戸建ての査定は何を見られているの？価格の決まり方や最新の戸建て相場も解説

一軒家などの戸建ての査定では、不動産会社が査定時にチェックするポイントを押さえることで、査定額を上げやすくなります。

本記事では、2024年（令和6年）最新の一戸建ての相場や、高額査定を受けるために知っておきたいポイント、土地・建物の価格の決まり方など、査定額に影響するさまざまな要素について解説します。

なお、戸建ての売却について初歩的な内容から知りたい方は、「家を売る完全ガイド！注意点と初めにやるべき準備｜高く売るコツも解説」をご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

戸建て査定の入門書！この記事のポイントまとめ

2024年（令和6年）最新の東京23区の戸建て相場や、売却事例については、「1.【2024年（令和6年）最新版】東京23区の戸建て相場一覧」をご覧ください。

「そもそも家の査定価格とは？」「なぜ訪問査定が必要？」「査定ではどんなところを見られる？」など、査定の基礎知識を知りたい方は、「2. 査定価格とは3ヵ月程度で売れる価格のこと」「3. 戸建ての売却では、訪問査定が重要」「5.戸建ての査定は何を見られているの？」を参考にしてください。

また、建物の査定額が決まるロジックについては、「7.建物の査定価格の決まり方」で触れていますので、ぜひご一読ください。

1.【2024年（令和6年）最新版】東京23区の戸建て相場一覧

はじめに、国内最大級の無料一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」が独自に調査した、東京23区の戸建て相場は以下のとおりです。

参考：“【2024年03月更新】東京都の不動産売却・不動産査定”． 不動産売却HOME4U. (参照2024-03-14)

「不動産売却 HOME4U」では、東京都の最新の売却事例や不動産売り出し事例も公開していますので、ぜひ併せてご確認ください。

戸建て相場の状況については、「8-2.市況の影響」で紹介していますが、相場が上昇している今、戸建ては売り時といえます。

戸建ての売却をお考えなら、価格が下がらないうちに無料査定を試してみることをおすすめします。

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2.査定価格とは3ヵ月程度で売れる価格のこと

不動産の「査定価格」とは、不動産会社による中古物件の売却予想価格です。
査定価格は、「この価格なら3ヵ月以内に売れるだろう」と判断された金額でもあります。

この査定価格をもとに、実際の売り出し価格を決めますが、売り出し価格が高すぎると買い手がつかず、安すぎると損をしてしまいます。

適正な売り出し価格を判断するには、精度の高い査定結果を提示してくれる不動産会社に査定を依頼する必要があります。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」なら、全国約2,300社の優良不動産会社のなかから、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せできます。また、インターネットで24時間いつでも査定を依頼できて、大変便利です。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、各社の査定価格を比較検討できるほか、おおまかな相場価格をつかむこともできるでしょう。

自宅を少しでも早く売りたいという方は、「自宅の売却期間は平均で3～6か月！早期売却に必要な5つの考え方」もご覧ください。

3.戸建ての売却では、訪問査定が重要

不動産会社は、訪問査定を実施しない限り、適切な査定価格を出すことはできません。

訪問査定とは、実際に現地に赴いて、土地・建物の状態を詳細にチェックしてから査定額を算出する方法です。

特に戸建ての物件は、マンションと比べて個別性が強く、あらゆる要因が複合的に作用しあって、査定価格が決まります。そのような性質上、訪問査定が重視されるのです。

例えば、騒音や振動、臭気などは、売れ行きに大きく影響する要素ですが、現地に行かなければ、知り得ない情報です。また、シャワーの水圧など給排水設備の使用感も、実際に使ってみなければ分からないでしょう。

そのほか、地下埋設物の有無などについても、現地を見ながら売主に確認する必要があります。

このように、家の価値には実際に見ないと分からない要素が影響するため、机上査定だけでは実態を踏まえた価格を出すことはできないのです。

適正な査定価格を出してもらうためにも、売却前に必ず訪問査定を依頼するようにしましょう。

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4.不動産査定価格から分かること

現在の家を売却して、新たな家への住み替えを検討している方もいるでしょう。
そのような場合には、一度査定依頼をすることをおすすめします。

査定価格を知ることで、「売却益で住宅ローンを完済できるか」「新居の頭金を確保できるか」といった判断がしやすくなります。

以降で詳しく解説します。

4-1.住宅ローンの完済が可能かどうか

住宅ローンが残っている戸建てを売却して、新居を購入したいと考えている方は、売却益で住宅ローンを完済できるのか確認しましょう。

査定を依頼して、おおまかな売却可能額がわかれば、今後の資金計画に大いに役立つはずです。

なお、売却益で住宅ローンを完済できない場合には、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできる「住み替えローン」を利用するという選択肢もあります。

住み替えローンなら、新たな借入で旧居の住宅ローンを一括返済できるため、ローン残債が大きい場合でも住み替えが可能です。

ただし、審査のハードルがやや高いこと、毎月の返済負担が重くなりやすいことに注意しましょう。

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4-2.次の物件の頭金確保が可能かどうか

住み替えで新たな物件を購入する予定がある場合、査定価格を知ることで次の購入の頭金をどの程度用意できるかが分かります。

予算が決まれば、どこの、どの程度の広さの物件が選択肢になるのかが見えてくるため、早めに査定を依頼して査定価格を取り寄せておきましょう。

戸建ての売却を成功させる秘訣は、複数社の査定価格を慎重に比較することです。そこで、戸建て売却を得意とする不動産会社がカンタンに見つかる「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をご利用ください。

不動産売却 HOME4Uの一括査定サービスなら、エリアや間取りなど、簡単な情報を入力するだけで、戸建て売却が得意な不動産会社を自動でピックアップしてくれます。

5.戸建ての査定は何を見られているの？

訪問査定の際に、不動産会社の担当者が見ているのは、主に以下の項目です。

それぞれ詳しく解説します。

5-1.所有者は誰か

訪問査定では、登記事項証明書（登記簿謄本）の所有者と売主が同一人物かの確認が行われます。

家を相続した場合などでは、まれに売主と登記事項証明書（登記簿謄本）の所有者が異なるケースもあります。

売主と登記事項証明書（登記簿謄本）の所有者が異なる場合には、すぐに所有権移転登記を行うようにしてください。

真の所有者が誰なのか分からない物件は、買い手に不安を与えます。
したがって、査定依頼の前に、登記事項証明書（登記簿謄本）の所有者を必ず確認しておきましょう。

5-2.境界は確定されているか

売主には土地の境界の明示義務があります。したがって、境界が確定されているかどうかを必ず確認しましょう。

境界が確定されていれば、「地積測量図」が発行されるため、この測量図をもって境界の確定を証明できます。
地積測量図をお持ちであれば、訪問査定の際に不動産会社に写しを提示しましょう。

出典：“地積測量図サンプル”． 盛岡地方法務局. 2020-02-13. （参照2024-03-27）

また、筆界確認書と呼ばれる書類が存在する場合もあります。
筆界確認書とは、各境界ラインの隣地所有者との間で境界について合意をとったことを証明する書面です。

境界が全て確定されていない場合にも、部分的に確定している境界について筆界確認書が作成されることもあります。

訪問査定を受ける前に、境界関連の書類を探しておきましょう。

境界が未確定の場合は、どこが確定していてどこが未確定なのかを不動産会社に伝えるようにしてください。

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5-3.越境はどのような状態になっているか

越境とは、自分（もしくは隣人）の所有地の中に、木の枝やブロック塀などが侵入してきている現象のことをいいます。

境界が確定すると、越境の有無も確定します。
越境は、植木の木の枝やブロック塀、コンクリート擁壁、空調の室外機等、空間の上下にわたって発生する可能性があります。

物件によっては、隣地所有者と「越境の覚書」を締結している場合もあります。
越境の覚書とは、お互い何が越境しあっているかを記した書面です。

訪問査定では、こういった越境の状態も確認されます。
軽微な越境は、査定価格にほとんど影響しないものの、対処しやすい越境に気が付いた場合には、念のため査定前に解消しておくことをおすすめします。

ただし、ブロック塀や擁壁が越境している場合には、どちらのものなのかが問われるため、所有権をはっきりさせておきましょう。

5-4.日照・眺望・通風は良好か

訪問査定では、日照や眺望、通風についても確認が行われます。

日照とは日当たりのことで、道路に接面している向きがポイントです。価値は南、東、西、北の順番に高く、角地の場合、南東の角が一番良い土地とされます。

また、高台にあるなどして、見晴らしが良い場合には、眺望の良さが加味されます。
さらに、家の中に風が抜けるような立地・構造は、通風状態が良いと判断され、査定額のアップにつながります。

5-5.騒音・振動・臭気はしないか

騒音、振動、臭気についても査定の重要なポイントです。
特に、線路や大きな道路に隣接している戸建ての場合、騒音や振動がマイナス要因になりえます。

ただし、窓ガラスやサッシの性能が高く、防音性に優れていれば、騒音によるマイナス評価を最小限にとどめることができます。
不動産会社の担当者の前で実際に開閉をして、高い遮音性をアピールしましょう。

そのほか、周辺に臭気を発生する施設がある場合には、査定額が減額されることがあります。

5-6.維持管理の状態は良好か

戸建ての場合、売主による維持管理がしっかり行われていると、評価が高くなりやすい傾向にあります。

具体的には、定期的に外壁塗装をしたり、シロアリ予防の対策をしていたりする場合には、強いアピールポイントになります。

なお、家の修繕履歴は購入希望者が知りたい項目の一つですが、修繕履歴をまとめている売主はほとんどいません。

そこで、今まで行ってきた修繕や改修等について、以下のように実施時期と内容を簡単にまとめておくだけで、かなりの印象アップにつながるでしょう。

5-7.給排水設備の使用感はどうか

不動産会社によっては、キッチンや洗面所の蛇口、お風呂のシャワーなどから一度水を出し、給排水設備の使用感をチェックします。

シャワーなどの水圧が弱いと買主の印象が悪くなるため、評価が下がりやすくなります。
水圧が気になる場合には、あらかじめ修理を依頼しておくことをおすすめします。

こういった給排水設備の問題があると、売却後に買主からクレームを受ける可能性もあります。したがって、遅くとも物件の引き渡しまでには、修繕を完了するようにしましょう。

5-8.雨漏りや床の傾きはないか

雨漏りや床の傾きは、物件の瑕疵（かし）に該当し、査定額を大きく下落させます。瑕疵とは、あるべき品質を欠いている状態のことをいいます。

瑕疵がある物件は、売却が非常に難しい傾向にあります。
雨漏りがあるなら、修繕をしてから査定依頼、売却に進むようにしてください。

また、傾きが明らかな物件の売却も非常に困難といえます。
家の傾きは重大な瑕疵であるため、不動産会社や買主に必ずその旨を伝えてください。

売主には、契約不適合責任（瑕疵担保責任）があります。

契約不適合責任とは、売却後に瑕疵が発見された場合、売主が損害賠償や契約解除、代金減額などを負う責任のことです。

契約不適合責任を問われると、最悪の場合、裁判に発展することもあるため、雨漏りや床の傾きなどがある場合は、隠さず不動産会社や買主に伝えましょう。

5-9.地中障害物などはないか

訪問査定では、建物の下に地中障害物がないかどうかも確認されます。

地中障害物の例としては、昔の建物の地下室や、貯水槽などが挙げられます。

地中障害物の有無は不動産会社の担当者も調べることができないため、地中障害物があることを把握している場合には、正直に伝えるようにしましょう。

地中障害物も査定額を落とす要因であり、物件の瑕疵に該当します。
隠して売却すれば、契約不適合責任を免れることはできません。

なお、地中障害物を調査する方法は、主に以下の3つです。

（※）埋設物がある可能性が高い場合に行われる

5-10.周辺環境はどのような状況か

訪問査定では、不動産会社が独自に周辺環境の調査も行います。
具体的には、最寄駅やバス停、商店街、大型スーパー、公共施設などの位置や距離を調査します。

最寄駅やバス停に近い、近所に活気のある商店街やスーパーがある、といった場合には、利便性が高いと判断され、評価が上がります。

不動産売却では、周辺環境のような物件そのものの価値とは無関係の要素も、査定価格に大きく影響します。

ただし、不動産会社によって査定額には差が出るため、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。

6.土地の査定価格の決まり方

戸建て物件の査定価格は、土地価格と建物価格の合計額です。
そこで本章では、土地価格がどのようにして決まるのかを具体的に解説します。

6-1.周辺の土地の相場が基準となる

土地価格は、周辺の土地の相場額を基準に算出されます。この査定方法を「取引事例比較法」といいます。

土地の相場は坪単価で表し、1坪は約3.3058平米です。

例えば、土地の相場が坪50万円の地域であれば、その周辺エリアの土地も、およそ坪50万円とされます。

なお、土地の坪単価は、国内の景気の状況によって変動します。

2024年（令和6年）3月現在、国内の土地価格は上昇傾向にあり、昨年よりも坪単価が上がったエリアも少なくないでしょう。

地価の推移は、国土交通省が発表する公示地価や土地総合情報システムの不動産取引情報、相続税路線価などから調べられます。

査定額に影響を及ぼす坪単価は変動するため、「以前不動産査定を受けたものの、価格が安くて売却を取りやめた」といった場合にも、再度査定を依頼することをおすすめします。

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6-2.土地査定額を上げる要因

周辺の相場価格よりも、高い査定額が出る土地もあります。
具体的には、以下のような要素があると、土地の価格が上がりやすくなります。

ただし、価格の上昇率は10％弱ほどです。

たとえ良い物件であっても、周辺相場と比較して極端に高い物件は売れにくいため、相場よりも「やや高い」程度の査定金額に留まるケースが多いでしょう。

6-3.土地査定額を下げる要因

以下のような要素があると、相場よりも土地価格が下がる傾向にあります。

状況によっては、相場より20～30％も査定価格が下がることもあります。

例えば、旗竿地のような不整形地の場合、細い通路である「竿」の部分は利用しづらいでしょう。

「利用しにくい土地」または「利用できない土地」は、価値が認められず、査定価格を大きく落とす要因になります。

土地の査定価格は、プラスの要因とマイナスの要因が複合的に重なりあって決まります。

ほとんどの土地には、良い面と悪い面があるため、これらの要因を総合的に評価したうえで、査定価格が決まります。

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7.建物の査定価格の決まり方

次に、建物の査定価格の決まり方について解説します。

7-1.標準建築費と築年数が基準になる

引用：“中古住宅流通、リフォーム市場の現状国土交通省”． 国土交通省（参照2024-03-22）

建物価格の査定では、同じ建物を今、新築で建てる場合にかかる費用を算出し、経過年数に応じて、価格の減少分を差し引くかたちで、査定額を計算します。

例えば、新築で建てた木造戸建住宅の場合、費用が2,500万円の建物であれば、築1年で2,400万円、築2年で2,300万円といったように価値が目減りしていき、最終的に築22年で価格がゼロとなります。

例えば、今建てると坪70万円程の戸建て物件の場合、延床面積が30坪なら「70万円×30坪」となり、新築価格は2,100万円です。
これが築15年目であれば、査定額は以下のように計算します。

上記のように、建物価格は約668万円と査定されることになります。

なお、建物価格がゼロになるまでの築年数に一律の決まりはありません。

ただし、木造住宅の法定耐用年数は22年であるため、不動産会社によっては築22年ではなく築20年でゼロ査定とする会社もあります。

なお、中古の戸建て住宅がなかなか売れないエリアは、築20年でゼロと査定する不動産会社が多い傾向にあります。

一方、都心部のように中古でも戸建て住宅の需要が高いエリアは、築年数22年でゼロ査定とする不動産会社が多いようです。

7-2.建物査定額を上げる要因

前述の方法で求めた建物価格は、あくまでも基礎価格です。建物の価格は、物件次第で基礎価格よりも上がる場合があります。

以下のような要素があると、基礎価格よりも建物価格が上がりやすいでしょう。

過去にリフォームを施している物件は、建物価格が上がります。
バリアフリーリフォームや耐震リフォーム、省エネリフォームなど、建物の付加価値を上げるリフォームを行っている方は、ぜひ不動産会社にアピールしてください。

特に価格が上がりやすいのは、キッチンまわりをリフォームした物件です。

キッチンを最新設備にフルリフォームしたり、デザイン性の高いリフォームを施したりすると、買主の印象は良くなります。

また、キッチンの天板に人工大理石を採用する、ドイツ製のオシャレな水栓金物を取り付ける、といったリフォームも高評価でしょう。

さらに、床や外壁の仕上げ材のグレードが高い場合や、床暖房、ビルトイン食洗機等の設備の仕様が高い場合も、建物価格は上がりやすくなります。

なお、耐震リフォームによって新耐震基準を満たしている場合は、そのことを必ず不動産会社に伝えましょう。

新耐震基準に適合している建物は、購入者が不動産取得税や登録免許税の軽減措置を受けることができるほか、住宅ローン控除も適用できます。
買主の経済的なメリットにつながる要素は、積極的にアピールして評価アップを狙いましょう。

以下のような書類を提示すれば、新耐震基準に適合していることの証明になります。

7-3.建物査定額を下げる要因

建物の価格は、状態によっては基礎価格よりも下がる場合があります。
基礎価格よりも建物価格が下がる要因は、以下のとおりです。

旧耐震とは1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請を取った建物のことです。
地震大国である日本では、旧耐震の建物はイメージが悪く、価格が下がる要因となります。

また、1975年（昭和50年）より前に建てられた建物は、断熱材に重篤な健康被害をもたらす物質であるアスベスト（石綿）が使用されている可能性があり、価格が下がることがあります。

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8.戸建て査定額の最終的な判断要素

戸建ての査定額は、単純に土地価格と建物価格の合計額ではなく、以下のような総合的な判断をしたうえで決まります。

それぞれについて解説します。

8-1.総額の影響

戸建て住宅は地域によって総額の相場が異なります。

8,000万円程度の中古住宅が頻繁に取引されている地域もあれば、2,000万円程度の中古住宅が一般的な地域もあります。

地域には主要価格帯が存在し、最終的な査定価格は主要価格帯も考慮したうえで決定ます。

査定価格を相場の坪単価から求めると、大きな土地や建物の総額は当然高くなります。
すると、主要価格帯が2,000万円程度の地域であっても、査定価格が3,000万円となってしまうこともあるのです。

しかし、主要価格帯からかけ離れた価格の物件は、買い手から敬遠されます。
そこで、大きな物件では総額を意識して価格を下げる調整が行われることがあります。

例えば、土地価格と建物価格の合計が3,000万円であったとしても、最終的には2,500万円程度を査定価格とすることがあるのです。

最終的な査定価格は、「総額」も考慮されて調整されるケースがあることを知っておきましょう。

8-2.市況の影響

最終的な査定価格には、市況も影響します。

特に、近年のように不動産価格が上昇している状況下では、査定価格が土地価格と建物価格の合計額を上回ることもあります。

相場は過去の取引事例から推測されるものであるため、価格の上昇時は、過去の事例で求めた価格よりも査定価格が高くなるのは、当然の理屈といえます。

例えば、土地価格と建物価格の合計額が3,000万円だったとしても、売却時にはさらに価格が上がっている可能性があるため3,300万円と査定されることもあります。

価格上昇時の査定は、過去の事例から求めた価格にプラスアルファするかたちで求められます。この“プラスアルファ”の部分は、不動産会社のさじ加減によるところが大きいため、ブレも大きくなります。

強気な担当者であれば高く査定され、堅実な担当者であれば保守的に査定されます。

不動産価格の動向については、「【2023年】不動産価格の推移はどうなる？気になる今後の動向は？」の記事で解説しています。

8-3.住宅地の名声の影響

住宅地の名声も、査定価格に大きな影響を与えます。

各都市には、昔から人気のあるエリアが存在し、「○○町」という町名が付いているか否かで価格が大きく異なることもあります。

近くにある物件でも、道路を挟んで町名が異なるだけで、大きな価格差が生じることも少なくありません。

人気の住宅地内にある物件は、かなり強気の価格設定を行っても、スムーズに売却できる可能性が高いです。

地元の不動産会社なら、地域の人気エリアに精通しているため、このような要素を適切に査定価格に反映してくれます。したがって、大手不動産会社だけではなく、地域密着型の地元の不動産会社にも査定を依頼してみましょう。

8-4.査定する会社の勘

査定価格は、最終的には不動産会社の勘によって決まる側面があります。

勘といっても、決してあてずっぽうなものではなく、担当者の知見と経験値に基づいた最終調整が加えられます。

不動産売却では、物件の第一印象が非常に重要であり、買主の感性で売却の可否が決まるケースが多いでしょう。

担当者の勘は、買主目線のこの感性を反映するものであり、経験豊富な担当者ほど精度が高く、正確な最終調整が行われます。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスなら、実績豊富な不動産会社に絞って複数社に査定を依頼可能です。以下のフォームより無料査定をお試しください。

9.査定は必ず複数の不動産会社に依頼すること

戸建ての査定価格には、総額や市況、住宅地の名声、査定する会社の勘等を考慮した「最終判断」が加わるため、不動産会社によってばらつきが出ます。

また、査定価格には絶対的な正解もありません。
そのため、査定は複数の不動産会社に依頼することが重要です。

一社だけの査定では、その物件の本当の価値は分かりません。適正な売り出し価格を決めるためにも、複数社に査定を依頼し、価格を一度横並びにして客観的に見ることが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼すれば、良い不動産会社に巡り合えるチャンスも広がります。査定依頼の際には、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定をご利用ください。

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まとめ

査定価格には、3ヵ月程度で売却できると予想される価格が設定されます。
不動産会社は、実際に物件を隅々まで確認して、査定価格を算出します。

土地や建物の査定価格の大枠は、客観的な資料に基づいて決まりますが、最終的な査定価格は不動産会社の判断によって決まります。

不動産会社の査定価格には数百万円もの差が生じる可能性もあるため、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を使って、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を慎重に比較検討してください。

売却予定の物件の価値が正確に分かるうえ、良い不動産会社を見つける一助となるはずです。

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