ローン中の家を貸す方法は？賃貸ローンのリスクや5つの注意点を解説

住宅ローンが残っている家を売りたい、貸したいと思われる方は少なくありません。
転勤などのや無負えない事情で、早急に家のあり方を決める必要がある場合も考えられます。

この記事では、住宅ローン中の家の賃貸について詳しく解説しています。
「賃貸は可能なのか」「賃貸にするリスクはあるのか」を知って、賃貸をするべきなのか判断しましょう。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.住宅ローン中の家は原則貸せず、借り換えが必要

住宅ローン中の家は原則として賃貸に出すことができません。
正確にいうと、賃貸に出すなら住宅ローンを一括返済する必要があります。

住宅ローンは、契約者本人がマイホームを購入するための資金を融資するものです。
賃貸住宅として扱うと、住宅ローン残債分は投資用物件の購入資金となってしまうため、住宅ローンの規約からはずれ一括返済が要求されます。

そのため、住宅ローン中の家を賃貸にする際は、以下2つのパターンをとるのが一般的です。

賃貸用のローンは、住宅ローンよりも金利が高くなるため注意しましょう。

ただし、賃貸に出しても例外的に住宅ローンの一括返済が必要ない場合もあります。
例外的なケースについて詳しくは、2章で解説いたします。

2.住宅ローンのまま家を貸せる例外的ケース

以下のようなケースであれば住宅ローン契約を維持したまま、家を貸すこともできます。

上述したケースでも、住宅ローン契約の継続は、金融機関への交渉次第となります。
賃貸を考える際は、まず金融機関へ相談へ行き、賃貸可能か確認しましょう。

なお、金融機関に黙って賃貸にし引っ越しすることを考える方もいらっしゃいますが、バレる可能性が高いため辞めて置きましょう。

2-1.転勤などの事情による一時的な賃貸

転勤のようなや無負えない事情がある場合は、金融機関に賃貸を認めてもらえる可能性があります。
「やむを得ない事情に該当するか」を金融機関に相談しましょう。

また、あくまでも一時的な賃貸である必要があります。
一定期間で家に戻れる確証がある場合に、家を維持するために住宅ローンを継続させてもらうためです。

転勤のように限られた期間の間だけ家を貸すことを、「リロケーション」と呼びます。

2-2.賃貸併用住宅にした場合の自宅部分

賃貸併用住宅とは、一つ建物を自宅部分と賃貸部分とで併用する住宅です。
自宅部分については、住宅ローンを利用できるため、現在の契約を一部継続させることができます。

ただし、自宅部分の面積が51%以上を占める必要があるなど、一定の要件を満たす必要があります。

3.賃貸用ローンは負担が重くなる

2章で解説した「住宅ローンを継続しながら賃貸を行う例外的ケース」に該当しない場合は、住宅ローンを完済するか、賃貸用ローン（不動産投資ローン）に借り換える必要があります。

ただし賃貸用のローンは、住宅ローンに比べて金利が高く負担が重たくなります。

住宅ローンが残っている場合は借り換えを行いますが、残債が大きすぎる場合は非常にリスクが高まるので注意しましょう。

3-1.金利が高い

賃貸用のローンは、住宅ローンに比べて金利が高くなります。
賃貸用ローンの相場は年率2.5%ほど。対して住宅ローンの最低金利は0.3%程なので、賃貸用ローンの金利が非常に高いことがわかります。

3-2.手数料と費用がかかる

住宅ローンから賃貸用のローンに借り換える際は、以下のように多くの手数料、費用がかかります。

4.賃貸にするか判断する前に考えておくべき3つのこと

ローン中の家を賃貸にするか判断する際は、事前に以下について考えてみましょう。

• マンションに戻ってくる予定があるかどうか
• 管理を委託するかどうか
• ローンを考慮した資金計画

4-1.マンションに戻ってくる予定があるかどうか

賃貸をする方の中には、数年後にマンションへ戻ってくる予定がある方もいるでしょう。
例えば、一時的な単身赴任の場合は、2～3年程度でマンションへ戻れるかもしれません。

マンションへ戻る予定があるなら、帰る時期に合わせた契約内容にすることができます。
また、住宅ローンを一括返済しなくてもいい場合もある為、賃貸にするか決めやすくなるでしょう。

こうした一時的な賃貸化をリロケーションといいます。

4-2.管理を委託するかどうか

賃貸とするマンションの管理を業者に委託することができます。
管理を委託すれば手間がなくなり、忙しい方でも賃貸を考えやすくなります。

ただ、賃料の5%ほどの管理手数料がかかります。
業者によって管理手数料は異なるので、管理を考える際は複数の業者を比較するようにしましょう。

4-3.ローンを考慮した資金計画

賃貸が現実的か判断するためにも、資金計画を考えてみましょう。
賃貸用のローンに借り換える方は、ローンの返済額も考慮して計画を立てる必要があります。

賃貸には主に以下のような費用がかかります。

5.ローン中の家を貸す場合の注意点

ローン中の家を貸す場合の注意点を3つ紹介いたします。

1. 適した賃貸借契約をえらぶ必要がある
2. 資金計画を綿密に立てておく
3. 原状の記録を残しておく

5-1.適した賃貸借契約をえらぶ必要がある

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類の契約方法があります。

普通借家契約は、借主側の意思で何度でも契約更新ができる、借主優位型の契約です。

定期借家契約は、契約更新ができないが、借主と貸主の合意があれば再契約が可能となる、貸主優位型の契約です。

現状、全国のおよそ95％の賃貸は、普通借家契約で結ばれています。
借主が借りやすいうえに長く契約してもらえる利点がありますが、貸主から契約解除することはほぼできず、一生更新が続く可能性もあります。

一方の定期借家契約は更新がなく、貸主が合意しなければ再契約もできないため、家に戻る予定がある人には特におすすめです。
一般的に、定期借家契約は「入居者が入りにくい」「家賃を相場より安くしないといけない」などと言われることがありますが、定期借家契約に慣れている不動産会社を見つけられればその限りではありません。

なおいずれの契約も、契約期間中の解除は原則できません。

5-2.資金計画を綿密に立てておく

人によっては、賃貸経営をしながら、新居を購入し住み替える方もいるでしょう。
そうでない方も、賃貸で生まれる収入と支出を細かく計算し、計画をたてておくことが重要です。

賃貸経営では、仲介手数料や管理費、保険料などの費用がかかります。
また、固定資産税は変わらず支払う必要がありますし、利益に対する所得税と住民税、また事業税がかかります。

募集開始時など、必ず空き室の期間もあるので、それらも考慮して収支計算しましょう。
マンションであれば、同じマンションの別室の賃貸状況を参考に、空き室となるリスクについて考えていきましょう。
地域の平均的な空き室期間や、見込めるリスクなど知りたい場合は、不動産会社への相談も検討してください。

5-3.原状の記録を残しておく

一時的な賃貸をする場合は、貸す前に原状の記録を残しておいてください。
原状とは、貸したときの状態のことです。

家を賃貸すると、借主には退去時に原状回復義務が課されます。
原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。

簡単にいうと、借主が「わざと」もしくは「うっかり」壊した部分に関しては、元通りにして返さなければいけないという義務になります。

つまり、賃貸中に借主に壊されてしまった部分に関しては、元通りにするように借主に請求できるということです。

借主が壊したものであることを証明するためには、貸す前に写真等で現状の記録を残しておくことがポイントとなります。
記録がしっかり残っていれば、借主に対して原状回復を請求しやすいのです。

尚、原状回復に関しては、時間の経過で生じる経年劣化や、普通の使い方によって生じる通常損耗の部分については、原則として借主に回復を請求することができません。

原状回復は借主との間でトラブルになりやすい部分ですので、実績のある管理会社に対応を任せることをおススメします。

ローンの完済が見込めるなら、賃貸に出さず売却する手もあります。
家を売却するなら、複数社に査定を依頼するのをおすすめします。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

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まとめ

住宅ローンを返済中の物件は原則的に貸すことはできません。
ただし、転勤等のやむを得ない事情がある場合には、例外的に貸すこともできます。

一時的に貸す場合の注意点としては、「定期借家契約で貸し出す」や「リロケーションの実績のある会社に管理を依頼する」等があります。
管理会社を探すなら、手間をかけずに実績豊富な企業が見つかるNTTデータグループ運営の「賃貸経営HOME4U」の活用がおススメです。

ぜひこの記事で紹介した情報を参考にして、適切な貸し出しができるよう準備を進めていただければと思います。

不動産売却について検討している方は「不動産売却の入門書！売却の全体像から今後の市場動向まで網羅的に解説」の記事をご確認ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット