【2026年版】今後のマンション価格は？上がる要素・下がる要素を徹底解説

マンション売却を予定している場合、「できるだけ高く売れるタイミングで売りたい」と思っていらっしゃる方も大勢いると思います。
そこでこの記事では、2026年にマンションの売却を予定している方に向けて、「今後の中古マンション価格の推移」について解説します。

この記事は、不動産鑑定士・宅地建物取引士の資格を持つ専門家が執筆しています。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.2025年までのマンション価格の動向について

まずは、2025年までのマンション価格を確認していきましょう。

マンションの価格推移は、国土交通省の発表する『不動産価格指数』で簡単に確認できます。
不動産価格指数は、2010年の各不動産の価格を100として、そこを基準に相対的な価格変化を数値にしたものです。

以下のグラフは価格推移のイメージです。最新公表（2026年1月公表・2025年11月時点）の不動産価格指数でも、マンション価格は高水準で推移しています。

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、下表のように、2013年以降、マンション（区分所有）の価格指数は上昇基調が続いており、2025年11月時点でも高値圏を維持しています。

出典：国土交通省．”不動産価格指数（令和7年11月・令和7年第3四半期分）”．2026-1-30．（参照2026-2-25）

2025年11月のマンション（区分所有）季節調整値は223.7で、2010年平均（100）の2倍を大きく上回る水準です。

2.今後のマンション価格は？2026年マンション市場を予想

2026年のマンション価格はどうなっていくのでしょうか？
結論、『全体的にこれ以上の価格上昇は難しいが、都市では上昇、地方では下落といった、二極化の状態になりやすい』と思われます。

上記のような相場となる理由を、以下のトピックと絡めて解説していきます。

• 輸入物価高により建築費は上昇
• 円安による外国人投資家の購入需要増で都市と地方が二極化
• 金利上昇によるマンション需要低迷の可能性
• 住宅ローン控除の緩和措置で需要を下支え
• 2025年問題の影響が本格化する可能性

2-1.輸入物価高により建築費は上昇

コロナ禍を脱した矢先、その反動か、世界的なインフレーションが起こっています。
またウッドショックや、ロシアの輸出規制なども伴い、輸入に頼る建築資材費が高騰しています。

実際、建築資材価格や労務費の上昇を背景に、建設コストの高止まりが続いています。
国土交通省の建設工事費デフレーターでも、直近公表分（2025年11月分）まで高い水準が続いており、価格転嫁圧力が残っています。

こうした状況でも新規の建設は進んでいるため、今後のマンション価格を押し上げる要因となりえます。

2-2.円安による外国人投資家の購入需要増で都市と地方が二極化

円安が進行する中、日本の不動産市場では外国人投資家の注目が集まっています。
特に都市部では、高級マンションや商業用不動産への投資が増加しており、これが価格上昇を促しています。
都心部の物件は金利上昇の影響を受けにくく、現金取引や海外投資家による資金流入が安定した需要を支えています。

一方、地方や郊外エリアでは人口減少や便益性の低さから購入需要が伸び悩み、都市部との価格差が拡大しているのが現状です。
今後、円安が続く限り、都市部と地方の間で価格の二極化が進行する可能性が高いと予想されます。

2-3.金利上昇によるマンション需要低迷の可能性

金利上昇が進む中、マンション市場の需要低迷が懸念されています。

日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除した後、段階的に政策金利を引き上げており、2026年1月23日の金融政策決定会合では無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を0.75％程度としました。
これにより変動金利型の住宅ローンを筆頭に金利が上昇しています。

今後、住宅購入を控える動きが広がる可能性があります。

その一方で、都心の高級マンションは富裕層や海外投資家の現金購入が多いため、価格の下落は限定的と考えられます。

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2-4.住宅ローン控除の緩和措置で需要を下支え

2025年12月に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱では、住宅ローン減税の適用期限延長（2027年末まで）や、子育て世帯等に対する借入限度額の上乗せ、床面積要件の特例延長などが盛り込まれています。
特に、子育て世帯・若者夫婦世帯に対する優遇措置や、40㎡以上50㎡未満の新築住宅に関する特例の延長は、住宅購入需要の下支え材料として意識されやすいポイントです。

また、省エネ住宅の取得を促進するため、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅への税制優遇も引き続き重要です。

以下の表は、制度変更の流れを把握しやすいよう、2023年〜2026年入居分の借入限度額の比較をまとめたものです。

※表は借入限度額の比較です。2026年入居分は、既存住宅でも一定の省エネ性能を満たす場合に控除期間が13年へ拡充されるなど、控除期間の見直しも行われています（その他の既存住宅は10年）。

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2-5.2025年問題の影響が本格化する可能性

2025年問題とは、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となることで、日本社会全体に影響が広がる問題です。
2025年を過ぎた現在は、「2025年に何かが起きて終わる」というより、ここから数年〜10年単位で影響が表れやすくなる“通過点”と捉える方が実態に近いでしょう。

不動産市場では、「空き家の増加」「相続不動産の売却増加」「住み替え需要の地域差拡大」などが起こると考えられており、立地適正化計画の進展も相まって不動産価格の二極化が進みやすい状況です。

都市部では、人口推移の安定性や投資家需要、交通利便性の高さから、必ずしも不動産価格が下落するとは限りません。
一方で、地方や郊外では買手の付きにくい物件が増え、売却期間の長期化や価格調整が起こりやすくなる可能性があります。

つまり、2025年問題の見方として重要なのは「全国一律の暴落」ではなく、エリアごとの需給差が広がることです。
今後は、築年数・立地・管理状態・生活利便性といった個別条件によって、売れやすさや価格差がこれまで以上に出やすくなるでしょう。

売却を考えている方は、余裕をもって不動産会社選びを始めましょう。
不動産会社の力量次第で売却価格が大きく変わるためです。

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信頼できる不動産会社を見つけやすくなるので、ぜひご活用ください。

3.2026年はマンションの売り時か？

前章で解説したように、2026年以降のマンション価格は、都市部と地方での二極化が色濃くなると考えられます。
そのため、都市部の人気エリア周辺のマンションであれば様子を見るという選択もできますが、地方のマンションは今年中が売り時とも考えられます。

今後、全国的に人口が減っていくことはほぼ確実です。
人口の減少により、マンションの購入需要も減る一方で、空き家などの供給は増していきます。
供給過多が深刻化すれば、不動産の価値は相対的に必ず下落します。

直近では2026年1月23日に日銀が政策金利の誘導目標を0.75％程度へ引き上げており、今後はより住宅購入を考えにくい状態になっていく可能性があります。

おおむね前章の解説の通り世の中が進んでいくとすれば、今は売却を検討しやすいタイミングの一つと言えるでしょう。

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4.今後のマンション価格を読み解くポイント

中古マンション市場は、新築マンションや土地の価格の動きに連動して動きます。
今後の中古マンション価格を読み解く上では、連動する他の価格の動き方を知ることがポイントです。
連動する主な項目として、「新築マンション価格」「土地価格」「長期金利」「土地の取引件数」の4つがありますので、順番に見ていきましょう。

4-1.中古マンション価格は新築マンション価格と連動している

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しているという特徴があります。

中古マンション価格の動き方は、新築マンション価格の値動きとほぼ同調します。
新築マンション価格が上がれば中古マンション価格も上がり、新築マンション価格が下がれば中古マンション価格も下がるという関係になります。

なぜなら、まずマンションを買おうとする人は、新築マンションを希望する人が多いからです。
ところが、新築マンションの価格が上がって手が出なくなると、人々は中古マンション市場に流れてきます。
そうなると自然と中古マンションの方の価格も上がっていきます。
つまり、新築マンションが高くなると、中古マンションの購入希望者が増え、中古マンション価格も高くなる、という構図です。

よって、新築マンション価格の動向を知れば、今後の中古マンション価格の予測ができることになります。

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4-2.新築マンション価格は土地価格と連動している

新築マンションを立てるには広大な土地が必要です。
マンションの多くは駅近くなどの比較的好立地で建設されるため、建物の建設費以上に土地の価格が高く付くこともあります。

そのため、地価が高まれば、新築マンションの販売価格も高くなります。
この関係性から、新築マンションの価格は、地価に連動しやすいという特徴があります。

地価動向を知る事は、新築マンション価格の動向を占うヒントになるのです。

2026年2月25日時点で直近公表の地価公示（令和7年、2025年3月18日公表）を見ると、コロナ禍の2021年に見せた下落以来、年々上昇率を高めています。

公示価格について詳しくは、『「公示価格」とは？近年の動向を解説します！ 』をご覧ください。

また、マンションの価格を詳しく知りたい方は不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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4-3.土地価格は長期金利と反転している

では、土地価格は何に連動して値動きしているのでしょうか。

土地価格は金利と反転して値動きするという性質があります。
不動産を購入する際、個人もマンションディベロッパーも銀行からお金を借ります。

金利が安くなればお金を借りやすくなり、不動産を購入しやすくなります。
不動産を購入しやすくなれば、需要者が増えるため、自然と不動産価格が上がっていくのです。

以下に、10年長期国債利回りと東京圏の住宅地の地価公示価格の過去20年間の推移を示します。
青の線が10年長期国債利回りの金利推移、赤の線が首都圏における地価公示価格平均値を表しています。

「財務省．“過去の金利情報”．国債金利情報．（参照2026-2-25）」「国土交通省．“令和7年地価公示”．2025-3-18．（参照2026-2-25）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

過去20年間の推移を見ると、金利と土地価格の関係は常にきれいに反転しているわけではありません。

ただし、2013年以降の超低金利期には、資金調達環境の改善が不動産需要を下支えし、土地価格上昇と重なる局面が見られました。

一方で、2024年のマイナス金利解除以降は、長期金利の変動幅が広がっており、今後は金利上昇の影響が需要にどう波及するかを丁寧に見る必要があります。

このように、今後は金利の動向を見れば、土地価格と新築マンション価格の動向が読め、中古マンション価格も予測することができるのです。

4-4.土地価格は土地の取引件数に遅れて動く

土地価格は、金利以外にも直接的に値動きを予測できる指標があります。
その指標は、「土地の取引件数」です。

土地の取引件数は、土地価格の先行指標と呼ばれており、土地価格は土地の取引件数に遅れて動くという性質があります。

土地価格は土地の取引件数に1～2年遅れて動くため、取引件数の動きを見れば、次の年の土地価格がある程度予想できるのです。

5.マンション価格はまだ上がる！？チェックすべき3つの要因

都市部のマンション価格はまだ上がると想定している専門家は多数います。
この章では、価格はまだ上がると考えられる3つの要因を解説します。

5-1.新型コロナウイルスの反動によるインフレ状態

現在、世界的なインフレ状態で、原油価格や食料品価格が高騰しています。

新型コロナウイルスが世界的混乱を招いた事で、各国では様々な緩和措置がとられていました。
人々が物を買いやすい状態になれば、需要が増し、物価が上がりやすくなります。
コロナ禍を抜けて、急激な需要増加の影響が現れているのが、現在の世界的インフレの要因の一つと言われています。

エネルギー価格が高騰すれば、輸入コストや建築コストが高まりますし、物価上昇はいずれ賃金の上昇を招き、建築にかかる費用を大きく上昇させます。

新築マンションの販売価格が高まり、連動して中古マンション価格も押し上げます。
すぐに落ち着く様な状況とも見えませんから、今後もマンション価格が上昇する可能性はあります。

5-2.建築費が高騰していること

前項に通じる部分でもありますが、建築費の高騰はマンション価格を押し上げます。
マンション価格を引き上げる要因は主には土地価格ですが、建築費も無視できない存在です。

建築費は長期的に高止まり傾向が続いています。
背景には、景気変動だけでなく、業界的な人手不足や資材価格の上昇があります。
最近では、世界的なインフレや為替動向の影響も重なり、コストの下がりにくさが意識されています。

多くの職人が高齢化によって退職してしまっていることから、今後も人手不足が続き、建築費は簡単には下がらないであろうと考えられています。

金利上昇局面でも、建築費の高止まりが続く限り、マンション価格の下支え要因として意識されやすいといえます。

5-3.金利がまだ低いこと

マンション価格がまだ上がる理由として、金利がまだ低いことが挙げられます。
2024年3月のマイナス金利解除後、政策金利は段階的に引き上げられ、2026年1月には誘導目標が0.75％程度となりました。住宅ローンの変動金利も利上げの傾向にあります。

ただし、諸外国に比べて日本の住宅ローン金利はいまだ低水準です。
一方で後述する建築費の高騰などが起こっているため、すぐに価格が下がるとは考えにくいでしょう。

ただし、金利上昇の警戒感は一段上がったとも見られます。

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6.マンション価格が下がる原因は？知っておくべき3つの事象

一方で、マンション価格は下がると予想する専門家もいますので、その裏付けとなっている事象を説明します。

6-1.新築マンションの供給が調整段階に突入

不動産に関わる業界人の間では数年前から新築マンションはもう下がると囁かれています。
理由としては、新築マンション価格は数年前から既に調整段階に突入しているためです。

ここ数年、確かに新築マンション価格の上昇は続いていますが、それはマンションディベロッパーが供給量を抑えて値崩れを阻止していることも背景にあります。

2013年以降、新築マンションの価格は上昇を続けていますが、実は供給量は減っています。

近年は、マンションディベロッパーは1つのマンションを「第1期分譲」、「第2期分譲」のように分散して売るようになってきました。
分散して売る理由としては、一気に売ってしまうと地域のマンション価格が値崩れしてしまう可能性があるからです。
新築マンション価格は、既に供給量を調整しないと値崩れしてしまう段階にあり、油断すれば一気に値崩れしてしまう状況となっています。

ここ数年は特に綱渡り状態の販売状況が続いていることから、今後のマンション価格が下がる可能性は大いにあるのです。

しかし、「可能性」の話なので、自分でマンション売却時期を決断することも大切です。投資用物件ではなく、マイホームの売却なら大きな価格上昇に期待せず、売却損が出ない範囲で手放すことも選択できます。

実際の不動産業界の傾向については、不動産会社に相談するのが一番です。NTTデータ・ウィズが23年運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら無料でマンションの一括査定が受けられます。一括査定を通じて、相談できる不動産会社とつながり、マンション売却時期を見定めてください。

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6-2.土地・既存住宅の取引件数や価格変化に注意すべきこと

土地や既存住宅の成約価格が高止まりする一方で、取引件数は金利・在庫・需要環境の影響で年次・月次に振れやすい状況です。
件数の弱含みや在庫増が長期化すれば、価格を下げる要因にもなりえます。

出典：東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向（2025年）”．レインズデータライブラリー．2026-1-20．（参照2026-2-25）

現在価格が上昇しているのは、供給よりも需要が高い状況が続いているためと考えられます。
この需要は主に海外投資家の影響が考えられます。
海外に比べ外国人の土地購入に関する規制が相対的に緩やかな日本では、各地で外国人投資家による取得事例も見られます。

6-3.政策金利上昇が本格化してきている

これまで日本はマイナス金利政策により、政策金利（短期金利）が-0.1％に抑えられてきました。
住宅ローン金利も長い間低水準にあったため、不動産の購入が促され、マンションを筆頭に価格上昇をつづけていました。

しかし、2024年3月にマイナス金利政策が解除されました。
その後も段階的な利上げが行われ、2026年1月23日時点では無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標が0.75％程度となっています。

これに反応して、住宅ローンの変動金利は上昇し始めています。
まだ政策金利上昇の影響が波及しきっていないため、これから一層住宅ローン金利が高まると考えられます。

住宅ローン金利が上がり、「マンションが買いにくい」状態になれば、マンション価格を大きく下げる要因になります。

いずれにせよ、社会や不動産市場に混乱を招くような金利操作は考えられません。
金利上昇が決まっても、弱含み相場への転換こそ起これど、マンション価格の大暴落にはつながらないでしょう。

7.マンション価格は下がる前に売却を！

今後のマンション価格は、残念ながら誰にも上がるとも下がるとも断言ができませんが、下がる要因がゼロでない以上、売りどきを逃さないよう常にアンテナを張っておくことをおススメします。

特に、新築マンション価格は土地価格の影響が大きいことから、土地・既存住宅の取引件数や価格の変化を継続的に確認することが重要です。

土地価格の下落の影響はすぐに出るわけではありませんが、今後、1～2年のうちに中古マンション価格が下がっていくことは考えられます。

マンションの売却を考えている場合には、価格が下がる前に売却することをおススメします。
下落局面に入ってしまうと、マンションは高く売れないだけでなく、購入希望者がなかなか現れない等、売却そのものが難しくなってしまいます。
そのため、マンションを売るのであれば、今のうちに売却してしまった方が良いのです。

とはいっても、せっかく売るなら「マンション売却に強い不動産会社」に依頼しないと、あとになって「もっと高く売れたかも…」「もっとスムーズに売れたかも…」と後悔することになりかねません。

そこで、マンション売却に強い不動産会社を見つけるなら、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」がおススメです。

「不動産売却 HOME4U」には、マンション売却を得意とする不動産会社が多く登録されています。

最大6社の不動産会社に査定を依頼することができますが、中には他社よりもグンと高い査定価格を提示してくれる不動産会社もありますので、できるだけ複数の会社から査定してもらうと良いでしょう。

以下のグラフは都内のとある物件を、A社からD社の異なる不動産会社が査定した時の額ですが、不動産会社によりこれだけの差が生じることもあるのです。

今後、マンションを売却するには高く売ってくれる不動産会社を探すことがますます重要となってきます。

最初の査定はマンション売却の成否を決める重要なポイントとなりますので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてくださいね。

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まとめ

いかがでしたか。
今後のマンション価格について解説してきました。

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しており、その新築マンション価格は土地価格と連動しています。
土地価格は長期金利と反転した動きをし、さらに土地の取引件数に遅れて動きます。
よって、土地価格の動きを見れば中古マンション価格の今後がわかります。

マンション価格がまだ上がるかもしれない理由としては、金利がまだ低いことや建築費が高止まりしていることが挙げられます。

一方で、マンション価格はもう下がるかもしれない理由としては、金利上昇や取引件数の伸び鈍化・変動拡大が挙げられます。

いずれにしても、今後のマンション価格は下がっていく可能性は否定できません。
マンション価格が大きく下がる前に、「不動産売却 HOME4U」を使って賢くマンション売却を実行していただければと思います。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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