土地譲渡の「税金の基礎知識」と「特例の節税」をやさしく解説

不動産の中でも土地を譲渡すると大きな金額の税金が発生することが多いです。
驚かないようにするためにも、土地譲渡では税金の仕組みを知っておくことが重要です。

マイホームの売却では、過剰な税金の負担がかからないように様々な税金特例があります。
一方で、土地の売却では原則的に節税の特例がありません。

ただし、土地の譲渡でも条件次第では「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税の特例を使うこともできます。
「3,000万円特別控除」の効果は非常に大きいため、土地の譲渡においても適用できないか検討する価値があります。

そこでこの記事では、土地の譲渡・相続・贈与の違いや、税金の種類、譲渡の注意点、土地譲渡における税金の基礎知識と「3,000万円特別控除」が適用できる場合の土地譲渡の2パターンについて解説します。

最後までお読みいただき、土地譲渡の節税の一助となれば幸いです。

売却も考えている方は『土地売却の流れを7ステップで解説』も合わせてご覧ください。

また、土地を相続した際、兄弟で上手に分ける方法について詳しく知りたい方は『土地を相続した時に上手に分ける5つの方法』もご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.土地の譲渡・相続・贈与の違い

土地を他者に渡す行為には「譲渡」「相続」「贈与」の3つの手段があります。それぞれの違いについてご紹介します。

1-1.譲渡とは対価を受け取る土地取引のこと

土地の譲渡とは、金銭や物々交換など、土地に対する対価を受け取る土地取引のことを指します。なんらかの対価を受け取って、所有資産を移転させる行為です。

土地の譲渡を行った場合は譲渡所得が発生し、所得税がかかります。

1-2.相続とは亡くなった持ち主から引き継ぐこと

土地の相続とは、死亡した持ち主から土地の権利を引き継ぐことを指します。土地の相続は、2つのパターンに分けられます。

1. 相続の権利を持っている親族全員で引き継ぐ共有名義
2. 一人が代表して継ぐ単独名義

親の土地でも無償で引き継げるわけではなく、相続した場合は相続税がかかります。

1-3.贈与とは無償で土地を譲ること

土地の贈与とは無償で土地を譲る行為を指します。ただし、土地を無償で譲っても、贈与税、不動産取得税、司法書士への書類作成依頼などの費用がかかります。金銭が発生しないわけではないので注意が必要です。

2. 土地を譲渡した際に発生する税金の種類

土地を譲渡したときにかかる税金の種類は以下の通りです。

税金は、土地を譲渡する際の必要経費として考えておきましょう。高く土地を売るほど、税金も高くなります。土地の譲渡で発生した利益は、給与所得とは別に確定申告を行ってください。

税金を安くするための「特別控除」もあります。状況に応じて使っていきたいところです。

査定額を知っておくと、土地の譲渡にかかる費用をより詳しく計算できます。
売却を決めている方は、余裕をもって土地の査定まで進めていきましょう。

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3.譲渡所得とは

土地を譲渡したときに発生した利益を「譲渡所得」といいます。譲渡所得の内容を詳しく解説しますので、ご一読ください。

3-1.譲渡所得とは

個人の所得には、給与所得の他、譲渡所得や不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という10種類の所得があります。

このうち、土地やマンションなどの不動産を売却したときに得る所得のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得が発生すると、「所得税」および「住民税」、「復興特別所得税」の税金が発生します。

譲渡所得とは、土地の売却額のことではありません。
譲渡所得は、以下の式で表される購入額との差額になります。

譲渡価額とは売却額です。
取得費とは土地の購入額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用となります。譲渡費用については「3-2.譲渡費用となるもの」で詳しく解説します。

土地の値段に関しては、バブル時代など今よりも高い時期が存在します。
土地価格が高い時期に購入して、安い時期に売却すると、譲渡所得はマイナスとなることがあります。

譲渡所得がマイナスとなれば、所得税等の税金は発生しません。

土地譲渡による税金は、必ずしも常に発生するものではなく、購入や売却のタイミング次第では発生しないという点がポイントになります。

譲渡所得の計算方法や税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

3-2.譲渡費用となるもの

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために要した費用です。
譲渡費用は以下のものがあります。

土地を売却するために、境界確定などの測量を行った場合は、その測量費は譲渡費用となります。
境界確定とは、隣地との境界ラインを定めることです。

また、建物を取り壊して土地だけを売る場合にも、建物の取り壊し費用は譲渡費用となります。

測量費用や取り壊し費用等の譲渡費用となり、譲渡所得を小さくする働きがあるため、節税効果のある支出となります。

一方で、土地についている抵当権を抹消するための費用は譲渡費用とはなりません。
抵当権を抹消することと土地を売却することは無関係と解釈されているためです。

ちょっと不思議な感じもしますが、抵当権抹消費用は譲渡費用とならないため、節税効果のない支出となります。

3-3.取得費が不明の場合

相続で親から何代も引き継いでいるような土地や、売買契約書を紛失してしまったような土地など、土地の取得費が分からないケースがあります。

土地の取得費が分からないケースでは、「概算取得費」を用いて算出することが一般的です。
概算取得費とは、譲渡価額の5％となります。

尚、概算取得費は法的に強要された計算方法ではありません。
ルール上は、取得費が分からない場合には、合理的な計算方法であれば良いとされています。

土地の取得費が分からない場合には、一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数に基づいて算出する方法が合理的な計算方法の一つであると認められています。

ただし、市街地価格指数による計算方法は、いかなる場合でも認められるわけではありません。
最終的には税務署に確認しながら取得費を計算するようにして下さい。

3-4.税率

給与所得の所得税は所得が上がるほど税率も上がる累進課税が適用されます。
しかしながら、譲渡所得に関しては、譲渡した年だけ急激に所得が上がる可能性があるため、譲渡所得に対しては累進課税が適用されません。

譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間によって決まります。
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

復興特別所得税に関しては、所有期間に関わらず所得税に2.1％の税率がかかります。

短期譲渡所得の税率が高いのは、短期間で土地の値上がり益を得るような投機的な取引を防止することが目的です。

尚、所有期間は、相続で親の土地を引き継いだ場合は、親の所有期間も引き継ぐことになります。

3-5.譲渡価格2,500万円の場合の計算例

以下のような要件で土地を売却した場合の税金の計算例を示します。

この例では取得費は不明であるため、概算取得費(譲渡所得の5％)を用います。

所有期間が5年超で取得費の不明な土地を譲渡した場合には、譲渡価額の約2割弱というイメージです。

たまに土地を売却すると2割の税金がかかると表現する人がいますが、その根拠は「取得費が不明で長期譲渡所得の土地」ということになります。

譲渡所得にかかる税金についてもっと知りたい方は、「不動産売却・14の税金対策とは？バッチリ節税できる対処を伝授」内の「2章　譲渡所得にかかる税金と税率」もご覧ください。

4.土地を譲渡する際の注意点

土地を譲渡はスムーズに行いたいものです。納得のいく価格や期間で土地を売却するには、いくつか気を付けることがあります。

土地をスムーズに譲渡したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。不動産会社に心当たり長い場合は、NTTデータグループ運営の「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスをご利用ください。

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5.マイホームの取り壊しなら適用できる「3,000万円特別控除」

この章ではマイホームの取り壊し後に適用できる3,000万円特別控除について解説します。

5-1.「3,000万円特別控除」とは

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却したときに利用することができる特例です。
具体的には、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得が以下のように計算されます。

この特例を使って、譲渡所得がマイナスとなるようであれば税金は発生しません。
また、譲渡所得がプラスであっても譲渡所得がかなり小さくなるため、相当の節税をすることができます。

非常に効果の大きい特例であるため、土地の譲渡においても検討する価値が十分になります。

5-2.適用要件

3,000万円特別控除は、マイホームの売却のために設けられている特例であるため、原則、土地の売却では利用することができません。

ただし、マイホームを取り壊した後の土地であれば、3,000万円特別控除を使うことができます。

3,000万円特別控除が適用できる不動産は、居住用財産と呼ばれています。
居住用財産の定義は以下の通りです。

上記の要件の中で、「3.」と「4.」が土地でも3,000万円特別控除が適用できるパターンです。

特に、「4.」の場合、ポイントは以下の2つになります。

注意点としては、住宅を取り壊した後、駐車場等の貸付けを行ってはいけないという点です。
取り壊した後は、1年以内にすぐに売却するようにして下さい。

5-3.軽減税率もセット適用可能

3,000万円特別控除を適用しても、なお譲渡所得がプラスの場合には税金が発生します。

ただし、取り壊した住宅を10年超所有していた場合には、税率が長期譲渡所得よりもさらに低くなる特例があります。

この特例を「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」と呼びます。

軽減税率を適用した場合の特例は以下のようになります。

ここで、所得が「6千万円以下の部分」というのは、3,000万円特別控除を適用した後の所得となります。

3,000万円特別控除を適用した後でも、なお6千万円超の所得がある場合には、その6千万円超の部分に対して長期譲渡所得と同じ税率がかかることになります。

3,000万円特別控除を適用でき、なおかつ所有期間が10年超であれば、軽減税率の特例も使えるため、相当節税することが可能となります。

3000万円控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。

6.相続空き家でも適用できる「3,000万円特別控除」

相続した空き家であれば、取り壊して土地として売却しても、一定の要件満たすものであれば、3,000万円特別控除を適用できます。
この章では土地譲渡で使える相続空き家の3,000万円特別控除について解説します。

6-1.適用要件

通常の3,000万円特別控除は、自分の家を売却したときのみ利用ができます。
ただし、相続した空き家であれば、直前まで親が住んでいた家であっても3,000万円特別控除を適用できる場合があります。

相続空き家の3,000万円特別控除を適用した場合でも、譲渡所得は以下のように計算されます。

相続空き家で3,000万円特別控除を適用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

6-1-1.3,000万円特別控除の適用要件

「3,000万円特別控除」の適用要件は以下の通りです。

6-1-2.取り壊して売却する場合

取り壊して売却する場合の要件は以下の通りです。

売却の時期に関しては、相続の開始があった日以後の3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡したものに限られます。

相続の発生時期と売却期間は以下のような対応関係となります。

相続空き家の3,000万円特別控除は、「建物も残して売る場合」と「建物を取り壊して売る場合」の2つのパターンがあります。

建物を残して売る場合には、上記「2.」と「7.」に示すように1981年5月31日以前の建物で、かつ現行の耐震基準に適合している必要があるという制限があります。

1981年5月31日以前の建物は旧耐震基準の建物であるため、原則として建物が現行の耐震基準を満たしていません。

建物が現行の耐震基準を満たしていない場合は、3,000万円特別控除を適用するために、わざわざ耐震リフォームをする必要があります。

かなり意地悪な要件となっていますが、実は相続空き家の3,000万円特別控除は、暗に旧耐震の建物は取り壊して売ることを誘導しています。

この特例は基本的に、建物は取り壊して土地として売却した方が使いやすい特例となっています。

1981年5月31日以前に建てられた相続空き家を持っている人は、取り壊して土地として売ることをぜひ検討してみてください。

6-2.特例を利用するための注意点

取り壊して売る場合の要件だけ、再度、以下に示します。

上記の要件を満たすためには、とにかく空き家も土地も他人に貸してはいけないという点です。
空き家を他人に貸す、土地を駐車場にする等はともにNGとなります。

売ることが決まっているのに有効活用してしまうと、3,000万円特別控除の適用ができなくなってしまいますので、ご注意ください。

また相続空き家の3,000万円特別控除では、「2-3.軽減税率もセット適用可能」で紹介した「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は適用できません。

相続空き家は自分のマイホーム(居住用財産)ではないため、軽減税率の特例は適用できないのです。

3,000万円特別控除の譲渡所得がプラスであれば、親の所有期間を引き継ぎ、長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

まとめ

いかがでしたか？
土地譲渡の税金について見てきました。

土地は売却時に譲渡所得がプラスになった場合に限り、税金が発生します。
バブル期に高い価格で購入したような土地であれば税金は発生しない可能性が高いですが、取得費が分からないような土地は売買代金の2割弱の税金が発生する可能性があります。

土地であっても、マイホームの取り壊しをともなう場合、また相続空き家を取り壊した場合も、一定の要件を満たしていると3,000万円特別控除を適用することが可能です。

土地の譲渡は税金が高くなる場合があるため、3,000万円特別控除の要件もきちんと理解した上で売却するようにしましょう。

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