【速報2021年版】中古マンション価格の推移と今後の予測を解説

新型コロナウイルスや東京オリンピックの影響もあり、2021年以降の中古マンション価格がどのように推移していくか気になっている方もいらっしゃると思います。
過去の推移を丁寧に分析すると、マンション価格推移の今後の動向も見えてきます。

この記事では、今から中古マンションを売る計画がある方に向けて、2021年以降の価格の推移について解説していきます。

「いつ売ったら良いか迷っている」という方に参考になる情報を満載しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、少しでも高く上手に売却するための足掛かりにしてください！

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
かんたん一括査定で複数の査定価格を取り寄せましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.過去25年間のマンション価格の推移

最初に、過去25年間の中古マンション価格の推移について紹介します。
首都圏における中古マンションの成約価格の単価の推移は以下の通りです。
成約価格とは、実際に取引された価格のことを指します。

出典：中古マンション「公益財団法人東日本不動産流通機構」

中古マンション価格は1992年のバブル崩壊から始まる「失われた10年」と呼ばれる期間は下がり続けました。
一旦は上昇しますが、2008年に発生したリーマンショックにより再び下落に転じます。

その後、2013年頃から開始された日銀の異次元金融緩和政策をきっかけに、住宅ローンが低金利となり中古マンションが上昇に転じています。

2013年以降は一貫して上昇傾向にあり、数年は中古マンションの「売りどき」が続いている状況です。

2.コロナの影響は？2020年と2021年の推移

新型コロナウイルスの影響について、本章では以下の2点を解説します。

1. 取引件数と価格の推移
2. 東京と大阪の推移

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.取引件数と価格の推移

新型コロナウイルスの影響を見るために、2020年1月以降の月別の中古マンションの取引件数と価格の推移を見ていきます。

以下に、首都圏における中古マンションの成約単価と取引件数の前年同月比を示します。

出典：首都圏成約単価・取引件数「公益財団法人東日本不動産流通機構」

取引件数は、第一回の緊急事態宣言が出された2020年4月と5月において、前年同月と比較して大幅に下がりました。
価格も取引件数が大幅に下がったことで、2020年4月には急落しています。

2020年7月頃から取引件数が前年並みに回復し始め、価格も徐々に上昇し始めました。

2021年に入ってからは2020年1月時点よりも価格が上回る状況となっており、新型コロナウイルスの影響は脱した印象が出始めています。

2-2.東京と大阪の推移

東京と大阪の推移から、新型コロナウイルスの影響を見てみます。
2020年1月以降の月別の東京都区部と大阪市の中古マンションの成約単価の推移は、以下の通りです。

出典：東京都区部「公益財団法人東日本不動産流通機構」
大阪市「公益財団法人近畿不動産流通機構」

東京も大阪も、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月と5月あたりで、一度価格が下落しています。

2020年6月以降は、東京も大阪も総じて回復傾向にあり、新型コロナウイルスの影響は両都市で限定的だったことがわかります。

なお、2022年に入ってからも大阪や東京の中古マンションの価格推移は上昇傾向にあります。ただし市場は常に変動していますので、売却の際には必ず査定を行うようにしましょう。

3.築年数別のマンション価格の推移

本章では、築年数別のマンション価格の推移について解説します。
首都圏における中古マンションの築年数別の単価は、以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

グラフ内のパーセントの数値は、「築0～5年」を100％とした場合の下落率を示します。
価格は築年数を経過するごとに下落しており、築26年以降では「築0～5年」よりも6割以上も価格が下がっています。

4.中古マンションは2021年以降も売りどきか？

では、中古マンションは2021年以降も売りどきなのでしょうか？
本章では以下の5点を分析しながら、解説していきます。

1. 株価と土地価格の推移
2. 土地価格と新築マンションの推移
3. 中古マンション価格と新築マンション価格の推移
4. 中古マンション価格と金利の推移
5. 2021年以降の不安要因

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.株価と土地価格の推移

株価と土地価格の推移を確認します。
株価は「不動産価格の先行指標」といわれています。
株価が上昇すると、それに遅れる形で不動産価格も上がります。

以下に、1975年からの地価公示価格(全国の全用途の平均土地単価)と日経平均株価の推移を示します。

出典：国土交通省「地下公示」、日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」

土地価格のピークは、株価に1～2年遅れて訪れます。
2021年に入っても株価は特に大きく下がってはいないので、少なくとも土地価格も下がらないといえます。

4-2.土地価格と新築マンションの推移

土地価格と新築マンションの推移について確認してみます。
首都圏における新築マンションの平均単価と東京圏における全用途の地価公示平均単価の推移は以下の通りです。

出典：国土交通省「地価公示」、不動産流通推進センター「新築マンション」

土地価格も新築マンション価格も、基本的には似た動き方をします。
ここ数年、土地価格も新築マンション価格も一貫して上昇し続けている状況です。

株価は大きく下がっていない状況で土地価格も下がる見込みもないことから、2021年以降も新築マンション価格は上昇が続くものと予想されます。

4-3.「中古マンション価格」と「新築マンション価格」の推移

次に、「中古マンション価格」と「新築マンション価格」の推移について確認してみましょう。
首都圏における中古マンション価格と新築マンション価格の推移は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンション」
不動産流通推進センター「新築マンション」

「中古マンション価格」と「新築マンション価格」の値動きは、ほぼ一致しています。
新築マンション価格が高くなると、新築マンションの購入を諦める人が増え、中古マンションを購入する人が増えます。
そのため、新築マンション価格が上がると必然的に中古マンション価格も上がるのです。

2021年は引き続き土地価格の上昇が見込まれるため、新築マンションと中古マンションの価格も上昇する見込みが高いといえます。

4-4.中古マンション価格と金利の推移

次に、中古マンション価格と金利の推移について確認します。
金利は住宅ローンに影響を与えるため、金利が低くなると住宅ローンが組みやすくなり、その結果、住宅を購入する人たちが増えます。

以下は、中古マンション価格と、金利の代表的な指標である10年国債利回りの推移です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンション」、財務省「金利」

金利と中古マンション価格の値動きは反転している関係にあります。
金利に関しては、新型コロナウイルスの影響を受けて多くの中小企業が新たな借入を行ったことから、急には上がらない可能性が強いです。

当面は金利が上がる見込みは低いと考えられるため、中古マンション価格の上昇は続くものと思料されます。

4-5.2021年以降の不安要因

ここまでポジティブな情報を列挙しましたが、2021年以降の不安要因が全くないわけではありません。
新型コロナウイルスのしわ寄せは、2022年以降に徐々に顕在化していく懸念があります。

以下に、企業の倒産件数と企業が融資を受ける際の債務の保証債務残高の推移を示します。
保証債務残高とは、中小企業の融資に対して保証会社(信用保証協会)が保証している債務の残高です。

出典：株式会社東京商工リサーチ「倒産件数」
一般社団法人全国信用保証協会連合会「保証債務残高」

新型コロナウイルスが発生した2020年は、実は倒産件数が2019年よりも減少しています。
その背景として、金融機関が中小企業に対して多くの融資をしたことが挙げられます。
金融機関の融資は保証債務残高に表されています。

2020年に行われた緊急避難的な融資は、多くのものが元本返済は1～2年猶予されている融資です。
2021年より、いよいよ中小企業の元本返済が開始されます。

このタイミングで中小企業が借入金を返済できないと、倒産する企業も増えてくることが予想されます。

倒産企業数が増えれば日本全体の景気も悪化するため、株価も下がり始め、最終的には中古マンション価格が下落していく可能性はある のです。

よって、中古マンションはいつまでも「売りどき」が続くわけではないといえます。
いずれ売るのなら、なるべく早く売った方が良いかもしれません。

5.中古マンションを少しでも高く売る方法

では、どうしたら中古マンションを少しでも高くうることができるでしょうか？
本章では、どなたにでもできる以下の３つの方法を、具体的に紹介していきます。

1. 売却スケジュールに余裕を持つ
2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 可能な限り築25年以内に売る

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.売却スケジュールに余裕を持つ

中古マンションを高く売るには、売却スケジュールに余裕を持つことが重要です。
準備から引渡までは、余裕をもって6ヶ月程度見込んでおくと安全といえます。

マンション売却の標準的な流れは以下の通りです。

最初に価格査定を依頼し、不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。
媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
媒介契約を終えたら、いよいよ売却活動の開始になります。

価格査定から売却活動の開始までは、スムーズに運んで2週間程度です。
販売用の写真撮影や家の掃除に時間がかると、1ヶ月程度かかってしまうこともありますので、ご自身のケースにあてはめて準備期間を見積もってみてください。

売却活動の開始から売買契約の締結までは、3ヶ月程度が標準です。
販売期間は、しっかりと確保する必要があります。

なぜなら、販売期間があまりにも短すぎると、焦って安く売ることに繋がってしまうのです。
焦って安く売ることを、不動産の世界では昔から「売り急ぎ」と呼んでいます。
売り急ぎを避けるためには、ゆとりのあるスケジュールを計画しておくことが必要です。

買主との売買契約を締結したら、その1ヵ月後くらいに残金決済・引渡を行います。
売買契約と引渡との間を1ヶ月程度空ける理由は、通常、この間に買主が住宅ローンの本審査を行うからです。

このように中古マンションの売却はスムーズにいって4.5ヶ月程度の時間が必要です。
途中でトラブルが発生すれば、さらに時間がかかります。

焦って売らないようにするためにも全体スケジュールは6ヶ月程度の余裕を持って組むことをおススメします。

5-2.複数の不動産会社に査定を依頼する

中古マンションを高く売るなら、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠なポイントです。

なぜなら、査定価格は不動産会社によって異なることが一般的です。
以下のグラフは、都内のとあるマンションをA社からD社の複数の不動産会社が査定した時の価格の違いを表しています。

最安値のC社と最高額のB社では、500万円もの差があります。
1社だけの査定だと、もっと高く売ってくれる不動産会社を見逃してしまうことになりかねません。
損をしないためにも、査定は必ず複数社の査定結果を比較するべき なのです。

ちなみに、中古マンションの場合、複数の不動産会社に査定を依頼する方法にはコツがあります。
それは大手にも地元の不動産会社にも、両方に査定を依頼する ことです。

中古マンションの売買では、近所の人が近所のマンションを購入するケースがかなり多くあります。

近所の人は、特定の中古マンションが売りに出てくるのを待っているため、地元の不動産会社に「あのマンションが売りに出たら教えてほしい」と依頼していることがよくあるのです。
そのため、地元の不動産会社に売却を依頼すると、パッと高く売れることも珍しくありません。

一方で、遠方の人も中古マンションを購入するケースはあります。
全国の転勤者や海外からの帰国者等、遠方の人が買うことも多いです。

遠方の買主は、地元の不動産会社のことを良く知らないため、知名度の高い大手の不動産会社が扱っている物件に安心感を覚えます。

ですので、中古マンションを高く売るには、地元系不動産会社と大手不動産会社の両方に、査定を依頼してみることが非常に重要なのです。

とはいえ、１社ずつ不動産会社を探すのは、手間も時間もかかります。
大手と地元の不動産会社に同時に査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」が手軽です！

マンションの所在地や広さなどを入力するだけで、最大6社の不動産会社に無料で査定依頼ができるようになっています。

査定に参画する不動産会社は、運営元であるNTTデータグループが厳選しており、初めて不動産売却をする方でも安心して利用することができます。

あとから「もっと高く売れたかも」と後悔しないために、査定は複数の不動産会社をしっかり比べるようにしてください！

5-3.可能な限り築25年以内に売る

中古マンションを少しでも高く売るなら、可能な限り築25年以内に売ることもポイント となります。
理由としては、マンションは築25年を超えると急に売りにくくなるからです。

以下に、首都圏における中古マンションの成約物件と在庫物件の築年数別の割合を示します。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

築25年以内の物件は、成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っています。
つまり、築25年以内の物件は、良く売れており「品薄状態」にある ということです。

それに対して、築26年以上の物件は、在庫物件の割合が成約物件の割合を上回っています。
つまり、築26年以上の物件は、売れ残っている物件が多く「過剰状態」にある ということです。

これから売却する予定のマンションが築25年以内であれば、売りどきを逃さずに今のうち売却してしまうことをおススメします。

マンションの売却手順や注意点など、もっと知識を深めたい方は、ぜひ下記の記事もご参照ください！

不動産売却の豆知識

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まとめ

いかがでしたか。
2021年以降の中古マンションの価格の推移について、解説してきました。

新型コロナウイルスの影響は限定的で、中古マンション市場は早くも回復しつつある状況です。
2021年においても総じて売りどきであると予想されますが、2022年になるとじわじわと企業の倒産などが増え、景気の悪化とともに価格が下がる可能性があります。

「今年売ろうか、来年売ろうか」と迷っている方には、早めの行動をおススメします。

余裕のあるスケジュールを組み、複数の不動産会社の査定額を「不動産売却 HOME4U」でしっかり比べて、少しでも高く売れるよう、売却活動を始めていただけたらと思います。