住み替えとは？住み替え時の手続きやリスク、成功させるポイントを全解説

住み慣れた住まいから新しい住まいへと住居を替える住み替えには、まとまった資金とさまざまな手続きが必要なイメージがあり、ハードルの高さを感じる方も少なくありません。

そこで本記事では、住み替えを検討中の方向けに、各種手続の方法や住み替えを成功させるためのポイントなどについて詳しく解説します。

1.住み替えとは？

住み替えとは、文字通り「住居を替えること」を指しますが、実際には「不動産取引（売買）をともなう住居の変更」を意味するケースが大半です。

一般的に住み替えには、以下の4つのパターンがあります。

本記事では、上記の中の「賃貸から賃貸へ」以外を「住み替え」と定義します。

1-1.住み替えの主な目的

国土交通省が発表した「平成30年住生活総合調査結果」によると、最近5年間に実施された住み替えの主な目的には、以下のようなものが挙げられます。

参考：“平成30年住生活総合調査（確報集計）結果（23/4/28修正版掲載）”. 国土交通省

1-2.住み替えにかかる時間・費用の目安

「平成30年住生活総合調査結果」によると、最近5年間に実施された住み替えの費用の平均は、以下のとおりです。

参考：“平成30年住生活総合調査（確報集計）結果（23/4/28修正版掲載）”. 国土交通省

また、住み替えにかかる期間については、3ヵ月から1年程度が多いとされています。ただし、なかなか買い手が見つからなかったり、希望にあう新居が見つからなかったりすると、住み替えのプロセスが長期化する可能性もあります。

2.住み替えをうまく進めるには、綿密な住み替え計画が必須

住み替えを成功させるために、まずは住み替え計画を作成しましょう。事前に検討したスケジュールや資金計画などを住み替え計画としてまとめることで、全体の流れを把握しやすくなります。

住み替え計画の中心となる、スケジュールと資金計画を確定させるには、現在の自宅のローンの返済状況や売却可能価格、必要な手続き、費用などをしっかりと確認する必要があります。

それぞれの課題には深い関連性があるため、全体を見渡す視点を意識するとよいでしょう。

3.住み替えにおける最重要課題（1）スケジュールの決定

持ち家から持ち家への住み替えには、「現在の住居の売却」と「新居の購入」という2つのプロセスがあり、どちらを先に行なうかで、「売り先行型」と「買い先行型」の2つのパターンに分かれます。

3-1.売り先行型

売り先行型は、現在の住居を先に売却し、そのあとで新居を購入する方法です。持ち家の売却に時間をかけられる一方で、新居購入までの間は仮住まいが必要になります。

売り先行型のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

3-2.買い先行型

買い先行型は、新居を先に購入して、そのあとに現在の住居を売却する方法です。新居の購入に時間をかけられますが、現在の住居を売却できるまでは現在の住居と新居のローンを両方かかえる状態となります。

買い先行型のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

3-3.住み替え先によるスケジュールの考え方

建売住宅・注文住宅など、住み替え先によりスケジュールの立て方は異なります。

3-3-1.建売住宅・新築マンションを購入する場合

建築中の建売住宅や新築マンションを購入する場合は、買い先行型を選択するケースが多いでしょう。現在の住居の売却に時間がかかるとダブルローンになってしまうため、売却を迅速に進めることが大切です。

3-3-2.注文住宅を購入する場合

注文住宅を購入する場合は、売買契約が完了してからの着工となるため、引渡しまでには最低でも数ヵ月はかかります。現在の住居の売却時期によっては仮住まいが必要になるため、その期間をできるだけ短くできるよう、スケジュールを練りましょう。

3-3-3.中古住宅・中古マンションを購入する場合

中古住宅を購入する場合は、他のケースに比べるとスケジュール調整が比較的容易です。現在の住居の売却時期を、新居への入居タイミングに合わせられるよう、売り主と予定を調整しましょう。

上記いずれの場合にも、現在の住居の売却に時間がかかると膨大な費用が発生します。現在の住居の売却と新居への入居をできるだけ同じ日にできるよう、可能な限りスケジュールを調整しましょう。

4.住み替えにおける最重要課題（2）資金計画の策定

新居の購入においては必要な資金が大きいため、金融機関のローンを利用することが一般的です。住み替えに利用可能な主なローンの特徴と注意点を解説します。

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4-1.住み替えローン

住み替えローンは、現在の住居の住宅ローン残債と新居のローンをまとめて借り入れるローンです。住み替えを考える方の多くは現在の住居のローンが残っているため、これをどう返済するかが住み替えの課題の一つといえるでしょう。

その点、住み替えローンを利用すれば、この課題を新居のローンと併せて解決できます。

住み替えローンは毎月の返済が1つのローンで行なえるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。一方で、借入額が新居の価格よりも大きいオーバーローンの状態になるため、金融機関は一般的な住宅ローンよりも返済能力の有無を厳しく審査します。また、借入額が高額なため、返済の金利が高くなる可能性もあるでしょう。

住み替えローンの利用に際しては、抵当権の抹消・設定を行なう関係で、現在の住居の売却日と新居のローン開始日・引き渡し日を、同日にする必要があります。現在の住居の売却と新居購入を、余裕を持って進められるよう、スケジュール管理に努めましょう。

4-2.つなぎ融資

つなぎ融資は、現在の住居の売却代金を受領する前に新居を購入する場合などに、一時的に必要な資金を借り入れられる融資です。返済期限は数ヵ月から1年程度で、通常は現在の住居の売却代金で一括返済します。無担保で借り入れることができますが、返済金利は高い傾向にあります。

また、つなぎ融資の返済期限までに住居の売却が難しいときは、低額での売却で妥協せざるを得ない可能性もあります。

4-3.ダブルローン

現在の住居のローンが残っている状態で新居のローンを借り入れるなど、ローンを二重で借り入れることをダブルローンといいます。

買い先行型の場合は、現在の住居を売却するまでの間、現在の住居と新居のダブルローンになることがあります。住み替えローンのように売却のタイミングを考慮する必要はありませんが、借入額が大きくなるため、金融機関は確実に返済可能かを厳しく審査します。

4-4.住宅ローン残債の返済状況によるローンの選択

現在の住居のローンが残っている場合、完済して抵当権を抹消しなければ住居を売却できません。現在の住居の売却代金や自己資金でローン残債を返済できる場合、売却をスムーズに行なうことができ、新居用の住宅ローンも利用できるでしょう。ローン残債返済後の余剰資金を新居のローンの頭金に充当できれば、借入額を減らして返済期間を短縮することも可能です。

一方で、住居の売却代金などで住宅ローンが完済できない場合は、別で資金を用意する必要があります。その際は、住み替えローンやダブルローンの利用が考えられますが、いずれも負債額が大きくなり、借り入れ時の審査は厳しくなります。借り入れができても返済額が大きくなるため、十分に検討したうえで利用しましょう。

5.住み替えにあたって必要な手続き

住み替えには、多くの手続きが必要になります。それぞれに手数料や経費がかかるため、事前に費用の目安を理解しておくことが大切です。

本章では、住み替えにあたって必要な手続きについて解説します。

5-1.住居の売却・購入手続き

住居の売却・購入に関して必要な手続きは、以下のとおりです。

＜住居の売却手続き＞

＜住宅の購入手続き＞

5-2.各種手続きに必要な費用

住居の売却・購入の際に必要な手続きの概要と費用の目安は、以下のとおりです。

住居の売却時に必要な費用

住居の購入時

5-3.抵当権の抹消について

抵当権とは、金融機関がローンを回収ができない状況に備えて、対象となる住居を担保として差し押さえる権利のことです。

通常、住宅ローンの融資実行直後に設定され、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、住居を売却することはできません。

6.住み替えに潜むリスク3選

ここでは、住み替えに潜むリスクについて解説します。

6-1.売却価格が査定価格よりも低くなってしまう可能性がある

査定価格は、そのときの状況をもとに不動産会社が算出した価格であり、その価格で売れることを保証するものではありません。実際に住居を売却しようとすると、売却希望時期の兼ね合いなどで、事前に取得した査定価格よりも低い価格での売却となることも少なくないようです。

このような状況に対応するために、あらかじめ以下のような対策を検討しておきましょう。

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6-2.住居の売却に時間がかかってしまう

住居の売却には、数ヵ月単位で時間がかかります。したがって、住み替えの計画を検討する際には、余裕を持ったスケジュール設定をすることが重要です。

特に、住宅ローンの残債がある方が買い先行型で住み替えをする場合は、住居を売却できるまでダブルローンの状態になり、長引くと資金計画に影響します。スケジュールと資金計画を鑑みて、売却活動に使える時間を慎重に見極めましょう。

また、不動産会社によっては、一定期間売れない住居を買い取ってくれる「買取保証制度」を実施しているところもあります。ただし、売却価格は相場価格より安くなる場合が多いので、最終手段として検討するとよいでしょう。

6-3.新居の条件を妥協せざるを得なくなる

希望にぴったり合う新居を見つけるのは、簡単なことではありません。売り先行型の場合は、新居探しが長期化すると仮住まい期間が長くなるため、費用的にも厳しくなります。そうなれば、新居の条件を妥協せざるを得ない状況に陥る可能性が高くなります。

このようなときには、住み替えの目的に立ち返り、新しい住居に求める条件を再度洗い出してみましょう。住み替えによって解決したい問題点や課題をあらためてクリアすることで、今後の方向性が見えてきます。

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7.住み替えを成功させるポイント（1）減税措置を効果的に利用する

住み替えでは、減税措置を利用できる場合があります。無理なくローンを返済していくためにも、利用可能なものはできるだけ利用しましょう。

7-1.3,000万円特別控除

住居を売却して利益が出た場合、通常は譲渡所得税がかかります。しかし、一定の条件を満たせば、最高で3,000万円まで控除を受けられる特例があります。

控除を受けるための主な条件は、以下のとおりです。

このほかにも条件があるので、利用を検討している方は詳細を確認しましょう。

参考：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁

7-2.譲渡損失が発生した際の特例

住宅ローンが残っている住居を売却した場合、住宅ローンの残高以下の価格で売却して損失が出ると、その譲渡損失をほかの所得から控除できます。また、損失を全額控除できない場合は、3年間の繰り越し控除が可能です。

この特例を受けるには、主に次の要件を満たす必要があります。

この特例についても、事前に詳細を十分確認したうえで利用しましょう。

参考：“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁

7-3.買い替え特例

住居を売却して新居を購入した際に一定の条件を満たしていれば、買い替え特例を利用できます。

通常、住居の売却により譲渡益が発生した場合、譲渡益に対して課税がされます。しかし、この買い替え特例を利用すれば、買い替えた新居を将来売却するときまで、譲渡益への課税を繰り延べることが可能です。

精算の繰り延べのための減税ではありませんが、一時的には大きな出費を避けられます。

参考：“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁

8.住み替えを成功させるポイント（2）現在の家をできるだけ高く売却する

住み替えにおける主な資金源は、現在の住居の売却益です。したがって、少しでも高く現在の住居を売却できるよう、工夫することが大切です。

8-1.売却する時期・季節を考える

売却の時期・季節については、以下のタイミングがおすすめです。

8-1-1.住宅ローン減税を受けたあとで売却する

住居を売却する時期を考えるときには、まず住宅ローン減税の利用可否を確認しましょう。

住宅ローン減税とは、個人が住宅ローンを利用して住居を購入した際に所得税の控除を受けられるもので、最長13年間利用できます。旧居でできる限り長く住宅ローン減税を受けたあとで、新居への住み替えを行ない、あらためて住宅ローン減税の適用を受けるのがおすすめです。

8-1-2.春に売却する

新生活の季節である春には、不動産の需要も大きくなります。したがって、可能であれば2～3月に売却時期を設定するべきでしょう。

ただし、住居の売却には査定価格の確認や不動産会社の選定など、それなりの事前準備が必要です。実際に売却できるまでに数ヵ月はかかることを考慮して、早めの行動を心がけましょう。

8-2.買い替え特約を付ける

買い替え特約とは、一定期間内に現在の住居が売却できなかった場合に、新居の購入をキャンセルできるものです。この特約を付けていれば、新居購入の契約時に支払った手付金も返金されます。

ただし、これは買い主と売り主の合意のもとで成立する特約であるため、売り主の意向によっては成立しないこともあります。

8-3.複数の不動産会社に査定を依頼する

現在の住居をできるだけ高く売却するには、物件の適正な価格を知ることが重要なため、複数の不動産会社に査定を依頼するべきでしょう。その際、一括査定サービスを利用すると効率的です。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」は、2,500社の優良不動産会社が参画する、老舗の不動産一括査定サービスです。住み替えを検討中の方は、ぜひお気軽にご利用ください。

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まとめ

希望する住居にスムーズに住み替えるためには、時間や資金、多くの手続きが必要です。余裕を持った住み替えを行なえるよう、住み替え計画を立てたうえで、減税措置や特約の利用などを検討しましょう。

不動産の売却や住み替えをお考えの方は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。