築25年の一戸建ての資産価値は？賢く売却する方法を解説

家を売る時、築20年以上経った木造住宅は資産価値がゼロになるとされています。

結論から言えば、築25年でも売却することは可能です。ただし、少し工夫をしないとなかなか売却が難しいです。

この記事を読むとわかること

1.築25年の一戸建ての資産価値は？

家の売却相場は、建物と土地を合わせた価格で決められます。建物価格は、新築の時から時間の経過とともに価値は下がっていきます。

土地は経年劣化の影響を受けず、土地としての価値はほぼ変わりません。ただし、景気の変動や、周辺の土地開発・過疎化により人口流動が見られる際には土地の価格も変動することはあります。

一般的に、不動産業界では築年数20年を過ぎた一戸建ての木造住宅は、建物の価値が0円として考えられます。これは、国税庁が定める減価償却資産の耐用年数で、木造住宅の耐用年数が22年と定められているからです。一戸建てはマンションと比較すると耐用年数が短く、資産価値は築20年でほぼゼロとなります。

国税庁が定める減価償却資産の耐用年数は以下の表の通りです。

国税庁：「主な減価償却資産の耐用年数表」

木造住宅の場合、「耐用年数22年」は、経年劣化する住宅の資産価値を正しく判断するために定められた「法定耐用年数」であり、実際の建物の寿命である「物理的耐用年数」ではありません。そのため、資産価値がゼロになったからといって築20年以上の住宅が住めないわけではありません。

不動産の資産価値を評価する方法として、取引事例比較法と原価法の2種類があります。

取引事例比較法

同じような条件の取引事例を参考に、広さや駅からの距離などそれぞれの持つ特徴を調整して査定額を算出する方法。

原価法

同じ建物を再建した際の原価から、経年劣化の年数に応じて減価償却分を差し引いて査定額を算出する方法。

取引事例比較法では、似たような物件の取引事例を参考に立地条件や広さなどの特徴を加味して査定額を算出します。原価法では、同じ物件を再度建てる場合にかかる原価から、経年劣化に応じた減価償却分を差し引いて査定額を算出します。

家の売却相場は築年数とともに、以下のように変化していきます。

参照：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

築25年の一戸建ての資産価値を出す場合も、建物と土地の価値を合わせて求めます。建物は耐用年数の22年を過ぎているため、建物の資産価値はゼロとなり、土地の資産価値が築25年の一戸建ての資産価値と考えます。

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2.新築から築25年までの一戸建ての資産価値

一戸建ては、マンションに比べて耐用年数が短く、急激に資産価値が下がると言われています。中古住宅といっても築2、3年の築浅物件から築35年以上までと幅広く、それぞれ築年数によって資産価値も大きく変わります。この章では、新築から築25年までの一戸建ての資産価値を解説します。

2-1.築年数5年以内の一戸建て

築年数5年以内の物件は「築浅物件」と呼ばれ、中古市場の中でも最も高値で売却できます。

築年数5年以内の一戸建ての資産価値は、以下の通りです。

日本では新築物件が好まれる傾向にあるため「築浅物件」は人気があり、高値での売却が期待できます。高額で売れると言っても、すでに人が住んでいる中古物件になるため、一般的には新築時の70〜80％の価格が相場です。

人気エリアでなかなか売り物件が出ない場所であれば、築浅物件でも新築とさほど変わらない価格で売却できることもあります。

築5年以内に売却する際は、不動産売却にかかる税金の計算の際に、所有期間が5年以下で「短期譲渡所得」となり税率が高くなるため注意が必要です。

不動産売却の税金について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

不動産の売却では大きな金額が動くので、「税金がかかるのかな？」と心配に

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2-2.築年数6年～10年の一戸建て

築6年以降も毎年価値は下がり続け、築10年になると資産価値はだいたい新築時の半分程度にまで下がります。築年数6年～10年の一戸建ての資産価値は以下の通りです。

築10年未満の物件は需要が多いため、きれいな状態でメンテナンスがしっかりとされていた物件であれば比較的高値で売りやすくなります。

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2-3.築年数11年～20年の一戸建て

築年数が経つと、管理状況によって資産価値に差が出てきます。

築年数11年〜20年の一戸建ての資産価値は以下の通りです。

築15年くらいからは汚れや劣化が目立ってきます。しっかりと建物のメンテナンスを行って、きれいな状態を保っている物件であれば高く売れることもありますが、築15年でも汚れや劣化がひどい場合は、価格交渉の際に、相応の値引き求められることがあります。

築20年以降になると、建物の資産価値はほぼゼロになり、資産価値は土地の値段になることが一般的です。ただし、建物の状況が良い場合は、築20年経っていても建物に数百万円の価格がつくこともあります。

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3.築25年の一戸建てを賢く売却する方法

築25年の一戸建てを売却しようとする際は、少しでも高くスムーズに売却するために以下のような売却方法があります。

それぞれの方法のメリット・デメリット、どのような戸建てにおすすめかを解説します。

3-1.古家付きの土地として売る

築25年の一戸建てで資産価値がゼロでも、古家付きの土地として土地をメインにして売却をする方法があります。

土地メインで売却することで、土地購入希望者とリノベーション目的の古家購入希望者の両方にターゲットを合わせることができます。古家がついていることで固定資産税が安くなる点もアピールでき、売主にとっては解体費がかからない点もメリットです。

ただし、買主が古家を解体するつもりで購入する際には、解体費を含めた値下げ交渉をされやすいデメリットがあります。また、築25年以上の物件では、売主も把握していなかった不具合が売買契約後に見つかるリスクも高くなります。契約不適合責任を問われるリスクを避けるために、引っ越し後の不具合の責任は負わないなど、細かく取り決めしておきましょう。

古家付き土地を売却する方法は関連記事もあるため、詳しく知りたい場合はぜひご覧ください。

もし立地条件がよく家の状態も比較的よければ、古家付きの土地として売る方法がおすすめです。まずは、古家付きの土地として売却できるか不動産会社に相談してみましょう。

不動産売却の仲介会社を探すには、大手から地元密着企業まで全国1,800の不動産会社と提携する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスがおすすめです。

築25年の一戸建てを売却するには、中古住宅の売却を得意とする不動産会社選びが重要です。「不動産売却 HOME4U」を利用すれば、最大6社の不動産会社に無料でまとめて査定を依頼できます。プライバシーマークを取得したNTTデータグループ運営のため、個人情報が気になる方も安心して利用できます。

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3-2.更地にして売る

古くなった建物を解体して更地にしてから売却する方法もあります。

新居を建てるために土地を探している人にとっては、更地の方が古家を解体する手間も費用もかからず、すぐに家を建てられるため好まれます。そのため、古家付きの土地で売るよりも、更地にしてからの方が売却しやすいケースもあります。また、築古の家を解体するため、売却後の住宅に責任を負うこともありません。

ただし、家の解体では解体費用の他に家財道具の処分費用などもかかるため、100万円以上の金銭的な負担がかかります。自治体によっては空き家対策として、家の解体費用の補助金を出しているところもありますので確認してみましょう。また、家を解体してしまうと固定資産税の住宅用地の特例措置から外れてしまうので、固定資産税が最大6倍になる点に注意が必要です。（200平米以下の土地）

上記の点もふまえ、なるべく早く売却したい方や、建物の劣化が激しく売却しにくい場合は、家を解体して更地にしてから売却する方法がおすすめです。

一軒家の解体については、こちらの記事もご覧ください。

一軒家の処分費用はいくら？家財の処分や取壊し・売却費用も解説

空き家を売却処分する時には、家の中を空にして明け渡さなければなりません

3-3.リフォームして売る

築25年の物件をリフォームしてから売却する方法もあります。

築20年を超えると経年劣化が目立ち、マイナスイメージでなかなか売却につながりにくいこともあります。そのため、水回りなどの劣化が目立つ最低限の箇所だけをリフォームすることで、家のマイナスイメージを取り除き、他の同じような中古物件と差別化を図り売却しやすくなるメリットがあります。

ただし、リフォームは費用が高いというデメリットもあります。築年数の経った一戸建ての水回りのリフォームを行う場合、リフォーム費用の相場は以下の通りです。

表からもわかる通り、水回りだけをリフォームするだけでもまとまった費用がかかります。せっかくリフォームするからといって、自己判断でフルリフォームをするのはおすすめできません。自分の好みに合わせてのリフォームは、必ずしも買主の好みと合うとは限らないからです。

また。リフォームは売却前に行うため、リフォーム代金が売主の自己負担になってしまう点はデメリットと言えます。リフォーム代金をすべて売却価格に含んでしまうと、同じような中古物件と比較した際に売却価格が高くなり売れにくくなるため、相場とのバランスを見て売却価格にはリフォーム代金の一部だけを上乗せするといいでしょう。

築年数が経っていても、解体するほど劣化は進んでいない家の場合は、リフォームをして売却する方法がおすすめです。リフォームをする際には、売却価格にリフォーム代金の全額は上乗せしにくい点を理解した上で、リフォームする範囲を決める必要があります。

3-4.不動産会社に買取してもらう

短期間で家を売却したい場合は、不動産会社に買取をしてもらう方法がおすすめです。

不動産買取とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法で、買主が個人ではなく不動産会社になる点が特徴です。不動産会社に査定を依頼し買取価格に折り合いがつけばすぐに売買契約を結ぶため、短期間で現金化できるメリットがあります。また仲介手数料もかからず、リフォームなどの必要もありません。

デメリットとしては、物件の買取後にリノベーションをして販売するビジネスモデルのため、買取価格は相場よりも安くなってしまう点です。不動産会社の査定で買取価格が決定するため、自分で価格を決めることはできません。

相場より安くても短期間で家を手放したい場合や、すぐ現金化したい時には不動産買取がおすすめです。

不動産買取については、こちらの記事もご覧ください。

家の売却は「買取」で良いの？知らないと損する特徴など解説

不動産の売却方法には「買取」と「仲介」があります。 はじめて家を売却す

4.築25年以上の一戸建てを売却する際の注意点

築25年以上の一戸建てを売却する際には、以下の3つのポイントに注意しましょう。

知らないと損をすることがあるため、以下で詳しく解説します。

4-1.更地にして売却する場合は固定資産税が高くなる

築25年以上の一戸建てを更地にして売却する場合は、固定資産税が6倍になるため注意が必要です。固定資産税とは、土地や家屋など固定資産を所有している人にかかる市町村税です。

毎年1月1日に各自治体の固定資産税台帳に登録されている人に課税され、所有している限り納税しなければいけない税金です。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

この納税の負担を軽減するため、住宅用地であれば税額が軽減される「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。つまりは、土地に住宅があれば固定資産税が減額され、土地だけの場合、減額はありません。

住宅用地の軽減措置特例は以下の通りです。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

敷地面積200平米までは住宅用地は6分の1に減額されています。そのため、更地にして売却する場合は固定資産税の軽減措置が適用されず、固定資産税が6倍と高くなってしまうため注意が必要です。

固定資産税が高くなるからと築25年以上の住宅を空き家にして放置しておくと、「特定空き家」に指定されてしまうこともあります。特定空き家に指定されると更地と同様に「住宅用地の軽減措置特例」が適用されないため、更地にした時と同様に固定資産税が高くなってしまうため、放置し続けるのもおすすめできません。

固定資産税は、その年の１月１日時点での登記簿上の所有者に対して課税されるため、一般的に売主と買主が引き渡し日を基準として日割り計算をし、双方が固定資産税を負担します。日割り計算をする際の起算日ですが、関東では1月1日、関西では4月１日が一般的なため不動産会社に確認しておきましょう。

築25年以上の一戸建てを更地にして売却する場合は、起算日を１月１日とするなら１月2日以降にするといいでしょう。

4-2.境界線を明確にしておく

一戸建ての売却の際に土地の境界線があいまいな場合は、確定測量をして境界線を明確にしておきましょう。

確定測量とは、土地の境界線をはっきりさせるための測量のことです。古くからある土地では、道路や隣家との境界を示す境界標や境界杭がない場合も多く、そのまま売却してしまうとトラブルにつながりかねません。

売却の際に、買主や隣家と境界線でもめることのないよう境界線があいまいな場合は確定測量をしておくことでスムーズに売却を進められます。

確定測量の費用は35万円〜80万円程かかります。売却を予定している土地が公道や河川など国などが所有する官有地に接している場合は、国や行政の確認が必要な官民査定となり、費用も60万円〜80万円と高額です。隣接している土地が民有地のみであれば半分ほどの35万円〜45万円が相場です。

不動産会社によっては、確定測量も請け負う会社もあるため一度相談してみましょう。

確定測量については、こちらの記事もご覧ください。

「確定測量」とは？費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

確定測量とは、土地の境界線を確定させるための測量です。 土地、もしくは

4-3.契約不適合責任を「免責」にしておく

築25年以上の一戸建ての売却の際は、契約不適合責任を負わないように免責の制限をつけておくことで売却後のトラブルを避けることができます。

通常、買主に伝えていなかった欠陥が見つかった場合は、売主が契約不適合責任で欠陥に対処する義務が発生します。

しかし、築25年以上の一戸建ては、買主に引き渡した後に売主も把握していない欠陥が見つかるリスクが高くなります。このリスクを回避するために、売買契約書にあらかじめ契約不適合責任の制限をつけておくことで引き渡し後に欠陥がわかっても責任を問われることがなくなります。

例として、売買契約書に以下のような制限を記載しておくといいでしょう。

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5.一戸建ての売却相場を調べておこう

築25年以上の一戸建ての売却を検討しているのであれば、同じような物件の売却価格の相場を自分でリサーチすることが大変重要です。一戸建ての売却相場を調べる方法は以下の2通りです。

不動産会社に査定を依頼する前に、まずは一度自分で相場を把握しておくことで、不動産会社の査定額を鵜呑みにすることなく判断することができます。

5-1.レインズ・マーケット・インフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が管理・運営している不動産売却のネットワークです。

大手から地域密着の不動産会社まで全国の不動産会社がこのレインズのシステムを利用して不動産売却の情報を得ています。レインズマーケットインフォメーションでは、一部を一般にも公開しているため、実際の成約物件の情報を見ることができます。

5-2.土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、国土交通省が運営しているサイトで、実際の不動産取引価格や毎年1月1日に公開される地価を表示しています。

不動産取引価格の項目からは、地域や路線名を入力することで実際に売却したい地域の相場を見ることが可能です。レインズマーケットインフォメーションと合わせて利用することで、一戸建ての売却相場を把握できます。

5-3.一括査定サイトを使って不動産会社に査定依頼してみる

一戸建ての売却相場を把握した後は、実際に複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

複数の不動産会社に一つ一つ査定依頼するのは時間と手間がかかるため、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトとは、インターネット上で査定依頼ができるサービスです。かんたんな情報を入力するだけで、一度に複数社へ査定依頼することができます。

一括査定サイトを使うなら、「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。

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まずは、気軽に「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

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まとめ

築25年の一戸建てでも売却することは可能ですが、工夫が必要です。一戸建ての資産価値は、築20年でほぼゼロとなりますが、住めないわけではありません。
築25年の一戸建てを売却する際は、少しでも高くスムーズに売却できるように家の状態をよく理解して、古家つきで土地メインで売却したり、更地にしたりと最適な方法を選択することが売却成功のコツと言えます。
まずは、築25年以上たった一戸建てがどのくらいの資産価値があるのか、査定をしてみましょう。