相続登記の義務化は2024年4月1日から！申請期限と罰則は事前に把握しよう

相続登記が義務化されることについて、頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。今回の制度化では、過去3年以内に相続した分も義務化の対象となるため注意が必要です。

本記事では、相続登記の基本概要から義務化によって生じるリスクや罰則規定などについて解説しています。不動産登記の状況を整理すれば不動産相続後の売却もスムーズにいくでしょう。

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1.相続登記の義務化はいつから義務化される？

法改正により相続登記が義務化されますが、そもそも相続登記とはどういうものでしょうか。また、義務化される相続登記の範囲はいつからいつまでなのでしょうか。

まずは相続登記の基本的な情報について確認しましょう。

1-1.そもそも相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった被相続人の不動産名義を相続した当人の名義に変更する手続きです。

不動産の所有者が誰なのかは法務局にて管理されるので、法務局にて手続きします。一般的には司法書士に依頼して費用を支払い、手続きを代行してもらうようになるでしょう。

もし、不動産を相続したにもかかわらず登記しない場合、不動産の権利を主張できません。具体的には以下の例のようなトラブルが懸念されます。

将来的に発生するトラブルを回避するためにも、相続登記は非常に重要なものと言えます。

1-2.相続登記は2024年4月1日より義務化される

これまでの相続登記は期限が定められておらず、相続登記をするかどうかはあくまで所有者の判断に委ねられてきました。

また、相続登記を先延ばしたとしても罰則を受けることもなかったため、好きなタイミングで行うことが可能でした。

しかし、義務化された後は期限が定められ、正当な理由もなく相続登記しないとペナルティが発生する可能性があります。そのため、2024年4月1日より相続登記が義務化することが決定しました。

1-3.義務化前の過去の相続分も対象となる

2024年4月1日から義務化される相続登記ですが、対象は義務化の開始日より過去にさかのぼって適用されます。

つまり、現時点で相続登記されていない不動産があるならば、その不動産も対象になってしまうので注意が必要です。

2.相続登記の期限と罰則

相続登記の義務化にともない、登記の期限が設定され、さらに相続登記を行わなかった場合の罰則も設けられています。

具体的にはいつまで相続登記しなければならず、どんな罰則が科せられるのでしょうか。

2-1.相続登記の期限は3年以内

相続登記の期限は不動産を相続したことを知ったときから3年以内です。ここでのポイントは「不動産を相続したことを知ったとき」という表現です。

相続税の納付期限のように「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」とは異なるので、掘り下げて解説します。

【ケース1】遺言書が確認された日

被相続人が亡くなったことを知り、遺言書によって不動産を相続し取得した日から3年以内に相続登記する必要があります。

たとえば、自筆証書遺言ならば裁判所で遺言を開封する「検認」した日になるのです。

しかし、遺言書が遺留分を侵害している、遺言内容に異議申し立てがある場合はその限りではありません。

遺言書があること、遺言の内容が適切であること、他の相続人の異議申し立てがないことなどが前提条件です。

【ケース2】遺産分割協議が成立した日

遺産分割協議が成立した場合、相続財産に不動産があることを知った日から3年以内に相続登記する必要があります。

遺産分割協議とは相続人同士で遺産の分割について協議して合意することです。法定相続分や遺言内容とは異なる割合で相続分を決めることも可能です。

【ケース3】遺産分割協議が成立しなかった場合

遺産分割協議が成立しなかった場合は、相続が発生し相続財産に不動産があることを知った日から3年以内に相続登記しなければなりません。

遺産分割協議が完了しなければ不動産の相続人が決まらず、誰が登記するのか分からない状態になってしまいます。

しかしながら、それでも不動産の所有者を設定しなければならないため、「相続人から代表者を決めて相続登記する」もしくは「相続人全員の共有名義で相続登記する」方法を用います。また、「相続人申告登記」を利用して登記を延長することも可能です。

その後、遺産分割協議で相続人が成立したら、成立日から3年以内にその内容を踏まえて相続登記します。

2-2.期限内に相続登記を行わなかった場合の罰則

期限内に正当な理由がなく相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。

ここで言う「正当な理由」の例は以下のとおりです。

3.相続登記が義務化された背景

相続登記が義務化された背景として「所有者不明土地」の問題があります。

所有者不明土地とは、所有者が判明しない土地や、判明していても連絡がつかない土地のことです。

土地が所有者不明になると、以下のような問題が起こりやすくなります。

所有者不明の土地は、国土交通省の調査によると日本の国土の24％にものぼるとされており、大きな社会問題になっていたことが、相続登記義務化につながりました。

4.相続登記を行わないと起きる3つのリスク

相続登記が義務化されると罰則が設けられますが、それ以外にも相続登記しないことで不動産に関する以下のリスクが発生します。

相続登記しないことによるリスクは大きなものになる可能性があることを理解し、相続登記に取り組みましょう。

リスク1.権利関係の複雑化で相続登記が困難になる

相続登記せずに放置し、さらに相続が発生した場合、相続人が増えて権利関係が複雑になり、相続登記自体ができなくなる可能性があります。

たとえば祖父が亡くなり、親が不動産を相続、相続登記しなかったとします。そのうえで親が亡くなってしまった場合、相続登記のためには祖父が亡くなった時点での相続人も含めて遺産分割協議し、遺産分割協議書を作成、相続登記の合意をもらわなければなりません。

もし、祖父の相続で親以外の相続人が亡くなっていたのならば、その相続人からも合意を貰わなければ不動産の相続登記ができないため、膨大な手間になるでしょう。

リスク2.差押えや共有持分の勝手な売却

相続人のなかで借金など債務を抱えている人がいる場合、債権者が相続登記を申請して、借金をしている相続人の持ち分を差し押えてしまう可能性があります。

また、相続登記しなくても持分を売却することが可能です。

その他に担保提供することも可能なので、気がついたら第三者が所有権を保持していたり、抵当権が設定されていたりすることがあるのです。

リスク3.不動産が売却できなくなる

不動産を売却する際は、所有者本人が売買契約を締結する必要がありますが、相続登記していなければ所有者が故人のままなので、契約できず、売却できません。

賃貸物件として活用する場合や不動産を担保にして融資を受ける場合でも同様です。

相続直後は売却するつもりがないので相続登記せずに放置すると、売却しようとしたときに他の相続人が見つからない、協力を得られず相続登記できないことがあります。そうなると不動産売却 自体できなくなってしまうのです。

5.相続登記にかかる費用

相続登記は司法書士に依頼することが一般的なため、登録免許税と司法書士報酬、書類の取得費用がかかります。

登録免許税は以下の計算式で算出します。

固定資産税評価額は以下の書類で確認できます。

司法書士の報酬は7万円から10万円程度が相場とされています。

相続登記の必要書類には戸籍謄本や故人の除籍謄本など多くの書類が必要なので、合計で数千円かかることも把握しておきましょう。

6.相続登記手続きの流れ

相続登記手続きの流れは以下のとおりです。

被相続人が亡くなって、最初に行うことは遺産分割の対象になる遺産を確認する相続財産調査です。

相続登記の手続きにおいては、遺産の対象になる不動産の確認・調査が必要となります。

その後は誰が不動産を相続するか、遺言書や遺産分割協議、法定相続などで相続人を決定します。

誰が不動産を相続するか決定したら、必要書類を収集しましょう。

相続登記手続きに必要な書類は以下のとおりです。

書類が揃ったら法務局に申請します。自分でも相続登記申請は可能ですが、手続きに不慣れな場合は司法書士に依頼しましょう。

7.相続登記できない場合の解決策

相続登記が義務化されたとは言っても、音信不通の相続人がいた場合や遺産分割協議がまとまらず、相続登記できないこともあるでしょう。

また、利用しない、管理できない、手放したいけど買い手がつかない土地を相続した場合、どうしていいか分からないものです。

それらの解決策として「相続人申告登記」と「相続土地国庫帰属制度」があります。

7-1.相続人申告登記

相続人申告登記とは、手続きすれば相続登記を期限内に申告しなくても、相続登記の義務化によるペナルティが発生しない制度です。

相続人申告登記を申告すると、相続人の住所氏名だけ登記され、とりあえず相続人の所在だけが分かる状態になります。音信不通の相続人がいる、相続人が膨大な人数で承諾が得られない、遺産分割協議がまとまらないなどの状況下にて活用できる制度です。

注意点は2つあります。

1つ目は本制度を利用しても、相続登記出来る状況になったら、相続登記しなければならない点です。

相続人全員の承諾を得られた場合や遺産分割協議が済んで相続人が決まったのならば、そこから3年以内に相続登記しなければなりません。

2つ目の注意点は、相続人全員が相続人申告登記しなければならない点です。

複数人いる相続人のうち1名が相続人申告登記しても、他の相続人の義務は無くならないので、各相続人がそれぞれ相続人申告登記する必要があります。

7-2.相続土地国庫帰属制度

不動産を相続、または遺贈により不動産を取得した場合、一定の負担金を納付することを条件に、手放して国に引き取ってもらう制度を「相続土地国庫帰属制度」と言います。

この制度は以下の流れにて進行します。

管理できない農地や山林、遠方にある実家など利用できず売却も難しい不動産などを相続した場合には、負担金を支払うことで不動産を手放せます。

将来的な固定資産税の負担や管理の負担、空き家のリスクを考えると、検討する価値のある制度と言えるでしょう。

しかしながら、全ての相続した不動産においてこの制度が利用できるものではありません。

申請段階で却下される場合や、申請しても不承認になる場合もあります。

詳しくは法務省「相続土地国庫帰属制度について」をご覧ください。

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まとめ

本記事では相続登記の義務化について解説してきました。

相続登記が義務化されることによって、登記期限や罰則などが設けられるため不便に感じる方がいるかもしれません。

しかし、所有者不明の土地増加の解決に繋がりますので、不動産売却や相続、土地活用を行う上では必要な施策と言えます。

2024年4月1日より施行されますので、相続登記がまだの方は期限内に手続きを済ませましょう。

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