不動産売却・14の税金対策とは?バッチリ節税できる対処を伝授

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不動産売却・14の税金対策とは?バッチリ節税できる対処を伝授

不動産を売却したときに生じる税金には、様々な節税対策があります。
節税だけでなく、税金の還付を受けられる特例も存在します。
損をせずに売却するには、あらかじめ節税方法を知っておくことをおススメします。

そこでこの記事では、「不動産売却の税金対策」について、わかりやすく解説します。
ぜひ最後までおつきあいいただき、上手に税金対策を行うための一助としてください。

なお、税法上「買い替え」は「買換え」と記載しますので、本記事では「買換え」に統一して解説いたします。

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1.不動産売却で生じる税金と発生のタイミング

不動産の売却では、「売買契約時に印紙税」、「引渡時に抵当権抹消の登録免許税」、「確定申告時に所得税・復興特別所得税」、「翌年に住民税」が生じます。
流れ図にすると、以下のようなイメージです。

不動産売却で生じる税金と発生のタイミング

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。(期間は年度により異なるケースがあります。)

順を追って、もう少し詳しくお話しします。

まず、第一段階です。
不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれる印紙税を貼らなければならない書類です。
よって、売買契約時に印紙税が発生します。
売買契約書に記載する主な金額と印紙税の関係は下表の通りです。

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

※軽減税率は2022年3月31日までの売買契約書で適用

次に第二段階です。
不動産に抵当権は設定されている場合には、引渡時に抵当権抹消の登録免許税が生じます。
抵当権とは、債権者(お金を貸している人)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。

続いて第三段階です。
不動産の売却で譲渡所得が発生した場合には、所得税および復興特別所得税、住民税が生じます。
所得税と復興特別所得税は売却の翌年の確定申告時に発生します。

そして最後に、住民税については翌年に生じます。

2.譲渡所得にかかる税金と税率

個人が不動産を売却したときは、譲渡所得が生じると税金が発生します。
譲渡所得とは、不動産売却で得る個人の所得の名称です。

譲渡所得は以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がプラス(譲渡益)となれば税金が発生し、譲渡所得がマイナス(譲渡損失)となれば税金は発生しないことになります。

譲渡所得にかかる税金と税率

譲渡益が生じた場合は、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と分類されます。

譲渡所得にかかる税金と税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

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3.譲渡益が発生したときの税金対策

譲渡益が発生したときの税金対策 節税イメージ不動産が高く売れるのはほとんどの方にとって嬉しいことかと思いますが、課される税金はできるだけ節税したいですよね。
税金対策をするには、どのような方法があるのでしょうか。
譲渡益が発生したときの税金対策は以下の12点です。

  1. 取得費が分かる資料を探す
  2. 取得費に加算できるものを加える
  3. 譲渡費用をもれなく計上する
  4. マイホームなら3,000万円特別控除を利用する
  5. 税率が下がる5年超・10年超を意識して売却する
  6. 譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する
  7. ふるさと納税を利用する
  8. 平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除を利用する
  9. 未利用土地等の100万円特別控除を利用する
  10. 相続空き家の3,000万円特別控除を利用する
  11. 相続税納税者なら取得費加算を利用する
  12. 収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用する

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.取得費が分かる資料を探す

節税するには、「購入時の売買契約書」のような取得費が分かる資料を探すことが大きなポイントです。

取得費が不明な場合には、概算取得費というものを用います。
概算取得費とは「譲渡価額の5%」です。
概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなるため、税金が大きくなってしまいます。

取得費が分かる資料を探す 概算取得費

よって、概算取得費を利用しないためにも、取得費が分かる資料を探すことが最も効果のある節税策になります。

取得費が分かる資料とは、「購入時の売買契約書」が基本です。
購入時の売買契約書がない場合、以下のような資料が取得費の参考となります。

  • 新築物件の場合、当時の販売ディベロッパーから購入当時の売買契約書の写しをもらう
  • 当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
  • 通帳の出金履歴から購入額を推測する
  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
  • 抵当権設定額から購入額を推測する
  • 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する
  • 一般財団法人建設物価調査会が公表している着工建築物構造別単価から建物の取得費を算定する

上記のような資料を取得費とする場合には、必ず最終的に税務署に相談した上で利用するようにしてください。

3-2.取得費に加算できるものを加える

取得費に加算できるものを加えることも、節税対策となります。

以下の項目は取得費に加えることが可能です。

  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
  • 取得時の登録免許税
  • 取得時に司法書士へ支払った手数料
  • 取得時の不動産取得税
  • 取得に際して支払った立退料・移転料
  • 取得のための測量費
  • 取得のための建物の取り壊し費用
  • 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用
  • リフォーム費用

購入当時の諸経費は、取得時の購入額に加え、土地と建物に配分した後、建物に配分されたものは建物購入額の一部になり、建物購入額として減価償却されていきます。

例えば取得時の仲介手数料などは、土地と建物の購入額で案分して配分し、「建物に配分された仲介手数料と建物価格の合計額」が取得時の建物購入額になるということです。

取得費に加算できるものを加える

リフォーム費用については、リフォーム時期にリフォーム費用を建物購入額に全額加えます。

取得費に加算できるものを加える リフォーム費用について

その後、リフォーム費用も建物購入額として減価償却を行う処理を行います。

3-3.譲渡費用をもれなく計上する

譲渡費用をもれなく計上することも節税対策となります。
譲渡費用には以下のものが計上可能です。

  • 売却時の仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却のために広告した場合の広告料
  • 売却のために測量した測量費
  • 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
  • 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  • 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  • 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
  • すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
  • 売却のために行った建物の補修費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

なお、以下のような支出は譲渡費用として認められないこととなっています。

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
  • 譲渡資産の維持管理費等
  • 引越代
  • 売却とは無関係な飲食代、交通費、宿泊費等

3-4.マイホームなら3,000万円特別控除を利用する

一定の要件を満たすマイホームの売却なら、3,000万円特別控除を使って節税することが可能です。
3,000万円特別控除を利用すると譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 ― 3,000万円

一定の要件を満たすマイホームは居住用財産と呼ばれます。
居住用財産とは、以下のいずれかの要件を満たす不動産が該当します。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

転居しても、「2.」の要件を満たせば居住用財産です。
転居してから3年後の12月31日までの間に他人に貸していたとしても居住用財産として認められます。

マイホームなら3,000万円特別控除を利用する

取り壊しても「4.」の要件を満たせば居住用財産です。
ただし、解体後に駐車場のような事業の用に供してしまうと、居住用財産とはならないことになります。

マイホームなら3,000万円特別控除を利用する

その他、詳細の要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

3-5.税率が下がる5年超・10年超を意識して売却する

もし売却する時期を調整できるのであれば、税率が下がる5年超・10年超を意識して売却することも節税になります。

まず、全ての不動産において5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得の税率が適用されます。
よって、全ての不動産は保有期間が5年超になってから売ると節税できます。

また、居住用財産については、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」を適用することで所有期間が10年を超えると以下のように税率が安くなります。

譲渡所得金額※ 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

※譲渡所得は、3,000万円特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。
復興特別所得税の税率は2.1%のままです。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-6.譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する

居住用財産の売却において、譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する方法もあります。

居住用財産の買換え特例は、売ったマイホームよりも買ったマイホームの方が高ければ課税を繰り延べできるという特例です。

買換え資産の関係 課税の有無
譲渡価額>取得価額 繰延できる
譲渡価額≦取得価額 一部課税される

譲渡所得が3,000万円を超える場合は、3,000万円特別控除を使っても譲渡所得が完全に消えないため、居住用財産の買換え特例を使った方が売却時の税負担が軽くなります。

ただし、課税の繰延とは税金がかからないということではなく、今回の売却時点では課税しないということです。
その後、買換えた物件を将来売却する場合には、今回の売却に遡って課税されるという意味になります。

3,000万円特別控除は完全に節税していますが、居住用財産の買換え特例は税金を先送りしているだけという点が大きな違いです。

そのため、譲渡所得が3,000万円を超えており、今回は税負担を避けたいという場合には、居住用財産の買換え特例を検討するのが適切といえます。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-7.ふるさと納税を利用する

ふるさと納税を利用することも税金対策の一つです。
ふるさと納税とは、返礼品ももらえて税金控除も受けられる制度になります。

ふるさと納税は「納税」という言葉が付いていますが、実際には寄付行為であり、寄付をすることで寄付金控除を受ける仕組みとなっています。

ふるさと納税控除上限額内であれば、寄付合計額から自己負担(2,000円)を控除した額が住民税から控除および所得税から還付されることになります。

所得が増えるとふるさと納税控除上限額も増えるため、不動産売却で所得が増えた年は普段はもらえない返礼品を狙うことができます。

前節まで紹介した以下の特例は、同時に住宅ローン控除と併用することができません。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

一方で、ふるさと納税は住宅ローン控除とも同時に併用することが可能です。
そのため、「買換えで譲渡益が生じ、なおかつ、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合」には、増えた所得でふるさと納税を利用した方がお得となります。

3-8.平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除を利用する

平成21年及び平成22年中に取得した土地を売却する場合には、1,000万円の特別控除が利用できます。
特例を適用すると、譲渡所得から1,000万円を控除することが可能です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 1,000万円

要件としては、個人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等で、その年の1月1日時において所有期間が5年を超えるものを譲渡したときに適用できます。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-9.未利用土地等の100万円特別控除を利用する

一定の要件を満たす不動産の売却価格が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できます。
特例を適用すると、譲渡所得から100万円を控除することが可能です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 100万円

低未利用土地等の100万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

  1. 譲渡した者が個人であること。
  2. 譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
  3. 譲渡価額の合計が500万円以内であること。
  4. 譲渡した物件が都市計画区域内にあること。
  5. 譲渡した物件が「低未利用土地等であること」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること。

適用範囲は広く、比較的使いやすい特例になっているため、小額物件を売却した場合には積極的に検討することをおススメします。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-10.相続空き家の3,000万円特別控除を利用する

相続した空き家で一定の要件を満たすものは、3,000万円特別控除を利用できます。
3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

「相続空き家の3,000万円特別控除」の利用方法としては、「耐震リフォームをしてから売却する」のと「取り壊してから売却する」という2つの選択肢があります。

一般的な戸建ての場合、耐震リフォームは500万円程度、解体費用は150万円程度が相場ですので、取り壊してから売った方が安いですし、売りやすくもなるため、お得です。

相続空き家の対象となる家屋には、以下のような要件があります。

  1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  4. 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  5. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

その他、「相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する等の細かい要件もあります。

詳細の要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

3-11.相続税納税者なら取得費加算を利用する

相続税納税者なら取得費加算を利用すると節税が可能です。
取得費加算の特例を適用すると、譲渡所得から「取得費に加算する相続税額」を控除することができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 取得費に加算する相続税額 - 譲渡費用

取得費に加算する相続税額とは、以下の計算式で求められるものになります。

その者の相続税額= その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

 

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

  1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

取得費加算の特例は、相続税が課税された人しか使えないという点がポイントとなります。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

3-12.収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用する

収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用することで税負担を軽くすることができます。

特定事業用資産の買換え特例とは、個人が2023年12月31日までに事業用の土地や建物を売却して、一定の要件を満たす事業用資産に買換えた場合に譲渡所得の一部を繰り延べ(先送り)できる特例です。

特定事業用資産の買換え特例では、売却資産と買換え資産に要件があり、比較的よく使われる買換えの要件は以下の組み合わせとなります。

譲渡資産 買換え資産
所有期間が10年を超える土地、建物 国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等(福利厚生施設は除く))の敷地の用に供されているもの、および建物

譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合、譲渡所得の一部が課税されます。

収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用する

課税対象となる部分は、譲渡益に課税割合を乗じて決まります。
課税割合は譲渡資産と買換え資産の場所に応じて下表のように定められています。

課税割合 譲渡資産と買換え資産の場所
30% 地方から東京23区への買換え
25% 地方から首都圏近郊整備地帯等への買換え
20% 上記以外の買換え

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

4.譲渡損失が発生したときの税金対策

不動産が高く売れず、譲渡損失が発生したときの税金対策には、以下の2つがあります。

  1. 居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用する
  2. 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用する

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用する

居住用財産の買換えで譲渡損失が発生した場合、居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)を利用することで税金の還付を受けることができます。

例えば、給与所得が800万円の人が、売却により譲渡損失▲1,000万円を発生させたとします。
損益通算によってその年の所得を▲200万円(=800万円―1,000万円)とすることができます。

給与所得者は、所得800万円を前提に源泉徴収されていますので、所得税等が払い過ぎていたということになり、天引きされていた源泉徴収税額の還付を受けることができます。
控除しきれなかった損失は繰越控除によって翌年以降3年間繰り越すことができます。

詳細の要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

4-2.居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用する

買換えではなく、単純な売却でオーバーローンとなる場合には、居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例(以下、「居住用財産の譲渡損失の特例」と略)を利用することで節税が可能です。
オーバーローンとは住宅ローン残債が売却額を上回ることを指します

居住用財産の譲渡損失の特例も、基本的な仕組みは前節で紹介した譲渡損失の買換え特例と同じです。

居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用する

ただし、譲渡損失の買換え特例では譲渡損失部分が全額繰越控除限度額となるのに対し、居住用財産の譲渡損失の特例ではオーバーローンの部分のみが繰越控除限度額となります。
還付が受けられる効果は前節の譲渡損失の買換え特例の方が大きいため、買換えのときは譲渡損失の買換え特例を利用します。

居住用財産の譲渡損失の特例は、単純売却で、なおかつ、オーバーローンのときに利用するメリットがあります。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。

まとめ

いかがでしたか。
不動産売却の税金対策について解説してきました。

不動産の売却では譲渡所得が発生すると所得税および住民税、復興特別所得税が生じます。
譲渡益が発生した場合には、「マイホームなら3,000万円特別控除を利用する」等の節税対策があり、譲渡損失が発生した場合には、一定の要件を満たすと税金の還付を受けることが可能です。

不動産売却では様々な節税対策がありますので、ぜひこの記事で得た情報を活かして、自分に合った節税対策を試みてください。

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