【不動産売却】土地・建物を売却する際の必要書類とは?

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【不動産売却】土地・建物を売却する際の必要書類とは?

不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要になります。初めて土地や建物を売却する方は、何をそろえたらよいかわからないという方も多いのではないでしょうか?
ここでは、土地や建物の売却を検討している方のために、不動産売却時の必要書類をわかりやすく解説していきます。この記事を参考に必要書類を用意しておき、スムーズに売却手続きに入れるようにしておいてください。

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1.不動産売却時に必ず用意すべき書類

まずは、不動産売却時に必ず用意しなければいけない書類について解説していきます。どのような不動産においても、売却時には所有権移転登記が必要となるため、登記申請時に準備すべき書類を中心に見ていきましょう。

1-1.登記済証(権利証)または登記識別情報

登記済証(権利証)または登記識別情報通知は、いずれも不動産の所有者であることの証明になるものです。買主への所有権移転登記の際に添付する必要があるため、必ず準備しておいてください。

1-1-1.登記済証と権利識別情報の違い

かつては法務局で不動産の所有権移転等の登記を行うと、新たな所有者には「登記済証」が発行されていました。登記済証は一般に権利証と呼ばれているものです。2005年(平成17年)の不動産登記法改正以降、登記済証は発行されなくなり、「登記識別情報」という12桁の符号で本人確認をする制度に変わっています

新制度による運用が行われるようになった具体的な時期は、不動産を管轄する法務局によって異なります。
目安として、所有権を取得したのが2005年(平成17年)~2006年(平成18年)以降であれば、登記完了時に「登記識別情報通知」という書面を受け取っているはずです。

1-1-2.登記済証・登記識別情報を紛失したら?

登記済証・登記識別情報を紛失していても、所有権移転登記は可能です。
この場合には、登記申請時に法務局から登記名義人宛に「事前通知」を行う方法、または司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう方法で、売主の本人確認を行います。

1-2.印鑑証明書

買主への所有権移転登記をする際には、印鑑証明書も必要です。登記申請の際には、売主本人しか出すことのできない実印、印鑑証明書、登記済証または登記識別情報をセットにすることで、売主の売却の意思を確認するしくみとなっています。

なお、登記申請書に添付する印鑑証明書は、発行から3カ月以内のものでなければなりません。あまり早く取得してしまうと、3カ月が経過して取り直す必要があるため、注意してください。
役所で印鑑登録をしていない場合、一から登録手続きをしようとすると時間がかかります。印鑑登録がまだの方は、早めに手続きをしておくとよいでしょう。

1-3.固定資産納税通知書または固定資産評価証明書

不動産には固定資産税や都市計画税が課税されているため、固定資産税評価額や税額を確認できる書類も必要です。
なお、都市計画税が課税されているのは、原則として市街化区域に所在する土地・建物です。

1-3-1.固定資産税・都市計画税は売却時に精算する

固定資産税・都市計画税が課税されるのは、毎年1月1日現在の不動産の所有者です。
年度の途中で不動産を売却するときには、売却日以降の固定資産税・都市計画税を買主に負担してもらう形で、売却代金と合わせて精算するのが一般的です。そのため、税額がわかる書類が必要になります。

1-3-2. 登録免許税の計算のため固定資産税評価額が必要

所有権移転登記の際にかかる登録免許税は固定資産税評価額を基準に計算します。そのため、登記申請時には、固定資産税評価額を証明する書面も提出しなければなりません。

1-3-3. 固定資産税額・評価額を知る方法

市町村から送られてくる固定資産税納税通知書には以下のような課税明細が付属しており、固定資産税・都市計画税の税額、固定資産税評価額が記載されています。

【課税明細の例】

区分 固定資産税(円) 都市計画税(円)
課税標準額 土地 1,668,142 3,336,284
家屋 3,622,011 3,622,011
合計(ア) 5,290,000 6,958,000
税率         (イ) 100分の1.4 100分の0.3
算出税額(ア)(イ)=(ウ) 74,060 20,874
軽減税額       (エ) 0 0
税額     (ウ)-(エ) 74,000 20,800

 

納税通知書が手元になくても、役所で固定資産評価証明書を取得すれば、固定資産税評価額や税額を知ることができます。固定資産評価証明書の取得には、1件につき300円程度の手数料がかかります。

1-4.本人確認書類

犯罪収益移転防止法により、宅建業者(不動産会社)が不動産売買の仲介を行う際には、顧客の本人確認が義務付けられています。
不動産会社に売却を依頼するときには、免許証などの身分証明書を提示する必要があります

2.ケースによっては必ず用意しなければならない書類

売却する不動産の種類などによっては、必ず用意しておかなければならない書類もあります。どのような書類が必要となるか見ていきましょう。

2-1.測量図(土地の場合)

土地を売却するときには、面積や境界を明らかにするために、測量図を添付します。

2-1-1.測量が必要な理由

不動産売却の際には、売主に測量義務はありません。しかし、土地の面積が正確でなかったり隣地との境界が不明確であったりすれば、トラブルの原因となります。
また、測量をして面積や境界が明確にされている土地の場合、買い手もつきやすくなるでしょう。

2-1-2.古い測量図は使えないことも

昔は測量の精度が高くなかったため、古い測量図では買主側が納得しないことがあります。購入後年数が経過している場合には、新たに測量し直したほうがよいでしょう。
特に、地価の高い地域では、面積や境界が少し違うだけで土地の価格が大きく変わるため、売却時の測量は必須と言えます。

2-1-3.測量図の種類

測量図には、現況測量図と地積測量図、確定測量図の3種類があります。現況測量図は比較的簡単に作成でき、確定測量図は信用度が高いことが特長として挙げられます。取引の状況に合わせて適切な測量図を選んでください。

測量図の種類 概  要
現況測量図 現況をもとに測量して作られた図面です。境界に関しては隣地所有者の同意を得ていないため、境界を確定することはできません。
地積測量図 公的な測量図で、法務局に備え付けられています。法務局で手数料(窓口の場合1通450円)を支払えば取得できます。
確定測量図 確定測量図 境界について、隣接する土地の所有者の立ち会いのもとに確定して作成された図面です。作成に費用や時間はかかりますが、境界トラブルになりそうな土地を売却する場合には必須です。

2-1-4.測量はどこに依頼する?

土地の測量ができるのは、土地家屋調査士または測量士です。不動産会社に依頼すれば、測量の手配もしてもらえます。

2-2.建築確認済証・検査済証(一戸建ての場合)

一戸建ての売却では、適法な建築物であることの証明のため、建築確認済証や検査済証を提示する必要があります。

2-2-1.建築確認済証と検査済証の違い

建物を新築や増築する際には、建築確認を受けなければなりません。
建築確認とは、建物の工事計画が建築基準法に合致していることを役所に確認してもらう手続きです。建築確認が完了すると、「建築確認済証(建築確認通知書)」が発行されます。

一方、「検査済証」は、建物の建築開始後、中間検査、完了検査が完了したことの証明書です。

2-2-2.建築確認済証・検査済証を紛失した場合

建築確認済証や検査済証を紛失した場合、再発行してもらうことはできません
建築確認の申請内容の概要が書かれた「建築計画概要書」や、確認台帳に記載されている内容を証明する「確認台帳記載事項証明書」を役所で発行してもらいます。

2-3.マンション管理規約(マンションの場合)

マンションには、管理規約が存在します。マンションを売却する際には、買主が規約の内容を知ることができるよう、管理規約を用意しておかなければなりません。

2-3-1.管理規約とは

管理規約とは、マンションの管理組合によって定められたルールです。
管理規約には、管理費や積立金、自治会や町内会への加入、共有部分の範囲、禁止事項、駐車場や駐輪場の利用に関することなど、そのマンションに住む際には必ず知っておかなければならないことが書かれています。

2-3-2.管理規約が手元にない場合

管理規約はマンション購入時に受け取っているはずです。もし手元にない場合には、管理組合または管理会社に連絡すれば入手できます。

2-4.間取り図(一戸建て、マンションの場合)

間取り図(一戸建て、マンションの場合) 住宅模型と間取り図一戸建てやマンションを売却する場合には、間取りを確認できるものが必要になります。購入時に受け取った間取り図があれば用意しておいてください。

2-4-1.間取り図がない場合

一戸建ての場合、工務店やハウスメーカーで間取り図が保管されていることもあります。マンションの場合には、管理会社に確認してみてましょう。

2-4-2.間取り図を作成するには?

間取り図が入手できない場合には、不動産会社に作成してもらう必要があります。
リノベーションにより購入時と間取りが変わっている場合も同様です。

2-5.各種物件調査資料

土地や建物について、各種調査を行っている際には、その資料を用意しておきます。

2-5-1.地盤調査報告書(土地の場合)

土地売却では、地盤調査を行っている場合、地盤調査報告書を提示します。売主に地盤調査の義務はありませんが、土壌汚染や軟弱地盤などの欠陥があった場合、売却後も売主は契約不適合責任という形で責任を負うことがあるため注意が必要です。

【参考】契約不適合責任とは?

民法改正により、従来の瑕疵担保責任に代わって設けられた規定です。
買主に引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対し、追完、代金減額、損害賠償、契約解除を請求できます(契約不適合を知ったときから原則として1年以内に売主に通知要)。

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2-5-2.耐震診断報告書

建物を売却する場合、耐震診断報告書があれば、耐震基準をみたした建物であることが証明できます。
特に、旧耐震基準で建てられた建物の場合には、耐震診断報告書がないと売却が困難です。耐震診断を受けるためには、建築士などに依頼する必要があります。

2-5-3.アスベスト使用調査報告書

建物についてアスベストの使用調査が行われている際は、アスベスト使用調査報告書を提示します。

不動産の売主に、アスベストの調査義務はありません。しかし、宅建業者が仲介する場合、アスベスト使用の有無の調査結果の記録が存在し保存されている際は、宅建業者は重要事項としてその内容を説明しなければならないことになっています。

2-6.住民票

法務局で不動産の名義変更を行う際、買主の住民票は必要ですが、売主の住民票は通常必要ありません。しかし、売主の登記上の住所と現住所が違う場合、登記上の住所を変更する必要があるため、売主も住民票を用意しておきます。

2-7.ローン残高証明書

住宅ローン返済中の不動産は、ローン残高よりも売却価格が上回る場合でないと売却ができません。通常、不動産会社から確認のためにローン残高証明書を求められます。

3.用意しておけば役立つ書類

不動産売却時の必要書類ではありませんが、不動産会社に行く際に持って行くとよい書類もあります。具体的にどのようなものか見ていきましょう。

3-1.新築購入時のパンフレット・契約書等

不動産を売り出す際には、不動産会社で募集広告を作成します。購入時に受け取っているパンフレットがあれば、広告作成に役立つでしょう。
契約書についても同様で、不動産会社への情報提供のために用意しておくのがおすすめです。

3-2.マンションの管理費等を確認できる書類

マンションの管理費や町会費など、マンションに居住する上でかかる維持費の具体的な金額については、管理規約では確認できないことがあります。この場合には、維持費について確認できる書類が必要です。

3-3.銀行口座についてわかるもの

不動産の売却代金は、通常、売主の銀行口座に振込で入金されます。通帳のコピーなど、銀行口座の詳細がわかるものを持参すると売却時の手続きがスムーズになるでしょう。

4.土地の査定と売却は信頼できる不動産会社探しからスタート

書類の疑問がこの記事で解消できたら、早速、査定を依頼して土地の売却に取りかかりましょう。

書類の準備なども含め、土地など不動産の売却を手際よく進めるためには、土地の売却実績が豊富で、信頼して任せられる不動産会社を見つけることが何よりも大切です。そのためには、複数の会社に査定を依頼するところから始めるのがよいでしょう。

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まとめ

住宅模型と電卓とペンいかがでしたか。
「土地(不動産)の売却に必要な書類」について解説してきました。

不動産売却が成立すれば、所有権移転登記をして名義変更をする必要があるため、登記申請の必要書類を準備しておかなければなりません。
その他にも、土地や建物の種類や状況によって、用意しなければならない書類があります。
書類がそろっていれば、手続きがスムーズに進むだけでなく、不動産が高く売れる可能性もあります。
土地や建物の売却を検討している場合は、どのような書類を準備しておくべきか早めに確認しておき、査定を利用する場合は書類がそろっていることも話しましょう。
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