マンションは売却と賃貸、どちらが得？メリット・デメリットは？

住まなくなったマンションは、売却すべきか賃貸すべきか迷うところだと思います。
どちらが正解というのはありませんが、売却と賃貸はそれぞれに適した物件があります。

そこでこの記事では、「持っているマンションを売るべきか貸すべきか」で悩んでいる方に向けて、

• 売却と賃貸のそれぞれのメリット＆デメリット
• 売却に向いているマンションとは
• 賃貸に向いているマンションとは

について解説します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、適切な判断を行うための一助としてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションを売却するメリットとデメリット

売却と賃貸を比較すると、それぞれメリットとデメリットが考えられます。
この章では、まず売却のメリットとデメリットを紹介します。

1-1.売却のメリット

1-1-1.まとまった現金が手に入る

マンションを売却すると、「まとまった現金が手に入る」という点が最大のメリットです。
一度に高額な売却代金を入手できるため、次の物件を購入するための頭金や、老人ホームに入所するための一時金等に利用することができます。
また、相続したマンションであれば、現金を相続人同士で公平に分配することも可能です。

1-1-2.賃貸より難易度が低い

「売却は賃貸より難易度が低い」という点もメリットとなります。
マンションは、借り手が見つかりにくい物件でも売ることができるケースは多いです。
貸せる物件は立地が良い物件に限られるため、数としては少ないといえます。
よって、賃貸よりも売却の方が選択しやすいのです。

1-1-3.維持費から解放される

マンションを売却すると、維持費から解放されます。
マンションには、毎月、管理費と修繕積立金が発生するため、土地や戸建て等の他の不動産よりも維持費は高い傾向です。

賃貸の場合、空室が発生すれば、維持費を自腹で負担せざるを得なくなります。
売却してしまえば、維持費の負担から完全に解放されます。

1-2.売却のデメリット

1-2-1.資産として活用できない

マンションを売却するデメリットとしては、資産として活用できないという点です。

不動産はお金を生み出す資産であり、それがゆえに高価な価値があります。
せっかくお金を生み出す資産を持っているのに、「何も利用せず売ってしまうのは芸がない」という考え方もあります。

売るのが少しもったいないと思えるようなマンションであれば、活用して家賃収入を得るのも一つです。

尚、相続税が発生するほどの資産家の場合、不動産は売却して現金化するよりも、貸して収益物件とした方が相続税を節税できます。

国税庁の「令和2年分相続税の申告事績の概要」によると、2020年に相続税を納税した人は全体の8.8％に該当する人たちです。

上位8.8％に該当するような資産家であれば、相続税対策としてマンションを貸すことをおススメします。

1-2-2..売ると損をすることが多い

中古マンションは売ると買ったときよりも値段が下がっていることが一般的であり、売ると損をすることが多いです。

統計上も、マンションは売ると損をする結果となっています。
国土交通省が開示しているマンション(集合住宅)の損益状況は下図の通りです。

出典：国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書」

損を顕在化させたくない場合には、売らずに貸した方が良いといえます。

ただし、マンション売却では損が発生すれば売却時の税金が発生しないという点もポイントです。
売却時の税金は、売却「額」ではなく売却「益」に対して課税されます。

一般的にマンション売却では損が出ることから、マンション売却では税金が生じないことが多いです。

尚、一定の要件を満たすマイホームの買い替えでは、損が出ると税金の還付を受けることができる特例もあります。
税金の還付を受けることができれば、むしろプラスとなります。
よって、税金の観点からすると、売却損が出ることは決して損ではないのです。

1-2-3.仲介手数料等の費用が発生する

マンション売却では、仲介手数料等の費用が発生する点がデメリットです。
売却で発生する費用は、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用、住宅ローン一括返済手数料、引っ越し代等ですが、これらの費用の中で最も金額が大きいものは仲介手数料になります。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が決まっており、その計算方法は下表の通りです。

仲介手数料には別途消費税が発生します。

例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(＝4,500万円×3％＋6万)です。

都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。

一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。

2.マンションを賃貸にするメリットとデメリット

次にマンションを賃貸にするメリットとデメリットを紹介します。

2-1.賃貸のメリット

2-1-1.家賃収入を得られる

マンションを賃貸する最大のメリットは、「家賃収入を得られる」という点です。
家賃収入は定期預金の金利や株式投資の配当と比べると金額が大きく、相応な不労所得となります。

また、家賃収入は株式投資とは異なり、手堅く得られる収入です。
特にマンションのような住宅の家賃は景気による変動も少なく、賃貸需要も底堅くなっています。

さらに、相続税対策でマンションを貸す人は、家賃収入も得られ、かつ、相続税も節税できることからまさに一石二鳥です。

立地の良い貸しやすい物件であれば、貸すという選択肢を真剣に考えることをおススメします。

2-1-2.値崩れしにくく将来古くなっても売りやすい

マンションを賃貸すると、値崩れしにくく将来古くなっても売りやすいというメリットがあります。

賃貸マンションのような収益物件は、家賃収入と利回りが重視されて価格が決まります。
売却価格は収益還元法と呼ばれる計算方法で求められ、その計算式は以下の通りです。

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額で割って求めた利回りのことです。

一般的に、本人が住むことを目的とした居住用物件は、築年数の経過とともに価格が下がります。

一方で、賃貸マンションの家賃は、築年数が経過しても目立って下落しない点が特徴です。
賃貸物件の価格は家賃収入を表面利回りで割って求めることから、家賃がほとんど下がらない賃貸マンションの売却価格は下がりにくくなっています。

よって、今ではなく将来に売りたいような場合には、賃貸に出して収益物件として売った方が値崩れはしにくいといえます。

2-1-3.転勤時の場合は資産の管理にもなる

転勤時にマンションを貸す場合は、資産の管理にもなるという点がメリットです。
住宅は、長期間、管理をせずに放置をすると痛みます。

空き家の状態で住宅を管理するには、定期的な換気と排水の2つが必要です。
室内は、空気を定期的に入れ替えないとカビが発生します。
また、トイレやキッチン、バス等は定期的に排水しないと排水管の中の封水が蒸発してしまいます。

封水とは、下水管からの臭いの逆流を防ぐためにある、排水管中に溜まっている水のことです。
封水が蒸発しきってしまうと、部屋中に下水のニオイが充満し、家の中が臭くなってしまいます。

そのため、転勤等で長期間、家を空ける場合には、家の維持のために定期的な管理が必要です。

ただし、もし誰かに家を賃貸しておけば、借主が自然と換気や排水を行ってくれるため、管理が不要となります。

転勤時のように長期間家を空ける場合、貸した方が家賃収入も入りますし、管理も担うため、空き家のままにしておくよりも良いのです。

2-2.賃貸のデメリット

2-2-1.貸せる物件は限られている

マンションを貸す場合、貸せる物件は限られているという点がデメリットです。

まず、住宅ローンが残っている物件は、原則として賃貸に出すことができません。
住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約には、お金を貸す目的の資金使途が定められています。

住宅ローンの資金使途はマイホームの購入と定められていますが、住宅ローン返済中に他人に貸してしまえば賃貸物件を購入していることと同じです。

マイホームの購入と賃貸物件の購入とは異なるため、銀行に賃貸物件を購入していると思われてしまえば資金使途違反となってしまいます。

銀行は、不動産投資をする人向けには、不動産投資ローンという別の商品を有しています。
不動産投資ローンは住宅ローンと比べると金利の高い商品です。

このように銀行は住宅ローンで賃貸物件を購入することを想定していないことから、住宅ローンの返済期間中は原則として他人に貸すことはNGとしています。
ただし、転勤等の必要やむを得ない場合は、一時的な賃貸を認めてくれることが通常です。

よって、転勤以外で賃貸を選択する場合は、住宅ローンが完済していることが前提となります。

また、住宅ローンが完済していたとしても、実際に借主が見つかるかどうかは別の話です。
賃貸物件は、立地の良い物件でないとなかなか貸すことができないという特徴があります。

さらに、間取りが広過ぎる物件も貸しにくいです。
3LDKや4LDKといった物件は、賃貸面積が広くなり、必然的に家賃の総額も大きくなってしまいます。

家賃の総額が大きいと、支払うことのできる借主が減ってしまうことから、賃貸需要が極端に弱くなります。

3LDKは、売るには理想的な間取りですが、貸すとなると若干大きいことがネックです。
マンションを貸すのであれば、1LDKや2DKといった狭い間取りの方が、家賃の総額が抑えられるため、賃貸需要が強くなります。

安定した賃貸経営ができるようなマンションは、例えば「駅から徒歩5分圏内で、間取りが1LDKまたは2DK」のような物件です。

個人が保有している住宅は一般的にファミリー向けの3LDK以上の物件が多いため、貸しやすい物件は少ないといえます。

2-2-2.維持費がかかる

マンションを賃貸すれば、引き続き維持費がかかります。
管理費や修繕積立金、固定資産税、建物保険料等は引き続き所有者(貸主)の負担です。

一般的に家賃は維持費よりも高く設定しますので、入居者が入っている限りは家賃収入によって維持費を賄うことができます。

しかしながら、空室が生じてしまうと、その間の維持費は所有者がすべて自腹で負担することになります。

3LDK以上のファミリータイプの物件は、基本的に賃貸需要が弱いため、空室が長引いてしまうことも多いです。

空室は、立地の悪い物件ほど長引く傾向があります。
アパートのような賃貸経営においても、空室は最大の課題であるため、貸すのが難しい物件は無理に貸さないことが無難です。

2-2-3.場合によってはリフォームが必要となる

マンションを貸す場合、「場合によってはリフォームが必要」となるという点がデメリットです。

リフォームに関しては、売却と賃貸では考え方が全く異なります。
売却では、基本的に売るためにリフォームは行わなくて構いませんが、賃貸では貸すためにリフォームを行う方が望ましいといえます。
理由としては、賃貸物件は借主が物件をリフォームすることができないからです。

売却では売却後に所有権が買主に移転しますので、買主が住んだ後に自分で自由にリフォームすることができます。
よって、買主が購入時点で若干気に入らない部分があったとしても、売却はできるのです。

一方で、賃貸では入居後に所有権は借主に移転しないため、借主が住んだ後に自分で自由にリフォームするといったことができません。
よって、借主が下見時点で気に入らない部分があれば、貸せないことが多いのです。

仕様があまりにも古いような物件であれば、貸す前にリフォームすることがコツとなります。

特にキッチン等が古い仕様の場合には、キッチンだけでもリフォームをすることをおススメします。

リフォーム費用があまりにも高額になる場合には、賃貸をせずリフォームしないまま売ってしまうのも適切な判断の一つです。

3.マンションを売却する流れと期間

いざマンションを売却するとしたら、どのように進めていけばいいのでしょうか。
以下では、マンションを売却する流れを解説します。

マンションの売却は上図のように進み、目安として3カ月ほどの期間を要します。
不動産会社を選んだり、内覧の対応や買手とのやり取りがあったりと、手間もかかりますが、集客や契約事は不動産会社が進めてくれます。

買取と違って、今後の手間がかからなくなるのは最大のメリットと言えます。

4.マンションを賃貸する流れと期間

前章ではマンション売却の流れを紹介しました。
次にマンションを賃貸にする流れを紹介します。

賃貸を考えるならば、空室リスクを考えなければいけません。
以下は、首都圏の平均的な募集期間をまとめた表です。少なくとも4～5カ月程度は賃料が発生しない可能性を考慮しておきましょう。

参照：株式会社タス『賃貸住宅市場レポート』

5.売却or賃貸？どちらに適しているか判断する3の観点

どのような状況・物件であれば、売却、あるいは賃貸に適していると考えられるのでしょうか。
この章では、収益性など細かい数字の比較は抜きにして、売却か賃貸かを判断するための観点を3つ紹介します。

• 住宅ローン残債状況
• 駅からの距離
• 築年数と設備の古さ

5-1.住宅ローン債務状況

売却か賃貸かを決める際に、住宅ローンの残高を意識することは重要です。

基本的に、住宅ローンが残したままでは売却も賃貸もできません。
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、売却金額の決済と同時に完済をし、賃貸をする場合は賃貸用（不動産投資向け）ローンに借り換える必要があります。
なお、事前に手持ち資金で住宅ローンを完済できる場合は、その限りではありません。

賃貸用ローンの金利は目安として2.5%程と、住宅ローンに比べると非常に高い金利となっています。
そのため、住宅ローンを多く残した状態での賃貸（賃貸用ローンへの借り換え）はリスクが高いと言えます。

住宅ローンが自己資金で完済できないほど多く残っている場合は、売却の方が安全で、金利等で損することもありません。

5-2.駅からの距離

駅からの距離が近いマンションほど需要が高く、売却も賃貸もしやすくなります。
厳密にいえば立地の良さが重要なので、都心の駅近をはじめ、快速停車駅や始発駅など人気の高い駅ほど需要が高まります。

反対に、駅から遠ければ売却も賃貸もしにくくなります。
そのため、長期的な収益を考える賃貸はよりリスクが高く、売却してしまった方が将来的に安全と言えます。

賃貸需要は築年数よりも立地に敏感であるため、特に「駅徒歩5分圏内」の物件は賃貸を十分検討できます。

立地的に人気な物件は売却も賃貸も満足行く結果が得られると思うので、「売るのが少しもったいない」と感じるような物件は賃貸をおすすめします。

5-3.築年数と設備の古さ

築年数が古くリフォームをしないと貸しにくい物件であれば、売却をおすすめします。
賃貸は入居者が入りやすくするためにリフォームやリノベ等が必要になることもありますが、売却では多くの場合でリフォームが必要ありません。
「中古住宅を安く購入して、自分ごのみに修繕をしたい」といった需要が多いからです。

築年数の古いマンションであれば、リフォーム、リノベーションの費用が、予算的に許容範囲内かを確認してみましょう。

まとめ

いかがでしたか。
マンションを売却するのが良いか、それとも賃貸をしっかり検討した方が良いのか、徐々に見えてきましたでしょうか？

売却にも賃貸にも、メリット・デメリットがありますが、どうしても迷うようなら、それぞれの不動産会社や管理会社から査定額や賃料提案を色々と受けてみて、どちらが自分の理想に合うのか比べてみることをおススメします。

売却なら「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社を、賃貸なら「賃貸経営 HOME4U」で管理会社をじっくり比較してみてください。

皆さんの大切なマンションが、適切な対応を取られることを願っています。

記事を読んで、「査定をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。