今後のマンション価格は?上がる要素・下がる要素を徹底解説

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今後のマンション価格は?上がる要素・下がる要素を徹底解説

2020年7月の都道府県地価調査で、全国平均の土地価格が2017年以来3年ぶりに下落に転じたことが公表されました。

新型コロナウイルスによって様々な分野で経済的な悪影響が生じていることから、今後のマンション価格はどのようになっていくか気になる方も多いのではないでしょうか。
売却を予定している場合、「できるだけ高く売れるタイミングで売りたい」と思っていらっしゃる方も大勢いると思います。

そこでこの記事では、マンションの売却を予定している方に向けて、「今後の中古マンション価格」について解説します。
今後のマンション価格を読み解くポイントについて紹介し、上がる可能性と下がる可能性の両面から動向を探っていきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、マンション売却成功に向けてお役立てくださいね。

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1.今後のマンション価格を読み解くポイント

中古マンション市場は、新築マンションや土地の価格の動きに連動して動きます。
今後の中古マンション価格を読み解く上では、連動する他の価格の動き方を知ることがポイントです。
連動する主な項目として、「新築マンション価格」「土地価格」「長期金利」「土地の取引件数」の4つがありますので、順番に見ていきましょう。

1-1.中古マンション価格は新築マンション価格と連動している

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しているという特徴があります。
以下に、首都圏における過去20年間の中古マンションと新築マンションの平均価格の推移を示します。

青い線が中古マンション価格、赤い線が新築マンション価格です。

中古マンション価格は新築マンション価格と連動している 中古マンションと新築マンションの平均価格の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」
https://www.kantei.ne.jp/report/c2009.pdf
https://www.kantei.ne.jp/report/c2019.pdf
新築マンション価格「株式会社不動産研究所」
(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/414/z2019.pdf)

中古マンション価格の動き方は、新築マンション価格の値動きとほぼ同調しています。
新築マンション価格が上がれば中古マンション価格も上がり、新築マンション価格が下がれば中古マンション価格も下がるという関係になります。

なぜなら、まずマンションを買おうとする人は、新築マンションを希望する人が多いです。
ところが、新築マンションの価格が上がって手が出なくなると、人々は中古マンション市場に流れてきます。
そうなると自然と中古マンションの方の価格も上がっていきます。
つまり、新築マンションが高くなると、中古マンションの購入希望者が増え、中古マンション価格も高くなる、という構図です。

よって、新築マンション価格の動向を知れば、今後の中古マンション価格の予測ができることになります。

1-2.新築マンション価格は土地価格と連動している

では、新築マンションは何に連動して値動きしているのでしょうか。

新築マンション価格は土地価格と連動しているという性質があります。
新築マンションを建てるには、土地を仕入れて建物を建てる必要があります。
特に人気が高い都市部のマンションの場合、建物建築費よりも土地価格の方が大きいため、土地価格はマンション価格に影響を与える最大の要因です。

首都圏における新築マンションの価格と、東京圏の住宅地の地価公示価格の過去20年間の推移を示すと以下のようになります。
青の線が新築マンション価格で、赤の線が土地価格になります。

新築マンション価格は土地価格と連動している 新築マンションの価格と東京圏の住宅地の土地価格の推移

出典:新築マンション価格「株式会社不動産研究所」
(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/43/z2010.pdf)
(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/414/z2019.pdf)
土地価格「国土交通省」
(https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html)

新築マンション価格と土地価格は概ね連動しています。
特に、2005年あたりからは、似たような軌跡を辿って推移しています。

マンションディベロッパーは、土地の仕入れ値をマンションの販売価格に転嫁しますので、土地価格が上がれば必然的に新築マンション価格も上がっていくのです。

よって、土地価格の動向を知れば新築マンションの値動きがわかり、さらには中古マンションの値動きも予測することができます。

1-3.土地価格は長期金利と反転している

では、土地価格は何に連動して値動きしているのでしょうか。

土地価格は金利と反転して値動きするという性質があります。
不動産を購入する際、個人もマンションディベロッパーも銀行からお金を借ります。

金利が安くなればお金借りやすくなり、不動産を購入しやすくなります。
不動産を購入しやすくなれば、需要者が増えるため、自然と不動産価格が上がっていくのです。

以下に、10年長期国債利回りと東京圏の住宅地の地価公示価格の過去20年間の推移を示します。
青の線が10年長期国債利回りの年間平均金利、赤の線が東京圏の住宅の地価公示価格の平均値となります。

土地価格は長期金利と反転している 金利と土地価格の推移

出典:金利「財務省
土地価格「国土交通省

過去20年間の推移を見ると、金利と土地価格の関係はきれいに反転しているわけではありません。

顕著に反転した動きを見せているのは、2013年以降になります。
2013年というのは、日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を開始した年です。

2008年9月のリーマンショックにより土地価格が下落し始めたことを受け、景気のテコ入れ策として超低金利政策が実行されました。

2013年以降からは格段に金利が安くなったことから、個人やマンションディベロッパーが借入金を組みやすくなり、その結果、土地価格の上昇が続いています。

よって、今後は金利の動向を見れば、土地価格と新築マンション価格の動向が読め、中古マンション価格も予測することができるのです。

1-4.土地価格は土地の取引件数に遅れて動く

土地価格は、金利以外にも直接的に値動きを予測できる指標があります。
その指標は、「土地の取引件数」です。

土地の取引件数は、土地価格の先行指標と呼ばれており、土地価格は土地の取引件数に遅れて動くという性質があります。

以下に、首都圏の住宅地における土地の取引件数と価格の20年間の推移を示します。
青の線が取引件数で、赤の線が価格(面積が100~200平米の土地)です。

土地価格は土地の取引件数に遅れて動く

出典:土地取引件数および土地価格「公益財団法人東日本不動産流通機構」
(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2010.pdf)
(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2019.pdf)

取引件数と価格は似たような動き方をしていますが、1~2年ほど土地価格が遅れて動いています。

例えば、2006年から2007年にかけて取引件数が下落していますが、土地価格は2007年から2008年にかけて下落しています。
一方で、2011年から2012年にかけて取引件数が上昇していますが、土地価格は2012年から2013年にかけて上昇しています。

このように、土地価格は土地の取引件数に1~2年遅れて動くため、取引件数の動きを見れば、次の年の土地価格が予想できるのです。

2.マンション価格はまだ上がる!?チェックすべき3つの要因

マンション価格は上がると想定している専門家は多数います。
この章では、価格はまだ上がると考えられる3つの要因を解説します。

2-1.新型コロナウイルスの影響が限定的だったこと

マンション価格がまだ上がる理由としては、新型コロナウイルスの影響が限定的だったことが挙げられます。

以下に首都圏における2019年10月~2020年9月にかけての中古マンションの取引件数の価格の前年比を示します。

新型コロナウイルスの影響が限定的だったこと 中古マンションの取引件数の価格の前年比

出典:中古マンションの取引件数と価格の前年比「公益財団法人東日本不動産流通機構

2020年4月と5月には緊急事態宣言が発令されたことにより、取引件数が大幅に落ち込みました。
2020年4月は、価格についても前年比でマイナスとなっています。

取引件数については、2020年6月以降も前年と比較すると少ない状況が続いています(2020年8月を除く)。

ところが、価格については、2020年5月以降は前年比よりもプラスとなっている月が連続しています。
つまり、価格は2019年よりも上がっているということです。

新型コロナウイルスの影響は限定的であり、中古マンション価格はまだ上がっていることから、マンション価格はまだ上がるであろうと考えることはできるのです。

2-2.金利がまだ低いこと

マンション価格がまだ上がる理由として、金利がまだ低いことが挙げられます。
新型コロナウイルスによって、景気が後退したことから、当面、金利が上がる見込みはなくなったと思われます。

低金利が継続されれば、個人が住宅ローンを組んでマンションを購入しやすい状況が続きます。
また、マンションディベロッパーの用地の仕入れ合戦も衰えません。

そのため、土地価格が上がる要因はまだ存在することから、マンション価格はまだ上がるという予測ができるのです。

2-3.建築費が高止まりしていること

マンション価格がまだ上がる理由として建築費が高止まりしていることも挙げられます。
マンション価格を引き上げる要因は主には土地価格ですが、建築費も無視できない存在です。

以下に、建築費の値動きを示す建築工事費デフレーターの過去20年間の推移を示します。

建築費が高止まりしていること 建築工事費デフレーターの推移

出典:建築工事費デフレーター「政府統計

建築費については、2009年以降から概ね上昇傾向が続いています。
建築費の上昇が続いている理由としては、景気変動というよりは業界的な人手不足が原因になっている部分が大きいです。

多くの職人が高齢化によって退職してしまっていることから、今後も人手不足が続き、建築費は簡単には下がらないであろうと考えられています。

低金利が続くことに加え、建築費の上昇も続くと見込まれることから、マンション価格は上がるという説には一定の説得力があるのです。

3.マンション価格は下がるのか?知っておくべき3つの事象

マンション価格は下がるのか?知っておくべき3つの事象 3つの住宅模型一方で、マンション価格は下がると予想する専門家もいますので、その裏付けとなっている事象を説明します。

3-1.新築マンションは既に調整段階に突入していること

不動産に関わる業界人の間では数年前から新築マンションはもう下がると囁かれています。
理由としては、新築マンション価格は数年前から既に調整段階に突入しているためです。

ここ数年、確かに新築マンション価格の上昇は続いていますが、それはマンションディベロッパーが供給量を抑えて値崩れを阻止している工夫をしていることも背景にあります。

以下に首都圏における過去20年間のマンションの価格と販売戸数の推移を示します。
2013年以降、新築マンションの価格は上昇を続けていますが、実は供給量は減っています。

新築マンションは既に調整段階に突入していること 新築マンションの販売戸数と価格の推移

出典:新築マンションの販売戸数と価格の推移「株式会社不動産経済研究所

近年は、マンションディベロッパーは1つのマンションを「第1期分譲」、「第2期分譲」のように分散して売るようになってきました。
分散して売る理由としては、一気に売ってしまうと地域のマンション価格が値崩れしてしまう可能性があるからです。
新築マンション価格は、既に供給量を調整しないと値崩れしてしまう段階にあり、油断すれば一気に値崩れしてしまう状況となっています。

ここ数年は特に綱渡り状態の販売状況が続いていることから、今後のマンション価格が下がる可能性は大いにあるのです。

3-2.オリンピック延期でHARUMI FLAGの引渡が遅れたこと

オリンピック延期でHARUMI FLAGの引渡が遅れたこともマンション価格が下がると思われる理由です。
HARUMI FLAGとは東京オリンピックの選手村跡地のマンションになります。

HARUMI FLAGでは、4,145戸の分譲マンションが供給される予定ですが、オリンピック延期によってキャンセルする人が増えることが予想されています。

HARUMI FLAGのキャンセルが相次げば、マンションディベロッパーが思い切って値引きしてくることも考えられますが、HARUMI FLAGは戸数が多いため、値引きが東京のマンション価格に影響を及ぼすといわれています。

価格の頂点に位置する東京のマンション価格が下がれば、首都圏のマンション価格も下がり、さらに波及して地方のマンション価格も下がってしまう可能性があるのです。

3-3.土地の取引件数と取引価格が減少し始めていること

土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることもマンション価格が下がると考えられる理由です。
2019年10月から2020年9月にかけての首都圏における土地(面積が100~200平米の土地)の取引件数と価格の前年比を示します。

土地の取引件数と取引価格が減少し始めていること 土地の取引件数と価格の前年比

出典:土地の取引件数と価格の前年比「公益財団法人東日本不動産流通機構

実は土地の取引件数は、新型コロナウイルスの影響が出る前から前年を下回っている状況が続いていました。
加えて、2020年4月と5月は緊急事態宣言の影響により大幅に取引件数が減っています。

価格についても、前年比を下回っている月が多いです。
2020年の土地の取引件数は減ったため、セオリーからすれば2021年の土地の価格は下がります。

土地の価格が下がれば新築マンションの価格も下がり、ひいては中古マンションの価格も下がることが予想されるのです。

4.マンション価格は下がる前に売却を!

マンション価格は下がる前に売却を! マンション模型今後のマンション価格は、残念ながら誰にも上がるとも下がるとも断言ができませんが、下がる要因がゼロでない以上、売りどきを逃さないよう常にアンテナを張っておくことをおススメします。

特に、新築マンション価格は土地価格の影響が大きいことから、土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることは下落に動く最大の不安要素と考えられます。

土地価格の下落の影響はすぐに出るわけではありませんが、今後、1~2年のうちに中古マンション価格が下がっていくことは考えられます。

マンションの売却を考えていている場合には、価格が下がる前に売却することをおススメします。
下落局面に入ってしまうと、マンションは高く売れないだけでなく、購入希望者がなかなか現れない等、売却そのものが難しくなってしまいます。
そのため、マンションを売るのであれば、今のうちに売却してしまった方が良いのです。

とはいっても、せっかく売るなら「マンション売却に強い不動産会社」に依頼しないと、あとになって「もっと高く売れたかも…」「もっとスムーズに売れたかも…」と後悔することになりかねません。

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最初の査定はマンション売却の成否を決める重要なポイントとなりますので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてくださいね。

まとめ

いかがでしたか。
今後のマンション価格について解説してきました。

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しており、その新築マンション価格は土地価格と連動しています。
土地価格は長期金利と反転した動きをし、さらに土地の取引件数に遅れて動きます。
よって、土地価格の動きを見れば中古マンション価格の今後がわかります。

マンション価格がまだ上がるかもしれない理由としては、金利がまだ低いことや建築費が高止まりしていることが挙げられます。

一方で、マンション価格はもう下がるかもしれない理由としては、土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることが挙げられます。

いずれにしても、今後のマンション価格は下がっていく可能性は否定できません。
マンション価格が大きく下がる前に、「不動産売却 HOME4U」を使って賢くマンション売却を実行していただければと思います。

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