住宅ローンの繰上返済手数料を徹底比較！繰上返済をしないほうがいいケースについても解説

住宅ローンを比較するなかで「将来的には繰上返済したい」と考えている方もいるでしょう。繰上返済の手数料は、金融機関や手続き方法によって異なります。

本記事では、各金融機関の繰上返済手数料を比較表にまとめたほか、繰上返済をしないほうがいいケースについても解説しますので、住宅ローンの比較検討にご活用ください。

1.住宅ローンの繰上返済手数料とは？

繰上返済手数料とは、住宅ローンの繰上返済にかかる事務手数料のことです。繰上返済には「一部繰上返済」と「全額繰上返済」の2種類があります。

1-1.一部繰上返済

一部繰上返済とは、住宅ローンの一部のみを繰上返済することで、「返済期間短縮型」と「返済額減額型」に分けられます。

返済期間短縮型は、毎回の返済額は変えずに残りの返済期間を短くする方法です。利息の軽減効果が「返済額減額型」よりも大きく、定年までに住宅ローンを完済したい方や、毎月の返済に余裕がある方におすすめです。

一方、返済額減額型は残りの返済期間は変えずに、毎回の返済額を少なくする方法です。近い将来、教育費などで大きな出費がある場合、返済額減額型によって毎月の支出を抑えれば、ローンの返済負担を軽減できます。

なお、一部繰上返済は手続き方法にもよりますが、手数料が無料になることがほとんどです。

1-2.全額繰上返済

全額繰上返済とは、住宅ローンの残債を一括返済してローンを完済することです。住宅ローンは元本に加えて利息を支払い続けるため、返済期間が長くなるほど、支払い総額が大きくなります。しかし、全額繰上返済をすると本来支払うはずだった利息を払わずにすみ、返済総額の減額が可能です。全額繰上返済の手数料は、多くの金融機関で有料となっています。

なお、住宅ローンを組む際に支払った保証料が返金されるケースもあります。保証料の支払方法には借入時に一括で支払う「外枠方式」と、金利に上乗せして支払う「内枠方式」があります。外枠方式の場合、全額繰上返済または返済期間短縮型の一部繰上返済により、返済期間が減った分の保証料が返金されます。

2. 繰上返済の手数料を比較

では、住宅ローンを繰上返済する際の手数料はどのくらいなのでしょうか。一部繰上返済と全額繰上返済にかかる手数料をそれぞれ見ていきましょう。

2-1.一部繰上返済の手数料を比較

メガバンクや地方銀行、ネット銀行など15行の一部繰上返済の手数料を、以下の表にまとめました。

※金額はすべて消費税込み
※2023年12月時点

インターネット手続きでは、比較したすべての金融機関で手数料が無料です。多くの場合、店舗窓口での手続きには手数料が発生するため、手続き方法の選択が重要といえます。

保証料の返戻手続きの事務手数料も、手続き方法によっては無料になるケースがあるため、比較する際に確認しておきましょう。

2-2.全額繰上返済の手数料を比較

メガバンクや地方銀行、ネット銀行など15行の全額繰上返済の手数料を、以下の表にまとめました。

※金額はすべて消費税込み
※2023年12月時点

全額繰上返済は、数万円程度の手数料がかかる金融機関が多いようです。また、手続き方法だけではなく、選択している金利タイプによって手数料が異なるケースもあります。

なお、一部金融機関ではインターネットでの全額繰上返済を取り扱っていないため、併せて確認しておきましょう。

3.繰上返済しないほうがいいケースはある？

繰上返済には、利息の支払負担の軽減や返済期間の短縮といったメリットがあります。しかし状況によっては、繰上返済しないほうがいい場合もあるため注意が必要です。ここでは、住宅ローンの繰上返済をしないほうがいいケースを3つ紹介します。

3-1.住宅ローン控除を受けているとき

住宅ローン控除を受けているときは、繰上返済を避けるほうがいいでしょう。住宅ローン控除とは、適用要件を満たせば毎年末時点の住宅ローン残高の0.7％が、所得税から控除される制度です。

住宅ローン控除の適用要件の一つに「住宅ローンの期間が10年以上であること」とあります。しかし、借入から10年以内に全額繰上返済をしてしまうと、住宅ローン控除の適用除外となってしまうため、十分に注意しましょう。

加えて、住宅ローンの控除額は年末時点のローン残債で決まります。より多く控除を受けるためには、繰上返済による残高の減少は得策ではありません。

また、住宅ローン控除率の0.7％よりも低い金利で借りる場合、控除金額のほうが利息よりも高くなる可能性があるため、繰上返済しないほうがより大きな恩恵を受けられます。

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3-2.大きな出費が控えているとき

大きな出費が控えているときは、繰上返済せずにお金を手もとに残しておきましょう。繰上返済により目先の金利負担は軽減できますが、必要なお金を工面できずにカードローンなどの高金利ローンを利用するようでは、かえって家計に負担がかかります。

具体的には、おおむね5年以内に以下のような出費がないか確認してください。

さらに、3～6ヵ月程度の生活費を貯めておくと安心です。繰上返済は余剰資金で行なうようにしましょう。

3-3.家の住み替えをするとき

住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されているため、原則そのままでは売却できません。抵当権を外すには現在の家を売却したお金で、ローン残債を全額繰上返済する必要があります。

現在の家の売却益がローン残債に満たない場合は貯蓄から補填する必要がありますが、無理に費用を工面すると、家計への負担が大きくなってしまうでしょう。そのため繰上返済する際は、現在の家をより高値で売却できる不動産会社を探すことが大切です。

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まとめ

住宅ローンの繰上返済手数料は、金融機関によって異なります。インターネットなど、手続き方法によっては手数料が無料になるケースもあるため、しっかり比較検討しましょう。

ただし、状況によっては繰上返済をしないほうがいい場合もあります。例えば住宅ローン控除を受けているときや大きな出費が控えているときは、繰上返済を避けるのが得策です。ライフプランに合わせて、賢く繰上返済を活用しましょう。

また、家の住み替えをするときには、繰上返済のために現在の家をなるべく高値で売却することが重要です。不動産一括査定サービスを活用し、より高値で売却できる会社を探しましょう。

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