住宅ローン返済中に住み替えるなら「完済」か「住み替えローン」を借りる

家の住み替えを考える際、気になるのが返済中の住宅ローンの扱いです。
通常、住宅ローン返済中の家を売却するには、買主の売却代金決済とともに住宅ローンを完済する必要があります。

では、もし住宅ローンの残債よりも家の査定額が低かった場合はどうでしょうか？住み替えできないでしょうか？
この場合は、住み替えローンを利用すれば売却ができ、住み替えまでできます。

この記事は、住宅ローン返済中に住み替えを考える方に向けて、以下のような解説をしています。

不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の入門書』も併せてご覧ください。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.住み替えするには「住宅ローン完済」か「住み替えローン」を借りる

住宅ローン返済中の家から住み替える場合は、原則として「住宅ローンの完済」が必要です。

住宅ローンは契約者がマイホームとして利用することを前提としたローンであるため、売却したり勝手に住み替えたりすると、規約違反となり一括返済を求められることがあります。
賃貸に住替える場合も同様です。

住み替え時の住宅ローンは、手持ち資金だけでなく売却金額を合わせて返済できます。
そのため、売却金額が住宅ローン残債を上回る（アンダーローンと呼ばれる状態）では、売却の決済とともに完済手続きを行います。

一方、売却金額が住宅ローン残債を下回る場合（オーバーローンと呼ばれる状態）は、住宅ローンを完済できません。
前述の通り、この場合は原則的に売却、住み替えができませんが、「住み替えローン」を利用すれば可能になります。

住宅ローン返済中に住み替える方法は、「住宅ローンの完済」か「住み替えローンの利用」のどちらかです。
住宅ローンの残債と査定額を確認し、適切な住み替え方法を選びましょう。

また査定は、できる限り複数社に依頼して比較することをおすすめしています。
査定額は不動産会社によって異なるため、より信頼できる価格を参考にして、住み替えの計画を立てていきましょう。

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2.住み替えローンのメリットとデメリット

住み替えローンの特徴を知ることで、より詳しく住み替えローンについて理解できます。

以下で、住み替えローンのメリットとデメリットを知り、利用すべきかを考えていきましょう。

2-1.メリット

住み替えローンを利用すれば、住宅ローン残債が多く残っている場合でも住み替えることができます。
住宅ローンの返済にかかる費用を用意する必要もないため、貯金を残しておきたい方にもおすすめです。

また、現在の住宅ローンと新居の住宅ローンが一本にまとまるため、2重ローンの状態になることもありません。
住み替えローンを利用しない住み替えでは、購入を優先し、売却が遅れた場合に2重ローンになるリスクがあります。

2-2.デメリット

住み替えローンは借入額が大きくなるため、一般的な住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向にあります。
本来担保とする新居の価額以上の貸付をするため、金融機関側のリスクが高く、ほとんどの機関で金利が高めに設定されています。

また、「売却と購入の決済（引き渡し）を同日にしなければいけない」という特徴があります。
購入時に融資されるローンをもって、即時に売却物件のローンを完済しなければいけないためです。

購入と同時に売却ができるようスケジュールを調整するのは難しく、売り出し価格の調整や、各契約相手との交渉が必要です。

なお、住み替えローンの利用では同日決済が前提になりますが、必ずしも家を期間内に売却できるとは限りません。
その際は、購入するマンションの売買契約に『買い替え特約』をつけておくことで、万が一期間内に家を売却できなかった場合に、契約を解除できます。

“住み替えローンを使わないに越したことはない”

住み替えローンは、住宅ローン返済中の方が住み替えを行うために非常に便利な商品です。

ただし、前述したように『借り入れ額は大きく』『金利は高め』という特徴があります。
また、住み替えローンの条件ともいえる『売り買いの同日決済』をするためには、場合によって値下げをするなどしてタイミングを調整しなければいけません。

一方で、もしも現在の家が思っている以上に高く売れるなら、住み替えローンを使う必要はありません。
2013年から不動産の価格は全体的に上昇していますので、可能性は大いにあると言えます。

判断のためには、『住宅ローン残債の確認』と『査定額の確認』が必要です。

査定額は不動産会社によって異なるので、必ず複数の不動産会社を比較するようにしましょう。
売却の実績とノウハウが豊富な不動産会社であれば、確度の高い強気な売り出し価格を提案してくれる場合もあります。

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3.住み替えローンを利用した住み替えの流れ

家の売却金額で住宅ローンが完済できる状態であれば、住宅ローンが無い家の住み替えと手順は大きく変わりません。
この場合は、売却を先に進めるか（売り先行）、購入を先に進めるか（買い先行）を決めて、住み替えを行います。

住み替えローンを利用する場合では、それぞれの決済・引き渡しを同日に合わせる必要があります。
そのためには段取りをしっかりとイメージし、スケジュールを立てていくことが重要です。

以下では、住み替えローンを利用した住み替えの流れを解説します。
住み替えローンの手続きなどで混乱しないように確認していきましょう。

3-1.ローン残債を確認する

事前に住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
ローン残債と査定額次第では、住み替えローンを使う必要がない場合もあるためです。

3-2.不動産会社に査定を依頼する

査定額を知って、住み替えローンの必要性と、資金計画を立てられるようになりましょう。

また査定は、家の査定額を知るためだけでなく、不動産会社選びにも重要です。
できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額とその根拠、不動産会社の実績や担当者の対応などを比較しましょう。

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3-3.住み替えローンを扱っている金融機関を探す

住み替えローンは、大手銀行から地方銀行まで、様々な金融機関で取り扱っています。

不動産会社と同じように、複数の金融機関を比較しながら探しましょう。
住み替えローンの金利は住宅ローンに比べて高くなりやすいため、金利についてのキャンペーンなども確認することをおすすめします。

また、審査基準は金融機関ごとに異なります。
審査基準については、いずれの金融機関も公開しないため、口コミを参考にするなどして審査の難易度を把握しましょう。

3-4.住み替えローンの事前審査を申し込む

住み替えローンの事前審査では、およそ2～3日の期間で、返済能力の有無を判断します。
事前審査に通らない場合も考えられますので、前もって候補の金融機関を考えておくとスムーズです。

なお、あくまで事前審査であり、後に信用保証会社による本審査が行われます。
事前審査より厳しく審査され、本審査に通って、晴れて融資が決定します。

3-5.旧居の売却・新居の決済と同時に融資を受ける

基本的に住宅ローンの融資は、家の購入に関する決済・引き渡しの日に行われます。

住み替えローンの場合は、旧居の売却と新居の購入の決済が同日になるため、融資もその日になります。
融資を受けたら、旧居の住宅ローンを完済し、新居の購入代金を決済します。

“売りと買いを同時に進める不動産会社の力量”

「家の売却をしながら、新居の購入手続きをすすめていく。」
一見簡単そうにも思えますが、家の売却は「いつ売れるか」が分かりません。
そのため、売却と購入の決済を同日に合わせることは非常に難しいことなのです。

同日決済を実現するためには、綿密なスケジュールの設定と、それを守るために行う交渉が重要になります。
無用な値下げをせず、契約や決済の期日、契約の特例付加についてなどの交渉ができる不動産会社を探しましょう。

そのためには、複数社に査定を依頼して、不動産会社を慎重に比較していくことが重要です。
査定額とその根拠、不動産会社の実績、担当者の対応などを見比べ、より信頼できる不動産会社を選びましょう。

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4.住み替えで住宅ローン控除は利用できるか？

「住み替えで住宅ローン控除は利用できるのか」、気になる方もいらっしゃるでしょう。
本章では、「利用できるケース」と「できないケース」を解説していきます。

4-1.住宅ローン控除が利用できるケース

住み替え後の購入物件で住宅ローン控除を利用するには、以下の2つの条件を満たす必要があります。

1つ目の条件として、住宅ローン控除を利用するには、まず購入物件で「返済期間が10年以上の住宅ローン」を新たに組むことが必要です。

また、購入する建物の要件としては、以下の要件を満たす必要があります。

新築物件は、床面積が原則として50平米以上であれば住宅ローン控除を利用することが可能です。

注意しなければいけないのが、「中古物件」になります。
中古物件は、原則として木造なら築20年以内、鉄筋コンクリート造等の耐火建築物なら築25年以内であることが必要です。

ただし、例外的に「新耐震基準に適合することが証明された物件」や「瑕疵(かし)担保保険に加入している物件」は、築年数に関わらず住宅ローン控除が利用できるようになっています。

新耐震基準に適合することが証明された物件とは、「耐震基準適合証明書」や「等級1以上の住宅性能評価書」を有した物件のことです。

また、瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵(キズの意)が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険になります。

そのため、例えば築20年超の木造戸建て住宅や、築25年超のマンションを購入する場合には、住宅ローン控除を利用できる要件を備えているかどうかを確認することがポイントです。

2つ目の条件として、売却物件で節税系の特例を利用しないことが必要となります。
売却物件では、以下の3つの節税系の特例があります。

購入物件で住宅ローン控除を利用するには、売却物件で節税系の特例を利用しないことが条件となります。
売却物件の節税系の特例に関しては、次節で詳しく解説します。

4-2.住宅ローン控除が利用できないケース

住み替えでは、以下のいずれかの要件に該当する場合には、購入物件で住宅ローン控除を利用できなくなります。

1つ目としては、住宅ローン控除の要件満たしていない物件を購入した場合には、当然ながら住宅ローン控除を利用できなくなります。
また、購入物件で10年以上の住宅ローンを組んでいない場合も、住宅ローン控除は利用できません。

2つ目としては、売却物件で節税系の特例を利用している場合には、住宅ローン控除の要件を満たす物件を購入しても、住宅ローン控除を利用できなくなります。

売却物件では、譲渡所得が生じると税金が発生します。
譲渡所得とは売却益のことであり、その求め方は以下の通りです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

例えば、売却物件の売却価格が昔買ったときの購入価格よりも高く売れたようなケースでは、譲渡所得が生じます。
譲渡所得がマイナスの場合は、売却物件の税金は生じないのがルールです。

譲渡所得がプラスの場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税率は、所有期間によって異なります。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と呼ばれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

マイホームの売却で譲渡所得がプラスになった場合、一定の要件を満たすと以下のような特例を利用できます。

ここでは最も良く用いられる3,000万円特別控除を解説します。
3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除して計算することが可能です。

3,000万円特別控除の効果は非常に大きく、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ円の扱い)となることも多いです。
譲渡所得がゼロ円になれば、売却物件で税金は発生しないことになります。

ただし、売却物件で節税系の特例を利用すると、同時に購入物件で住宅ローン控除を利用できないというルールがあります。

正確にいうと、購入物件に入居した年の他、その前年または前々年あるいはその翌年またはと翌々年に節税系の特例を適用すると購入物件の住宅ローン控除は利用できません。

売却物件で節税系の特例を利用するか、もしくは購入物件で住宅ローン控除を利用するかは、いずれか有利な方を選択することになります。

条件にもよりますが、一般的には購入物件で住宅ローン控除を使った方が節税効果は大きくなることが多いです。

売却物件で譲渡所得が出てしまった人は、どちらを選択するか慎重に検討した上で決めるようにしましょう。

5.住み替えで住宅ローン控除が利用できる期間

住み替えで新たに住宅ローン控除が利用できる期間は、「原則10年」です。

例えば、新築から10年間住宅ローン控除を受けてきた人が物件を売却し、新たに住宅ローン控除の要件を満たす物件を購入した場合、再び10年間の住宅ローン控除を利用することができます。

新たに物件を購入して新たなローンを組めば、再び条件がリセットされ何度でも利用できるという点が、住宅ローン控除の「旨み」です。

住宅ローン控除が利用できる期間は原則10年ですが、一定の要件を満たすと13年間の控除を受けることが可能です。
13年間の控除が受けられるケースとしては、以下の場合が挙げられます。

13年の控除を受ける要件としては、「消費税10％が適用される物件を購入する」ことがポイントです。
例えば、個人から中古住宅を購入した場合、消費税は発生しないため、13年間の控除は適用できず原則通り10年間のみとなります。

13年間の控除が適用される場合は、11年目から13年目までの3年間の控除限度額の計算方法が原則とは異なります。
11年目から13年目までの控除限度額は以下の通りです。

住宅ローン控除の適用期間については、以下の国土交通省のホームページをご参照ください。

参照：【国土交通省】住宅ローン控除

尚、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)を利用する場合には、住宅ローン控除が利用できる期間は10年間よりも短くなります。

譲渡損失の買換え特例を利用した場合の住宅ローン控除のシミュレーションについては、次章で詳しく解説します。

6.譲渡損失の買換え特例と住宅ローン控除を併用したときの期間をシミュレーション

マイホームの売却では、売却時に譲渡損失が発生することが多いです。
譲渡損失とはマイナスの譲渡所得のことを指します。

譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たすと譲渡損失の買換え特例という税金の還付を受けることができる特例を利用することができます。

譲渡損失の買換え特例は、例えば給与所得600万円の人が譲渡損失▲900万円を生じさせた場合、その年の所得を損益通算によって▲300万円とする特例のことです。

給与所得者の場合、会社が年間所得を600万円として源泉徴収を行っているため、払い過ぎていた税金が確定申告をすることで還付されるという仕組みになります。
損益通算によって控除しきれなかった損失は、その後3年間繰り越すことが可能です。

譲渡損失の買換え特例は節税系の特例ではないため、購入物件の住宅ローン控除と併用して利用することができます。

譲渡損失の買換え特例と住宅ローン控除を併用した場合の適用期間をシミュレーションすると以下の通りです。

住宅ローン控除の適用期間は、購入物件に入居した年以降からカウントされることがポイントです。
譲渡損失の買換え特例が適用されている期間もカウントされていることになります。

譲渡損失の買換え特例を利用するには、売却する不動産の所有期間が5年超であることや、購入する不動産で10年以上の住宅ローンを組んでいること等の要件を満たすことが必要です。
詳しい要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

マイホームの売却では、売却時に譲渡損失が発生することが多いです。
譲渡損失とはマイナスの譲渡所得のことを指します。

譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たすと譲渡損失の買換え特例という税金の還付を受けることができる特例を利用することができます。

譲渡損失の買換え特例は、例えば給与所得600万円の人が譲渡損失▲900万円を生じさせた場合、その年の所得を損益通算によって▲300万円とする特例のことです。

給与所得者の場合、会社が年間所得を600万円として源泉徴収を行っているため、払い過ぎていた税金が確定申告をすることで還付されるという仕組みになります。
損益通算によって控除しきれなかった損失は、その後3年間繰り越すことが可能です。

譲渡損失の買換え特例は節税系の特例ではないため、購入物件の住宅ローン控除と併用して利用することができます。

譲渡損失の買換え特例と住宅ローン控除を併用した場合の適用期間をシミュレーションすると以下の通りです。

住宅ローン控除の適用期間は、購入物件に入居した年以降からカウントされることがポイントです。
譲渡損失の買換え特例が適用されている期間もカウントされていることになります。

譲渡損失の買換え特例を利用するには、売却する不動産の所有期間が5年超であることや、購入する不動産で10年以上の住宅ローンを組んでいること等の要件を満たすことが必要です。
詳しい要件については、国税庁『【国税庁HP】:No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)』をご参照ください。

まとめ

いかがでしたか。
「住み替えと住宅ローン」について解説してきました。

住宅ローン残債は売却と同時に一括するため、売却前に住宅ローンを完済しておくことは不要です。
オーバーローンで住みかえる場合には、住み替えローンを利用できることがあります。

アンダーローンで住みかえる場合は、売り先行を選択することが基本です。
オーバーローンで住み替えローンを利用する場合には、売却と購入の引渡日を一致させる必要があります。

さっそく住み替えを進めていきたい方は、不動産会社の査定を受けてみましょう。
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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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