土地と建物を売却するときの流れと税金の5つの注意点を解説

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不動産を売却するなら、流れや税金について知っておくことが重要です。
土地と建物の売却では、流れや税金、特例の居住年数、消費税、土地と建物の按分方法、仲介手数料等の疑問を解消しておくと、スムーズに売却を進めることができます。

そこで、この記事では、「土地と建物の売却の流れと税金」について解説します。
売却に必要な流れが分かり、税金の注意点を知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1.土地・建物の売却の流れ

土地・建物を売却するときの「手続きとお金の流れ」を図にすると、以下の通りです。
左側は手続きの流れ、右側はお金の流れを示します。
お金の流れのうち、青枠のものが出金、赤枠のものが入金を表します。

売却で最初に行うのは価格査定です。
価格査定は、不動産会社に土地と建物を見てもらい、3カ月ほどで売れるであろう売却の予想価格を出してもらうことです。

査定価格は、不動産会社によって価格が異なります。
実績が豊富で、地域のマーケットを良く把握している不動産会社は、適正な査定価格を提示することが可能です。

選んだ不動産会社が悪いと、査定価格が安過ぎる、または高過ぎるといったことも生じます。
そのため、価格査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用することをおススメします。

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取り壊すべきか、ハウスクリーニングすべきか等々は、複数の不動産会社に実際に見てもらった上で、意見を聞いて決めるのが良い対応です。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃会社による家の掃除のことを指します。
ハウスクリーニングの実施の有無は査定額には影響しないので、購入希望者に家の中を見せる前に行うのがポイントです。

不動産会社を決めた後は、その会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。
不動産の販売期間は、一般的には3ヶ月程度です。

買主が決まると、まず売買契約を締結します。
売買契約時点では、買主から手付金を受領することが通常です。
手付金は売買代金の10%が相場になります。

不動産の売却では、売買契約から引渡まで1ヶ月程度の時間を空けます。
引渡時は手付金を除いた残金が入金されます。

仲介手数料の支払い条件は、売買契約時に50%、引渡時に50%を払うことが一般的です。
その後、税金が発生する場合には売却した翌年に税金を払います。
税金については次章で詳しく解説します。

2.税金の5つの注意点

この章では土地と建物を売却したときの税金の注意点について解説します。

2-1.土地と建物を売却したときに税金は発生するの?

個人が土地と建物を売却した場合、税金が発生する場合と発生しない場合があります。
端的にいうと、税金は「儲かった人」だけに発生するのが基本です。

儲かるというのは、収入や売上のことではなく、「利益」があることを意味しています。
土地や建物を売却したときの税金は、利益に対してかかるため、赤字になった人には課税されないのがルールです。

この利益のことを、税金の世界では「所得」と表現します。
所得は、収入のようなイメージの言葉ですが、ここでは単純に「所得とは利益のこと」と捉えてください。

個人の所得には、給与所得の他、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得と言った10種類の分類があります。
このうち、不動産を売却したときの利益に該当するものが「譲渡所得」と呼ばれるものです。

土地や建物を売却したときの税金は、「譲渡所得」に対してかかるため、発生する税金は「所得税」、「住民税」、「復興特別所得税」の3つになります。
「不動産売却税」という名称の税金はありません。

譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額(収入金額)※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額は売却価額のことです。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

取得費は買った金額と言いたいところですが、建物に対して減価償却という計算を行いますので、「買った金額よりも目減りした金額」が取得費となります。

減価償却は、毎年、ちょっとずつ機械的に建物取得費を減らしていく手続きです。
よって、取得費は購入時から年々小さくなっていきます。

購入から売却までの間、取得費が減っていく状況と、売却時の税金の発生の有無をイメージで表した図は以下の通りです。

左図のように、売却時に売却価額が取得費と譲渡費用の合計を上回っているときは譲渡益が発生し税金が生じます。

それに対して、右図のように、売却時に売却価額が取得費と譲渡費用の合計を下回っているときは譲渡損失が発生し税金は生じません。

このように、税金は不動産を売却したからといって必ず生じるものではなく、売却価額や取得費、譲渡費用の大小関係によって決まります

譲渡益が生じた場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって異なります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

 

上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

2-2.「3,000万円特別控除」に必要な居住年数は何年?

結論から言うと、3,000万円特別控除には居住年数の定めはなく、何年でもOKです。

個人がマイホームのような居住用財産を売却した場合、3,000万円特別控除と呼ばれる節税できる特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除の節税効果は非常に大きく、特例を利用すると税金が発生しなくなるケースも多いです。

計算の結果、譲渡所得がマイナスとなれば、譲渡所得はゼロとみなされ税金は生じないことになります。

3,000万円特別控除を利用するには、売却する土地と建物が居住用財産と呼ばれるマイホームであることが必要です。
マイホームですので、戸建てでもマンションでも利用することができます。

賃貸マンションやアパートはマイホームではないため、利用できないことになります。

3,000万円特別控除を利用するためには、以下のいずれかの要件を満たす「居住用財産」であれば利用が可能です。

【居住用財産の定義】

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

ここで、上記の要件では、確かに居住年数に関する定めがないことがわかります。
「転居してから」とか、「取り壊してから」に関しては期限の定めがありますが、住んでから何年以降という規定は見当たりません。

よって、3,000万円特別控除の居住年数は何年でも良く、住んでからすぐに売却しても利用できることになります。

例えば、住宅の売却では「せっかく購入したのに転勤ですぐに売却をせざるを得なくなった」、「購入してみたものの住宅ローンの返済がきつくてすぐに売却をせざるを得なくなった」等々、買った後、すぐに売るようなケースがあります。

居住年数に制限を設けてしまうと、このようなすぐに売らざるを得ない方が3,000万円特別控除を利用できなくなってしまいます。
よって、3,000万円特別控除には居住年数の要件は設けられていないのです。

しかしながら、居住年数が設けられてないことを良いことに、3,000万円特別控除を悪用する方もいます。

例えば、賃貸マンションの売却で税金が発生することになったため、入居者が退去した後に一瞬だけ賃貸マンションに自分が住んで居住用財産としようとする方もいます。

国税庁は、このような悪用を避けるため、以下の要件に該当する場合は3,000万円特別控除を利用できないように方針を定めています。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

3,000万円特別控除を利用する場合、除票住民票を提出します。
除票住民票とは、他の市町村への引っ越ししたときに抹消された住民票のことです。

税務署は、除票住民票等を参考に、3,000万円特別控除の疑わしい利用をしていないか常に監視しています。
悪用はできませんので、怪しい利用はしないようにしてください。

2-3.土地と建物の売却で消費税は発生するの?

不動産の売却では、建物のみに消費税が発生し、土地には消費税が生じないのが原則です。

ただし、個人がマイホームやセカンドハウスのような非事業用の不動産を売却した場合には、建物にも消費税はかかりません。

個人でも、賃貸マンションやアパート、店舗、倉庫、事務所等の事業用不動産を売却した場合には建物に消費税が生じます。

以下に消費税の税込金額の具体例を示します。(税率は2020年4月時点の10%を採用)

土地価格:3,000万円
建物価格:2,000万円

建物消費税 = 建物価格 × 消費税率
      = 2,000万円 × 10%
      = 200万円

税込総額 = 土地価格 + 建物価格 + 建物消費税
     = 3,000万円 + 2,000万円 + 200万円
     = 5,200万円

2-4.土地と建物の按分方法はどうやるの?

事業用不動産の売却では、建物消費税を計算する必要があるため、土地と建物の価格を分けることが必要です。

最初から土地と建物の内訳価格が分かっている物件なら良いのですが、収益物件のように土地建物総額で取引される場合には、総額から土地と建物価格を按分することが必要です。

按分方法については決まりがなく、合理的な方法で分けるのであれば良いとされています。
合理的な按分方法には、例えば以下のようなものがあります。

  • 売却時の固定資産税評価額によって按分する方法
  • 鑑定評価を取得して土地と建物の価格を決める方法

鑑定評価の取得費には費用がかかるため、通常は「売却時の固定資産税評価額によって按分する方法」が用いられるのが一般的です。

そこで、税込金額で取引された場合の「売却時の固定資産税評価額によって按分する方法」を以下に示します。

(前提条件)

税込取引総額:8,320万円
売却時の土地固定資産税評価額:3,000万円
売却時の建物固定資産税評価額:2,000万円
消費税率:10%(2020年4月現在)

(消費税の計算方法)

建物割合 = 建物固定資産税評価額 ÷ (土地固定資産税評価額+建物固定資産税評価額)
     = 2,000万円 ÷(3,000万円 + 2,000万円)
     = 40%

土地割合 = 100% - 建物割合
     = 100% - 40%
     = 60%

消費税は建物のみに発生するため、建物価格割合に消費税率を乗じて、税込建物価格割合を求めます。

税込建物価格割合 = 建物割合 × (1 + 消費税率)
         = 40% × (1 + 10%)
         = 44%

税込取引の場合、税込み価格は「土地割合」と「税込建物価格割合」で構成されています。

税込価格の割合 = 土地割合 + 税込建物価格割合
        = 60% + 44%
        = 104%

よって、税抜取引総額は以下の通りです。

税抜取引総額 = 税込取引総額 × (100% ÷ 税込価格の割合)
       = 8,320万円 × (100% ÷ 104%)
       = 8.000万円

土地価格と建物価格の割合は、60%:40%でしたので、土地と建物の価格は以下のようになります。

土地価格 = 税抜取引総額 × 60%
     = 8.000万円 × 60%
     = 4,800万円

建物価格 = 税抜取引総額 × 40%
     = 8.000万円 × 40%
     = 3,200万円

2-5.仲介手数料と消費税の関係は?

不動産会社が受領できる仲介手数料は、上限が定められています。
上限額は、売買される不動産の取引金額によって決まっており、その計算式は以下の通りです。

取引額 仲介手数料(別途消費税)
200万円以下 取引額の5%
200万円超から400万円以下 取引額の4%+2万円
400万円超 取引額の3%+6万円

ここで、取引額とは「消費税抜き」の売却価格のことです。

仲介手数料には消費税が生じます。
消費税の生じない土地の取引に対しても、仲介手数料には消費税が発生するのがルールです。

前節の例で紹介した税込取引総額が8,320万円の場合には、税抜取引総額8,000万円に対して消費税がかかります。

税抜取引総額8,000万円は、取引額が400万円超なので、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料 = 税抜取引額 × 3% + 6万円
      = 8,000万円 × 3% + 6万円
      = 246万円

税込仲介手数料 = 仲介手数料 × (1 + 10%)
        = 246万円 × 110%
        = 270.6万円

まとめ

いかがでしたか。
「土地と建物の売却の流れと税金」について解説してきました。

土地建物売却では、最初に査定を行います。
査定には、実績豊富な不動産会社約1,300社が参画している「不動産売却 HOME4U」の利用がおススメでした。

また、税金は譲渡所得が発生したときに課税されます。
3,000万円特別控除には居住年数の要件はありません。

消費税については建物価格のみに生じるのが原則です。
土地と建物は、通常、固定資産税評価額にて按分します。
仲介手数料は消費税抜きの取引額で計算し、仲介手数料自体には消費税はかかります。

税金の疑問が解消できたら、早速、査定を依頼して売却に取りかかりましょう。

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