自宅を売っても住宅ローンが返済できない、どうしたらいい？

不動産はローンを完済して抵当権を抹消しないと売ることができません。ただ、場合によっては、売却代金よりも住宅ローンの残債のほうが多くなってしまうケースがありますよね。このように住宅ローンが残ってしまう場合は、任意売却を利用すれば売却が可能です。

1．詳しい解説

不動産を売却するには、抵当権を抹消しなければなりません。そのため、住宅ローンを完済しなければならないのです。その際、住んでいる家を売った代金を住宅ローンの返済に充てるのですが、売却代金よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合は、貯蓄などの自己資金を使って完済します。しかし、自己資金がない場合は、完済することができません。

一般的に、住宅ローンを返済できなければ、家を売却することはできません。けれども、住宅ローンが残っていても、売却できる方法があります。それは、任意売却という方法です。

任意売却とは、家を売却して、残ったローン返済分を、生活状況にあわせて無理のない範囲内で返済していく方法です。保証会社が債務者（お金を借りている人）の代わりに残債分を立て替える形になるため（代位弁済）、債務者は保証会社に少しずつ返済していくことになります。ただし、金融機関の個人信用情報に金融事故として5年程度掲載されてしまうため、数年間は銀行の融資を受けられなくなるほか、新規でクレジットカードを作れなくなる場合がありますので、注意が必要です。

住宅ローンを返済できず滞納すると、競売にかけられ、強制退去になるおそれがあります。競売の場合、一般的に相場より安く売られてしまいます。任意売却は通常の売却と同じくらいの価格で売ることができるのが利点。競売にかけられる前に、できるだけ早く任意売却の利用を検討してみるとよいでしょう。

関連記事「任意売却とは？～競売との違い～」はこちら

2. 住宅ローン残債がある家の売却に関するよくある質問

• Q
  住宅ローンを一括返済できなくても家は売却できる？
  A

  売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合でも、自己資金で不足分を補う、住み替えローンを利用する、任意売却を検討するなどの方法があります。まずは売却価格の目安と住宅ローン残高を確認し、状況に応じた方法を選びましょう。

• Q
  住宅ローンを完済しないと家は売却できない？
  A

  原則として、家を売却する際は住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金だけで完済できない場合は、自己資金を充てるほか、住み替えローンや任意売却を利用できるケースがあります。

• Q
  住み替えローンとはどんなローンですか？
  A

  住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンです。自己資金が不足している場合でも住み替えを進められる可能性がありますが、通常の住宅ローンより審査が厳しくなる傾向があります。

• Q
  任意売却とはどんな仕組みですか？
  A

  任意売却とは、金融機関の同意を得て住宅ローンが残ったまま家を売却する方法です。競売より市場価格に近い価格で売却しやすく、売却後は保証会社が残債を代位弁済し、その後は保証会社へ返済していくことになります。

• Q
  住宅ローンを一括返済できないときはどう対処すればいい？
  A

  まずは家がいくらで売れるかを把握し、住宅ローン残高との差額を確認しましょう。そのうえで、自己資金で不足分を補う、住み替えローンを利用する、任意売却を検討するなど、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。