戸建ての査定って何を見られているの?価格の決まり方を解説

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戸建ての査定って何を見られているの?価格の決まり方を解説

一軒家などの戸建ての査定はどのように行われているのか気になる人もいると思います。できれば高く査定されたいですし、査定の前に準備できることがあればしておきたいと思っている人も多いのではないのでしょうか。

不動産会社は、買主の目線に代わって査定を行っていますので、不動産会社の目線を知ることは実はとても意義があります。

不動産会社がプラスに査定する部分は買主もプラスに捉える部分ですし、不動産会社がマイナスに査定する部分は買主もマイナスに捉える部分ということです。

そこでこの記事では不動産会社か戸建の査定ではどのようなところを見ているのかについて解説致します。

不動産会社の査定ポイントを理解し、スムーズな戸建ての売却に役立てて頂けると幸いです。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1. 査定価格とは3ヶ月程度で売れる価格のこと

査定とは、不動産会社による売却予想価格の算出です。仲介をすることによって、「おそらくこの価格で売れるだろう」という予想の元に出される価格であり、その金額で売却が保証されるものではありません。

査定価格は、販売活動を3ヶ月程度行った場合に売れる価格になります。すぐに売れる価格ではなく、一定の周知期間を要して売却することを前提としています。

戸建ては、売却予想価格を立てない限り、適切な売値を設定することができません。売値は安過ぎると損をしますし、高過ぎるとなかなか売れないという事態を招きます。

損をせず確実に売却するには、適切な売値の設定がとても重要となります。適切な売値を設定するには、精度の高い査定を依頼する必要があります。

価格査定は不動産売却の第一歩ですが、その査定額がいい加減だと売値設定も失敗し、売却活動が最後まで上手く行きません。

査定価格は予想であるがゆえに、信頼できる不動産会社に依頼し、精度の高い査定価格を得ることがポイントです。

2. 訪問査定が必要な理由は個別性が強いから

不動産会社は、訪問査定を実施しない限り適切な査定価格を出すことができません。

戸建ては、マンションと比べて個別性が強く、あらゆる要因が複合的に作用しあって価格が決まります。訪問査定が必要な理由は、実際に見ないと分からないことも多いためです。

例えば、騒音や振動、臭気などは現地に行ってみないと分かりませんし、蛇口の水の勢いなどの給排水設備の使用感も使ってみないと分かりません。

また地下埋設物の状況なども、現地を見ながら売主にヒアリングして確認する必要があります。家の状況は、実際に見ないと分からない部分も多いため、机上査定だけでは実態を踏まえた価格を出すことは不可能です。

適正な査定価格を出すためにも、売却前は必ず訪問査定を依頼するようにして下さい。

3. 査定価格から分かること

査定価格は売却予想価格であるため、住み替えのために売却を考えているのであれば「住宅ローンの返済が可能かどうか」、「次の物件の頭金確保が可能かどうか」という2点に関し、資金計画を明確にすることができます。

3-1. 住宅ローンの返済が可能かどうか

住宅ローンが残っている戸建てを売却する場合は、売却額によって住宅ローンを一括返済する必要があります。そのため、住宅ローンを返済できるかどうかは、売却可能かどうかということと、実質的に同じ意味となります。

住宅ローンが残っている人は、査定を依頼して、返済できるかどうかをしっかりと見極めるようにしましょう。

3-2. 次の物件の頭金確保が可能かどうか

買い替えで次に物件を購入する人であれば、査定価格によって頭金をどの程度用意できそうかということも分かるようになります。

つまり、次の購入物件の予算に関しては売却価格によって変わることになります。予算が決まれば、どこに住めるか、どの程度の広さの物件に住めるか等も見えてきます。

売却額を次の物件の頭金に予定している人は、査定を依頼して、予算をしっかりと計画するようにしましょう。住宅ローンの返済や頭金の確保等の資金計画は、売却を進めていく上でとても重要です。

4. 訪問査定で不動産会社からチェックされる部分

この章では、訪問査定が行われる際、不動産会社がどのような部分を見ているかについて紹介いたします。

4-1. 真の所有者は誰か

不動産会社は訪問査定の際、登記簿謄本を事前に取得しています。訪問査定では、登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認が行われます。

売主と登記簿謄本の所有者が同じであれば特に問題はありません。一方で、相続した戸建てでは、たまに売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。

もし、売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合には、すぐに所有権移転登記を行うようにして下さい。

真の所有者が誰かよく分からない物件は買主も不安になりますので、売却しにくくなります。査定の前は、登記簿謄本の所有者が誰になっているか、念のため確認しておきましょう。

4-2. 境界は確定されているか

売主には土地の境界の明示義務がありますので、境界が確定されているかどうかについて、必ず確認が行われます。

境界に関しては「確定測量図」という名称に実測図があると、確定している証となります。確定測量図があれば、訪問査定の際、不動産会社に写しを提示するようにして下さい。

また、筆界確認書(名称は異なる場合もあります)と呼ばれる資料が存在する場合もあります。筆界確認書とは、各境界ラインの隣地所有者との間で境界について合意をした書面です。

境界が全て確定されていない場合には、部分的に確定している境界だけ筆界確認書が存在することがあります。訪問査定を受ける前に、境界関係の書類を一度探しておくことがポイントです。

境界が未確定の場合には、どこが確定しており、どこが未確定なのかを不動産会社に伝えるようにしましょう。

4-3. 越境はどのような状態になっているか

境界が確定すると、越境の有無も確定します。越境は、植木の木の枝やブロック塀、コンクリート擁壁、空調の室外機等、空間の上下にわたって発生しています。

越境は、物件によっては隣地所有者と「越境の覚書」を締結している場合もあります。越境の覚書とは、お互い何が越境しあっているか確認しあった書面です。越境の覚書は、特になくても問題ありませんが、あると買主に対して親切です。

訪問査定では、越境の状態も確認されます。もし、越境の内容が、自分の木の枝が隣の家の庭に越境している程度の簡易なものであれば、売却前に解消しておくことをおススメします。

越境は、多少のものであれば、ほとんど価格に影響しません。ただ、ブロック塀や擁壁が越境している際は、その所有者はどちらのものなのか問われますので、所有権の認識をはっきりさせておきましょう

4-4. 日照・眺望・通風は良好か

日照や眺望、通風についても確認されます。

日照とは日当たりのことですが、道路に接面している向きがポイントとなります。価値は高い方から南、東、西、北の順番となります。角地の場合、南東の角が一番良い土地です。

少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味されます。また、家の中に風が抜けるような作りになっていれば、通風状態が良いと判断されます。

4-5. 騒音・振動・臭気はしないか

騒音、振動、臭気についても査定のポイントとなります。特に、線路や大きな道路に隣接している戸建ての場合、騒音や振動に関してはマイナス要因となります。

ただし、窓サッシの性能が高く、防音性に優れた家であれば、騒音によるマイナス影響は最小限にとどめることができます。良い窓サッシを使っている場合には、不動産会社の前で実際に開け閉めして遮音性をアピールしましょう。

また周辺に汚臭を発生する施設があれば、減額されることになります。

4-6. 維持管理の状態は良好か

戸建ての場合、維持管理がしっかり行われていると評価が高くなります。

例えば、定期的に外壁塗装を行っている、シロアリ予防を行っている等の維持修繕を実施している場合には、良いアピールポイントとなります。

また、修繕履歴がしっかりしていると買主に非常に喜ばれます。修繕履歴は戸建て購入において借主が知りたがる項目ですが、修繕履歴をまとめている人はほとんどいません。

今まで行ってきた修繕や改修等について、以下のように実施時期と内容について表でまとめておくだけでも買主の印象はアップします。

修繕履歴の例
実施時期 内容
2007年3月 クロス貼替
2010年5月 シロアリ予防実施
2015年8月 外壁塗装塗替え

修繕履歴があると、他の物件よりもかなり好印象の物件になりますので、ぜひまとめておきましょう。

4-7. 給排水設備の使用感はどうか

不動産会社によっては、キッチンや洗面所の蛇口、バスのシャワーなどから一度水を出し、水の出る勢い等、給排水設備の使用感をチェックします。

シャワーなど、水圧が低くてチョロチョロとしか水が出ないと買主の印象が悪くなるため評価が下がります。もし、水圧が非常に弱く、水やお湯がチョロチョロとしか出ないようでしたら、修理を依頼して水圧を調整しておくことをおススメします。

水圧は、弱いと売却後に買い主からクレームとなることがあります。売主は毎日使っていると気にならない部分ですが、水圧が弱いと感じたら売却までにきちんと水が出るように修繕しておきましょう。

4-8. 雨漏りや床の傾きはないか

雨漏りや床の傾き等の瑕疵雨漏りや床の傾きがある場合は、査定額が大きく下がります。雨漏りや床の傾きは、物件の瑕疵(かし)に該当します。瑕疵とは通常有すべき品質を欠くことをいいます。

雨漏りや床の傾きがある物件は、売却に相当苦労します。現状雨漏りがある物件は、雨漏りを修復してから売却するようにしてください。修繕できればスムーズに売却することはできます。

一方で、傾きが明らかな物件は、売却できないことすらあります。最近では傾いている家は、そう多くはありませんが、もし家が傾いていたら、不動産会社や買主へはきちんと告げる必要があります。

売主には、瑕疵担保責任があります。瑕疵担保責任とは、売却後に瑕疵が発見された場合、売主が損害賠償や契約解除を負う責任です。

瑕疵担保責任は全部または一部を免責することができますが、売主が知っていて買主に告げなかった瑕疵については免責することはできません

そのため、雨漏りや床の傾き等の瑕疵がある場合には、買主および不動産会社にきちんと瑕疵を告げる必要があります。瑕疵を告げれば査定額は落ちてしまいますが、隠してしまうと後から発覚した場合に瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵担保責任は、最悪、裁判になることもありますので、雨漏りや床の傾き等がある場合には、査定時にもきちんと不動産会社に伝えるようにして下さい。

4-9. 地中障害物などはないか

訪問査定では、建物の下や庭などに、コンクリートの塊などの地中障害物がないかどうかのヒアリングを受けます。

地中障害物は、例えば昔の建物に地下室があった場合や、かつて貯水槽があった場合に埋まったまま残っているケースがあります。地中障害物は見た目上分からず、不動産会社は調べようがないため、売主がきちんと答えるようにしてください。

地中障害物も査定額を落とす原因となりますが、これも同様に物件の瑕疵に該当します。知っていたまま黙って売ると、瑕疵担保責任を免れることができません。

地中障害物も物件の瑕疵に該当地中障害物の事実を知っている場合には、正直に不動産会社に伝えるようにしましょう。

4-10. 周辺環境はどのような状況か

訪問査定では、不動産会社が独自に周辺環境調査も行います。最寄駅やバス停、商店街、大型スーパー、公共施設などの位置や距離を調査します。

最寄駅やバス停に近ければ、交通利便性が高いため評価が上がります。また、近くに元気な商店街やスーパーがある場合、生活利便性が高くなり、評価があがります。

周辺環境については、売主が今さら変えようがない要素です。しかしながら、買主にとっては周辺環境の良し悪しは物件購入の大きな判断要素となります。

戸建ての売却は、周辺環境のような戸建て自身とは無関係な要因で売買が決まることがあります。必ずしも物件の状態だけで査定額や売買が決まるものではないということを理解しておきましょう。

5. 土地の査定価格の決まり方

戸建ての査定額は土地価格と建物価格の合計額となります。この章では土地価格がどのようにして決まるのかについて解説致します。

5-1. 周辺土地相場が基本となる

土地価格は、周辺の土地相場が基本となります。戸建ての敷地は、その地域の中で相場が形成されていることが通常です。

土地の相場は坪単価で表現されています。1坪は約3.3058平米です。「」は非常に馴染みのない単位ですが、不動産の世界ではいまだに坪という単位で相場が語られています。

例えば土地の相場が坪50万円の地域であれば、その周辺一帯エリアの土地は坪50万円を基本として計算されます。戸建ての敷地は概ね40~60坪程度ですので、坪50万円の敷地だと土地価格だけで2,000万円~3,000万円ということになります。

土地の坪単価については、国内の景気の状況によって変化します。2018年12月現在は、国内の土地価格は上昇基調にあるため、坪単価は去年よりも上がっているエリアが多いです。

もし、数年前に一度査定を取って売却を取りやめていたような人がいれば、査定はもう一度取り直す必要があります。査定を取り直すと価格が上がっている可能性がありますので、もう一度取り直すようにして下さい。

5-2. 土地査定額を上げる要因

土地の価格は、その個性によって価格が相場よりも上がる場合があります。例えば以下のような要因は、相場よりも土地価格を上げてくれます。

  • 駅に近い
  • スーパーに近い
  • 角地である
  • 南向きである
  • 前面道路の歩道が整備されている
  • 地型が整形である
  • 道路から0.5~1m程度高い
  • 閑静で区画整然とした住宅街の中にある

ただし、土地価格が上がるといっても、せいぜい10%弱といったイメージです。住宅購入者は、支払うことのできる金額に限りがあることが通常であるため、価格が無尽蔵に上がることはありません。

良い物件でも周辺相場から逸脱して高いと、買い手が見つかりにくくなります。非常に良い物件であっても、土地価格は相場よりもやや高い程度で査定されることが多いです。

5-3. 土地査定額を下げる要因

土地の価格は、その個性によって価格が相場よりも下がる場合もあります。例えば以下のような要因は、相場よりも土地価格を下げる原因となります。

  • 駅や商業施設から遠い
  • 前面道路の道幅が狭い
  • 水道、ガス、下水道等の供給処理設備が引き込めない
  • 北向きである
  • 不整形である
  • 道路よりも土地が低い
  • 地中障害物や埋蔵文化財、土壌汚染等がある
  • 周辺に嫌悪施設(墓地、高圧線、汚水処理場等)がある

土地価格を下げる要因に関しては、条件が悪いと20~30%程度相場よりも価格が下がることもあります。上がることに関しては、あまり上昇が見込めませんが、下がることに関しては、思いっきり値崩れしてしまうという傾向があります。

例えば、土地の形が旗竿地のような不整形の場合、竿の部分は実質的に利用できないことが多いです。利用できない土地は、価値が認められないため、価格を大きく落とす原因となります。

悪い条件が重なっているような土地は、相場よりもかなり安く査定されてしまうこともあり得ます。

尚、土地の査定価格は、プラスの要因とマイナスの要因が複合的に重なり合って決まります。「角地」の土地でも「不整形」であれば、プラスの要因とマイナスの要因を持ち合わせていることになります。

ほとんどの土地には、良い面も悪い面もあり、これらの要因を加味した上で査定価格が決まります。

6. 建物の査定価格の決まり方

この章では建物価格の決り方について解説します。

6-1. 標準建築費と築年数が基本となる

建物価格は、標準的な建築費と築年数が価格を決める基本要素となります。建物価格の査定方法は、一旦、新築の価格を査定し、次に経過年数に応じて建物価格を下げる方法で計算されます。

木造の戸建て住宅は、築25年で価格がゼロと査定されることが多いです。新築で2,500万円の建物であれば、築1年目に2,400万円、築2年目に2,300万円と査定され、最終的に築25年目でゼロ円と査定されていきます。

新築の価格は、今の戸建の建築相場を参考に求めます。例えば、今建てたら坪70万円程度の戸建ての場合には、延床面積が30坪なら新築価格は2,100万円と求められます。

次に、建物の築年数が築15年目の場合を考えます。築15年目の建物価格は以下のように計算されます。

築15年目の建物価格

新築価格 × (25年 - 15年) ÷ 25年
= 2,100万円 × 10年 ÷ 25年
= 840万円

この場合、建物価格は840万円と査定されることになります。

尚、25年で価格をゼロにするというのは特に決まりはありません。不動産会社によっては、20年でゼロとする査定を行う会社もあります。

中古の戸建て住宅がなかなか売れないエリアでは、築20年でゼロと査定する不動産会社が多くなります。一方で、都心部のように中古でも戸建て住宅の需要が高いエリアは、25年で査定する不動産会社が増えてきます。

建物価格が何年でゼロになるかについては、特に一律の決まりがあるわけではなく、市場の動向によって異なります

6-2. 建物査定額を上げる要因

前節のような方法で求めた建物価格は、あくまでも基礎価格になります。建物の価格は、その個性によっては基礎価格よりも上がる場合があります。

以下に列挙するようなものは、基礎価格よりも建物価格を上げる要因となります。

  • リフォームしている
  • 建物の仕上材のグレードが高い
  • 設備の仕様が高い

過去にリフォームを施しているような建物は、建物価格が上がります。バリアフリーリフォームや耐震リフォーム、省エネリフォームなど、建物の付加価値を上げているリフォームを行っている人は、ぜひ不動産会社にアピールしてください。

リフォームについては、キッチンをフルリフォームしている場合もポイントは高いです。キッチンの天板を人工大理石にしていたり、ドイツ製のオシャレな水栓金物を取り付けていたりするなど、デザイン性の高いリフォームは、買主に好まれます。

また、床や外壁の仕上材のグレードが高い場合や、床暖房やビルトイン食洗器等の設備の仕様が高い場合も、建物価格が上がる要因となります。

尚、リフォームの中で、耐震リフォームによって新耐震基準を満たしている場合には、その事実は必ず不動産会社に伝えるようにして下さい。

新耐震基準に適合している建物は、購入者が不動産取得税や登録免許税で軽減措置を受けることができ、また住宅ローン控除が使える建物にもなります。買主に経済的なメリットが発生するため、新耐震基準への適合は建物に付加価値を与えてくれます

以下のような書類は、新耐震基準に適合していることの証明になりますので、不動産会社へしっかりとアピールするようにしましょう。

  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

6-3. 建物査定額を下げる要因

建物の価格は、その個性によっては基礎価格よりも下がる場合があります。以下に列挙するようなものは、基礎価格よりも建物価格を下げる要因となります。

  • 施工の質が悪い
  • 旧耐震である
  • アスベスト等の有害物質を使っている

旧耐震とは1981年5月31日以前に建築確認申請を取った建物になります。旧耐震の建物は、イメージが悪く価格が下がる原因となります。

また1975年より前に建てられた建物は、断熱材にアスベストが使用されている可能性があるため、やはり価格が下がる原因となります。

古い建物は、建築年次によって耐震性や有害物質の影響を受け、査定額がガクンと下がることもあるのです。

7. 戸建て査定額の最終的な判断要素

戸建ての査定額は、単純に土地価格と建物価格の合計額ではなく、さらに最終的な判断が加わって決まります。そこでこの章では戸建て査定額の最終的な判断要素についてご紹介します。

7-1. 総額の影響

 戸建ての査定は総額の影響も戸建て住宅は地域によって総額の相場も異なります。8,000万円程度の中古住宅が平気で取引されている地域もあれば、2,000万円程度の中古住宅が一般的な地域もあります。

地域には主要価格帯が存在しますので、最終的な査定価格は主要価格帯も意識しながら決定されます。

土地価格を相場の単価から求めると、大きな土地の場合、総額が高くなってしまうことがあります。同様に、建物も延床面積が広いと、価格が大きくなってしまいます。

すると大きな物件の場合、主要価格帯が2,000万円程度の地域であっても、査定価格が3,000万円となってしまうようなこともあります。主要価格帯からかけ離れた査定価格となると、売却できなくなる可能性があります。

そこで、このような大きな物件の場合には、総額を意識して価格を下げる調整が行われます。例えば、土地価格と建物価格の合計が3,000万円であったとしても、最終的には2,500万円くらいにして査定価格とすることがあります。

大きな物件は総額が高くなりやすいため、結果的に単価が下がるような調整が行われます。一方で、小さな物件は地域の主要価格帯を下回りますので、特に調整が行われることはありません。

最終的な査定価格は、総額も考慮され調整されるケースがあることも知っておきましょう。

7-2. 市況の影響

最終的な査定価格は市況の状況も影響します。特に、近年のように不動産価格が上昇しているときは、査定価格が土地価格と建物価格の合計額から上がることがあります。

不動産価格が上がっているということは、1年前よりも今の方が価格は高いことを意味します。相場というのは過去の取引事例から推測されるものであるため、価格上昇時は、過去の事例で求めた価格よりも高くないと理屈が成り立ちません。

例えば、土地価格と建物価格の合計額が3,000万円だったとしても、売却時にはもっと価格が上がっている可能性があるため3,300万円と査定されることもあります。

価格上昇時の査定は、過去の事例から求めた価格にプラスアルファをするため、実は難しい査定なのです。プラスアルファの部分は、不動産会社のさじ加減によるところが大きいため、ブレも大きくなります。

強気な担当者であれば、高く査定され、堅実な担当者であれば、保守的に査定されます。近年は、不動産価格が上昇傾向にあるため、査定価格は高くなりがちな傾向が見られます。

7-3. 住宅地の名声の影響

査定価格は住宅地の名声も金額に大きな影響を与えます。各都市には、昔から人気のある住宅が存在し、「○○町」という町名が付いているかどうかで価格が大きく異なってきます。

近くにある物件でも、道路を挟んで町名が異なるだけで、大きな価格差が生じることも少なくありません。近年のような価格上昇期では、人気の住宅地内にある物件は、かなり強気の価格設定を行っても売却が可能となっています。

地元の不動産会社は、住宅地の名声を適切に査定価格へ反映してくれますので、査定の依頼はぜひ地元の不動産会社にも依頼するようにして下さい。

7-4. 査定する会社の勘

査定価格は最終的には不動産会社の勘によって決まります。論理的に積み上げられて決まる部分もありますが、最終的には営業マンの「このくらいだろう」という直感で決定されます。

もちろん、勘といっても決してあてずっぽうではなく、営業マンの知見と経験値によって蓄積された最終調整です。

買主は「1+1=2」のように判断しているわけではなく、パッと見て「わぁ素敵!」と思うことや「なんか薄暗いかな」と思うこともあり、感性で良し悪しを判断しています。

この感性の部分は、坪単価や築年数といった論理的な積上げでは反映されず、営業マンの経験値に基づく調整が必要となります。

査定における勘は、買主目線の感性を反映したものであり、経験豊富な営業マンほど精度が高く、頼りになる最終調整と言えます。

8. 査定は必ず複数の不動産会社に依頼すること

戸建ての査定価格には、総額や市況、住宅地の名声、査定する会社の勘等の「判断」が加わるため、査定価格は不動産会社によってバラバラに求められるのが原則です。また、査定価格には絶対的な正解もありません。

査定価格は不動産会社によって異なるため、査定は複数の不動産会社に依頼することがとても重要となります。

一社だけの査定だと、高過ぎる、または低過ぎる可能性もあります。適正な売り出し価格を決めるためには、複数の査定価格を一度横並びにして査定価格を客観的に見ることがポイントです。

また、複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い不動産会社に巡り合えるチャンスも広がります。

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一括査定サービスを利用して、あなたの戸建ての良さを十分に踏まえた価格を査定してもらいましょう。

まとめ

いかがでしたか。
戸建ての査定について解説してきました。

査定価格は3ヶ月程度で売却できる予想価格です。査定価格からは住宅ローンの返済可能性や次の物件のための頭金などの情報が分かるため、必ず訪問査定を依頼するようにして下さい。

不動産会社は実際に物件を見て、その状況を査定額に反映させています。土地や建物の価格は客観的な資料の基づき決まりますが、最終的には不動産会社の判断によって査定価格は決まります。

査定価格は不動産会社によって異なるため、戸建ての査定は「不動産売却 HOME4U」を使って、必ず複数の不動産会社に依頼し、良い不動産会社を見つけて上手に売却を進めてください。

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