不動産売却の権利証とは？紛失して再発行できない時の対処法

不動産売却では、揃えなければならない書類がたくさんあります。中でも、権利証は一度紛失すると再発行できないため、扱いは慎重になる必要があります。

この記事では、不動産の権利証の概要と紛失した際の対処法について解説しています。「権利証とは何か」を理解し、不動産売却の流れをつかむことでスムーズに売却を進めることができるでしょう。

この記事の監修者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.不動産売却で必要な「権利証」とは？

不動産売却時に必要な権利証とは、不動産を所有した時に、「所有権移転登記」や「所有権保存登記」が完了していることを証明する書類のことです。権利証の他に「権利書」という方もおられますが、意味は同じです。

権利証は、「登記済権利証」と「登記識別情報通知書」の2種類があります。

2005年まで発行されていたのが「登記済権利証」です。登記済権利証のことを、通称「権利証」と呼ぶことが一般的となります。登記済権利証は、登記申請書に「登記済」の文字と受付年月日が押印された書類です。

その後、インターネットが普及したことにより、2005年3月7日に不動産登記法が改正され、オンライン申請が可能となりました。この法改正以降、登記済権利証は廃止となり、「登記識別情報通知書」へと切り替わりました。

また、登記識別情報通知書に切り替わったことにより、登記識別情報が英数字12桁の文字列で通知されるようになりました。登記名義人のみが知り得る情報ですので、他人に知られないよう管理しましょう。

登記識別情報通知書に切り替わったことで、登記済権利証は廃止となりましたが、これまで発行されたものは引き続き有効です。

不動産の査定を行う際は、権利証を用意しておきましょう。
3章以降で詳しく説明しますが、権利証を紛失した場合も売却は可能なため、よくわからない方は査定の際に不動産会社に相談してみましょう。

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2.不動産売却で権利証が必要な理由

不動産売却を進めるためには、権利証もしくは登記識別情報通知書が必ず必要となります。

権利証が必要な理由は、以下の2つです。

• 物件の所有者であることを確認するため
• 所有権移転登記を行う際に必要となるため

不動産会社は、家や土地を査定する際、売り手が本当に所有者かどうかを調べるために、権利証を確認します。また、不動産売却の決済時に、「所有権移転登記」の申請をするために権利証を添付する必要があります。

所有権移転登記とは、不動産の名義変更のことです。査定時と同様に、不動産の所有者であることを証明するために提出します。決済当日に権利証が用意できていない場合、手続きを進めることができないため、必ず売却活動を始める前に確認をしておきましょう。

3.権利証を紛失したら再発行できない

不動産の権利証は、一度紛失してしまったら再発行はできません。そのため、交付された時に大事に保管しておきましょう。

ただし、権利証を紛失してしまったとしても、物件の所有権は引き続き有効です。また権利証が手元になくても、必要な手続きをすることで、不動産を売却することは可能です。

4.権利証を紛失した場合の対処法

権利証を紛失した場合、次の3つの方法で対処しましょう。

• 法務局へ相談する
• 不正登記防止申出を行う
• 登記識別情報の失効申出を行う

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1.法務局へ相談する

権利証を紛失してしまったら、まずは最寄りの法務局に相談しましょう。法務局とは、登記や戸籍、国籍、供託等の事務を行う国の出先機関のことです。

法務局に相談することで、登記識別情報の不正使用に関する防止手続きについて、具体的に説明してくれます。

4-2.不正登記防止申出を行う

登記識別情報を他者に悪用されないようにするため、不正登記防止申出を行いましょう。

不正登記防止申出の制度は、他者から悪質な目的で登記される恐れがある場合に、法務局に申出をする制度です。不正登記防止申出後、3か月以内に申出に関係する登記があった場合、申請者に対して通知が届きます。登記された内容について、不正が疑われる場合は、登記申請者に対して調査が行われます。

3か月以内という期限があるため、引き続き不正登記の恐れがある場合は、3か月ごとに申出の手続きを行う必要があります。

不正登記防止申出は、申出をする本人が登記所で手続きを行わなければなりません。ただし、やむを得ない事情で登記所に行けない場合は、委任された代理人であれば手続きを行うことが可能です。

4-3.登記識別情報の失効申出を行う

権利証を紛失後、登記識別情報を誰かに見られてしまう恐れがある場合は、登記識別情報の失効の申出を行いましょう。不動産所有の権利を移すためには、登記識別情報以外にも印鑑証明書や実印が必要となるため、権利を失うことはありませんが、悪用される可能性はあります。

悪用を防ぐために、登記識別情報の効力を失効させる手続きが、登記識別情報の失効申し出です。

失効手続きは法務局で行うのですが、失効申出の手続きができるのは、名義人や相続人などといった制限がありますので確認しておきましょう。

5.権利証を紛失しても不動産売却する3つの方法

権利証を紛失した場合でも不動産を売却することは可能です。売却手段は、次の3つの方法があります。

• 事前通知制度を利用する
• 資格者代理人による本人確認
• 公証人による本人確認

一つずつ詳細を解説していきます。

5-1.事前通知制度を利用する

権利証を紛失した状態で不動産売却を行う場合は、事前通知制度を利用しましょう。

事前通知制度とは法務局で指定された手続きを行うことで、権利証がなくても物件の所有者であることを証明できる制度です。登記申請を行ってから数日後、法務局の登記官が申請人を不動産の所有者本人であることを確認するため、本人宛に「事前通知書」を封書で発送します。

事前通知書が発送されてから2週間以内に法務局に提出することで、登記申請が承認されます。

事前通知制度を利用するメリットは、費用がかからない点です。デメリットは、2週間以内に提出しなければ申請が却下されてしまう点です。また、登記上の所有権移転日は事前に行う登記申請日となり、引渡日にすることができない点もデメリットとなります。

5-2.資格者代理人による本人確認

司法書士か弁護士の資格者代理人に本人確認をしてもらうことで、登記名義人であることを証明できます。資格者代理人による本人確認は、面談を行った後、「本人確認証明情報」を作成してもらいます。本人確認情報を作成できる資格者は司法書士と弁護士に限定されており、土地家屋調査士等の他の専門家はできません。

本人確認証明情報の作成には、以下の書類と持ち物が必要です。

司法書士や弁護士に資格者代理人を依頼する場合、手数料を支払います。手数料は5万円〜10万円ほどが相場ですが、依頼する相手や内容によって相場以上になる可能性もありますので、料金は依頼前に確認するようにしましょう。

また本人確認証明情報の作成にかかる時間は、担当する資格者代理人によって異なりますので、紛失に気付いた時点で早めに依頼することをおすすめします。

5‐3.公証人による本人確認

権利証をなくしてしまったら、公証人による本人確認制度もあります。必要書類を用意し、公証人に認証してもらいましょう。

公証役場へ持参する書類や持ち物は以下の通りです。

• 実印
• 印鑑証明書
• 写真付きの身分証明書

公証人によって認証された書類は、権利証の代わりとして添付することができます。最寄りの公証役場は、日本公証人連合会のサイトで調べることができます。また、公証人による書類作成には、手数料3,500円がかかります。

6.不動産売却で権利証以外に必要な書類は？

不動産売却を行う際は、権利証以外にもさまざまな書類が必要となります。

マンション、戸建て、土地など不動産の種別によって、必要な書類と不要な書類があります。また、各書類によって必要となるタイミングも異なりますので、仲介の不動産会社に必要書類を確認しつつ、以下の表を参考に書類の準備を進めてください。

6‐1.売却時の必要書類

不動産会社に査定を依頼する際、以下の書類が必要となります。

「〇」がついている書類は必ず必要ですが、「△」は、あれば提示した方が良い書類です。

6‐2.引き渡し時の必要書類

引き渡しの当日に必要な書類は以下の通りです。

これらの書類は、残代金の決済や物件の引き渡しを行う上で必要となります。引き渡しの日に決済も合わせて実行しますが、書類に不備などがあると手続きを進めることができません。

最悪の場合、決済と引渡しを延期しなければならなくなると、売主や司法書士、金融機関や不動産会社の担当者にも再度日程調整してもらうことになり、迷惑がかかります。

売買契約の締結から引き渡しまで一定の猶予期間があるのが一般的ですので、その間に必要書類がすべて揃っているかどうか、必ず確認するようにしてください。

不動産売却の必要書類と取得方法は、別の記事でも詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。

まとめ

不動産売却において、権利証は物件を所有していることを示す書類なので、とても重要です。権利証は、一度無くした再発行はできないため、大切に保管しておいてください。

もし権利証をなくした状態で売却する場合は、まずは不動産会社に相談してください。原則的には事前通知制度の利用が基本ですが、実務的には資格者代理人による本人確認制度の利用がおススメです。資格者代理人による本人確認制度であれば、売主の負担は軽く、ミスなく確実に手続きを進めることができます。資格者代理人による本人確認制度よりも安価に済ませたい場合には、公証人による本人確認がおススメです。

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この記事の監修者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット