【60代の住み替え】理想の老後を手に入れるための3つのコツ

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「人生100年時代」と言われるようになりました。
先の人生を見据えて、50~60代で便利なマンションなどに住み替える方が増えています。

厚生労働省が2017年7月に発表した簡易生命表によると、日本人の平均寿命は男性81.09歳、女性87.26歳と年々伸びています。

長寿社会では、60代から先も30~40年の暮らしを考える必要があります。

ところが、これからシニア世代の中心となる団塊の世代は、郊外の一戸建てやファミリータイプの広いマンションを購入している人が多く、そのまま住むのはシニアライフに適していないことが多いです。

子育て期と老齢期では、住まいに求められるものが異なるので、シニアライフを今から想像して住み替え先を選ぶことが大切です。

住み替えには、やはり気力が必要なので、60代までに決断したいものです。

安心の老後のためにはどのような住まいを選べばいいのか?
住宅ローンは利用できるのか?退職金はどの程度残しておいたほうがよいのか?

といった資金計画のポイントと合わせて、住み替え成功の3つのコツについて解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、納得の住み替えを実現させてください。

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1. 60代の住み替えの4つの選択肢とメリット・デメリット・注意点

60代の住み替えの選択肢には4つあります。

 
  • コンパクトなマンションへ転居(ダウンサイジング)
  • シニア向けの住宅に転居する(分譲または賃貸)
  • 建て替え、リフォーム
  • 子供世帯と同居・近居

それぞれのメリット・デメリット・注意点について見ていきましょう。

1-1. コンパクトなマンションへ転居(ダウンサイジング)

60代の住み替えでは、コンパクトなマンションへ移るケースが多く見られます(ダウンサイジング)。

一戸建てからマンションへ、または、郊外の広いマンションから駅に近いコンパクトマンションへ住み替えるケースがあります。

メリット
  • 利便性が高い立地のマンションを選べば、車を運転しなくても買い物などの生活に困らない。
  • マンションはエントランスから室内まで段差のないバリアフリー構造のため、シニア世代も暮らしやすい。
  • 中高層階に窓から泥棒が侵入する可能性は低いので、オートロックがあればセキュリティ面でも安心。
  • 一戸建てと異なり、わずらわしい庭の管理や建物のメンテナンスに気を配る必要がない。
  • 将来、介護施設に入居した場合や、子供が相続したときも、利便性の高いマンションならば売却しやすい。
デメリット
  • 一戸建ての暮らしに慣れていると、上階や隣室の生活音が気になる可能性がある。
  • 築年数が古くなるにつれて、管理費・修繕積立金が上がっていくことが多い。
注意点
  • 集合住宅の暮らしに慣れていない場合は特に、吸音材、二重床構造など、建物の防音構造がしっかりしているマンションを選びましょう。
  • 修繕積立金等の負担を考慮すると、築年数が浅い物件を選ぶのがおすすめです。
  • 中古マンションを購入するときは、大規模修繕が計画的に行われている履歴があるか確認し、管理組合がプールしている修繕積立金が不足していないかどうか確認してから購入することが大切です。
  • 住み慣れたエリア内(同一市町村内)での転居を希望する方が多い傾向にあります。転居後の日常生活にどれだけの変化を望むかで、どのエリアに転居するかを選択するとよいでしょう。

1-2. シニア向けの住宅に転居する(分譲または賃貸)

「まだ元気だから老人ホームは早い」と思う場合には、自立した生活を営めるシニア向けの住宅という選択肢があります。

具体的には、部屋を借りるタイプと分譲で購入するタイプがあり、借りるのが「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」、購入する場合は「シニア向けの分譲マンション」です。

サ高住は、一般的な賃貸マンションに近いものですが、バリアフリー構造になっており、見守りサービスなどが付いていて、必要に応じて介護サービスを受けられます。

シニア向けの分譲マンションは、居住者に一定以上の年齢制限があり、食事サービスや介護サービスも申し込める分譲マンションです。

メリット
  • バリアフリー構造や見守りサービスがあるので、安心、安全に暮らせる。
  • シニア世代だけが暮らしており、交流の場も設けられているので新たな人間関係を構築しやすく、孤立しない。
  • サ高住なら賃貸契約なので、暮らしてみて環境が合わなければ簡単に再度住み替えが可能。
デメリット
  • 「老人ホーム」などの介護施設とは異なって、軽度の介護には対応できるが、介護度の変化に応じてさらに転居が必要になる可能性がある。
  • シニア向け分譲マンションは少ないので希望の物件を見つけにくい。また、子供世代に相続したときに年齢制限があるので子供は住むことができず、売却しようとしたときにスムーズに売却できない可能性がある。
注意点
  • 一定の介護が必要になったら退去しなければならない物件もあるので、サービスの内容をよく確認し、十分に見学してから選びましょう。

1-3. 建て替え、リフォーム

一戸建ての場合は、建て替えか大規模リフォームを行うという選択肢もあります。

ただし、立地が不便な場合には安全で快適なシニアライフに向いているとは言えないので、建て替えや大規模リフォームは、立地が良い場合に限っておすすめできる選択肢です。

メリット
  • 住み慣れた場所なら人間関係が途切れない。
  • 駅徒歩圏で立地が良ければ、賃貸併用住宅に建て替えて家賃収入を同時に手に入れることもできる。

※賃貸併用住宅は、マイホームとアパート部分を併せ持った建物です。「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すると、詳しい建物プランを複数の大手企業に相談できます。

デメリット
  • 建て替えて建物が快適になったとしても、自家用車が必須の立地だと老後は暮らしにくい。
  • 建て替えやリフォーム時の仮住まいの手間がかかる。
  • 庭の管理の手間やセキュリティの心配が残る。
  • 建て替えは大きな出費が伴うが、建て替えても立地が良くないと将来高く売却できない。
注意点
  • 手入れの必要の少ない外構プランを工夫しましょう。
  • 将来、介護施設に入居したり、相続した次の世代が売却することを考えると、建て替えがおすすめできるのは立地がよい場合に限られます。

1-4. 子供世帯と同居・近居

子供世帯と同居するため、二世帯住宅に建て替えたり、子供の希望するエリアに住み替えるケースもあります。
家族とよく話し合って、互いの希望を確認してみましょう。

メリット
  • 近くに住んで助け合えるため、抜群の安心感がある。
デメリット
  • 親世帯と子世帯の人間関係がうまくいくとは限らない。
  • 二世帯住宅は需要者が限られているので、将来、売却しにくい。
注意点
  • すぐに同居しない場合には、「賃貸併用住宅」を建てて使わない部分を賃貸に出しておき、将来は子供世帯を呼び寄せて二世帯住宅として利用することもできます。
  • 一戸建てをわざわざ建て替えるのではなく、同じマンション内の別々の部屋に住む形を選ぶ人も増えています。

2. 60代の住み替えの資金計画

60代の住み替えでは、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

新居の取得費用は、「住宅ローン」「現在のマイホームの売却資金」「退職金・その他預金」が柱になります。

資金計画についての注意点を解説します。

2-1. 安定収入があれば住宅ローンも利用できる

安定収入があって、大きな病気がなければ60代でも住宅ローンを利用することができます。

融資基準は金融機関によって異なりますが、「申し込み時に70歳未満、完済時に80歳未満」といった制限があるのが一般的です。

ただし、返済期間が短くなるので、借入できる額は少なくなります
それでも、近年では住宅ローン金利が最低水準の1%前後で借りられるため、バブル期にローンを組んで住宅を購入した方には驚くほどオトクに感じるかもしれません。

なお、旧宅を売却しても住宅ローンが残る場合には、「住み替えローン」を利用する方法があります。

住み替えローンとは、旧宅を売却して残ったローン残高と、新居の住宅ローンを合わせて借り入れするものです。

ただし、新居の購入額を超えるローンを組むことになるため、審査は比較的厳しいものになります。

また、二世帯住宅に建て替える場合には、子供に返済を引き継いでもらう「親子リレーローン」や、親子で同時に返済する「ペアローン」という商品もあります。

2-2. 現在の住まいはできるだけ高く売って有効活用する

60代の場合は住宅ローンを大きく借入できないので、旧宅をできるだけ高く売って有効活用することが大切です。

また、売却代金を購入代金に充てることを考えると、住み替えのタイミングをうまく調整する必要もあります。
そのため、高く売却する力量と、高い調整能力を持った不動産会社に売却を依頼してください

不動産会社にはそれぞれ得意分野、得意エリアがあり、一番近い不動産会社に行けばいいとは限りません。

「どの不動産会社を選べばいいのかわからない」という場合には、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すると、売りたい家に応じて複数の最適な不動産会社を見つけ出し、まとめて査定を依頼できます。

不動産売却HOME4U

不動産会社によって査定額には数百万円の差が出ることも珍しくないので、しっかりと査定額とコンサルティング能力を比較してから不動産会社を選ぶようにしてください。

2-3. 退職金や預金は全部使わない

老後の生活費や医療費として、退職金や預金は計画的に残しておくことをおすすめします。

年金の受給額や需給開始年齢は人によって異なるので、「ねんきん定期便」等で年金の見込額をしっかりと確認しておきましょう。
50歳以上なら年金見込額の試算を申し込むこともできます。

年金受給額と現在の生活費を比べれば、残しておくべき預金額の目安がわかります。
「毎月の不足額5万円×12ヶ月×30年分=1,800万円は残しておこう」というように、具体的な資金計画を立てることが大切です。

不動産売却塾 コラム “現在のマイホームを賃貸に出すときの注意点は?”

預金や退職金だけで新しい住まいを購入できる場合は、現在の住まいを売らないで賃貸に出す選択肢もあります。

「思い入れのある住まいを手放したくない」と思う方もいらっしゃるでしょう。
ただし、とりあえず売らずに貸し出すときには慎重に判断しましょう

注意点は次のとおりです。

(1)リフォーム・修繕費がかかる

賃貸に出すときにはリフォームや修繕、クリーニングが必要になって、採算がとれないことも多いです。

(2)簡単に退去してもらえない

「戻って来るかもしれないから貸しておこう」と考えるかもしれませんが、いったん貸し出したら入居者は法律で強く保護されるので、オーナーの都合で簡単に立ち退きしてもらうことはできません

(3)3年以内でないと3,000万控除が使えなくなる

住まなくなってから3年以内に売却しないと、マイホームの売却益が非課税になる「3,000万円の特別控除」が使えなくなってしまいます

(4)空室リスク・家賃下落リスク・修繕積立金の値上がりリスクがある

入居者がすぐに見つからなければ家賃収入が得られませんし、年数が経過すれば家賃は下落し、修繕積立金は値上がりしていくので収益性は年々下がっていきます

上記の注意点を考えると、「思い入れがあるからなんとなく手放したくない」という曖昧な理由で、とりあえず貸し出すのはあまりおすすめできません。

「同居がうまくいかないかもしれない」「マンションに住むのは初めてだから不安」といった具体的な理由があって、環境が合わなかったら戻れるようにしたいなら、現在の住まいをすぐに売らないで貸しておくのも一つの方法です。

ただし、このような場合は契約期間が終わったら確実に退去してもらえる「定期借家契約」で貸し出して、税金の優遇が使える3年以内の売却を考えるのがポイントです。

3. 60代の住み替えを成功させる3つのコツ

60代の住み替えは、住み慣れた家を離れることになり、決断に勇気がいります。

とはいえ、もしも認知症になってしまったら売買契約を結ぶこともできなくなるので、元気なうちに先を見据えた住み替えを決断することをおすすめします

住み替えを確実に成功させるためには、次の3つのコツを押さえてください。

  • 「安全、安心、快適、便利」な住み替え先を選ぶこと
  • 早めに売却査定を受けて資金計画を立てること
  • 資産価値も考慮すること

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1. 「安全、安心、快適、便利」な住み替え先を選ぶこと

今は心身ともに元気でも、10年後、20年後のシニアライフを想像して住み替え先を選ぶことが大切です。

そのために考えたいのが「安全、安心、快適、便利」ということ。
具体的なチェック項目を挙げます。

立地 スーパー、病院、銀行までは徒歩10分以内が望ましいです。運転免許を返納しても不便に感じない立地がおすすめです。
管理 高齢になっても、庭の手入れや建物の維持管理が負担にならないかどうか検討しましょう。
マンションの場合は、管理会社が清掃や計画的な維持修繕工事を行ってくれるので楽です。
一戸建てを建て替える場合は、植栽を減らしたオープン外構プランや、長持ちするメンテナンスフリーの外壁を選ぶと安心です。
建物の安全性 マンションの場合はバリアフリー構造となっており、オートロックならセキュリティ面でも心配が少ないです。
マンションによっては、エレベーターでカードキーを読み取ると、該当する階にしか止まらない機能が付いていて、より防犯性を高めています。
コミュニティ 遠くに住み替えると現在の人間関係がリセットされてしまいますが、便利な立地のマンションを選ぶと、同じように住み替えたシニア世代の住民も多いので新しい人間関係が作りやすいです。
生活の質 リタイア後は時間があるので快適に過ごせることが重要です。
例えば家庭菜園が趣味なら、マンション1階の専用庭付きの住居や、プランターを置ける広いバルコニー付きの住居を選んだり、近くに貸農園があるかどうか調べておきましょう。
ペットを飼いたい場合には、管理規約で決められている種類や頭数も確認してください。
マンションによっては共用部に運動施設、コミュニティスペースなどが充実している場合があり、新たな趣味を見つけられる可能性もあります。
建物の性能と構造 断熱性に優れた建物であれば、冬に温かく、夏には涼しく快適にすごせます。
マンションでは、曜日を気にせずにゴミ出しできることも多く、上層階にもゴミ置き場が設けられている物件もあり、利便性が高められています。
子供世帯との近さ 近くに住む「近居」は適度な距離感と安心感があって、満足度が高いと言われています。

3-2. 早めに売却査定を受けて資金計画を立てること

住み替えの際には、旧宅の売却と新居の購入を同時並行して進める難しさがあります。

うまく同時に決済するのが理想ですが、実際には売りと買いどちらを優先して進めるか決めた上で、できるだけタイミングを合わせるのが現実的です。

住み替えのスケジュールには、「売り先行」と「買い先行」があります。

「売り先行」は、先に旧宅を売却してから、新居を購入する方法。
「買い先行」は逆に、新居を購入してから、旧宅を売却します。

それぞれメリット、デメリットがありますが、旧宅の住宅ローンが残っていなければ、焦らず新居を探せる「買い先行」がおすすめです。

ただし、「買い先行」の場合でも、新居が決まってから売却を依頼するのでは遅いです。

まずは正確な査定額を把握し、無理のない資金計画を立てましょう。
一戸建てや築年数の古いマンションの場合は、売り出しから売却まで6ヶ月以上かかるのが普通なので、不動産会社に売却タイミングを調整したい旨を伝えた上で、新居を探すのがスムーズです。

場合によっては、売却を相談した不動産会社から、購入物件の情報も得られます。

3-3. 資産価値も考慮すること

今回の住み替え先が終の棲家となるかもしれませんが、将来は介護が必要になって老人ホームに移ったり、子供世帯と同居する可能性も捨てきれません。

将来の変化に対応するため、60代の住み替えでは資産価値や換金性も考慮することが大切です。

駅に近い物件や、人気の住宅地なら、いざというとき売却しやすく将来の変化に柔軟に対応できるので安心です。

また、資産価値の高い住宅に住み替えることは、自分のためだけでなく相続対策にもなります

売りにくい郊外の物件を相続しても困ってしまう場合が多いですが、資産価値の高い家を相続すれば、子供自身が住むこともできるし売却するときもスムーズなので喜ばれます。

なお、相続税対策を考えるときも、不動産は相続税評価額が時価よりも下がるしくみになっているため、現金で残すよりも有利です。

まとめ

それではおさらいです。

60代の住み替えでは、「コンパクトなマンションへ転居」「シニア向け住宅」「建て替え・リフォーム」「子供世帯と同居」の4つの選択肢があります。

いずれの場合も、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
退職金は全部使うわけにはいきませんし、住宅ローンは大きく借りるのが難しいため、旧宅をできるだけ高く売って有効活用することが大切です。

家の売却をする際には、「不動産売却 HOME4U」を利用すれば、住み替えのタイミングをうまく調整しながら高く売ってくれる不動産会社を見つけることができます。

60代の住み替えを成功させるコツは次の3つでした。

  • 「安全、安心、快適、便利」な住み替え先を選ぶこと
  • 早めに売却査定を受けて資金計画を立てること
  • 資産価値も考慮すること

シニアライフに適した住まいを選べば、これからの30~40年、快適に暮らすことができます。
体力・気力の充実した60代のうちに決断し、先を見据えた住み替えを成功させましょう。

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