【2025年】今後のマンション価格は？上がる要素・下がる要素を徹底解説

マンション売却を予定している場合、「できるだけ高く売れるタイミングで売りたい」と思っていらっしゃる方も大勢いると思います。
そこでこの記事では、2025年にマンションの売却を予定している方に向けて、「今後の中古マンション価格の推移」について解説します。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.2024年までのマンション価格の動向について

まずは、2024年までのマンション価格を確認していきましょう。

マンションの価格推移は、国土交通省の発表する『不動産価格指数』で簡単に確認できます。
不動産価格指数は、2010年の各不動産の価格を100として、そこを基準に相対的な価格変化を数値にしたものです。

以下のグラフは、2024年11月時点の不動産価格指数で、緑線がマンションの価格推移を表しています。

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、下表のように、2013年以降、首都圏のマンションの売却相場は年々上昇を続けており、2024年では過去20年で最高値となっています。

出典：国土交通省．”不動産価格指数（令和6年11月・令和6年第3四半期分）”．2025-2-28．（参照2025-3-07）

2024年11月には、最高値となる207.2に達しており、2010年の2倍以上の価格にまで高騰しています。

2.今後のマンション価格は？2025年マンション市場を予想

2025年のマンション価格はどうなっていくのでしょうか？
結論、『全体的にこれ以上の価格上昇は難しいが、都市では上昇、地方では下落といった、二極化の状態になりやすい』と思われます。

上記のような相場となる理由を、以下のトピックと絡めて解説していきます。

• 輸入物価高により建築費は上昇
• 円安による外国人投資家の購入需要増で都市と地方が二極化
• 金利上昇によるマンション需要低迷の可能性
• 住宅ローン控除の緩和措置で需要を下支え
• 2025年問題で不動産価格の下落が始まる可能性

2-1.輸入物価高により建築費は上昇

コロナ禍を脱した矢先、その反動か、世界的なインフレーションが起こっています。
またウッドショックや、ロシアの輸出規制なども伴い、輸入に頼る建築資材費が高騰しています。

実際、一般社団法人日本建設業連合会（日建連）の資料によると、2021年から2024年にかけて鉄鋼材や木材、コンクリートなどあらゆる建設資材の価格が上昇し、土木・建築分野ともに資材費が平均で30％以上も値上がりしているとのことです。
資材費は建設全体のコストの5〜6割を占めるため、その影響は非常に大きく、労務費などの上昇も重なって、ここ数年で建設コスト全体が2割以上上昇したという試算もあります。

こうした状況でも着々と新規の建設は進んでいるため、今後のマンション価格を押し上げる要因となりえます。

2-2.円安による外国人投資家の購入需要増で都市と地方が二極化

円安が進行する中、日本の不動産市場では外国人投資家の注目が集まっています。
特に都市部では、高級マンションや商業用不動産への投資が増加しており、これが価格上昇を促しています。
都心部の物件は金利上昇の影響を受けにくく、現金取引や海外投資家による資金流入が安定した需要を支えています。

一方、地方や郊外エリアでは人口減少や便益性の低さから購入需要が伸び悩み、都市部との価格差が拡大しているのが現状です。
今後、円安が続く限り、都市部と地方の間で価格の二極化が進行する可能性が高いと予想されます。

2-3.金利上昇によるマンション需要低迷の可能性

金利上昇が進む中、マンション市場の需要低迷が懸念されています。

2024年には日銀がマイナス金利政策を解除し、2025年には政策金利が0.5％まで引き上げられました。
これにより変動金利型の住宅ローンを筆頭に金利が上昇しています。

今後、住宅購入を控える動きが広がる可能性があります。

その一方で、都心の高級マンションは富裕層や海外投資家の現金購入が多いため、価格の下落は限定的と考えられます。

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2-4.住宅ローン控除の緩和措置で需要を下支え

2025年度税制大綱より、2024年も実施された借入限度額の引き上げ、床面積基準の緩和などがされます。
特に、子育て世帯・若者夫婦世帯に対しての借入限度額の優遇措置が継続され、今後も住宅購入需要を下支えすると考えられます。

また、省エネ住宅の取得を促進するため、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅への税制優遇も強化されています。

以下の表は、今回の改正内容をわかりやすくまとめたものです。

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2-5. 2025年問題で不動産価格の下落が始まる可能性

2025年問題とは、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となることで、日本社会に影響を与える問題です。
不動産市場では、「空き家の増加」「相続不動産の売却増加」などが起こると考えられており、立地適正化計画の進展も相まって不動産価格の二極化が進むと思われます。

都市部では、人口推移の安定性や投資家需要の高さから、必ずしも不動産価格が下落するとは限りません。
一方で、地方では買手の付かない物件が増加、長期的に不動産価格が下落していくと予想されます。

決して、2025年になった途端に不動産価格が暴落するわけではありません。
以降長期にわたって、徐々に深刻化していくでしょう。

売却を考えている方は、余裕をもって不動産会社選びを始めましょう。
不動産会社の力量次第で売却価格が大きく変わるためです。

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信頼できる不動産会社を見つけやすくなるので、ぜひご活用ください。

3.2025年はマンションの売り時か？

前章で解説したように、2025年以降のマンション価格は、都市部と地方での二極化が色濃くなると考えられます。
そのため、都市部の人気エリア周辺のマンションであれば様子を見るという選択もできますが、地方のマンションは今年中が売り時とも考えられます。

今後、全国的に人口が減っていくことはほぼ確実です。
人口の減少により、マンションの購入需要も減る一方で、空き家などの供給は増していきます。
供給過多が深刻化すれば、不動産の価値は相対的に必ず下落します。

直近でも2025年1月に日銀による政策金利の利上げが発表され、今後はより住宅購入を考えにくい状態になっていきます。

おおむね前章の解説の通り世の中が進んでいくとすれば、今が最も高く、早く売りやすいタイミングと言えるでしょう。

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4.今後のマンション価格を読み解くポイント

中古マンション市場は、新築マンションや土地の価格の動きに連動して動きます。
今後の中古マンション価格を読み解く上では、連動する他の価格の動き方を知ることがポイントです。
連動する主な項目として、「新築マンション価格」「土地価格」「長期金利」「土地の取引件数」の4つがありますので、順番に見ていきましょう。

4-1.中古マンション価格は新築マンション価格と連動している

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しているという特徴があります。

中古マンション価格の動き方は、新築マンション価格の値動きとほぼ同調します。
新築マンション価格が上がれば中古マンション価格も上がり、新築マンション価格が下がれば中古マンション価格も下がるという関係になります。

なぜなら、まずマンションを買おうとする人は、新築マンションを希望する人が多いからです。
ところが、新築マンションの価格が上がって手が出なくなると、人々は中古マンション市場に流れてきます。
そうなると自然と中古マンションの方の価格も上がっていきます。
つまり、新築マンションが高くなると、中古マンションの購入希望者が増え、中古マンション価格も高くなる、という構図です。

よって、新築マンション価格の動向を知れば、今後の中古マンション価格の予測ができることになります。

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4-2.新築マンション価格は土地価格と連動している

新築マンションを立てるには広大な土地が必要です。
マンションの多くは駅近くなどの比較的好立地で建設されるため、建物の建設費以上に土地の価格が高く付くこともあります。

そのため、地価がが高まれば、新築マンションの販売価格も高くなります。
この関係性から、新築マンションの価格は、地価に連動しやすいという特徴があります。

地価動向を知る事は、新築マンション価格の動向を占うヒントになるのです。

最近の公示価格を見てみると、コロナ禍の2021年見せた下落以来、年々上昇率をあげています。

公示価格について詳しくは、『「公示価格」とは？近年の動向を解説します！ 』をご覧ください。

また、マンションの価格を詳しく知りたい方は不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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4-3.土地価格は長期金利と反転している

では、土地価格は何に連動して値動きしているのでしょうか。

土地価格は金利と反転して値動きするという性質があります。
不動産を購入する際、個人もマンションディベロッパーも銀行からお金を借ります。

金利が安くなればお金を借りやすくなり、不動産を購入しやすくなります。
不動産を購入しやすくなれば、需要者が増えるため、自然と不動産価格が上がっていくのです。

以下に、10年長期国債利回りと東京圏の住宅地の地価公示価格の過去20年間の推移を示します。
青の線が10年長期国債利回りの金利推移、オレンジの線が首都圏における地価公示価格平均値を表しています。

「財務省．“過去の金利情報”．国債金利情報．2024/2．（2024/3）」「国土交通省．“地価公示”．地価不動産鑑定．2023/3．（2024/3）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

過去20年間の推移を見ると、金利と土地価格の関係はきれいに反転しているわけではありません。

顕著に反転した動きを見せているのは、2013年以降になります。
2013年というのは、日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を開始した年です。

2008年9月のリーマンショックにより土地価格が下落し始めたことを受け、景気のテコ入れ策として超低金利政策が実行されました。

2013年以降からは格段に金利が安くなったことから、個人やマンションディベロッパーが借入金を組みやすくなり、その結果、土地価格の上昇が続いています。

なお、2022年は日銀の金融政策緩和を受けて、10年長期国債利回りの金利が上昇していることがわかります。

このように、今後は金利の動向を見れば、土地価格と新築マンション価格の動向が読め、中古マンション価格も予測することができるのです。

4-4.土地価格は土地の取引件数に遅れて動く

土地価格は、金利以外にも直接的に値動きを予測できる指標があります。
その指標は、「土地の取引件数」です。

土地の取引件数は、土地価格の先行指標と呼ばれており、土地価格は土地の取引件数に遅れて動くという性質があります。

土地価格は土地の取引件数に1～2年遅れて動くため、取引件数の動きを見れば、次の年の土地価格がある程度予想できるのです。

5.マンション価格はまだ上がる！？チェックすべき3つの要因

都市部のマンション価格はまだ上がると想定している専門家は多数います。
この章では、価格はまだ上がると考えられる3つの要因を解説します。

5-1.新型コロナウイルスの反動によるインフレ状態

現在、世界的なインフレ状態で、原油価格や食料品価格が高騰しています。

新型コロナウイルスが世界的混乱を招いた事で、各国では様々な緩和措置がとられていました。
人々が物を買いやすい状態になれば、需要が増し、物価が上がりやすくなります。
コロナ禍を抜けて、急激な需要増加の影響が現れているのが、現在の世界的インフレの要因の一つと言われています。

エネルギー価格が高騰すれば、輸入コストや建築コストが高まりますし、物価が上昇はいずれ賃金の上昇を招き、建築にかかる費用を大きく上昇させます。

新築マンションの販売価格が高まり、連動して中古マンション価格も押し上げます。
すぐに落ち着く様な状況とも見えませんから、今後もマンション価格が上昇する可能性はあります。

5-2.建築費が高騰していること

前項に通じる部分でもありますが、建築費の高騰がはマンション価格を押し上げます。
マンション価格を引き上げる要因は主には土地価格ですが、建築費も無視できない存在です。

以下に、建築費の値動きを示す建築工事費デフレーターの2018年4月～2024年12月の推移を示します。

出典「国土交通省．”建設工事費デフレーター”．e-Stat政府統計の総合窓口．2025-2-28．（参照2025-3-10）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

建築費の高騰は、2002年から始まっています。
建築費の上昇が続いている理由としては、景気変動というよりは業界的な人手不足が原因になっている部分が大きいです。
最近では、世界的なインフレやロシアの輸出規制などの影響をうけ、一層価格が高まっています。

多くの職人が高齢化によって退職してしまっていることから、今後も人手不足が続き、建築費は簡単には下がらないであろうと考えられています。

低金利が続くことに加え、建築費の上昇も続くと見込まれることから、マンション価格は上がるという説には一定の説得力があるのです。

5-3.金利がまだ低いこと

マンション価格がまだ上がる理由として、金利がまだ低いことが挙げられます。
2024年7月、2025年1月に政策金利が引き上げられたことにより、住宅ローンの変動金利も利上げの傾向にあります。

ただし、諸外国に比べて日本の住宅ローン金利はいまだ低水準です。
一方で後述する建築費の高騰などが起こっているため、すぐに価格が下がるとは考えにくいでしょう。

ただし、金利上昇の警戒感は一段上がったとも見られます。

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6.マンション価格が下がる原因は？知っておくべき3つの事象

一方で、マンション価格は下がると予想する専門家もいますので、その裏付けとなっている事象を説明します。

6-1.新築マンションの供給が調整段階に突入

不動産に関わる業界人の間では数年前から新築マンションはもう下がると囁かれています。
理由としては、新築マンション価格は数年前から既に調整段階に突入しているためです。

ここ数年、確かに新築マンション価格の上昇は続いていますが、それはマンションディベロッパーが供給量を抑えて値崩れを阻止していることも背景にあります。

2013年以降、新築マンションの価格は上昇を続けていますが、実は供給量は減っています。

近年は、マンションディベロッパーは1つのマンションを「第1期分譲」、「第2期分譲」のように分散して売るようになってきました。
分散して売る理由としては、一気に売ってしまうと地域のマンション価格が値崩れしてしまう可能性があるからです。
新築マンション価格は、既に供給量を調整しないと値崩れしてしまう段階にあり、油断すれば一気に値崩れしてしまう状況となっています。

ここ数年は特に綱渡り状態の販売状況が続いていることから、今後のマンション価格が下がる可能性は大いにあるのです。

しかし、「可能性」の話なので、自分でマンション売却時期を決断することも大切です。投資用物件ではなく、マイホームの売却なら大きな価格上昇に期待せず、売却損が出ない範囲で手放すことも選択できます。

実際の不動産業界の傾向については、不動産会社に相談するのが一番です。NTTデータが23年運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら無料でマンションの一括査定が受けられます。一括査定を通じて、相談できる不動産会社とつながり、マンション売却時期を見定めてください。

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6-2.土地の取引件数が減少し始めていること

土地の取引価格が上昇している一方で、土地の取引件数が減少しています。
取引件数の減少が長期化すれば、価格を下げる要因にもなりえます。

出典：東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向（2024年）”．レインズデータライブラリー．2025-1-22．（参照2025-3-10）

これはコロナ禍による一時的な減少にも見えます。
現在回復の兆しがあるため、今後の経過は確認していきましょう。

現在価格が上昇しているのは、供給よりも需要が高い状況が続いているためと考えられます。
この需要は主に海外投資家の影響が考えられます。
海外に比べ外国人の土地購入に関する規制が弱い日本では、各地で外国人投資家に購入されているです。

6-3.政策金利上昇が本格化してきている

これまで日本はマイナス金利政策により、政策金利（短期金利）が-0.1％に抑えられてきました。
住宅ローン金利も長い間低水準にあったため、不動産の購入が促され、マンションを筆頭に価格上昇をつづけていました。

しかし、2024年3月にマイナス金利政策が解除されました。
同年7月、2025年1月には政策金利が段階的に利上げされ、現在0.5%上限となっています。

これに反応して、住宅ローンの変動金利は上昇し始めています。
まだ政策金利上昇の影響が波及しきっていないため、これから一層住宅ローン金利が高まると考えられます。

住宅ローン金利が上がり、「マンションが買いにくい」状態になれば、マンション価格を大きく下げる要因になります。

いずれにせよ、社会や不動産市場に混乱を招くような金利操作は考えられません。
金利上昇が決まっても、弱含み相場への転換こそ起これど、マンション価格の大暴落にはつながらないでしょう。

7.マンション価格は下がる前に売却を！

今後のマンション価格は、残念ながら誰にも上がるとも下がるとも断言ができませんが、下がる要因がゼロでない以上、売りどきを逃さないよう常にアンテナを張っておくことをおススメします。

特に、新築マンション価格は土地価格の影響が大きいことから、土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることは下落に動く最大の不安要素と考えられます。

土地価格の下落の影響はすぐに出るわけではありませんが、今後、1～2年のうちに中古マンション価格が下がっていくことは考えられます。

マンションの売却を考えていている場合には、価格が下がる前に売却することをおススメします。
下落局面に入ってしまうと、マンションは高く売れないだけでなく、購入希望者がなかなか現れない等、売却そのものが難しくなってしまいます。
そのため、マンションを売るのであれば、今のうちに売却してしまった方が良いのです。

とはいっても、せっかく売るなら「マンション売却に強い不動産会社」に依頼しないと、あとになって「もっと高く売れたかも…」「もっとスムーズに売れたかも…」と後悔することになりかねません。

そこで、マンション売却に強い不動産会社を見つけるなら、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」がおススメです。

「不動産売却 HOME4U」には、マンション売却を得意とする不動産会社が多く登録されています。

最大6社の不動産会社に査定を依頼することができますが、中には他社よりもグンと高い査定価格を提示してくれる不動産会社もありますので、できるだけ複数の会社から査定してもらうと良いでしょう。

以下のグラフは都内のとある物件を、A社からD社の異なる不動産会社が査定した時の額ですが、不動産会社によりこれだけの差が生じることもあるのです。

今後、マンションを売却するには高く売ってくれる不動産会社を探すことがますます重要となってきます。

最初の査定はマンション売却の成否を決める重要なポイントとなりますので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてくださいね。

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まとめ

いかがでしたか。
今後のマンション価格について解説してきました。

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しており、その新築マンション価格は土地価格と連動しています。
土地価格は長期金利と反転した動きをし、さらに土地の取引件数に遅れて動きます。
よって、土地価格の動きを見れば中古マンション価格の今後がわかります。

マンション価格がまだ上がるかもしれない理由としては、金利がまだ低いことや建築費が高止まりしていることが挙げられます。

一方で、マンション価格はもう下がるかもしれない理由としては、土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることが挙げられます。

いずれにしても、今後のマンション価格は下がっていく可能性は否定できません。
マンション価格が大きく下がる前に、「不動産売却 HOME4U」を使って賢くマンション売却を実行していただければと思います。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット