不動産売却の税金を抑えよう！14の節税対策を伝授

売却にかかる税金についてより詳しくは『不動産売却時にかかる税金と計算方法』をご覧ください。

3.譲渡益が発生したときの税金対策

不動産が高く売れるのはほとんどの方にとって嬉しいことかと思いますが、課される税金はできるだけ節税したいですよね。

税金対策をするには、どのような方法があるのでしょうか。

譲渡益が発生したときの税金対策は以下の12点です。

1. 取得費が分かる資料を探す
2. 取得費に加算できるものを加える
3. 譲渡費用をもれなく計上する
4. マイホームなら3,000万円特別控除を利用する
5. 税率が下がる5年超・10年超を意識して売却する
6. 譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する
7. ふるさと納税を利用する
8. 平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除を利用する
9. 未利用土地等の100万円特別控除を利用する
10. 相続空き家の3,000万円特別控除を利用する
11. 相続税納税者なら取得費加算を利用する
12. 収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用する

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.取得費が分かる資料を探す

節税するには、「購入時の売買契約書」のような取得費が分かる資料を探すことが大きなポイントです。

取得費が不明な場合には、概算取得費というものを用います。

概算取得費とは「譲渡価額の5％」です。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなるため、税金が大きくなってしまいます。

よって、概算取得費を利用しないためにも、取得費が分かる資料を探すことが最も効果のある節税策になります。

取得費が分かる資料とは、「購入時の売買契約書」が基本です。

購入時の売買契約書がない場合、以下のような資料が取得費の参考となります。

• 新築物件の場合、当時の販売ディベロッパーから購入当時の売買契約書の写しをもらう
• 当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
• 通帳の出金履歴から購入額を推測する
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
• 抵当権設定額から購入額を推測する
• 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する
• 一般財団法人建設物価調査会が公表している着工建築物構造別単価から建物の取得費を算定する

上記のような資料を取得費とする場合には、必ず最終的に税務署に相談した上で利用するようにしてください。

3-2.取得費に加算できるものを加える

取得費に加算できるものを加えることも、節税対策となります。

以下の項目は取得費に加えることが可能です。

購入当時の諸経費は、取得時の購入額に加え、土地と建物に配分した後、建物に配分されたものは建物購入額の一部になり、建物購入額として減価償却されていきます。

例えば取得時の仲介手数料などは、土地と建物の購入額で案分して配分し、「建物に配分された仲介手数料と建物価格の合計額」が取得時の建物購入額になるということです。

リフォーム費用については、リフォーム時期にリフォーム費用を建物購入額に全額加えます。

その後、リフォーム費用も建物購入額として減価償却を行う処理を行います。

3-3.譲渡費用をもれなく計上する

譲渡費用をもれなく計上することも節税対策となります。

譲渡費用には以下のものが計上可能です。

なお、以下のような支出は譲渡費用として認められないこととなっています。

3-4.マイホームなら3,000万円特別控除を利用する

一定の要件を満たすマイホームの売却なら、3,000万円特別控除を使って節税することが可能です。

3,000万円特別控除を利用すると譲渡所得は以下のように計算されます。

一定の要件を満たすマイホームは居住用財産と呼ばれます。
居住用財産とは、以下のいずれかの要件を満たす不動産が該当します。

転居しても、「2.」の要件を満たせば居住用財産です。

転居してから3年後の12月31日までの間に他人に貸していたとしても居住用財産として認められます。

取り壊しても「4.」の要件を満たせば居住用財産です。

ただし、解体後に駐車場のような事業の用に供してしまうと、居住用財産とはならないことになります。

その他、詳細の要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

3-5.税率が下がる5年超・10年超を意識して売却する

もし売却する時期を調整できるのであれば、税率が下がる5年超・10年超を意識して売却することも節税になります。

まず、全ての不動産において5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得の税率が適用されます。

よって、全ての不動産は保有期間が5年超になってから売ると節税できます。

また、居住用財産については、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（以下、「軽減税率の特例」と略）」を適用することで所有期間が10年を超えると以下のように税率が安くなります。

譲渡所得金額※	所得税	住民税
6,000万円以下の部分	10％	4％
6,000万円超の部分	15％	5％

※譲渡所得は、3,000万円特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

復興特別所得税の税率は2.1％のままです。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

【無料】一括査定依頼スタート

3-6.譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する

居住用財産の売却において、譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する方法もあります。

居住用財産の買換え特例は、売ったマイホームよりも買ったマイホームのほうが高ければ課税を繰り延べできるという特例です。

買換え資産の関係	課税の有無
譲渡価額＞取得価額	繰延できる
譲渡価額≦取得価額	一部課税される

譲渡所得が3,000万円を超える場合は、3,000万円特別控除を使っても譲渡所得が完全に消えないため、居住用財産の買換え特例を使ったほうが売却時の税負担が軽くなります。

ただし、課税の繰延とは税金がかからないということではなく、今回の売却時点では課税しないということです。

その後、買換えた物件を将来売却する場合には、今回の売却に遡って課税されるという意味になります。

3,000万円特別控除は完全に節税していますが、居住用財産の買換え特例は税金を先送りしているだけという点が大きな違いです。

そのため、譲渡所得が3,000万円を超えており、今回は税負担を避けたいという場合には、居住用財産の買換え特例を検討するのが適切といえます。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-7.ふるさと納税を利用する

ふるさと納税を利用することも税金対策の一つです。

ふるさと納税とは、返礼品ももらえて税金控除も受けられる制度になります。

ふるさと納税は「納税」という言葉が付いていますが、実際には寄付行為であり、寄付をすることで寄付金控除を受ける仕組みとなっています。

ふるさと納税控除上限額内であれば、寄付合計額から自己負担（2,000円）を控除した額が住民税から控除および所得税から還付されることになります。

所得が増えるとふるさと納税控除上限額も増えるため、不動産売却で所得が増えた年は普段はもらえない返礼品を狙うことができます。

前節まで紹介した以下の特例は、同時に住宅ローン控除と併用することができません。

一方で、ふるさと納税は住宅ローン控除とも同時に併用することが可能です。

そのため、「買換えで譲渡益が生じ、なおかつ、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合」には、増えた所得でふるさと納税を利用したほうがお得となります。

3-8.平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除を利用する

平成21年及び平成22年中に取得した土地を売却する場合には、1,000万円の特別控除が利用できます。

特例を適用すると、譲渡所得から1,000万円を控除することが可能です。

要件としては、個人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等で、その年の1月1日時において所有期間が5年を超えるものを譲渡したときに適用できます。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-9.未利用土地等の100万円特別控除を利用する

一定の要件を満たす不動産の売却価格が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できます。

特例を適用すると、譲渡所得から100万円を控除することが可能です。

低未利用土地等の100万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

適用範囲は広く、比較的使いやすい特例になっているため、小額物件を売却した場合には積極的に検討することをおススメします。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-10.相続空き家の3,000万円特別控除を利用する

相続した空き家で一定の要件を満たすものは、3,000万円特別控除を利用できます。

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

「相続空き家の3,000万円特別控除」の利用方法としては、「耐震リフォームをしてから売却する」のと「取り壊してから売却する」という2つの選択肢があります。

一般的な戸建ての場合、耐震リフォームは500万円程度、解体費用は150万円程度が相場ですので、取り壊してから売ったほうが安いですし、売りやすくもなるため、お得です。

相続空き家の対象となる家屋には、以下のような要件があります。

その他、「相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する等の細かい要件もあります。

詳細の要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。

3-11.相続税納税者なら取得費加算を利用する

相続税納税者なら取得費加算を利用すると節税が可能です。
取得費加算の特例を適用すると、譲渡所得から「取得費に加算する相続税額」を控除することができます。

取得費に加算する相続税額とは、以下の計算式で求められるものになります。

その者の相続税額＝	その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
	その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額

 

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

取得費加算の特例は、相続税が課税された方しか使えないという点がポイントとなります。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-12.収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用する

収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用することで税負担を軽くすることができます。

特定事業用資産の買換え特例とは、個人が2023年12月31日までに事業用の土地や建物を売却して、一定の要件を満たす事業用資産に買換えた場合に譲渡所得の一部を繰り延べ（先送り）できる特例です。

特定事業用資産の買換え特例では、売却資産と買換え資産に要件があり、比較的よく使われる買換えの要件は以下の組み合わせとなります。

譲渡資産	買換え資産
所有期間が10年を超える土地、建物	国内にある面積300平米以上の土地等で、特定施設（事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等 ※福利厚生施設は除く）の敷地の用に供されているもの、および建物

譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合、譲渡所得の一部が課税されます。

課税対象となる部分は、譲渡益に課税割合を乗じて決まります。
課税割合は譲渡資産と買換え資産の場所に応じて下表のように定められています。

課税割合	譲渡資産と買換え資産の場所
30％	地方から東京23区への買換え
25％	地方から首都圏近郊整備地帯等への買換え
20％	上記以外の買換え

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。