【2024年】今後のマンション価格は?上がる要素・下がる要素を徹底解説

マンション売却を予定している場合、「できるだけ高く売れるタイミングで売りたい」と思っていらっしゃる方も大勢いると思います。
そこでこの記事では、2024年にマンションの売却を予定している方に向けて、「今後の中古マンション価格の推移」について解説します。

2024年のマンション価格を読み解くポイントについて紹介し、上がる可能性と下がる可能性の両面から動向を探っていきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、マンション売却成功に向けてお役立てくださいね。

マンションは価格が下がる前の今が売り時です。
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この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.2023年までのマンション価格の動向について

まずは、2023年までのマンション価格を確認していきましょう。

マンションの価格推移は、国土交通省の発表する『不動産価格指数』で簡単に確認できます。
不動産価格指数は、2010年の各不動産の価格を100として、そこを基準に相対的な価格変化を数値にしたものです。

以下のグラフは、2023年11月時点の不動産価格指数で、緑線がマンションの価格推移を表しています。

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、下表のように、2013年以降、首都圏のマンションの売却相場は年々上昇を続けており、2023年では過去20年で最高値となっています。

不動産価格指数

出典:国土交通省.”不動産価格指数(令和5年11月・令和5年第3四半期分)”.2024-2-29.(参照2024-3-22)

2023年10月には、最高値となる194.0に達しており、2010年から約2倍もの価格に成長しています。


2.今後のマンション価格は?2024年マンション市場を予想

2024年のマンション価格はどうなっていくのでしょうか?
結論、『全体的にこれ以上の価格上昇は難しいが、都市では上昇、地方では下落といった、二極化の状態になりやすい』と思われます。

上記のような相場となる理由を、以下のトピックと絡めて解説していきます。

  • 脱コロナで地方の住宅需要が増加
  • 円安による外国人投資家の購入需要増で都市と地方が二極化
  • 金利上昇による下落の可能性あり
  • 住宅ローン控除改正の影響はなし
  • 2022年問題の影響はなし

2-1.脱コロナで地方の住宅需要が増加

まず、新型コロナウイルスが及ぼす、マンション価格への影響を考えていきましょう。
2024年現在、おおむね新型コロナウイルスの流行で生じた混乱から抜け出し、各業界が回復の傾向にあります。

公示価格(地価)を見ても、2022年から全国的に土地価格が上昇し、2023年も上昇率を上げています。

そもそもマンション価格においては、コロナ禍でも上昇し続けていました。
変化としては、コロナ禍を経験した事により生活様式に変化が生まれ、地方住宅のニーズが高まっています。

現状、東京23区内のマンション価格は堅調ですので、地方マンションの需要が増えることは、多くのオーナーにとって良い影響と言えます。

2-2.円安による外国人投資家の購入需要増で都市と地方が二極化

労働者の賃金上昇よりもはるかに早く、マンション価格は高騰しています。
住宅ローン金利こそ低い状況ですが、新築マンションは非常に買いにくい状況であると言えます。
不動産価格は需要と供給にて決まるため、買われなくなれば当然、価格は下落していきます。

そのため今後は、マンション全体的にみれば、価格が下落していくと考えられます。

ただ都心部では、億を超えるマンションでも盛んに売買されています。
これは、日本の富裕層だけではなく、最近は外国人投資家によるマンション購入も増えているためです。
この動きの背景にあるのは円安であり、日本のマンションは非常に買いやすい不動産と見られています。

そのため、外国人投資家が狙うような主要都市のマンション価格は今後も上昇が期待できます。
反対に、地方ではマンションが買われにくくなり、価格が下落していくと考えられます。

2-3.金利上昇による下落の可能性あり

2024年3月現在では、日銀の金融緩和政策が影響して、住宅ローン金利が非常に低い状態にあります。
住宅ローン金利が低ければ、マンションが購入されやすくなるため、売買が盛んになり、マンション価格が上昇しやすくなります。
反対に、住宅ローン金利が上昇すれば、マンション価格が下落しやすくなると言えます。

2024年3月19日には、マイナス金利政策が解除されたため、いつ金利が上昇してもおかしくない状況となっています。
そのため、2024年はマンション価格が下落する可能性が高いのです。

ただし、金融緩和が解除されたからといって、すぐさま金利が暴騰するわけではありません。
マンション価格が下落するにしても、じりじりとした弱含み相場になると思われます。

2-4.住宅ローン控除改正の影響はなし

2022年度に、住宅ローン減税が変わります。2022年度の税制改正では控除率が0.7%に引き下げられるのです。2021年までの住宅ローン減税では、ローン残高の1%控除されてきました。
控除対象のローンの最高額は4,000万円でしたが、段階的に縮小される見込みです。

控除対象の住宅ローン限度額
2022~2023年に入居 2024~2025年に入居
認定住宅 5,000万円 4,500万円
省エネに配慮した住宅 4,500万円または4,000万円 3,500万円または3,000万円
それ以外の住宅 3,000万円 2,000万円

また、住宅ローン減税を受けられる人の所得制限も縮小されました。これまでは所得が3,000万円以下の方が対象でしたが、現在は2,000万円以下になっています。
しかし、大幅な縮小があったわけでもなく、減税期間も13年に延長されたことから、2023年以降もマイホーム取得を検討している方にとっては魅力的な制度であることに変わりないと言えます。

住宅ローン減税など、住み替えをするときに利用できる減税制度とは?

2-5. 2022年問題の影響はなし

2022年度には、税金の優遇を受けてきた生産緑地法の期限が切れました。今後は宅地と同じ税率が生産緑地にも課せられるため、農地を手放す方が多く出ると予想されていました。これが「生産緑地の2022年問題」です。
しかし、「特定生産緑地」の制度の新設、生産緑地に認定される面積の要件の緩和、農地の建築制限の緩和など、農家が大至急土地を手放さなくてもいいように対策されたため、マンションの価格に大きく影響することはありませんでした。

2-5-1.東京の生産緑地

生産緑地があるのは、東京都内だと山手線の外側にあたる地域です。その上、駅から近い場所には多くの生産緑地はありません。便利な場所はすでに農地ではないのです。そのため、駅チカの物件に関しては土地価格の急激な下落は起こりませんでした。

2-5-2.大阪の生産緑地

大阪の生産緑地は東京の次に多いです。大阪でも中心部にはほとんど生産緑地はありませんが、郊外の戸建て物件には影響が出ることも予想されました。しかし、東京にも言えることですが、大規模なマンションを建てられるほどの大きな生産緑地は数が限られているため、マンション価格にはさほど影響は見られませんでした。

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3.2024年はマンションの売り時か?

前章で解説したように、2024年のマンション価格は、都市部と地方での二極化が色濃くなると考えられます。
そのため、都市部の人気エリア周辺のマンションであれば様子を見るという選択もできますが、地方のマンションは今年中が売り時とも考えられます。

都市部の物件に関しても、住宅ローン金利上昇の可能性など、マンション価格にネガティブなトピックもあります。
少なくとも現時点では、マンション価格は非常に高値で、売却に適しています。

加えて、1章で紹介した不動産価格指数では、2022年頃からマンション価格の上昇率も緩やかになりつつあります。
マンションの価格大きく下落する前に売却ができるよう、余裕をもって、不動産会社選び等の準備を始めていきましょう。

4.今後のマンション価格を読み解くポイント

中古マンション市場は、新築マンションや土地の価格の動きに連動して動きます
今後の中古マンション価格を読み解く上では、連動する他の価格の動き方を知ることがポイントです。
連動する主な項目として、「新築マンション価格」「土地価格」「長期金利」「土地の取引件数」の4つがありますので、順番に見ていきましょう。

4-1.中古マンション価格は新築マンション価格と連動している

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しているという特徴があります。

中古マンション価格の動き方は、新築マンション価格の値動きとほぼ同調します。
新築マンション価格が上がれば中古マンション価格も上がり、新築マンション価格が下がれば中古マンション価格も下がるという関係になります。

なぜなら、まずマンションを買おうとする人は、新築マンションを希望する人が多いからです。
ところが、新築マンションの価格が上がって手が出なくなると、人々は中古マンション市場に流れてきます。
そうなると自然と中古マンションの方の価格も上がっていきます。
つまり、新築マンションが高くなると、中古マンションの購入希望者が増え、中古マンション価格も高くなる、という構図です。

よって、新築マンション価格の動向を知れば、今後の中古マンション価格の予測ができることになります。

4-2.新築マンション価格は土地価格と連動している

では、新築マンションは何に連動して値動きしているのでしょうか。

新築マンション価格は土地価格と連動しているという性質があります。
新築マンションを建てるには、土地を仕入れて建物を建てる必要があります。
特に人気が高い都市部のマンションの場合、建物建築費よりも土地価格の方が大きいため、土地価格はマンション価格に影響を与える最大の要因です。

首都圏における新築マンションの価格と、東京圏の住宅地の地価公示価格の過去20年間の推移を示すと以下のようになります。
青の線が新築マンション価格で、赤の線が土地価格になります。

新築マンション価格と土地価格

国土交通省.“地参照価公示”.地価不動産鑑定.2023/3.(参照2024-3)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

新築マンション価格と土地価格は概ね連動しています。
特に、2005年あたりからは、似たような軌跡を辿って推移しています。

マンションディベロッパーは、土地の仕入れ値をマンションの販売価格に転嫁しますので、土地価格が上がれば必然的に新築マンション価格も上がっていくのです。

よって、土地価格の動向を知れば新築マンションの値動きがわかり、さらには中古マンションの値動きも予測することができます。

マンション価格における生産緑地売却の影響を注意すべきなのは、郊外の広い農地がある場所です。売却したい物件の近くに大型マンションが建つような生産緑地がなければ、土地価格に大きな値動きは見られないでしょう

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4-3.土地価格は長期金利と反転している

では、土地価格は何に連動して値動きしているのでしょうか。

土地価格は金利と反転して値動きするという性質があります
不動産を購入する際、個人もマンションディベロッパーも銀行からお金を借ります。

金利が安くなればお金を借りやすくなり、不動産を購入しやすくなります。
不動産を購入しやすくなれば、需要者が増えるため、自然と不動産価格が上がっていくのです。

以下に、10年長期国債利回りと東京圏の住宅地の地価公示価格の過去20年間の推移を示します。
青の線が10年長期国債利回りの金利推移、オレンジの線が首都圏における地価公示価格平均値を表しています。

金利と土地価格の推移と関係

財務省.“過去の金利情報”.国債金利情報.2024/2.(2024/3)」「国土交通省.“地価公示”.地価不動産鑑定.2023/3.(2024/3)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

過去20年間の推移を見ると、金利と土地価格の関係はきれいに反転しているわけではありません。

顕著に反転した動きを見せているのは、2013年以降になります。
2013年というのは、日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を開始した年です。

2008年9月のリーマンショックにより土地価格が下落し始めたことを受け、景気のテコ入れ策として超低金利政策が実行されました。

2013年以降からは格段に金利が安くなったことから、個人やマンションディベロッパーが借入金を組みやすくなり、その結果、土地価格の上昇が続いています。

なお、2022年は日銀の金融政策緩和を受けて、10年長期国債利回りの金利が上昇していることがわかります。

このように、今後は金利の動向を見れば、土地価格と新築マンション価格の動向が読め、中古マンション価格も予測することができるのです。

4-4.土地価格は土地の取引件数に遅れて動く

土地価格は、金利以外にも直接的に値動きを予測できる指標があります。
その指標は、「土地の取引件数」です。

土地の取引件数は、土地価格の先行指標と呼ばれており、土地価格は土地の取引件数に遅れて動くという性質があります。

土地価格は土地の取引件数に1~2年遅れて動くため、取引件数の動きを見れば、次の年の土地価格がある程度予想できるのです。

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5.マンション価格はまだ上がる!?チェックすべき3つの要因

マンション価格は上がると想定している専門家は多数います。
この章では、価格はまだ上がると考えられる3つの要因を解説します。

5-1.新型コロナウイルスの影響が限定的だったこと

マンション価格がまだ上がる理由としては、新型コロナウイルスの影響が限定的だったことが挙げられます。

以下に首都圏における2022年2月~2023年1月にかけての中古マンションの取引件数の価格の前年比を示します。

中古マンションの取引件数と価格の前年比

東日本不動産流通機構.“月例マーケットウォッチ”.REINS TOWER.2023/1.(2024/3)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

まず、成約件数は新型コロナウィルスの影響だけとは考えにくいですが、前年と比較してマイナスが続いています。

ただし、2022年7月だけは、成約件数が3.4%増加し、7か月ぶりに前年同月を上回っています。

ところが、価格については、2022年2月以降プラスとなっている月が連続しています。
つまり、中古マンションの売却価格は2021年、2022年よりも上昇しているということがわかります。

新型コロナウイルスの影響は限定的であり、中古マンション価格はまだ上がっていることから、マンション価格はまだ上がるであろうと考えることはできるのです。

5-2.金利がまだ低いこと

マンション価格がまだ上がる理由として、金利がまだ低いことが挙げられます。
2022年12月には、日銀による金政策緩和から固定金利が微増傾向にありますが、住宅ローン利用者の7割を占める変動金利は低位を維持しています。

低金利が継続されれば、個人が住宅ローンを組んでマンションを購入しやすい状況が続きます。
また、マンションディベロッパーの用地の仕入れ合戦も衰えません。

そのため、土地価格が上がる要因はまだ存在することから、マンション価格はまだ上がるという予測ができるのです。

5-3.建築費が高止まりしていること

マンション価格がまだ上がる理由として建築費が高止まりしていることも挙げられます。
マンション価格を引き上げる要因は主には土地価格ですが、建築費も無視できない存在です。

以下に、建築費の値動きを示す建築工事費デフレーターの過去20年間の推移を示します。

住宅建築(建築工事費デフレーター)

出典:国土交通省.”建設工事費デフレーター”.e-Stat政府統計の総合窓口.2021-4-28.(参照2024-3-22)

建築費については、2002年以降から概ね上昇傾向が続いています。
建築費の上昇が続いている理由としては、景気変動というよりは業界的な人手不足が原因になっている部分が大きいです。

多くの職人が高齢化によって退職してしまっていることから、今後も人手不足が続き、建築費は簡単には下がらないであろうと考えられています。

低金利が続くことに加え、建築費の上昇も続くと見込まれることから、マンション価格は上がるという説には一定の説得力があるのです。

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6.マンション価格が下がる原因は?知っておくべき3つの事象

一方で、マンション価格は下がると予想する専門家もいますので、その裏付けとなっている事象を説明します。

【マンション価格が下がると予想される原因】

  • 新築マンションの供給数が調整段階に突入
  • 土地の取引件数と取引価格が減少し始めていること

6-1.新築マンションの供給が調整段階に突入

不動産に関わる業界人の間では数年前から新築マンションはもう下がると囁かれています。
理由としては、新築マンション価格は数年前から既に調整段階に突入しているためです。

ここ数年、確かに新築マンション価格の上昇は続いていますが、それはマンションディベロッパーが供給量を抑えて値崩れを阻止していることも背景にあります。


2013年以降、新築マンションの価格は上昇を続けていますが、実は供給量は減っています。

近年は、マンションディベロッパーは1つのマンションを「第1期分譲」、「第2期分譲」のように分散して売るようになってきました。
分散して売る理由としては、一気に売ってしまうと地域のマンション価格が値崩れしてしまう可能性があるからです。
新築マンション価格は、既に供給量を調整しないと値崩れしてしまう段階にあり、油断すれば一気に値崩れしてしまう状況となっています。

ここ数年は特に綱渡り状態の販売状況が続いていることから、今後のマンション価格が下がる可能性は大いにあるのです。

しかし、「可能性」の話なので、自分でマンション売却時期を決断することも大切です。投資用物件ではなく、マイホームの売却なら大きな価格上昇に期待せず、売却損が出ない範囲で手放すことも選択できます。

実際の不動産業界の傾向については、不動産会社に相談するのが一番です。NTTデータが20年以上運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら無料でマンションの一括査定が受けられます。一括査定を通じて、相談できる不動産会社とつながり、マンション売却時期を見定めてください。

6-2.土地の取引件数と取引価格が減少し始めていること

土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることもマンション価格が下がると考えられる理由です。
2019年10月から2020年9月にかけての首都圏における土地(面積が100~200平米の土地)の取引件数と価格の前年比を示します。

土地の取引件数と価格の前年比

出典:東日本不動産流通機構.”月例マーケットウォッチ”.レインズデータライブラリー.2023-1.(参照2024-3-22)

実は土地の取引件数は、新型コロナウイルスの影響が出る前から前年を下回っている状況が続いていました。
加えて、2020年4月と5月は緊急事態宣言の影響により大幅に取引件数が減っています。

価格についても、前年比を下回っている月が多いです。
2020年の土地の取引件数は減ったため、セオリーからすれば2021年の土地の価格は下がります。

土地の価格が下がれば新築マンションの価格も下がり、ひいては中古マンションの価格も下がることが予想されるのです。

2021年11月の情報でも、土地の取引件数は下がり続けています。ただし、生産緑地が売りに出されることを考えると、これから土地の取引件数が増加する可能性もあるので注意して動向を見守りたいところです。

6-3.政策金利上昇が本格化してきている

日本はマイナス金利政策により、政策金利(短期金利)が-0.1%に抑えられています(2024年3月時点)。
このため住宅ローンの変動金利も安く、ものによっては金利1%以下で家が買える時代となっています。

ただ、2024年4月を目安に、マイナス金利政策が解除されるとの観測が強まっています。
これにより、政策金利(短期金利)が上昇すると、住宅ローンの変動金利も上昇しやすくなります。住宅ローン金利の高まりは、マンションの購入需要を減退させ、マンション価格の下落につながると予想できます。

一方で、マイナス金利が解除されても、金融緩和の方向性自体は大きく変わらないとも予想されています。その場合、今後も金利は低い水準で維持され、マンション価格への影響も限定的となります。

いずれにせよ、社会や不動産市場に混乱を招くような金利操作は考えられません。
金利上昇が決まっても、弱含み相場への転換こそ起これど、マンション価格の大暴落にはつながらないでしょう。


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7.マンション価格は下がる前に売却を!

マンション価格は下がる前に売却を! マンション模型今後のマンション価格は、残念ながら誰にも上がるとも下がるとも断言ができませんが、下がる要因がゼロでない以上、売りどきを逃さないよう常にアンテナを張っておくことをおススメします。

特に、新築マンション価格は土地価格の影響が大きいことから、土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることは下落に動く最大の不安要素と考えられます。

土地価格の下落の影響はすぐに出るわけではありませんが、今後、1~2年のうちに中古マンション価格が下がっていくことは考えられます。

マンションの売却を考えていている場合には、価格が下がる前に売却することをおススメします。
下落局面に入ってしまうと、マンションは高く売れないだけでなく、購入希望者がなかなか現れない等、売却そのものが難しくなってしまいます。
そのため、マンションを売るのであれば、今のうちに売却してしまった方が良いのです。

とはいっても、せっかく売るなら「マンション売却に強い不動産会社」に依頼しないと、あとになって「もっと高く売れたかも…」「もっとスムーズに売れたかも…」と後悔することになりかねません。

そこで、マンション売却に強い不動産会社を見つけるなら、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおススメです。

高く売るなら査定価格をまず比較!

不動産売却 HOME4U」には、マンション売却を得意とする不動産会社が多く登録されています。

最大6社の不動産会社に査定を依頼することができますが、中には他社よりもグンと高い査定価格を提示してくれる不動産会社もありますので、できるだけ複数の会社から査定してもらうと良いでしょう。

以下のグラフは都内のとある物件を、A社からD社の異なる不動産会社が査定した時の額ですが、不動産会社によりこれだけの差が生じることもあるのです。

異なる不動産会社が査定した時の額

今後、マンションを売却するには高く売ってくれる不動産会社を探すことがますます重要となってきます。

最初の査定はマンション売却の成否を決める重要なポイントとなりますので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてくださいね。

まとめ

いかがでしたか。
今後のマンション価格について解説してきました。

中古マンション価格は新築マンション価格と連動しており、その新築マンション価格は土地価格と連動しています。
土地価格は長期金利と反転した動きをし、さらに土地の取引件数に遅れて動きます。
よって、土地価格の動きを見れば中古マンション価格の今後がわかります

マンション価格がまだ上がるかもしれない理由としては、金利がまだ低いことや建築費が高止まりしていることが挙げられます。

一方で、マンション価格はもう下がるかもしれない理由としては、土地の取引件数と取引価格が減少し始めていることが挙げられます。

いずれにしても、今後のマンション価格は下がっていく可能性は否定できません。
マンション価格が大きく下がる前に、「不動産売却 HOME4U」を使って賢くマンション売却を実行していただければと思います。

この記事のポイント

2023年までのマンション価格の動向は?

2022年までのマンションの価格は右肩上がりで上昇を続けており、過去20年間で最高値です。

詳細は「1.2023年までのマンション価格の動向について」をご覧ください。

今後のマンション価格はどうなる?

2024年マンション市場の予想は以下通りです。
2024年はマンション市場に影響を及ぼす事柄が4つあります。

  1. 住宅ローン減税の影響
  2. 生産緑地法の影響
  3. 新型コロナウイルスの影響
  4. 2025年の大阪万博の影響による景気の上昇

これらの影響で、今後のマンション価格は上がる可能性も下がる可能性も両方持ち合わせています。
詳しくは「2.今後のマンション価格は?2024年マンション市場を予想」をご覧ください。

今後のマンション価格を読み解くポイントは?

今度のマンション価格を予想するポイントは以下の通りです。

  • 中古マンション価格は新築マンション価格と連動している
  • 新築マンション価格は土地価格と連動している
  • 土地価格は長期金利と反転している
  • 土地価格は土地の取引件数に遅れて動く

詳しいリストは「4.今後のマンション価格を読み解くポイント」をご確認ください。