであれば、現金を相続人同士で公平に分配することも可能です。

1-2.賃貸より難易度が低い

「売却は賃貸より難易度が低い」という点もメリットとなります。
マンションは、借り手が見つかりにくい物件でも売ることができるケースは多いです。
貸せる物件は立地が良い物件に限られるため、数としては少ないといえます。
よって、賃貸よりも売却の方が選択しやすいのです。

1-3.維持費から解放される

マンションを売却すると、維持費から解放されます。
マンションには、毎月、管理費と修繕積立金が発生するため、土地や戸建て等の他の不動産よりも維持費は高い傾向です。

賃貸の場合、空室が発生すれば、維持費を自腹で負担せざるを得なくなります。
売却してしまえば、維持費の負担から完全に解放されます。

2.マンションを売却するデメリット

売却にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。
主なデメリットは、以下の3点です。

1. 資産として活用できない
2. 売ると損をすることが多い
3. 仲介手数料等の費用が発生する

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.資産として活用できない

マンションを売却するデメリットとしては、資産として活用できないという点です。

不動産はお金を生み出す資産であり、それがゆえに高価な価値があります。
せっかくお金を生み出す資産を持っているのに、「何も利用せず売ってしまうのは芸がない」という考え方もあります。

売るのが少しもったいないと思えるようなマンションであれば、活用して家賃収入を得るのも一つです。

尚、相続税が発生するほどの資産家の場合、不動産は売却して現金化するよりも、貸して収益物件とした方が相続税を節税できます。

国税庁の「令和2年分相続税の申告事績の概要」によると、2020年に相続税を納税した人は全体の8.8％に該当する人たちです。

上位8.8％に該当するような資産家であれば、相続税対策としてマンションを貸すことをおススメします。

2-2.売ると損をすることが多い

中古マンションは売ると買ったときよりも値段が下がっていることが一般的であり、売ると損をすることが多いです。

統計上も、マンションは売ると損をする結果となっています。
国土交通省が開示しているマンション(集合住宅)の損益状況は下図の通りです。



出典：国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書」

損を顕在化させたくない場合には、売らずに貸した方が良いといえます。

ただし、マンション売却では損が発生すれば売却時の税金が発生しないという点もポイントです。
売却時の税金は、売却「額」ではなく売却「益」に対して課税されます。

一般的にマンション売却では損が出ることから、マンション売却では税金が生じないことが多いです。

尚、一定の要件を満たすマイホームの買い替えでは、損が出ると税金の還付を受けることができる特例もあります。
税金の還付を受けることができれば、むしろプラスとなります。
よって、税金の観点からすると、売却損が出ることは決して損ではないのです。

2-3.仲介手数料等の費用が発生する

マンション売却では、仲介手数料等の費用が発生する点がデメリットです。
売却で発生する費用は、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用、住宅ローン一括返済手数料、引っ越し代等ですが、これらの費用の中で最も金額が大きいものは仲介手数料になります。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が決まっており、その計算方法は下表の通りです。

取引額	仲介手数料(別途消費税)
200万円以下	取引額　×　5％
200万円超から400万円以下	取引額　×　4％　＋　2万円
400万円超	取引額　×　3％　＋　6万円

仲介手数料には別途消費税が発生します。

例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(＝4,500万円×3％＋6万)です。

都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。

一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。

3.マンションを賃貸するメリット

続いて、賃貸する場合のメリットについて、以下の3点を解説します。

1. 家賃収入を得られる
2. 値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい
3. 転勤時の場合は資産の管理にもなる

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.家賃収入を得られる

マンションを賃貸する最大のメリットは、「家賃収入を得られる」という点です。
家賃収入は定期預金の金利や株式投資の配当と比べると金額が大きく、相応な不労所得となります。

また、家賃収入は株式投資とは異なり、手堅く得られる収入です。
特にマンションのような住宅の家賃は景気による変動も少なく、賃貸需要も底堅くなっています。

さらに、相続税対策でマンションを貸す人は、家賃収入も得られ、かつ、相続税も節税できることからまさに一石二鳥です。

立地の良い貸しやすい物件であれば、貸すという選択肢を真剣に考えることをおススメします。

3-2値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい

マンションを賃貸すると、値崩れしにくく将来古くなっても売りやすいというメリットがあります。

賃貸マンションのような収益物件は、家賃収入と利回りが重視されて価格が決まります。
売却価格は収益還元法と呼ばれる計算方法で求められ、その計算式は以下の通りです。

収益還元法による価格　＝　家賃収入　÷　表面利回り

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額で割って求めた利回りのことです。

一般的に、本人が住むことを目的とした居住用物件は、築年数の経過とともに価格が下がります。

一方で、賃貸マンションの家賃は、築年数が経過しても目立って下落しない点が特徴です。
賃貸物件の価格は家賃収入を表面利回りで割って求めることから、家賃がほとんど下がらない賃貸マンションの売却価格は下がりにくくなっています。

よって、今ではなく将来に売りたいような場合には、賃貸に出して収益物件として売った方が値崩れはしにくいといえます。

3-3.転勤時の場合は資産の管理にもなる

転勤時にマンションを貸す場合は、資産の管理にもなるという点がメリットです。
住宅は、長期間、管理をせずに放置をすると痛みます。

空き家の状態で住宅を管理するには、定期的な換気と排水の2つが必要です。
室内は、空気を定期的に入れ替えないとカビが発生します。
また、トイレやキッチン、バス等は定期的に排水しないと排水管の中の封水が蒸発してしまいます。

封水とは、下水管からの臭いの逆流を防ぐためにある、排水管中に溜まっている水のことです。
封水が蒸発しきってしまうと、部屋中に下水のニオイが充満し、家の中が臭くなってしまいます。

そのため、転勤等で長期間、家を空ける場合には、家の維持のために定期的な管理が必要です。

ただし、もし誰かに家を賃貸しておけば、借主が自然と換気や排水を行ってくれるため、管理が不要となります。

転勤時のように長期間家を空ける場合、貸した方が家賃収入も入りますし、管理も担うため、空き家のままにしておくよりも良いのです。

4.マンションを賃貸するデメリット

賃貸する場合にも、メリットがある一方でデメリットもあります。
主なデメリットは、以下の3点です。

1. 貸せる物件は限られている
2. 維持費がかかる
3. 場合によってはリフォームが必要となる

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.貸せる物件は限られている

マンションを貸す場合、貸せる物件は限られているという点がデメリットです。

まず、住宅ローンが残っている物件は、原則として賃貸に出すことができません。
住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約には、お金を貸す目的の資金使途が定められています。

住宅ローンの資金使途はマイホームの購入と定められていますが、住宅ローン返済中に他人に貸してしまえば賃貸物件を購入していることと同じです。

マイホームの購入と賃貸物件の購入とは異なるため、銀行に賃貸物件を購入していると思われてしまえば資金使途違反となってしまいます。

銀行は、不動産投資をする人向けには、不動産投資ローンという別の商品を有しています。
不動産投資ローンは住宅ローンと比べると金利の高い商品です。

このように銀行は住宅ローンで賃貸物件を購入することを想定していないことから、住宅ローンの返済期間中は原則として他人に貸すことはNGとしています。
ただし、転勤等の必要やむを得ない場合は、一時的な賃貸を認めてくれることが通常です。

よって、転勤以外で賃貸を選択する場合は、住宅ローンが完済していることが前提となります。

また、住宅ローンが完済していたとしても、実際に借主が見つかるかどうかは別の話です。
賃貸物件は、立地の良い物件でないとなかなか貸すことができないという特徴があります。

さらに、間取りが広過ぎる物件も貸しにくいです。
3LDKや4LDKといった物件は、賃貸面積が広くなり、必然的に家賃の総額も大きくなってしまいます。

家賃の総額が大きいと、支払うことのできる借主が減ってしまうことから、賃貸需要が極端に弱くなります。

3LDKは、売るには理想的な間取りですが、貸すとなると若干大きいことがネックです。
マンションを貸すのであれば、1LDKや2DKといった狭い間取りの方が、家賃の総額が抑えられるため、賃貸需要が強くなります。

安定した賃貸経営ができるようなマンションは、例えば「駅から徒歩5分圏内で、間取りが1LDKまたは2DK」のような物件です。

個人が保有している住宅は一般的にファミリー向けの3LDK以上の物件が多いため、貸しやすい物件は少ないといえます。

4-2.維持費がかかる

マンションを賃貸すれば、引き続き維持費がかかります。
管理費や修繕積立金、固定資産税、建物保険料等は引き続き所有者(貸主)の負担です。

一般的に家賃は維持費よりも高く設定しますので、入居者が入っている限りは家賃収入によって維持費を賄うことができます。

しかしながら、空室が生じてしまうと、その間の維持費は所有者がすべて自腹で負担することになります。

3LDK以上のファミリータイプの物件は、基本的に賃貸需要が弱いため、空室が長引いてしまうことも多いです。

空室は、立地の悪い物件ほど長引く傾向があります。
アパートのような賃貸経営においても、空室は最大の課題であるため、貸すのが難しい物件は無理に貸さないことが無難です。

4-3.場合によってはリフォームが必要となる

マンションを貸す場合、「場合によってはリフォームが必要」となるという点がデメリットです。

リフォームに関しては、売却と賃貸では考え方が全く異なります。
売却では、基本的に売るためにリフォームは行わなくて構いませんが、賃貸では貸すためにリフォームを行う方が望ましいといえます。
理由としては、賃貸物件は借主が物件をリフォームすることができないからです。

売却では売却後に所有権が買主に移転しますので、買主が住んだ後に自分で自由にリフォームすることができます。
よって、買主が購入時点で若干気に入らない部分があったとしても、売却はできるのです。

一方で、賃貸では入居後に所有権は借主に移転しないため、借主が住んだ後に自分で自由にリフォームするといったことができません。
よって、借主が下見時点で気に入らない部分があれば、貸せないことが多いのです。

仕様があまりにも古いような物件であれば、貸す前にリフォームすることがコツとなります。

特にキッチン等が古い仕様の場合には、キッチンだけでもリフォームをすることをおススメします。

リフォーム費用があまりにも高額になる場合には、賃貸をせずリフォームしないまま売ってしまうのも適切な判断の一つです。

5.売却に適したマンション

では、あなたのマンションが「売却」に向いているのか、「賃貸」に向いているのかを見ていきましょう。
売却に適したマンションの特徴は、以下の3つです。

1. 住宅ローンが残っている
2. 駅から離れている
3. 築年数が古い

それではひとつずつ解説していきます。

5-1.住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っている物件は、原則として貸すことができませんので、売却に適しています。

例外的に、転勤等のやむを得ない理由であれば銀行も貸すことも認めてくれることが一般的です。

住宅ローンが残っている物件を売る場合、売買代金によって住宅ローン残債を一括返済することが必要となります。

よって、住宅ローンが残っている物件を売るには、住宅ローン残債が売却価格を下回っていることが必要です。

住宅ローン残債が売却価格を下回っていることをアンダーローン、住宅ローン残債が売却価格を上回っていることをオーバーローンと呼びます。

アンダーローンであるか否かを判断するには、売却前に不動産会社に査定を依頼し、堅実な売却予想価格をしっかり把握することが必要です。

オーバーローンである場合には、無理に売却せず、しばらく住宅ローンの返済を継続し、アンダーローンの状態になってから売ることをおススメします。

5-2.駅から離れている

駅から離れている物件は、貸しにくいため、売却に適しています。
貸せない物件でも売ることはできますので、貸すことが難しいと感じれば売却が適切な選択です。

賃貸需要は、駅の特性によって変わります。
ターミナル駅や他路線との乗り換え可能駅、快速停車駅、始発駅等であれば賃貸需要は強いです。
また、例えば東京のJR中央線は人気の路線であるため、賃貸需要が高いといえます。

賃貸需要の高い駅であれば、駅から徒歩15分圏内であっても賃貸に出すことは可能です。
一方で、賃貸需要が特に強くない駅では、駅から徒歩5分圏内の物件でないと貸すのが難しくなります。

5-3.築年数が古い

築年数が古い物件も、売却に適しています。
理由としては、築年数が古い物件は、リフォームしないと貸せないことが多いからです。

売却であれば、築年数が古い物件でもリフォームせずに売ることができます。
参考までに、リフォーム費用の相場を示すと以下のような金額となります。

項目	相場
ユニットバスの交換	80～150万円
キッチンの交換	50～150万円
トイレの交換	30～60万円
洗面所の交換	30～60万円
リビングのリフォーム	100～300万円
和室を洋室にするリフォーム	50～100万円
収納	5～20万円
フルリフォーム	500～800万円

リフォーム費用は結構高いため、わざわざコストを掛けたくなければ、そのまま売ってしまうのも賢明な選択です。

～マンションを高く売る方法～

マンションを高く売るには、「高く売ってくれる不動産会社」を探すことが最大のポイントです。

高く売ってくれる不動産会社を探すには、物件がある地域でマンション売却の実績が豊富な不動産会社に依頼するのが一番の近道ですが、一般の方が不動産会社の実績を見抜くのはかなり困難なことでしょう。

そんな時に便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

マンションの所在地や間取りなどを入力するだけで、そのエリアで実績のある不動産会社を瞬時にピックアップしてくれます。

最大6社に査定を依頼することができるので、できるだけ多くの会社に査定額を提示してもらい、しっかり比べた上で、少しでも高く売ってくれそうな会社を見極めるようにすることをおススメします。

「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループが運営しており、1,800社の登録企業は厳しい審査を通過しています。ネットから無料で複数社に査定依頼ができるので、安心して自分に合った不動産会社が見つけられますよ。

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6.賃貸に適したマンション

次に「賃貸に適したマンション」の特徴について、以下の3点を解説します。

1. 住宅ローンが完済している
2. 駅から徒歩5分圏内にある
3. 最近リフォームをしている

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.住宅ローンが完済している

住宅ローンが完済している物件なら、貸せる条件が整っています。
銀行を気にせずに自由に貸すことができますので、賃貸に適した物件といえます。

6-2.駅から徒歩5分圏内にある

駅から徒歩5分圏内にある物件なら、賃貸に適した物件です。
駅から徒歩5分圏内の物件は、高く売ることもできますが、貸すこともできる良い条件の物件といえます。

賃貸需要は築年数よりも立地に敏感であるため、「駅から離れた築年数の浅い物件」よりも「駅に近い築年数の古い物件」の方が貸しやすいです。
立地条件の良い物件であれば、築年数はあまり気にしなくても貸すことができます。

賃貸に適した物件は、「売るのが少しもったいない」と感じるような物件です。
駅からも近く、周辺にスーパー等の生活利便施設もあり、快適に過ごせるような物件であれば安定的に借主が見つかるようになります。

6-3.最近リフォームをしている

立地条件の良い物件で、最近、たまたまリフォームしているような物件であれば賃貸に適しています。

古い物件を賃貸するにはリフォームすることが望ましいですが、投資回収を考えるとリフォーム費用は負担が重いです。

家賃でリフォーム費用を回収しようとすると、2～3年かかってしまうこともあります。
賃貸のためにわざわざリフォームするのは気が進まない人も多いと思います。

一方で、数年前にたまたま自分のためにリフォームを行っている物件であれば、リフォームは不要です。
リフォームせずに貸せる物件であれば、賃貸に適しているといえます。

～マンションをすぐに貸す方法～

マンションをすぐに貸すなら、NTTデータグループが運営する「賃貸経営 HOME4U」で管理会社を見つけのるがおススメです。

複数の管理会社から家賃設定や管理メニューの提案を受けることができ、管理会社を通して借主を見つけることも可能です。

色々な会社の提案を比べて、一番自分に合う収益性の高い賃貸経営を選べるようになっていますので、ぜひ上手に「賃貸経営 HOME4U」を活用してみてください。

まとめ

いかがでしたか。
マンションを売却するのが良いか、それとも賃貸をしっかり検討した方が良いのか、徐々に見えてきましたでしょうか？

売却にも賃貸にも、メリット・デメリットがありますが、どうしても迷うようなら、それぞれの不動産会社や管理会社から査定額や賃料提案を色々と受けてみて、どちらが自分の理想に合うのか比べてみることをおススメします。

売却なら「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社を、賃貸なら「賃貸経営 HOME4U」で管理会社をじっくり比較してみてください。

皆さんの大切なマンションが、適切な対応を取られることを願っています。

記事を読んで、「査定をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。

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竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションを売却するメリット

まずは大半の方が選択する「売却」のメリットを見ていきましょう。
以下の３点が主なメリットです。

1. まとまった現金が手に入る
2. 賃貸より難易度は低い
3. 維持費から解放される

それではひとつずつ解説していきます。

1-1.まとまった現金が手に入る

マンションを売却すると、「まとまった現金が手に入る」という点が最大のメリットです。
一度に高額な売却代金を入手できるため、次の物件を購入するための頭金や、老人ホームに入所するための一時金等に利用することができます。
また、相続したマンションであれば、現金を相続人同士で公平に分配することも可能です。

1-2.賃貸より難易度が低い

「売却は賃貸より難易度が低い」という点もメリットとなります。
マンションは、借り手が見つかりにくい物件でも売ることができるケースは多いです。
貸せる物件は立地が良い物件に限られるため、数としては少ないといえます。
よって、賃貸よりも売却の方が選択しやすいのです。

1-3.維持費から解放される

マンションを売却すると、維持費から解放されます。
マンションには、毎月、管理費と修繕積立金が発生するため、土地や戸建て等の他の不動産よりも維持費は高い傾向です。

賃貸の場合、空室が発生すれば、維持費を自腹で負担せざるを得なくなります。
売却してしまえば、維持費の負担から完全に解放されます。

2.マンションを売却するデメリット

売却にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。
主なデメリットは、以下の3点です。

1. 資産として活用できない
2. 売ると損をすることが多い
3. 仲介手数料等の費用が発生する

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.資産として活用できない

マンションを売却するデメリットとしては、資産として活用できないという点です。

不動産はお金を生み出す資産であり、それがゆえに高価な価値があります。
せっかくお金を生み出す資産を持っているのに、「何も利用せず売ってしまうのは芸がない」という考え方もあります。

売るのが少しもったいないと思えるようなマンションであれば、活用して家賃収入を得るのも一つです。

尚、相続税が発生するほどの資産家の場合、不動産は売却して現金化するよりも、貸して収益物件とした方が相続税を節税できます。

国税庁の「令和2年分相続税の申告事績の概要」によると、2020年に相続税を納税した人は全体の8.8％に該当する人たちです。

上位8.8％に該当するような資産家であれば、相続税対策としてマンションを貸すことをおススメします。

2-2.売ると損をすることが多い

中古マンションは売ると買ったときよりも値段が下がっていることが一般的であり、売ると損をすることが多いです。

統計上も、マンションは売ると損をする結果となっています。
国土交通省が開示しているマンション(集合住宅)の損益状況は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書」

損を顕在化させたくない場合には、売らずに貸した方が良いといえます。

ただし、マンション売却では損が発生すれば売却時の税金が発生しないという点もポイントです。
売却時の税金は、売却「額」ではなく売却「益」に対して課税されます。

一般的にマンション売却では損が出ることから、マンション売却では税金が生じないことが多いです。

尚、一定の要件を満たすマイホームの買い替えでは、損が出ると税金の還付を受けることができる特例もあります。
税金の還付を受けることができれば、むしろプラスとなります。
よって、税金の観点からすると、売却損が出ることは決して損ではないのです。

2-3.仲介手数料等の費用が発生する

マンション売却では、仲介手数料等の費用が発生する点がデメリットです。
売却で発生する費用は、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用、住宅ローン一括返済手数料、引っ越し代等ですが、これらの費用の中で最も金額が大きいものは仲介手数料になります。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が決まっており、その計算方法は下表の通りです。

仲介手数料には別途消費税が発生します。

例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(＝4,500万円×3％＋6万)です。

都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。

一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。

3.マンションを賃貸するメリット

続いて、賃貸する場合のメリットについて、以下の3点を解説します。

1. 家賃収入を得られる
2. 値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい
3. 転勤時の場合は資産の管理にもなる

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.家賃収入を得られる

マンションを賃貸する最大のメリットは、「家賃収入を得られる」という点です。
家賃収入は定期預金の金利や株式投資の配当と比べると金額が大きく、相応な不労所得となります。

また、家賃収入は株式投資とは異なり、手堅く得られる収入です。
特にマンションのような住宅の家賃は景気による変動も少なく、賃貸需要も底堅くなっています。

さらに、相続税対策でマンションを貸す人は、家賃収入も得られ、かつ、相続税も節税できることからまさに一石二鳥です。

立地の良い貸しやすい物件であれば、貸すという選択肢を真剣に考えることをおススメします。

3-2値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい

マンションを賃貸すると、値崩れしにくく将来古くなっても売りやすいというメリットがあります。

賃貸マンションのような収益物件は、家賃収入と利回りが重視されて価格が決まります。
売却価格は収益還元法と呼ばれる計算方法で求められ、その計算式は以下の通りです。

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額で割って求めた利回りのことです。

一般的に、本人が住むことを目的とした居住用物件は、築年数の経過とともに価格が下がります。

一方で、賃貸マンションの家賃は、築年数が経過しても目立って下落しない点が特徴です。
賃貸物件の価格は家賃収入を表面利回りで割って求めることから、家賃がほとんど下がらない賃貸マンションの売却価格は下がりにくくなっています。

よって、今ではなく将来に売りたいような場合には、賃貸に出して収益物件として売った方が値崩れはしにくいといえます。

3-3.転勤時の場合は資産の管理にもなる

転勤時にマンションを貸す場合は、資産の管理にもなるという点がメリットです。
住宅は、長期間、管理をせずに放置をすると痛みます。

空き家の状態で住宅を管理するには、定期的な換気と排水の2つが必要です。
室内は、空気を定期的に入れ替えないとカビが発生します。
また、トイレやキッチン、バス等は定期的に排水しないと排水管の中の封水が蒸発してしまいます。

封水とは、下水管からの臭いの逆流を防ぐためにある、排水管中に溜まっている水のことです。
封水が蒸発しきってしまうと、部屋中に下水のニオイが充満し、家の中が臭くなってしまいます。

そのため、転勤等で長期間、家を空ける場合には、家の維持のために定期的な管理が必要です。

ただし、もし誰かに家を賃貸しておけば、借主が自然と換気や排水を行ってくれるため、管理が不要となります。

転勤時のように長期間家を空ける場合、貸した方が家賃収入も入りますし、管理も担うため、空き家のままにしておくよりも良いのです。

4.マンションを賃貸するデメリット

賃貸する場合にも、メリットがある一方でデメリットもあります。
主なデメリットは、以下の3点です。

1. 貸せる物件は限られている
2. 維持費がかかる
3. 場合によってはリフォームが必要となる

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.貸せる物件は限られている

マンションを貸す場合、貸せる物件は限られているという点がデメリットです。

まず、住宅ローンが残っている物件は、原則として賃貸に出すことができません。
住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約には、お金を貸す目的の資金使途が定められています。

住宅ローンの資金使途はマイホームの購入と定められていますが、住宅ローン返済中に他人に貸してしまえば賃貸物件を購入していることと同じです。

マイホームの購入と賃貸物件の購入とは異なるため、銀行に賃貸物件を購入していると思われてしまえば資金使途違反となってしまいます。

銀行は、不動産投資をする人向けには、不動産投資ローンという別の商品を有しています。
不動産投資ローンは住宅ローンと比べると金利の高い商品です。

このように銀行は住宅ローンで賃貸物件を購入することを想定していないことから、住宅ローンの返済期間中は原則として他人に貸すことはNGとしています。
ただし、転勤等の必要やむを得ない場合は、一時的な賃貸を認めてくれることが通常です。

よって、転勤以外で賃貸を選択する場合は、住宅ローンが完済していることが前提となります。

また、住宅ローンが完済していたとしても、実際に借主が見つかるかどうかは別の話です。
賃貸物件は、立地の良い物件でないとなかなか貸すことができないという特徴があります。

さらに、間取りが広過ぎる物件も貸しにくいです。
3LDKや4LDKといった物件は、賃貸面積が広くなり、必然的に家賃の総額も大きくなってしまいます。

家賃の総額が大きいと、支払うことのできる借主が減ってしまうことから、賃貸需要が極端に弱くなります。

3LDKは、売るには理想的な間取りですが、貸すとなると若干大きいことがネックです。
マンションを貸すのであれば、1LDKや2DKといった狭い間取りの方が、家賃の総額が抑えられるため、賃貸需要が強くなります。

安定した賃貸経営ができるようなマンションは、例えば「駅から徒歩5分圏内で、間取りが1LDKまたは2DK」のような物件です。

個人が保有している住宅は一般的にファミリー向けの3LDK以上の物件が多いため、貸しやすい物件は少ないといえます。

4-2.維持費がかかる

マンションを賃貸すれば、引き続き維持費がかかります。
管理費や修繕積立金、固定資産税、建物保険料等は引き続き所有者(貸主)の負担です。

一般的に家賃は維持費よりも高く設定しますので、入居者が入っている限りは家賃収入によって維持費を賄うことができます。

しかしながら、空室が生じてしまうと、その間の維持費は所有者がすべて自腹で負担することになります。

3LDK以上のファミリータイプの物件は、基本的に賃貸需要が弱いため、空室が長引いてしまうことも多いです。

空室は、立地の悪い物件ほど長引く傾向があります。
アパートのような賃貸経営においても、空室は最大の課題であるため、貸すのが難しい物件は無理に貸さないことが無難です。

4-3.場合によってはリフォームが必要となる

マンションを貸す場合、「場合によってはリフォームが必要」となるという点がデメリットです。

リフォームに関しては、売却と賃貸では考え方が全く異なります。
売却では、基本的に売るためにリフォームは行わなくて構いませんが、賃貸では貸すためにリフォームを行う方が望ましいといえます。
理由としては、賃貸物件は借主が物件をリフォームすることができないからです。

売却では売却後に所有権が買主に移転しますので、買主が住んだ後に自分で自由にリフォームすることができます。
よって、買主が購入時点で若干気に入らない部分があったとしても、売却はできるのです。

一方で、賃貸では入居後に所有権は借主に移転しないため、借主が住んだ後に自分で自由にリフォームするといったことができません。
よって、借主が下見時点で気に入らない部分があれば、貸せないことが多いのです。

仕様があまりにも古いような物件であれば、貸す前にリフォームすることがコツとなります。

特にキッチン等が古い仕様の場合には、キッチンだけでもリフォームをすることをおススメします。

リフォーム費用があまりにも高額になる場合には、賃貸をせずリフォームしないまま売ってしまうのも適切な判断の一つです。

5.売却に適したマンション

では、あなたのマンションが「売却」に向いているのか、「賃貸」に向いているのかを見ていきましょう。
売却に適したマンションの特徴は、以下の3つです。

1. 住宅ローンが残っている
2. 駅から離れている
3. 築年数が古い

それではひとつずつ解説していきます。

5-1.住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っている物件は、原則として貸すことができませんので、売却に適しています。

例外的に、転勤等のやむを得ない理由であれば銀行も貸すことも認めてくれることが一般的です。

住宅ローンが残っている物件を売る場合、売買代金によって住宅ローン残債を一括返済することが必要となります。

よって、住宅ローンが残っている物件を売るには、住宅ローン残債が売却価格を下回っていることが必要です。

住宅ローン残債が売却価格を下回っていることをアンダーローン、住宅ローン残債が売却価格を上回っていることをオーバーローンと呼びます。

アンダーローンであるか否かを判断するには、売却前に不動産会社に査定を依頼し、堅実な売却予想価格をしっかり把握することが必要です。

オーバーローンである場合には、無理に売却せず、しばらく住宅ローンの返済を継続し、アンダーローンの状態になってから売ることをおススメします。

5-2.駅から離れている

駅から離れている物件は、貸しにくいため、売却に適しています。
貸せない物件でも売ることはできますので、貸すことが難しいと感じれば売却が適切な選択です。

賃貸需要は、駅の特性によって変わります。
ターミナル駅や他路線との乗り換え可能駅、快速停車駅、始発駅等であれば賃貸需要は強いです。
また、例えば東京のJR中央線は人気の路線であるため、賃貸需要が高いといえます。

賃貸需要の高い駅であれば、駅から徒歩15分圏内であっても賃貸に出すことは可能です。
一方で、賃貸需要が特に強くない駅では、駅から徒歩5分圏内の物件でないと貸すのが難しくなります。

5-3.築年数が古い

築年数が古い物件も、売却に適しています。
理由としては、築年数が古い物件は、リフォームしないと貸せないことが多いからです。

売却であれば、築年数が古い物件でもリフォームせずに売ることができます。
参考までに、リフォーム費用の相場を示すと以下のような金額となります。

リフォーム費用は結構高いため、わざわざコストを掛けたくなければ、そのまま売ってしまうのも賢明な選択です。

6.賃貸に適したマンション

次に「賃貸に適したマンション」の特徴について、以下の3点を解説します。

1. 住宅ローンが完済している
2. 駅から徒歩5分圏内にある
3. 最近リフォームをしている

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.住宅ローンが完済している

住宅ローンが完済している物件なら、貸せる条件が整っています。
銀行を気にせずに自由に貸すことができますので、賃貸に適した物件といえます。

6-2.駅から徒歩5分圏内にある

駅から徒歩5分圏内にある物件なら、賃貸に適した物件です。
駅から徒歩5分圏内の物件は、高く売ることもできますが、貸すこともできる良い条件の物件といえます。

賃貸需要は築年数よりも立地に敏感であるため、「駅から離れた築年数の浅い物件」よりも「駅に近い築年数の古い物件」の方が貸しやすいです。
立地条件の良い物件であれば、築年数はあまり気にしなくても貸すことができます。

賃貸に適した物件は、「売るのが少しもったいない」と感じるような物件です。
駅からも近く、周辺にスーパー等の生活利便施設もあり、快適に過ごせるような物件であれば安定的に借主が見つかるようになります。

6-3.最近リフォームをしている

立地条件の良い物件で、最近、たまたまリフォームしているような物件であれば賃貸に適しています。

古い物件を賃貸するにはリフォームすることが望ましいですが、投資回収を考えるとリフォーム費用は負担が重いです。

家賃でリフォーム費用を回収しようとすると、2～3年かかってしまうこともあります。
賃貸のためにわざわざリフォームするのは気が進まない人も多いと思います。

一方で、数年前にたまたま自分のためにリフォームを行っている物件であれば、リフォームは不要です。
リフォームせずに貸せる物件であれば、賃貸に適しているといえます。

まとめ

いかがでしたか。
マンションを売却するのが良いか、それとも賃貸をしっかり検討した方が良いのか、徐々に見えてきましたでしょうか？

売却にも賃貸にも、メリット・デメリットがありますが、どうしても迷うようなら、それぞれの不動産会社や管理会社から査定額や賃料提案を色々と受けてみて、どちらが自分の理想に合うのか比べてみることをおススメします。

売却なら「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社を、賃貸なら「賃貸経営 HOME4U」で管理会社をじっくり比較してみてください。

皆さんの大切なマンションが、適切な対応を取られることを願っています。