【2024年版】不動産売却でよく耳にする「路線価」とは？直近5年分の傾向も解説！

路線価、公示価格、基準地価など、ひとつの土地には、いくつかの価格がついています。ここでは、毎年7月に国税庁から発表される「路線価」についてご紹介します。

土地売却の基礎知識から詳しく知りたい方は、『土地売却の流れを7ステップで解説｜費用や税金、高く売るコツ』も併せてご覧ください。

1. 路線価とは？

路線価と聞くと、鉄道が関係しているように思われがちですが、鉄道の路線とはまったく関係はありません。路線価は、相続税や贈与税を計算するときの基準となるもので、主要道路に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの評価額のことです。毎年1月1日時点の価格として評価し、7月1日頃に国税庁が公表しています。

1-1. 路線価の種類

路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。それぞれの違いは、次の通りです。

1-2. どんなときに使うのですか？

例えば土地を相続した場合、土地の価格を算出して相続税の基礎控除額を超える場合は、相続を開始した日の翌日から10カ月以内に税務署へ申告しなければなりません。このとき土地の価格を算出するのに、路線価を使用するのです。

1-3. 目安は公示価格の80％

路線価は、公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士による鑑定評価価額、精通者意見価格をもとに決められます。目安としては、おおむね公示価格の80％程度です。全国の主要道路で価格が決められるのですが、まず県庁所在地での最高路線価を決定し、その価格をもとに各所の路線価を決めるという方法が採られています。

1-4. どこで教えてもらえますか？

公表された路線価は、お住まいの地域にある税務署で見せてもらえます。

また、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」や、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するサイト「全国地価マップ」でも確認できます。

2. 路線価～2024年（令和6年）の傾向は？

国税庁は2024年7月1日、2024年1月1日時点の路線価を発表しました。

全国約32万地点の平均は、前年度比2.3％の上昇。コロナ禍で低調だったインバウンド需要の回復を背景に、観光地や商業地の価格が上昇傾向にあります。

具体的には、29都道府県で路線価が上昇しており、昨年の25都道府県から4都市増加しています。

また、16都道府県で路線価が下落していますが、前年度の20都道府県からは4都市が減少しました。

変動率で全国1位となったのは福岡県で、前年度から5.8%上昇。特に福岡市早良区西新4丁目は14%プラス、福岡市中央区天神2丁目の「渡辺通り」の路線価は944万円を記録しています。

2-1. 三大都市の路線価平均が上昇拡大

三大都市（東京・大阪・名古屋）における路線価の平均は引き続き上昇し、上昇幅も大幅に拡大しています。

観光地や商業地に訪日観光客が増えたことが、価格上昇を後押ししました。
東京では台東区浅草の「雷門通り」、大阪では御堂筋エリアの観光客の増加が価格に反映されています。

2-2. 東京都心は上昇拡大の傾向

東京都心部での路線価は、前年度から5.3％と大きく上昇 しました。

全国でもっとも路線価が高い東京・銀座5丁目の「銀座中央通り」は、前年より3.6％プラス。1平方メートルあたりの価格は4,424万円を記録しています。

また、1都3県でも路線価は上昇拡大の傾向にあります。

• 千葉：4％（11年連続でプラス）
• 神奈川：3.6％（3年連続でプラス）
• 埼玉：2.1％（3年連続でプラス）

2-3. 都道府県庁所在地での路線価は？

全国の都道府県庁所在地における路線価は、37都市で上昇 となりました。
昨年は29都市だったため、8都市で路線価の上昇が見られました。

全国でもっとも上昇率が高かった福岡県では、福岡市中央区天神2丁目の「渡辺通り」が前年比4.4%プラス、1平方当たりの価格が944万円と、上昇を拡大させています。
福岡市では、大規模再開発プロジェクト「天神ビッグバン」や七隈線延伸、「都心循環BRT」の導入などにより、都市機能が向上。インバウンドの復調のみならず、人口が増加傾向にあることも路線価上昇の一因になったと見られます。

また、北海道では札幌市中央区北5条西3丁目の「札幌停車場線通り」が、前年比9%プラスを記録しています。
北海道経済部観光局の統計によると、2023年度の道内の観光客は1,218万人でした。前年から1.8%プラスとなったことが価格上昇に表れています。

2-4. 都道府県庁所在地最高路線価ランキング2024

「令和6年分都道府県庁所在都市の最高路線価｜国税庁．（参照2024-7-5）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

前年に引き続き、上位5位の顔ぶれに変化はありません。
ただ、東京、大阪、福岡の3地点では前年から3.6～5.4%と高い上昇率 を見せました。

それに対して、名古屋と神奈川の2地点は、0.6%～1%と上げ幅が少なくなっています。
しかしいずれの地点も、もともとの路線価が高いため、高水準を維持していることは間違いありません。

また、名古屋では神宮前駅周辺エリアの再開発が進んでおり、来年度以降の路線価上昇に期待ができそうです。

3. 路線価～2023年（令和5年）の傾向は？

国税庁は2023年7月3日、2023年1月1日時点の路線価を発表しました。

全国約31万6000地点の平均は、前年度比1.5%の上昇となり、コロナ禍の影響から回復するような傾向にあります。

具体的に、25都道府県で路線価が上昇しており、昨年の21都道府県上昇と比べると、大きな変化となりました。
中でも、岡山県の県庁所在地である岡山市の路線価は9.3%も上昇しており、上昇地域における上昇幅拡大も見られました。
また、20都道府県で路線価が下落していますが、下落幅は縮小しました。

3-1. 三大都市の路線価平均が上昇拡大

三大都市（東京・大阪・名古屋）における路線価の平均は、昨年に引き続き上昇し、上昇幅も拡大しています。
新型コロナウイルス流行後の下落相場から、脱したと読み取れます。

東京圏と大阪圏では、コロナ禍以前の水準にまだ達していませんが、名古屋圏ではより高い価格になりました。（名古屋圏の2020年1月時点の路線価は1㎡あたり1,248万円）

三大都市圏においては、新型コロナウイルスの影響で落ち込ん華だ、商業地や観光地における人出、経済活動が回復したことが路線価上昇の大きな要因と考えられています。

3-2. 東京都心では大きく上昇せず

全国的に路線価が上昇しており、都市開発が盛んな地域では特に大幅な上昇が見られました。

一方で、東京都心部での路線価上昇は比較的少なく、横這いの地域もありました。
全国で最も路線価が高い地点は『東京都中央区銀座5丁目 銀座中央通り』ですが、同地点の前年度上昇率は1.1％と大きくありません。

東京都の路線価上昇が限定的だった理由の一つに、オフィス空室率の高さがあげられます。
リモートワークなどで変化した労働形態への順応がまだできておらず、オフィスを中心とした不動産取引が鈍化し、地価回復の足を引っ張る形になったと考えられます。
2024年は、コロナ禍で変容したライフ・ワークスタイルに適応し、経済、ひいては地価も上昇していくと期待されています。

3-3. 都道府県庁所在地での路線価は？

全国の都道府県庁所在地における路線価は、29都市で上昇となりました。
昨年は14都市の上昇であったため、倍以上の地域で路線価上昇が見られました。
もっとも上昇率の高かった岡山市では前年比プラス9.3%と、コロナ禍の落ち込みから大幅な回復となっています。

また、鳥取市など4都市の路線価はマイナスではありましたが、昨年では16都市で下落が見られたため、路線価の回復は順調と見られます。

北海道ボールパークFビレッジが開業した北海道北広島市や、天神ビックバンなどの都市開発誘導事業が進行する福岡市など、都市開発が進む地域が、地価上昇の先導となっています。

3-4. 都道府県庁所在地最高路線価ランキング2023

「国税庁．“令和5年分都道府県庁所在都市の最高路線価”．令和５年分の路線価等について．2023/7．（2024/3）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

上位5位の顔ぶれに変化はありませんが、どの地点でも路線価は上昇しています。
上位3地点（東京、大阪、神奈川）は、大都市ではありますが上昇率は少なく、1%代前半にとどまり、他2地点は2%以上の上昇となっています。
『2-2. 東京都心では大きく上昇せず』の項目でも解説したように、オフィス需要が多い大都市では、不動産需要の変化に完全に対応しきれていません。
同地域がコロナ禍以前の路線価水準に回復するのは、早くても2024年以降になると考えられます。

4. 路線価～2022年（令和4年）の傾向は？

国税庁は2022年7月1日、2022年1月1日時点の路線価を発表しました。

全国約32万2000地点の平均は、前年から0.5%の上昇となりまた。
昨年発表の対前年度比は-0.5%でしたので、コロナ禍の影響を残しつつも、地価の回復が見えてきました。

都道府県単位で見ると、20の都道府県で路線価が上昇しています。
昨年は7道県の上昇だったため、路線価が回復している地域が大幅に増加したことが分かります。

また、27県で路線価の下落が見られましたが、昨年では39都府県が下落だったため、こちらも回復傾向にあると読み取れます。

4-1. 三大都市の路線価平均が上昇

三大都市（東京・大阪・名古屋）の路線価はいずれも上昇傾向にあります。
各エリアにおける標準宅地の対前年平均変動率は、東京が1.1%（昨年は-1.1%）、大阪が0.1％（昨年-0.9％）、愛知県が1.2％（昨年-1.1％）となっています。

基準宅地（多くの場合で、市町村内で最も高い路線価がついた街路に円設する宅地）の価格を見ると、東京、大阪ではいまだ下落が見られますが、名古屋では上昇に転じています。

コロナ禍の影響から全体的に回復の傾向にありますが、エリアによる差があることが分かります。
労働者、およびオフィスの多い東京・大阪では、コロナ禍を経て変容した勤務形態への適応が強く求められており、オフィスを中心とした不動産取引の活気を取り戻せていない状況にあります。

4-2. インバウンド減少の影響は脱せず

新型コロナウイルスの行動制限が解除され、本来の経済を取り戻していく期待が生まれています。
一方で、現状ではインバウンドの減少による影響から脱しておらず、路線価が大きく下落している地域も少なくありません。

国内では、観光需要も徐々に回復しており、緩やかではありますが回復傾向にあります。

4-3. 都道府県庁所在地での路線価は？

都道府県庁所在都市の路線価をみてみると、15都市で前年の価格を上回りました。昨年は8都市だったため、倍近くの地域で地価が上昇していると分かります。

一方で、前年と比べて横這いが16都市、下落が16都市となりました。ただ、前年は22都市で下落が見られたため、回復の傾向にはあると考えられます。

路線価が上昇した都市では、店舗用地やマンション用地の需要が高まり、取引が活発になったことが、路線価に良い影響を与えています。

4-4. 都道府県庁所在地最高路線価ランキング2023

5. 路線価～2021年（令和3年）の傾向は？

国税庁は2021年7月1日、2021年1月1日時点の路線価を発表しました。

全国の約32万地点の標準宅地での全国平均を見てみると、前年比は0.5%のマイナスで、6年ぶりの下落となりました。都道府県別の路線価では、39都道府県が下落しています。最も大きな下落率となったのは、静岡県で1.6％でした。

新型コロナウイルスの影響による訪日外国人（インバウンド）客の減少や、観光地・商業施設の需要減少が大きく影響したと見られます。都市部は全体的に下落となりましたが、人口減少が進む地域との二極化は前年から変わらず続いています。

今後は、ワクチン接種の普及でインバウンドの受け入れや観光・商業施設の需要を回復できるかが大きな焦点となりそうです。

5-1. 三大都市圏の路線価平均はすべて下落

三大都市圏（東京・大阪・愛知）は、都道府県別の路線価は、三大都市圏（東京・大阪・愛知）の路線価の平均は、すべて下落という結果となりました。

東京は1.1%、大阪は0.9%でどちらも8年ぶりの下落、愛知は1.1%で9年ぶりの下落となっています。
また、大阪の中央区心斎橋筋2（心斎橋筋）はマイナス26.4％で、全国最大の下落率となりました。

5-2. 観光・商業施設の下落

2021年の路線価は、観光・商業地が大きく下落する結果となりました。

観光地や商業施設の多い都心部を中心に、39都府県で下落しています。新型コロナウイルスの世界的な感染拡大によって、インバウンド需要が縮小したことや、観光地・商業施設の時要請による利用者の減少が影響したと見られます。

5-3. 都道府県庁所在地での路線価は？

都道府県庁所在地の最高路線価は、前年度と同様に東京の中央区銀座5丁目中央通りが最高額（4,272万円）となりました。

都市部は全体的に下落傾向なのに対して、再開発が進む仙台・北海道など一部の地方では、前年の上昇率を上回る結果となりました。
ですが全体で比較すると、都市部と地方の二極化傾向は変わらず進んでいます。

5-4. 都道府県庁所在地最高路線価ランキング2021

「国税庁．“令和3年分都道府県庁所在都市の最高路線価”．令和3年分の路線価等について．2021/7．（2024/3）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

第1位となったのは、2020年も中央区銀座にある文具店「鳩居堂」前でした。36年連続1位を記録しています。ですが、前年と比較してマイナス7.0%の下落となっています。
第2位の大阪御堂筋.もマイナス8.5%の下落となり、2021年度の路線価は全国22都市でマイナスとなりました。

6. 路線価～2020年（令和2年）の傾向は？

国税庁は2020年7月1日、2020年1月1日時点の路線価を発表しました。
全国の約32万地点の標準宅地での全国平均を見てみると、前年比は1.6%のプラスで、5年連続での上昇、上昇幅も過去5年で一番大きくなっています。

都道府県別の路線価では、21都道府県が上昇しています。上昇率トップは沖縄県で10.5％でした。訪日外国人（インバウンド）客の増加や都市部の再開発が、前年度に引き続き上昇をけん引したと見られます。

一方、調査時点では新型コロナウイルスの影響を受けていなかったため、国税庁は今後の地価推移状況（広範な地域で大幅な地価下落が確認された場合など）によって、措置を検討する方針とのことです。

人口減少の続く地方では下落も続いています。上昇率が高い地域とそれ以外の地域の二極化も続いており、2020年は26県で下落となりました。
2025年に大阪万博が開催予定など都市部の再開発は見込めるものの、新型コロナウイルスによるオリンピックの開催延期、北海道や沖縄など全国の観光地でのインバウンド（訪日外国人客）減少の影響が懸念されており、地価上昇がいつまで続くかは不透明です。

6-1. 三大都市圏は昨年に引き続き上昇

三大都市圏（東京・大阪・愛知）は、前年度までに引き続き路線価は上昇しています。1月の評価時点では当初の予定どおりオリンピック開催への期待もあり（オリンピック開催延期は3月決定）、東京の上昇率は5.0％と7年連続での上昇となり、前年度（4.9%）を上回っています。

6-2. 新型コロナウイルス感染拡大によりインバウンド需要が消え先行き不透明に

インバウンド（訪日外国人客）の増加により地価上昇を続けていた全国の観光地は、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響により様相が一変。コロナ禍の影響を反映していない2020年分の路線価は上昇傾向となったものの、今後の先行き不透明感に対しては危機感が漂っています。

6-3. 都道府県庁所在地での路線価は？

都道府県庁所在地の最高路線価は、依然として都市部と地方の二極化傾向が続いています。都市部では10％～40％の上昇率が見られる一方、地方での上昇率は小幅、または前年価額維持の傾向となっています。また地方都市のうち、東北と九州の上昇率は、令和元年より緩やかになっています。

6-4. 都道府県庁所在地最高路線価ランキング2020

「国税庁．“令和2年分都道府県庁所在都市の最高路線価”．令和2年分の路線価等について．2020/7．（2024/3）」をもとに、HOME4Uが独自に作成

第1位となったのは、2020年も中央区銀座にある文具店「鳩居堂」前でした。35年連続1位を記録しています。
第2位の大阪御堂筋での上昇率は35.0%。県庁所在地のうち上昇率が30％を超えたのは大阪・横浜（34.5%）・沖縄（40.8%）の3県でした。